陈某某、深圳市某某供应链股份有限公司等案外人执行异议之诉民事二审民事判决书

江苏省盐城市中级人民法院 民事判决书 （2024）苏09民终3037号 上诉人（原审原告、案外人）：陈某某，男，1947年5月12日生，汉族，住江苏省盐城市盐都区。 委托诉讼代理人：李某，江苏汇建律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：深圳市某某供应链股份有限公司，住所地广东省深圳市宝安区新安街道某社区。 法定代表人：周某某，该公司总经理。 原审被告（被执行人）：唐某某，男，1971年2月25日出生，汉族，住江苏省盐城市亭湖区。 上诉人陈某某因与被上诉人深圳市某某供应链股份有限公司（以下简称怡亚通公司）、唐某某案外人执行异议之诉一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（以下简称亭湖法院）（2023）苏0902民初7340号民事判决，向本院提起上诉。本院于2024年5月28日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 陈某某上诉请求：撤销一审判决，改判停止执行并确认盐城市盐都区源缘小区17幢304室房屋（以下简称案涉房屋）归其所有，诉讼费用由怡亚通公司、唐某某负担。事实与理由：陈某某已于2016年合法占有案涉房屋并在其中居住至今，款项亦已全部支付完毕，陈某某一直在积极主张要求办理过户手续，但是唐某某以各种理由推脱，并背着其以案涉房屋办理抵押贷款，严重损害了陈某某的合法权益，故并非因陈某某原因致未能办理过户手续。本案执行依据所涉债权发生在2018年，并在2023年才查封，查封时间明显迟于占有时间，故陈某某享有排除执行的合法权益。 怡亚通公司辩称，案涉房屋的买卖合同明确约定剩余房款在成功办理房产证后交付，而陈某某在未能办理过户的情况提前足额支付房款，存在规避执行的嫌疑。同时，顾某1一方面认可陈某某已经实际交付款项，一方面其在与唐某某离婚时又将案涉房屋作为夫妻共同财产进行了分割，亦明显不合常理。 唐某某未发表答辩意见。 陈某某一审法院提出诉讼请求：一、停止对盐城市盐都区源缘小区17幢304室房屋（以下简称案涉房屋）的执行，并确认该房屋所其所有；二、本案诉讼费用由怡亚通公司、唐某某承担。 一审法院认定如下事实：深圳国际仲裁院于2022年10月10日根据怡亚通公司对唐某某、顾某1的仲裁申请,作出(2022)深国仲裁1535号裁决书，裁决:（一）唐某某偿还怡亚通公司代偿款本金人民币400000元及利息(暂计至2019年9月17日的利息为人民币13930.42元，之后的利息以人民币：400,000元为基数，按照年利率18%，从2019年9月18日起计算至实际清偿之日止）。（二）本案仲裁费人民币29552元，全部由唐某某承担。怡亚通公司已预交人民币29552元，抵作本案仲裁费不予退还，唐某某直接向怡亚通公司支付人民币29552元。(三）驳回怡亚通公司的其他仲裁请求。以上确定的各项应付款项，唐某某应在本裁决作出之日起十五日内支付完毕。本裁决为终局裁决，自作出之日起发生法律效力。 该裁决书还载明：“（一）仲裁庭查明及认定的事实1、申请人（怡亚通公司，作为乙方）、案外人怡亚通流通（作为丙方）及案外人浦发济南分行（作为甲方）共同签署了《银企合作协议》。……2、第一被申请人（唐某某，作为借款人）向某发济南分行（作为贷款人、抵押权人）申请借款，后者出具了《借款合同》。……3、申请人（作为甲方）与第一被申请人（作为乙方）、第二被申请人（顾某1，作为丙方一）及案外人盐城城南新区兴业唐某某家电经营部（作为丙方二，与丙方一合称丙方）共同签署了《担保确认书》。……4、申请人提供的加盖上海浦东发展银行济南和平路支行受理专用章的《浦东发展银行客户卡对账单》……显示，2018年7月6日，浦发济南分行向第一被申请人发放了400000元贷款。5、申请人提交了第一被申请人与第二被申请人的《结婚证》，登记日期2015年7月21日，……”。 因唐某某未能履行上述仲裁裁决书确定的义务，怡亚通公司向一审法院申请强制执行，该院于2023年5月11日立案执行，案号为（2023)苏0902执1804号。执行过程中，该院于2023年6月1日，依法查封了案涉房屋，查封期限截至2026年5月31日。 后陈某某以案涉房产已于2016年3月27日被唐某某出售给其为由，向一审法院提出执行异议，请求中止对案涉房产的执行。该院经审查后，于2023年9月11日作出（2023）苏0902执异253号执行裁定书，裁定驳回陈某某的异议请求。陈某某不服，遂向该院提起本案之诉。 一审另查明，案涉房屋登记的权利人为唐某某、顾某1，不动产登记簿日期为2018年8月16日，于2019年12月26日办理他项权登记，权利人为中国农业银行股份有限公司盐城亭湖支行，抵押类型为最高额抵押。 2016年（打印）3月27日，唐某某（甲方，卖方）与陈某某（乙方、买方）签订《房屋买卖合同》，约定：1、甲方将盐城市源缘小区17号楼304室出售给乙方所有；……4、甲方必须保证在本合同签订之日起三年之内将房产证、土地使用证等成功过户给乙方。乙方必须在三年内获取得该房地产的所有权。5、房款支付分三次进行，在签订本合同时支付陆拾万元（合同中系拾陆万元，一审判决输入错误，本院在此予以纠正），合同签订后2016年之内再付肆万元，余下的捌万元在成功办理房产证过户手续后，当天内一次性交清。……7、在本合同签订后，甲方应在10日内将该房屋通电、通水、通气和移交钥匙，乙方即可对该房屋进行装饰装修，并随时可以入住。……。合同下方，“甲方”处有“唐某某”、“顾某1”签名；“乙方”处有“陈某某”签名；“丙方”处有“顾某2”、“顾某3”签名。 为证明其实际入住案涉房屋的事实，陈某某提供了以下证据： 1.2016年4月10日，陈某某（甲方）与盐城欧尚装饰工程有限公司签订《居室装修合同》，约定工程施工地点为缘源小区，工程装饰内容为17号304室装修，工程总价格8万元。 2.2016年10月14日电费缴费发票，载明：户名唐某某，地址源缘小区17#楼304室。 3.2016年10月28日水费缴费发票，载明：户名江苏*宇，地址源缘小区17-304，收费月份201610。 4.2016年9月1日新奥燃气有限公司购气收据，载明：姓名陈某某，地址盐城南纬路源缘小区17栋2单元304。 为证明已实际支付房款的事实，陈某某提供了收条（借条）共计5张，具体内容如下： 1.2016年3月11晚，顾某1出具《收条》一份，载明：“收到陈某某预交房款人民币壹拾陆万元整（￥160000.00）”。 2.2016年12月29日，顾某1出具《收条》一份，载明：“今2016年12月29日收到陈某某肆万元正（房款）”。 3.2017年1月22号，顾某1出具《收条》一份，载明：“今收到陈某某房款叁万元整，到过户房时在给伍万元整”。 4.2018年11月20日，唐某某出具《收条》一份，载明：“今收到陈某某人民币伍万元正（50000.00）备注：购房款。房款已全部结清收到人：唐某某”。 5.2018年11月20日，唐某某出具《收条》一份，载明：“今借到陈某某人民币壹万元正（10000.00）”。 庭审中，陈某某陈述，顾某2和顾某3都是顾某1的哥哥，顾某3系我的女婿。顾某1一拿到房子就准备出卖，知道我没有房住，主动问我要不要买。签订合同时就将钥匙一并交给我了。我于2016年4月份开始装修（房屋），7月份装修完毕，9月份入住。每一笔购房款都是以银行存单直接给唐某某、顾某1，其中一笔1万元的不一定是银行存单。付清房款当天我催办过户，唐某某说有些手续没办好，之后我催唐某某，他们总说忙。唐某某一直口头上同意过户，所以我没有想过通过起诉的方式解决过户问题。 本案审理过程中，涉案不动产登记的权利人顾某1至一审法院陈述，就案涉房屋系唐某某与其于2016年3月27日出卖给陈某某，情况属实，房屋价款28万元，房屋买卖合同上其本人及其他人签名均系各人自己所签。陈某某已分几年陆续支付房款，于2018年11月20日付清全部购房款。因当时唐某某与其共同将该房产向银行办理了抵押贷款，而未将此事告知陈某某，遂一直找理由让陈某某等等再办过户手续，没有告知其真实原因。案涉房产系陈某某的，对此其无异议，待其想办法将抵押贷款所欠债务处理完毕后将房产过户给陈某某。合同签订后就将房屋交付给陈某某，陈某某装修后即入住。案涉房屋在出卖给陈某某时有房产证，房产证和土地证是分开的，后来二证合一，于2018年左右换成了统一的不动产证。 顾某1还提供了离婚证及离婚协议书，离婚登记日期为2022年7月1日。《离婚协议书》约定：“三、财产分割：1、房产分割：婚后位于盐城市盐都区车库房产归女方所有，此房抵押贷款由男方偿还，男方无条件协助女方办理房产变更手续。……四、债权债务：双方无共同债权；双方确认在婚姻关系存续期间发生的（女方知情的、不知情的）一切债务均归男方承担。（债务明细如下：①源缘小区10幢304室在农行抵押贷款肆拾伍万元整及利息②……③顾某2肆拾柒万元整）④……⑤顾龙柒万元整……⑦关于深圳市某某供应链股份有限公司担保借款合同（此笔借款男方隐瞒女方私自借款），合同借款金额肆拾万元整及其借款利息。⑧……。”。 对于为何在将案涉房屋出卖给陈某某后仍被作为共同财产在离婚时予以分割，顾某1陈述称因案涉房屋办理的抵押贷款用于其担任法定代表人的公司经营产生的债务，公司贷款是案涉房屋抵押，需要其与唐某某两人签字。 一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非买受人自身原因未办理过户登记。” 关于陈某某对案涉房屋是否享有排除执行的权利的问题。首先，根据已经查明的事实，案涉房屋登记在唐某某、顾某1名下，唐某某、顾某1于2019年12月26日以案涉房屋办理了最高额抵押贷款并设立抵押权，且唐某某、顾某1于2022年7月1日离婚时，亦将案涉房屋作为共同财产予以分割，虽陈述案涉房屋确2016年出卖给原告，但其陈述与已查明的事实存在冲突。其次，关于购房款的支付，陈某某提供的均为唐某某、顾某1手写出具的收条，其陈述房款几乎均是以银行存单方式支付，但就是否款项已实际支付未能进一步举证证明。再次，执行依据所涉债权发生于2018年7月6日，此时案涉房屋买卖合同尚未履行完毕。最后，自陈某某所述付清房款时（2018年11月20日）至案涉房屋被强制执行，期间四年多，现有证据不足以证明陈某某曾积极主张权利。且在此期间案涉房产还被设立了新的抵押，如陈某某所述系因出卖方拖延而致未能及时过户，但其并未采取诉讼等更为积极有效的方式主张权利。即使案涉房屋买卖事实上已发生，也不能证明陈某某对未能及时办理过户登记确无过错，陈某某就其怠于行使权利，应承担相应的不利后果。综上，对陈某某主张排除对案涉房产执行的请求，该院依法不能支持。 据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零九条、第三百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十七条之规定，一审法院判决：驳回陈某某的诉讼请求。案件受理费5500元，由陈某某负担。 二审中，陈某某为证明自己的主张提交了以下证据： 证据一、（一）盐城农商银行户名为陈某某的存款利息清单七份，分别为：1.账号3209220022010000562698税后本息40002.33元，取款日期为2016年3月15日，客户签名为唐某某；2.账号为3209220022010000562661税后本息40002.33元，取款日期为2016年3月15日，客户签名为唐某某；3.账号为3209220022010000562689税后本息为40002.33元，取款日期为2016年3月15日，客户签名为顾某1；4.账号为3209220022010000562670税后本息为40002.33元，取款日期为2016年3月15日，客户签名为顾某1；5.账号为3209020282010000221327税后本息为40002.72元，取款日期为2017年1月4日，客户签名为顾某1；6.账号为3209020192010001118359税后本息为40000.33元，取款日期为2018年11月21日，客户签名为陈某某；7.账号为3209020192010001118340税后本息为10000.08元，取款日期为2018年11月21日客户签名为陈某某。（二）盐城农商银行存款两份，分别为：1.2018年11月21日陈某某向唐某某6223245711001711893账户存款4万元；2.2018年11月21日陈某某向唐某某6223245711001711893账户存款10000.08元。上述证据证明陈某某向唐某某、顾某1支付案涉房屋购房款的事实。 证据二、盐城欧尚装饰工程有限公司《雅居设计施工图纸》一份、于2016年4月10日出具的报价单一份。该证据与一审中提交的《居室装修合同》共同证明陈某某于2016年即占有入住案涉房屋的事实。 怡亚通公司对上述证据发表质证意见认为：对证据一的真实性、合法性无异议，但与本案无关。对证据二的真实性、合法性、关联性均不予认可。 本院经审查认为，陈某某提交的证据一均加盖江苏盐城农村商业银行股份有限公司亭湖区支行预算事项证明章，其真实性应予认定；陈某某提交的盐城欧尚装饰工程有限公司《雅居设计施工图纸》以及该公司于2016年4月10日出具的报价单，与其一审中提交的《居室装修合同》可以形成证据链，其真实性亦应予认定。上述证据依法可以作为本案认定事实的依据。 本院于2024年8月14日至陈某某住所、社区进行调查，案涉房屋装修情况与陈某某一审中提交的设计施工图纸上的布局结构一致。陈某某在一审中提交的证明中的案外人（邻居）在场对陈某某于2016年左右装修入住的事实进行了证明。盐城市盐都区盐渎街道新伙社区网格员陈述，因网格员制度是从2019年8、9月份才开始实行，其在2019年担任网格员上门摸排登记时陈某某已经居住在案涉房屋内，他家里就已经是现在这个样子了。怡亚通公司对本院调查笔录的真实性、合法性、关联性均予以认可。 对一审查明的其他事实，本院予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据本案查明的相关事实，应当认定陈某某依法享有上述法律规定的排除本案执行的民事权益，对其要求排除执行的主张，本院予以支持。理由分述如下： 一、关于查封前是否签订合法有效地书面买卖合同的问题 案涉房屋的登记权利人为唐某某、顾某1。2016年3月27日，唐某某、顾某1与陈某某签订房屋买卖合同，该合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。本案所涉执行案件系于2023年6月1日查封案涉房屋，故陈某某已在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同。 二、关于是否在查封前合法占有的问题 根据本案查明的事实，案涉房屋系由陈某某委托于2016年4月起装修，2016年9月1日新奥燃气有限公司购气收据显示缴费人为陈某某，虽然电费、水费户名并非陈某某，但相关费用系由陈某某实际支付，顾某1作为案涉房屋的实际权利人和本案所涉交易的亲历者，亦到庭对陈某某于2016年购买房屋、装修入住的事实进行了证明，故应当认定证明陈某某已在人民法院查封前合法占有案涉房屋。 三、关于案涉房屋价款的支付问题 陈某某主张系以现金方式交付，并提交了唐某某、顾某1出具的收条、借条，以及其名下存单款项实际由唐某某、顾某1结息取款的银行交易凭证，相关付款金额及付款时间与案涉房屋买卖合同的约定基本一致，且怡亚通公司并未提交证据证明陈某某与唐某某、顾某1之间存在其他合同关系，故应当认定陈某某已经支付了全部购房价款。 四、关于是否因陈某某自身原因未办理过户登记的问题。 案涉房屋是否因陈某某自身原因未办理过户登记，应当结合本案合同约定情况、履行情况以及买受人自身情况，比如受教育程度、当事人身份关系等因素综合进行考量。本案中，陈某某在购房案涉房屋时已近70岁，其与顾某1、唐某某之间还存在亲戚关系。现陈某某已经完成了合同签订、支付房款等物权变动的大部分原因行为，并已装修入住，仅欠缺最后的登记公示，故对其主观过错不应过于苛责。陈某某主张曾多次要求办理过户登记，顾某1对此予以认可，应当认定陈某某已经积极主张了权利。一审法院以陈某某并未采取诉讼等更为积极有效的方式主张权利为由认定系因陈某某自身原因未办理过户登记，过分加重了陈某某实现权利的成本与负担，是对陈某某作为买受人义务的苛责，应予纠正，故案涉房屋未能办理过户登记不应归于陈某某自身的原因。 关于陈某某提出的要求确认案涉房屋归其所有的主张，因其基于案涉房屋买卖合同仅享有物权交付请求权，仍属于债权，故其该项主张没有法律依据，本院不予支持。 综上所述，陈某某的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决错误，应予纠正。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销江苏省盐城市亭湖区人民法院（2023）苏0902民初7340号民事判决； 二、不得执行盐城市盐都区新区新伙村源缘小区17幢304室房屋。 三、驳回陈某某的其他诉讼请求。 一审案件受理费5500元，由深圳市某某供应链股份有限公司负担；二审案件受理费5500元，由深圳市某某供应链股份有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二四年八月二十一日 书记员***