漳州发展地产集团有限公司、厦门某某网络科技有限公司等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

福建省厦门市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）闽02民终5793号

上诉人（原审原告）：漳州发展地产集团有限公司，住所地福建省漳州市芗城区胜利西路3号向荣大厦九层。

法定代表人：叶雁群，该公司董事长兼总经理。

委托诉讼代理人：蔡清良、徐艳微，福建南州律师事务所律师。

上诉人（原审被告）：厦门***网络科技有限公司，住所地中国（福建）自由贸易试验区厦门片区高崎南五路226号航空商务广场7号楼第11层1105、1106单元。

法定代表人：毛红英，该公司总经理。

委托诉讼代理人：林若洵，江苏林若洵律师事务所律师。

上诉人（原审被告）：厦门肆唯置业代理有限公司，住所地厦门市思明区会展北路5号1503室之一。

法定代表人：温华龙，该公司执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：温志强，福建邦司律师事务所律师。

原审被告：南德认证检测（中国）有限公司，住所地江苏省无锡市锡山区东亭镇华夏中路10号。

法定代表人：徐军，该公司董事长。

原审被告：南德认证检测（中国）有限公司广州分公司，住所地广东省广州市天河区黄埔大道西平云路163号通讯车间大楼五楼全层及八楼东部。

负责人：欧阳强友，该分公司负责人。

以上二原审被告的共同委托诉讼代理人：莫敏越。

原审被告：厦门大际汇通货币兑换有限公司，住所地中国（福建）自由贸易试验区厦门片区象屿路97号厦门国际航运中心D栋8层03单元A之三。

法定代表人：黄新竹，该公司执行董事兼经理。

委托诉讼代理人：颜木明，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：林斌，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。

原审被告：厦门春辉旅游车队有限公司，住所地厦门市思明区鹭江道275号之三A单元。

法定代表人：黄静娟，该公司总经理。

原审被告：厦门福路汽车服务有限公司，住所地厦门市思明区XX路16号XX中心X栋7层702-F单元。

法定代表人：黄静娟，该公司总经理。

以上二原审被告的共同委托诉讼代理人：王永强，福建兴世通律师事务所律师。

上诉人漳州发展地产集团有限公司（下称漳州发展公司）与上诉人厦门***网络科技有限公司（下称***公司）、上诉人厦门肆唯置业代理有限公司（下称肆唯置业公司）、原审被告南德认证检测（中国）有限公司（下称南德认证公司）、南德认证检测（中国）有限公司广州分公司（下称南德认证广州分公司）、厦门大际汇通货币兑换有限公司（下称大际汇通公司）、厦门春辉旅游车队有限公司（下称春辉车队公司）、厦门福路汽车服务有限公司（下称福路汽车公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2020）闽0206民初6207号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人漳州发展公司的上诉请求：请求判令撤销原审判决第四、五、七项，依法改判支持上诉人于原审所提出的全部诉讼请求。事实和理由：一、上诉人已经实际垫付自2018年4月至2020年12月的物业费等各项费用共计922879.28元，原审判决不予支持事实错误，于法无据。二、上诉人于2021年6月15日发函通知被上诉人清空并归还租赁物，其于2021年6月24日才清空场地，故应认定该日为实际腾房日，原审认定腾房日期为2020年11月13日事实错误。案涉租赁物移交、归还是一个具体、积极行为，不是默示、推定行为。原审以推定认为上诉人于2020年11月13日已实际执掌案涉租赁物有误。(一)截至2021年6月15日，上诉人发函催告被上诉人腾房、清空，并归还租赁物，被上诉人直至2021年6月24日才搬空。（二）2021年5月17日经各方现场查勘，案涉租赁物现状、钥匙仍由被上诉人执掌和控制，经现场开锁查看屋内现场后仍有大量家具未搬离、现场堆积垃圾等，也就是，截至2021年5月17日，现场仍不具备归还条件，当然不存在任何归还的事实。特别是，上诉人的诉讼请求中已经非常明确载明“要求被上诉人腾空并归还”，但至查勘日为止被上诉人仍未清空场地，不符合归还条件。（三）被上诉人的归还行为是积极行为，不是默示行为，被上诉人要有积极交付行为。被上诉人一味逃避责任或“只说不做”主观明显恶意。被上诉人主张2020年7月2日将涉案钥匙邮寄给上诉人即视为归还明显不能成立，2020年7月，涉案租赁物均有人在办公、执掌，更何况截至目前为止涉案租赁物尚不具备归还条件，如何归还？被上诉人主张2021年1月打过电话给上诉人要移交，上诉人当时就让被上诉人跟物业结清全部费用、清空场地，但到2021年6月15日前涉案租赁物仍有大量家具和垃圾堆积，被上诉人是腾退义务一方，其腾空租赁物义务在先、上诉人接收义务在后，是被上诉人消极腾空，至今无法移交。2021年5月17日现场勘查后到2021年6月15日前再次发函前，被上诉人也还没有腾空现场，怎么移交？被上诉人即使有通知也不发生通知移交的效力。（四）涉案租赁物“停车位和房屋”应整体归还。根据涉案《租赁合同》第一条租赁标的基本情况，涉案租赁物指“XX中心X栋5F、6F、7F和30个停车位”，停车位租期与房屋租赁相同，即涉案租赁物“停车位和房屋”是一个整体，同时出租、同时归还，合同第十三条约定租赁物的归还，所指的租赁物当然是指“停车位和房屋”；众所周知，商业写字楼，停车位和房屋整体出租较房屋单体出租，明显有较好条件，也才能够以更好价格出租。若只接收车位，车位无法再对位出租或若可以对外出租但收回写字楼后又无法和写字楼一起整体出租，这些扩大的管理成本和收益的损失难道要守约方上诉人承担么？显然有悖常理，且不公平。显然，在XX中心X栋5F、6F、7F不具备归还条件前，车位当然也不具备归还条件。现场踏勘后，上诉人再次发函催告后，被上诉人迟迟至2021年6月24日才清空现场，此前，涉案租赁物尚不具备归还条件，租赁物仍由被上诉人在执掌。原审法院推定次承租人腾房日期作为被上诉人的腾房日期当然错误。三、被上诉人逾期支付租金事实清楚，应按照合同约定支付违约金，原审法院调整违约金数额缺乏合同依据，应予纠正。四、被上诉人自2018年1月开始执掌涉案租赁物，其作为实际使用人，应承担支付2018年1月-2月物业费和公维金，故上诉人主张返还该笔已垫付费用事实清楚，原审法院不予支持缺乏依据，应予纠正。

被上诉人***公司答辩称，1、漳州发展公司不是案涉房屋物业费用的收取主体，其在原审法庭辩论阶段尚未提交代垫证据，上诉人主张物业费没有事实依据。2、关于实际腾房日期的认定问题。根据租赁合同第13条约定，合同因解除原因终止的，终止后30日内交还租赁场地。***公司于2020年3月25日通知解除合同，按照通知到达生效的法律规定，腾房日期应当认定为2020年4月底。而且，***公司于2020年3月25日通知解除合同后，于2020年7月2日邮寄交付了钥匙。漳州发展公司于2020年6月22日起诉要求解除合同，该期间漳州发展公司实际掌控房屋。漳州发展公司主张实际腾房日为2021年6月24日，没有事实依据。

上诉人***公司的上诉请求：判令撤销原审判决第一项至第六项，依法改判。事实和理由：一、原审判决认为关于解除案涉《租赁合同》、《补充协议》及漳州发展公司扣除履约保证金的问题错误，不符合法律规定。上诉人因2020年2月起新冠疫情不可抗力事件，致使《租赁合同》难以继续履行，只能行使不可抗力的法定解除权，且解除通知到达生效后，漳州发展公司也未依法在三个月内起诉，证明漳州发展公司同意解除合同；即使漳州发展公司之后有异议，依据《合同法》解释第24条规定，人民法院不予支持；同时，根据最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）的通知三、依法妥善审理合同纠纷案件：（二）“因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持”。显然，上诉人因疫情及防控措施不能实现合同目的而解除合同完全符合法律规定。原审认为上诉人应承担举证不能后果是错误的，上诉人行使不可抗力的法定解除权符合法律规定并未违约。因此，漳州发展公司扣除***公司履约保证金是错误的。二、原审判决关于上诉人应付逾期支付租金的违约金额问题不符合疫情期间法律对违约责任的规定。原审不仅支持漳州发展公司因上诉人逾期支付租金而解除合同请求，同时要求上诉人承担违约责任，按月2%的最高利率标准（年息24％的惩罚性违约金），支持疫情期间逾期付款违约金，还扣除履约保证金，双重处罚，显然过分显失公平。三、原审判决关于上诉人应付租金金额依据漳州发展公司的解除合同日期计算错误。如前所述，上诉人行使法定解除权符合法律规定，解除合同日期应为上诉人《解除合同通知》到达生效之日2020年3月27日，而不是漳州发展公司超过异议期后起诉送达的日期。四、原审判决关于上诉人、次承租人应付房屋占用费金额及腾房问题违反疫情期间适用法律的规定，成倍加重了***公司疫情期间租赁房的责任并与合同约定不符。原审一方面认为“漳州发展地产集团有限公司依约可于2020年8月24日起采取必要措施收回租赁物以防止投资失扩大，并可要求厦门***网络科技有限公司承担由此造成的损失”，一方面又相反的支持漳发公司要求的房屋占用费计算至2020年11月13日。同时，原审又违反国家及福建省疫情期间承租国有企业务房屋减免租金规定以及高法的司法解释：疫情期间由承租人承担违约责任不予支持的规定，反而判决上诉人加倍支付2020年8月25日至2020年11月13日的逾期腾房占用费。同时，原审对转租事实的认定也是错误的。原审认为“厦门***网络科技有限公司未举证证明其转租已取得漳州发展地产集团有限公司的书面同意”与事实不符。五、漳州发展公司一审诉讼请求金额未得到全部支持，对损失扩大化具有很大过错。因本案支付律师费应按一审诉讼费分担比例承担，原审判决上诉人承担漳州发展公司支付的全部律师费错误。

被上诉人漳州发展公司答辩称，一、***公司主张行使不可抗力的法定解除权缺乏依据，不能成立。1.上诉人并未举证证实受疫情影响导致合同目的无法实现。2.在案证据证实，上诉人于疫情发生之前的2019年10月即发函拟解除租赁合同，理由是公司战略方向调整，遭拒绝。此后上诉人即开始拖欠、逾期支付租金。上诉人持续违约过程中突发疫情，之后上诉人才以新冠疫情为由主张解除合同，缺乏依据。二、上诉人关于逾期付款违约金的上诉理由于法无据，不能成立。1.涉案合同已明确约定逾期支付租金所应承担的违约责任，而上诉人在经多次催告后仍不支付租金，恶意违约明显，应按合同约定承担违约责任。2.上诉人上诉所援引法律依据，条款的适用情形是如电影院、酒店、餐饮等经营类行业。而上诉人系将涉案租赁房屋用于转租，并非经营，其与次承租人均已订立一定期限的租约，不存在受疫情影响会减少其收入的情况。更何况，漳州发展公司作为国有企业，已给其减免租金将近50万，可以说，上诉人收入不少反增，其主张明显不能成立。三、本案的实际腾房日应认定为2021年6月24日，该意见详见漳州发展公司上诉理由。四、关于律师费用的承担问题。本案属普通代理，跟案件全部支持或部分支持没有关系；涉案合同约定“因一方违约导致另一方采取诉讼方式维护其权益的，违约方应承担守约方为此支付的诉讼费和律师费等。”本案系因上诉人违约在先，其应承担全部律师代理费。

上诉人肆唯置业公司的上诉请求：依法撤销原审判决第五项，改判驳回被上诉人漳州发展公司对其的诉讼请求。事实和理由：1.上诉人与被上诉人漳州发展公司之间不存在租赁合同关系，根据合同相对性原则，上诉人不应承担对被上诉人***公司其中的逾期腾房房屋占用费的连带支付义务。原审判决上诉人负连带支付义务没有法律依据。2.上诉人作为本案的次承租人之一，根据最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷的案件具体应用法律若干问题的解释》第16条第一款规定，应推定出租人漳州发展公司对转租事实是同意的，其与承租人***公司签订的转租合同受法律保护。3.被上诉人漳州发展公司将本案次承租人列为共同被告提出起诉，没有法律依据。次承租人在房屋租赁合同纠纷案件中的法律地位是第三人，不是被告。

被上诉人漳州发展公司答辩称，上诉人肆唯置业公司作为次承租人，根据法律规定，业主有权向次承租人主张逾期腾房的房屋占用费，占用费属于承租人及次承租人的连带债务，上诉人肆唯置业公司的上诉请求没有法律依据，应予驳回。

漳州发展公司向原审法院提出诉讼请求：1.判令解除漳州发展公司与***公司之间于2017年12月8日签订的《租赁合同》及《补充协议》（未履行部分金额为8490000元，解除日为法院向***公司送达起诉状副本之日，即2020年7月24日）。2.判令***公司向漳州发展公司支付自2020年3月1日起至合同解除日2020年7月24日止的租金673186.17元（其中3月份租金减半为119071.95元、4月份租金减半为119071.95元、5月以后租金每月为238143.9元，再减免2月份已付租金225615元）。3.判令***公司向漳州发展公司支付自合同解除日2020年7月24日起至实际腾房日止按每月476287.8元标准计算的房屋占用费；其中南德认证公司、南德认证广州分公司共同支付其应承担的截至2020年8月22日期间的房屋占用费36949元，大际汇通公司共同支付其应承担的截至2020年8月20日期间的房屋占用费30695元，肆唯置业公司共同支付其应承担的截至实际腾房日即2020年11月13日止按每日592元标准计算的房屋占用费，春辉车队公司共同支付其应承担的截至2020年8月13日期间的房屋占用费23072元，福路汽车公司共同支付其应承担的截至2020年8月13日期间的房屋占用费4437元。4.判令***公司向漳州发展公司支付逾期支付租金的违约金（其中逾期13天支付2018年6月1日-2018年8月31日季度租金676845元应承担违约金26396.96元、逾期19天支付2018年9月1日-2018年11月30日季度租金676845元应承担违约金38580.17元；逾期支付2019年12月1日-2020年2月28日季度租金676845元，其中225615元租金逾期10天支付、451230元租金逾期18天支付，共应承担违约金31134.87元；逾期支付2020年3月1日-2020年5月31日季度租金应承担违约金69185.7元；逾期支付2020年6月1日起租金的违约金按欠租金额的日0.3%计算）。5.判令***公司缴纳的履约保证金400000元归漳州发展公司所有。6.判令***公司向漳州发展公司支付2018年1月1月起至2018年2月28日期间物业管理费44468.16元和公维金22234.08元，共计66702.24元。7.判令***公司承担截至实际腾房日止的物业管理服务费、专项维修资金、水电费及水电公摊费用【其中暂计至2020年9月10日物业管理服务费442892.47元、日常专项维修金110539.58元、车位管理服务费51600元、车位专项维修金4300元、水费（含公摊水费）2337.22元、电费（含公摊电费）46614.97元，前述费用共计658284.24元】。8.判令***公司按欠款金额的日千分之三向漳州发展公司支付逾期支付物业管理服务费、专项维修资金、水电费及水电公摊费用所产生的滞纳金（其中暂计至2020年9月10日为316790.24元）。9.判令***公司承担漳州发展公司为本案支出的律师代理费105000元。10.判令***公司将涉案租赁物思明区XX路XX中心X栋5F、6F、7F腾空并完整归还漳州发展公司执掌（即将XX中心X栋5F、6F、7F及该中心负一层第86-89、115-121、216-224、267-268、W-9至W-11号共计30个车位按照合同约定的标准“良好、适租的状态”交还漳州发展公司）。

事实和理由：2017年12月8日，漳州发展公司与***公司签订1份《租赁合同》，约定：1.***公司向漳州发展公司租赁位于思明区XX路XX中心X栋5F、6F、7F，面积3705.68㎡，用于办公；此外，另行租赁该中心负一层共计30个停车位；2.租赁期限5年，自2018年3月1日起至2023年2月28日；3.租金：第一年、第二年租金2505780元，第三年和第四年租金2656126.8元，第五年租金2815494.41元；停车位租金16800元/月，停车位租金与房屋租金按季度同时缴交；4.***公司将场地擅自转租、转让给第三人，或逾期90日未支付租金或水电费等费用，漳州发展公司有权解除合同，不予返还已收租金并没收履约保证金，等等。同时，双方签订1份《补充协议》。合同签订后，漳州发展公司按期将租赁物交付***公司使用至今，期间***公司多次逾期支付租金，并于2019年10月底突然函告漳州发展公司其将租赁物转租的情况，要求解除合同。漳州发展公司对此不予认可，本着维护交易稳定原则，漳州发展公司多次劝告***公司及时消除转租情况，继续履行合同。***公司不但不采取补救措施，继续以各种理由拖延支付租金，并提出单方解除合同，其行为严重影响合同的正常履行。受新型冠状病毒疫情影响，根据《福建省应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情扎实做好“六稳”工作的若干措施》文件精神，漳州发展公司自愿减免***公司2020年2月份租金、减半收取3月、4月租金，但截止至今，***公司尚拖欠2020年度3月份-5月份租金共计250672.8元未付。现经了解，***公司将租赁物擅自分别转租给其余被告等共10家企业。漳州发展公司与***公司双方订立的《租赁合同》及《补充协议》合法有效，各方均应恪守履约，漳州发展公司已按约履行合同义务，但***公司存在擅自转租、拒不支付租金及物业费等违约行为，经漳州发展公司书面催告，仍拒不整改，其行为已构成根本违约，且***公司已多次主张解除合同，不愿继续履行，故漳州发展公司依约有权解除合同，追究其违约责任。其余次承租人负有连带支付房屋占用费的义务。

原审查明，2017年12月8日，漳州发展公司作为出租人（甲方）、***公司作为承租人（乙方）签订1份《租赁合同》，约定：***公司向漳州发展公司租赁厦门市思明区XX路XX中心X栋5F、6F、7F，面积3705.68㎡，内含设施为毛坯，用于办公；此外，***公司另向漳州发展公司租赁该中心负一层共计30个停车位；租赁时间自2018年3月1日起至2023年2月28日止，共计5年；漳州发展公司同意提供给***公司60天的时间（自2017年12月31日起至2018年2月28日止）作为所租房屋的装修时间，不计入租赁期限内；该合同项下5F、6F、7F房屋租金为第一、二年（2018年3月1日-2019年2月28日、2019年3月1日-2020年2月29日）租金均为2505780元/年，第三、四年（2020年3月1日-2021年2月28日、2021年3月1日-2022年2月28日）租金均在第二年租金基础上递增6%（均为2656126.8元/年），第五年（2022年3月1日-2023年2月28日）租金在第四年租金基础上递增6%（为2815494.41元/年）；停车位租金共计16800元/月（每个车位租金560元/月），停车位租金与房屋租金按季度同时缴交；每季度缴纳一次季度租金，该合同签订后5个工作日内缴纳第一季度租金，以后每季度需提前半个月缴纳下一个季度租金；该合同签订后5个工作日内漳州发展公司向***公司一次性收取承租履约保证金400000元，不计利息，退租时交清所有租金及相关费用且经验收该房屋各项设备不受损坏情况下5个工作日内可如数无息退回；***公司应按期支付租金、税费并承担租赁期内产生的所有费用，包括但不限于因租用房屋使用产生的一切税费、水电、通信、物业管理等；***公司未按照约定支付租金或水电等费用的，应每日向漳州发展公司支付迟延租金或费用3‰的违约金，漳州发展公司有权直接从履约保证金中扣除；如***公司超期交还租赁物，则应按租金的两倍向漳州发展公司支付房屋占用使用费；因一方违约导致另一方采取诉讼方式维护其权益的，违约方应承担守约方为此支出的诉讼费及代理费等合理费用；***公司将场地擅自转租、转让、转借给第三人，或和其他租户交换场地的，或逾期90日未支付租金或水电等费用的，漳州发展公司有权解除合同，不予返还已收取租金并没收履约保证金；因不可抗力或其他不可归责于双方的原因，使场地不适于使用或租用时，漳州发展公司应减收相应的租金，如果场地无法复原的，任何一方可随时解除，合同自对方收到解除通知之日起解除，双方按实结算租金，待***公司结清所有水电等费用后，漳州发展公司无息返还***公司保证金，双方互不承担违约责任；租赁期满未能续约或合同因解除等原因提前终止的，***公司应于租赁期满或合同终止后30日内将租赁的场地及漳州发展公司提供的配套设施以良好、适租的状态交还漳州发展公司，***公司拒不交还的，漳州发展公司有权采取必要措施予以收回，由此造成的损失由***公司承担。同日，漳州发展公司、***公司另签订1份《补充协议》，约定：***公司征得漳州发展公司的书面同意后，可将场地转租给第三方等。

上述合同签订后，漳州发展公司依约将其所有的案涉租赁房屋交付***公司。

落款日期为2018年8月6日、落款为漳州发展公司（未盖章）的《关于银领中心转租的回复函》载明，漳州发展公司已收悉***公司《关于银领中心招商的告知书》，请***公司根据双方招标租赁合同的条款及相关法律法规进行合法经营（并请***公司严格监督第三方承租方的承租用途，不得从事租赁合同中所禁止的经营范围，严禁第三方承租方进行再转让），若出现法律责任或相关问题由***公司全责承担。

2019年5月28日，漳州发展公司对其出租场所进行安全生产大检查，《检查表》显示检查组对受检单位（承租方）***公司的意见为“基本符合”，检查人员为方灿耀。

方灿耀曾于2019年11月22日通过微信询问***公司工作人员“公司最近宣传效果怎样”、“进驻的公司多吗”、“那效果不错咯”。

2019年10月31日，***公司通过电子邮件向漳州发展公司发送《业务往来函》，载明***公司承租的案涉房屋目前已分割为20套商业写字楼招租中，并告知漳州发展公司截至2019年10月已入驻的11家企业情况。同日，***公司通过电子邮件向漳州发展公司发送《关于解除银领中心租赁合同的申请》，载明鉴于公司战略方向调整，江苏***网络科技有限公司已明确其下属公司不再涉及包租等重资产业务，并于2019年9月明确通知***公司着手关于“解除银领中心租赁合同”的申请事宜，基于上述原因，***公司希望与漳州发展公司友好协商解除案涉《租赁合同》，并就现有租户平稳过渡承接问题达成一致等。

2019年11月7日，漳州发展公司通过电子邮件向***公司发送《答复函》，载明漳州发展公司不同意解除其与***公司签订的案涉《租赁合同》，并请***公司依约继续履行相关义务，否则将追究***公司的违约责任等。

2019年11月19日，漳州发展公司通过电子邮件向***公司发送《催款函》，载明***公司自2019年12月1日起至2020年2月29日止的租金共计676845元付款期限已届至，请***公司收到该通知后5天内支付上述租金，若逾期付款，漳州发展公司将按合同约定向***公司主张每日3‰的违约金等。

2019年11月21日，***公司通过电子邮件向漳州发展公司发送《关于银领中心租金付款的申请》，载明***公司申请先行支付2019年12月1日起至2019年12月31日止的租金共计225615元，余下二个月的租金将根据双方协商情况确定等。

2019年11月25日，漳州发展公司通过电子邮件向***公司发送《答复函》，载明漳州发展公司要求***公司按照合同约定履行合同义务。

2020年2月11日，***公司出具《关于因新型冠状病毒感染肺炎疫情影响银领中心项目正常招租问题的沟通函》，载明其为配合新型冠状病毒感染肺炎疫情防控工作，推延公司复工时间，恢复正常经营时间暂无法确定，疫情为合同法规定的不可抗力情形，请求依据双方签订的《租赁合同》第十一条约定及福建省、厦门市防控新型冠状病毒感染肺炎疫情支持企业共渡难关若干措施的相关规定，先给予减免二个月租金的扶持，疫情完全结束后再行协商后续租金减免事宜。

2020年2月11日，漳州发展公司通过电子邮件向***公司发送《关于厦门***写字楼场地租赁事宜的复函》，载明请***公司按照《租赁合同》约定支付本承租季度的租金，待集团总部商定租金减免方案后，若符合租金减免条件，将依法依规减免处理。

2020年3月24日，漳州发展公司出具《关于***公司承租我司写字楼有关问题的告知函》，载明请***公司按照合同约定及时支付自2020年3月1日至2020年5月31日期间的租金；因***公司逾期缴纳租金，截止2020年2月29日违约金数额累计96112元，漳州发展公司按合同约定从***公司提交的400000元保证金中先予扣除该部分违约金，请***公司及时足额补缴保证金；***公司2019年10月31日《业务往来函》告知的对外转租行为，违反了招标文件要求及合同约定，漳州发展公司对该对外转租行为不予认可。

2020年3月26日，***公司向漳州发展公司邮寄《解除合同通知书》，载明因厦门租赁市场低迷、经营困难，曾于2019年10月31日向漳州发展公司发送申请，建议协商解除租赁合同；在2020年初突发新冠肺炎疫情不可抗力的情况下，***公司经营困难，难以支付租金，根据《合同法》第九十四条规定及双方合同约定，决定解除《租赁合同》、《补充协议》，请漳州发展公司接到通知后三日内与***公司办理承租物业的交接等事宜。漳州发展公司工作人员方灿耀于2020年3月27日签收该通知书。

此后，漳州发展公司于2020年3月30日出具《关于厦门***解除合同有关问题的回复函》，载明其不予认可***公司单方解除合同的行为，并要求***公司自接到该函之日起5日内提供转租租户的基本信息、将违法转租的租户清退等。

***公司确认其分别于2018年6月1日、2018年10月26日、2019年12月18日、2018年3月26日、2019年12月16日将上述案涉租赁房屋中的部分转租给南德认证广州分公司、大际汇通公司、肆唯置业公司、福路汽车公司、春辉车队公司；此外，***公司还将上述案涉租赁房屋中的部分转租给案外次承租人。***公司与肆唯置业公司签订的《房屋租赁合同》约定2019年12月18日至2021年12月17日期间肆唯置业公司应付的租金标准为15757元/月。

《租赁合同》中漳州发展公司的指定收件人为王莹，联系地址为漳州市芗城区延安××路××号XX商厦二楼。2020年4月23日，漳州发展公司向***公司出具《告知函》，载明漳州发展公司调整其指定收件人为方灿耀，联系地址为漳州市芗城区××路××号××大厦××层。

2020年6月19日，***公司向漳州发展公司工作人员方灿耀（收件地址为漳州市芗城区延安××路××号XX商厦二楼）邮寄《交接通知书》，载明***公司已完成案涉租赁房屋承租租户的清退工作，通知漳州发展公司接函后三日内与其办理房屋交接手续。该邮件于2020年6月22日由他人（吴碧珍）签收。

2020年7月2日，***公司向漳州发展公司工作人员方灿耀（收件地址为漳州市芗城区延安××路××号XX商厦二楼）邮寄案涉租赁房屋钥匙（备注为：XX中心X栋501、502、503、505-1、505-2、506-507、601、602、603、605-1、605-2、606、607、701、702、705、706、707、708单元Ｕ型锁钥匙各三把及密码锁账户密码），该邮件因方灿耀拒收而于2020年7月5日退回。

漳州发展公司确认***公司已支付400000元履约保证金，未支付案涉租赁房屋自2020年3月1日起的租金，此前的租金虽已支付但存在逾期支付情形（逾期13天支付2018年6月1日-2018年8月31日季度租金676845元、逾期19天支付2018年9月1日-2018年11月30日季度租金676845元；逾期支付2019年12月1日-2020年2月28日季度租金676845元，其中225615元租金距合同约定的付款日2019年11月15日逾期10天支付、451230元租金距合同约定的付款日2019年11月15日逾期18天支付）。

***公司确认其未支付案涉租赁房屋自2020年3月1日起的租金。***公司对漳州发展公司主张的上述租金的逾期时间并未提出异议，但主张其逾期支付2018年6月1日-2018年8月31日、2018年9月1日-2018年11月30日租金系因获得漳州发展公司负责人口头同意，逾期支付2019年12月1日后的租金系因处于与漳州发展公司协商期间，并主张约定的违约金过高请求予以适当减少。

至本案庭审结束时，漳州发展公司尚未代***公司垫付其诉求的物业管理服务费、专项维修资金、水电费及水电公摊费用，亦未支出相应滞纳金。

漳州发展公司于2020年6月22日提起本案诉讼，原审法院于2020年7月24日向***公司送达起诉状副本。漳州发展公司因本案诉讼支出律师服务费105000元。

经现场勘察，厦门市思明区XX路XX中心X栋5至7层所有案涉租赁房屋截至2021年5月17日的状况为：

1.501室（***公司使用）内有大量家具未清理，***公司现场打开门上U型锁并不再上锁；

2.502室（***公司使用）内有垃圾未清理，***公司现场打开门上U型锁并不再上锁；

3.503室（***公司转租给南德认证广州分公司）门上U型锁无法打开，未见屋内情况；

4.505-1室（***公司转租给案外次承租人）内有家具、垃圾未清理，***公司现场打开门上U型锁并不再上锁；

5.505-2室（***公司使用）内有家具未清理，***公司现场打开门上U型锁并不再上锁；

6.506-507室（***公司转租给案外次承租人）内有装修木墙未拆除、装饰树未清理，门未锁；

7.601室（***公司转租给大际汇通公司）内有零星家具未清理，门未锁；

8.602室（***公司转租给案外次承租人）内有垃圾、柜子未清理，***公司现场打开门上U型锁并不再上锁；

9.603室（***公司使用）内有垃圾、柜子、花盆未清理，***公司现场打开门上U型锁并不再上锁；

10.605-1室（***公司转租给案外次承租人）内有垃圾未清理，***公司现场打开门上U型锁并不再上锁；

11.605-2室（***公司使用）已清空，门未锁；

12.606室（***公司转租给肆唯置业公司）内墙上有贴画（肆唯置业公司当场取下带走），门未锁；

13.607室（***公司使用）内有大量家具未清理，***公司现场打开门上U型锁并不再上锁；

14.701室（***公司使用）内有家具未清理，***公司现场打开门上U型锁并不再上锁；

15.702室（***公司转租给春辉车队公司）内有垃圾、铁皮柜、花盆、打印机未清理，门未锁；

16.705室（***公司转租给案外次承租人）门上U型锁无法打开，未见屋内情况；

17.706室（***公司转租给福路汽车公司）已清空，门未锁；

18.707室（***公司使用）内有较多家具未清理，***公司现场打开门上U型锁并不再上锁；

19.708室（***公司转租给案外次承租人）内有家具、柜台未清理，***公司现场打开门上U型锁并不再上锁。

漳州发展公司确认案涉租赁房屋503室南德认证广州分公司于2020年8月22日搬离并与物业办理物品放行手续；601室大际汇通公司于2020年8月20日搬离并与物业办理物品放行手续；606室肆唯置业公司于2020年11月13日搬离并与物业办理物品放行手续；706室福路汽车公司于2020年8月13日搬离并与物业办理物品放行手续；702室春辉车队公司于2020年8月13日搬离并与物业办理物品放行手续。漳州发展公司作为案涉租赁房屋业主与该物业公司（厦门国贸物业管理有限公司）签有物业服务合同。厦门国贸物业管理有限公司银领中心物业服务处对漳州发展公司所述的上述次承租人办理放行手续时间无异议。

对于***公司租赁的银领中心负一层共计30个停车位，厦门国贸物业管理有限公司银领中心物业服务处称，因***公司欠缴车位管理费，该服务处于2020年6月11日暂停***公司车位使用权限，于2020年6月15日恢复***公司车位使用权限。

漳州发展公司因本案诉讼支出律师代理费105000元。

原审认为，《租赁合同》及《补充协议》系漳州发展公司、***公司真实意思表示，内容及形式于法不悖，应认定为合法有效。

1.关于解除案涉《租赁合同》、《补充协议》及漳州发展公司扣除履约保证金的问题。

***公司自认其尚未支付案涉租赁房屋自2020年3月1日起的租金，漳州发展公司对此并无异议，予以确认。《租赁合同》约定，***公司每季度需提前半个月缴纳下一个季度租金，逾期90日未支付租金或水电等费用的，漳州发展公司有权解除合同，不予返还已收取租金并没收履约保证金。鉴于至起诉之日止***公司已逾期90日未支付租金，漳州发展公司请求判令解除《租赁合同》及《补充协议》，解除日为法院向***公司送达起诉状副本之日即2020年7月24日，且***公司缴纳的履约保证金400000元归漳州发展公司所有，有事实及法律依据，予以支持。***公司称，因突发新型冠状病毒疫情的不可抗力事件导致其经营困难、难以支付租金，其已于2020年3月25日向漳州发展公司发出解除案涉租赁合同的通知，故《租赁合同》及《补充协议》于2020年3月25日解除。对此，原审认为，在案证据显示***公司于2019年10月31日已函告漳州发展公司，阐明其申请解除案涉租赁合同的原因是其公司战略方向调整、不再涉及包租等重资产业务；现***公司未能举证证明其经营的案涉房屋租赁项目确受疫情影响导致合同目的无法实现，应承担举证不能的不利后果，故对其不可抗力抗辩不予采纳。***公司主张其依法、依约享有合同解除权，不予支持。

2.关于***公司应付租金金额的问题。

漳州发展公司自愿免除***公司已付的2020年2月份租金225615元，减半收取***公司2020年3、4月份租金（每月房屋租金及停车位租金合计119071.95元），2020年5月份及以后的租金恢复按合同约定标准收取（每月房屋租金及停车位租金合计238143.9元），其主张降低了《租赁合同》约定的租金标准，是其对自身权利的处分，予以照准。***公司自认其尚未支付自2020年3月1日起的租金，现漳州发展公司请求***公司支付自2020年3月1日起至合同解除日2020年7月24日止的租金673186.17元（119071.95元/月*2个月+238143.9元/月*2个月+238143.9元/月*24/31/月-225615元），于法有据，予以支持。

3.关于***公司应付逾期支付租金的违约金金额的问题。漳州发展公司主张***公司逾期13天支付2018年6月1日-2018年8月31日季度租金676845元，逾期19天支付2018年9月1日-2018年11月30日季度租金676845元，***公司对上述租金的逾期时间并未提出异议，予以确认。

漳州发展公司主张***公司逾期支付2019年12月1日-2020年2月28日季度租金676845元，其中225615元租金距合同约定的付款日2019年11月15日逾期10天支付、451230元租金距合同约定的付款日2019年11月15日逾期18天支付。原审认为，因2019年11月19日漳州发展公司在其《催款函》中变更***公司支付上述租金的期限为自收到该通知后5天内，故该项逾期付款违约金的起算时间应为2019年11月25日；因漳州发展公司已自愿免除***公司2020年2月份租金225615元，故漳州发展公司主张***公司支付2020年2月份租金的逾期付款违约金，不予支持。

***公司主张约定的违约金过高请求予以适当减少。综合漳州发展公司实际损失、合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，该项违约金应调整为按月2%标准支付为宜。

综上所述，***公司逾期支付2018年6月1日-2018年8月31日季度租金的违约金为5865.99元（676845元*13天*2%/30天）、逾期支付2018年9月1日-2018年11月30日季度租金的违约金为8573.37元（676845元*19天*2%/30天）、逾期支付2019年12月1日-2020年2月28日季度租金的违约金为1203.28元（225615元*8天*2%/30天）；逾期支付2020年3月1日-2020年5月31日季度租金的违约金以476287.8元（119071.95元+119071.95元+238143.9元）为基数，按月2%标准，自2020年2月15日起计至实际付款日止，并以不超过漳州发展公司诉求金额69185.7元为限；逾期支付2020年6月1日起至2020年7月24日止租金的违约金以422513.37元（238143.9元+238143.9元/月*24/31/月）为基数，按月2%标准，自2020年5月15日起计至实际付款日止。

4.关于***公司应付物业管理费、公维金、物业管理服务费、专项维修资金、水电费及水电公摊费用、相应滞纳金的问题。

《租赁合同》约定，2018年1月1日至2018年2月28日期间为房屋装修时间，不计入租赁期，另约定***公司承担租赁期内产生的水电、物业管理等费用。故漳州发展公司请求***公司支付其2018年1月1日至2018年2月28日期间的物业管理费、公维金，无合同依据，不予支持。

漳州发展公司并非收取物业管理服务费、专项维修资金、水电费及水电公摊费用的主体。至本案庭审结束时，漳州发展公司尚未代***公司垫付其诉求的租赁期物业管理服务费、专项维修资金、水电费及水电公摊费用，亦未支出相应滞纳金，其请求***公司向其支付上述费用及相应滞纳金，无事实及法律依据，不予支持。相应费用及滞纳金漳州发展公司可据实际垫付情况另行起诉主张。

5.关于房屋***公司、次承租人应付房屋占用费金额及腾房的问题。

案涉《租赁合同》约定，合同因解除等原因提前终止的，***公司应于合同终止后30日内将租赁的场地及漳州发展公司提供的配套设施以良好、适租的状态交还漳州发展公司，***公司拒不交还的，漳州发展公司有权采取必要措施予以收回，由此造成的损失由***公司承担。因案涉租赁合同的解除日为2020年7月24日，故漳州发展公司依约可于2020年8月24日起采取必要措施收回租赁物以防止损失扩大，并可要求***公司承担由此造成的损失。***公司未举证证明其转租行为已取得漳州发展公司的书面同意，其主张漳州发展公司同意转租、与次承租人成立新的租赁合同法律关系，不予采纳。

根据漳州发展公司及物业公司确认情况、现场勘察情况，次承租人福路汽车公司、春辉车队公司、大际汇通公司、南德认证广州分公司、肆唯置业公司分别于2020年8月13日、2020年8月13日、2020年8月20日、2020年8月22日、2020年11月13日搬离各自承租的案涉租赁房屋。现漳州发展公司请求上述次承租人支付逾期腾房的房屋占用费，应自案涉《租赁合同》约定的腾房日期即2020年8月24日起计算，故上述次承租人中仅肆唯置业公司需与***公司连带支付肆唯置业公司租赁房屋自2020年8月24日起至2020年11月13日止的逾期腾房占用费，该费用参照肆唯置业公司应付的租金标准15757元/月计算，为41493.43元（15757元/月*3个月-15757元/月*11/30/月）。

***公司于2020年6月22日书面通知漳州发展公司进行案涉租赁房屋交接、于2020年7月2日邮寄交还案涉租赁房屋钥匙及密码，系以实际行动表示交还案涉租赁房屋掌控权并放弃屋内物品。在漳州发展公司已通知解除租赁合同、上述次承租人已搬离后，漳州发展公司负有防止损失扩大的义务，且具备防止损失扩大的条件，可依据合同约定采取必要措施收回案涉租赁房屋及车位。现漳州发展公司仅以案涉租赁房屋内有家具、垃圾等未清理为由拒绝接收房屋，并拒绝接收车位，无充分依据，无权就扩大的损失要求赔偿。故对漳州发展公司请求***公司支付房屋占用费的诉求，仅支持***公司支付自2020年7月25日起至2020年11月13日止的房屋占用费：其中2020年7月25日起至2020年8月24日止的房屋占用费按照***公司应付的租金标准238143.9元/月计算，为238143.9元；2020年8月25日起至2020年11月13日止的逾期腾房房屋占用费按照***公司应付的租金标准238143.9元/月的两倍计算，为1238348.28元（238143.9元/月*2*3个月-238143.9元/月*2*12/30/月）。

对漳州发展公司请求***公司将涉案租赁房屋及车位腾空并完整归还漳州发展公司执掌的诉求，因涉案租赁房屋及车位已腾退，不予支持。

6.漳州发展公司请求***公司承担其为本案支出的律师代理费105000元，有合同依据，予以支持。

综上，原审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、漳州发展地产集团有限公司、厦门***网络科技有限公司于2017年12月8日签订的《租赁合同》及《补充协议》于2020年7月24日解除。二、厦门***网络科技有限公司缴纳的履约保证金400000元归漳州发展地产集团有限公司所有。三、厦门***网络科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向漳州发展地产集团有限公司支付2020年3月1日起至2020年7月24日止的租金673186.17元。四、厦门***网络科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向漳州发展地产集团有限公司支付其逾期支付租金的违约金：其中逾期支付2018年6月1日-2018年8月31日季度租金的违约金为5865.99元、逾期支付2018年9月1日-2018年11月30日季度租金的违约金为8573.37元、逾期支付2019年12月1日-2020年2月28日季度租金的违约金为1203.28元；逾期支付2020年3月1日-2020年5月31日季度租金的违约金以476287.8元为基数，按月2%标准，自2020年2月15日起计至实际付款日止，并以不超过69185.7元为限；逾期支付2020年6月1日起至2020年7月24日止租金的违约金以422513.37元为基数，按月2%标准，自2020年5月15日起计至实际付款日止。五、厦门***网络科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向漳州发展地产集团有限公司支付自2020年7月25日起至2020年11月13日止的房屋占用费：其中2020年7月25日起至2020年8月24日止的房屋占用费为238143.9元；2020年8月25日起至2020年11月13日止的逾期腾房房屋占用费为1238348.28元。厦门肆唯置业代理有限公司对其中的41493.43元负连带支付义务。六、厦门***网络科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向漳州发展地产集团有限公司支付因本案支出的律师代理费105000元。七、驳回漳州发展地产集团有限公司其他诉讼请求。一审案件受理费71230元，由厦门***网络科技有限公司负担23906元、漳州发展地产集团有限公司负担47324元。

经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。

本院认为，《租赁合同》及《补充协议》系缔约双方当事人真实意思表示，内容于法不悖，应认定为合法有效。合同履行中，***公司自2020年3月1日起未再支付合同项下租金，对此事实缔约双方均无异议，应予认定。依据案涉合同约定，***公司每季度需提前半个月缴纳下一个季度租金，逾期90日未支付租金或水电等费用的，漳州发展公司有权解除合同，不予返还已收取租金并没收履约保证金、承担律师费用等。原审判令***公司缴纳的履约保证金400000元归漳州发展公司所有，并由***公司全额承担律师费用，有事实依据。关于合同解除时间问题。本院认为，***公司租赁案涉房产主要用于转租，根据其于2019年10月31日通过电子邮件向漳州发展公司发送的《关于解除银领中心租赁合同的申请》记载，***公司通过转租可收取的每季度租金为684344元，租金收益高于其应付的676845元/季度。新冠疫情及疫情防控措施是否对***公司收取转租租金造成影响，因***公司并未对此进行举证，无法认定。况且，转租租金能否顺利收取，纯属商业风险。同理，***公司以新冠疫情及疫情防控措施为不可抗力、其租赁项目因受疫情影响导致其合同目的无法实现，证据不足。***公司于2020年3月25日发出的解除合同通知，不产生通知到达时合同解除的效力。原审根据本案查明的事实，认定案涉房屋租赁合同因漳州发展公司通知解除而解除，解除日为2020年7月24日，并无不当。上诉人***公司上诉主张案涉合同于通知到达日2020年3月27日解除，没有法律依据。

关于肆唯置业公司的责任承担问题。漳州发展公司于诉讼中并未对***公司的转租行为提出异议，亦未以此为由要求解除合同，而且，各次承租人均已在诉讼中搬离租赁场所，在案涉合同判决解除时并未占用讼争房屋。承租人与次承租人关于房屋租赁问题应另案处理。漳州发展公司直接要求肆唯置业公司对***公司的房屋占用费承担连带责任，没有法律依据。肆唯置业公司的上诉请求，本院予以采纳。

其他关于***公司应付租金、逾期付款违约金数额、物业费用（包括物业管理费、公维金、水电及公摊等费用）、房屋占用费等问题，原审判决已对此作了充分阐述，本院同意原审判决意见，不再赘述。上诉人漳州发展公司主张房屋占用费应计算至2021年6月24日，没有事实依据，不予采纳；其主张的物业费用，可另案处理。上诉人***公司主张其支付履约保证金又支付逾期付款违约金系双重处罚且显失公平，与事实不符，同样不予采纳。

综上，原审判决认定事实清楚，但对次承租人应当承担的责任认定不当，应予纠正。上诉人漳州发展公司、上诉人***公司的上诉请求，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、维持厦门市湖里区人民法院（2020）闽0206民初6207号民事判决第一、二、三、四、六、七项。

二、变更厦门市湖里区人民法院（2020）闽0206民初6207号民事判决第五项为：“厦门***网络科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向漳州发展地产集团有限公司支付自2020年7月25日起至2020年11月13日止的房屋占用费：其中2020年7月25日起至2020年8月24日止的房屋占用费为238143.9元；2020年8月25日起至2020年11月13日止的逾期腾房房屋占用费为1238348.28元”。

本案二审案件受理费71230元，由上诉人漳州发展地产集团有限公司、上诉人厦门***网络科技有限公司各负担35615元。

本判决为终审判决。

审 判 长　（叶　青）

审 判 员　（林丽珊）

审 判 员　（纪荣典）

二〇二一年十一月十一日

书记员（　朱常　菁）

附：本案所适用法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。