长沙金都实业有限公司与湖南某某能设备有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

湖南省长沙市开福区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）湘0105民初9326号

原告：长沙金都实业有限公司，住所地长沙市开福区捞刀河镇彭家巷。

法定代表人：何超，执行董事兼经理。

委托诉讼代理人：姚玉伟，湖南天地人律师事务所律师。

被告：湖南***能设备有限公司，住所地长沙市望城区经济技术开发区马桥河路二段**金煜产业中心**。

法定代表人：易运祥，执行董事兼经理。

委托诉讼代理人：谭晨明，湖南畅元律师事务所律师。

委托诉讼代理人：胡林春。

原告长沙金都实业有限公司诉被告湖南***能设备有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序进行了审理。原告委托代理人姚玉伟，被告的委托代理人谭晨明、胡林春到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告长沙金都实业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付2020年7月31日前欠付的租金80000元;2、判决被告向原告支付延期支付租金到全部支付之日止的违约金（按延期支付款0.5‰每日，计算至2020年10月26日为79392元）；3、判决被告向原告支付提前解除合同的违约金137600元；4、判决被告将租赁房屋恢复原状交还原告，并向原告支付2020年8月1日起至2020年10月31日止的租金及占用费（按照合同年租金标准688000元计算）；5、判决被告承担本案的诉讼费用。事实及理由：原、被告于2017年3月8日签订了《房屋租赁合同》，约定原告将其名下位于长沙市开福区捞刀河镇彭家巷的5号框架楼房及旧剧院（建筑面积5507平方米）出租给被告，用于生产办公及员工住宿使用。租期5年，自2017年8月1日至2022年7月31日，年租金为688000元，租金一年一付，合同签订时支付第一年的租金，以后每年提前一个月支付下一年的租金。延期支付租金的，按照每日千分之零点五承担违约金。合同第五条第二项约定，双方除政策性原因外，不得提前解除合同，否则将按照本合同总额的20%支付对方违约金。2018年7月1日应付的租金实际支付688000元，欠付租金20000元。其中2018年7月5日支付300000元、2018年9月7日支付200000元、2018年12月27日支付100000元、2019年1月25日支付68000元。2019年7月1日应支付的租金实际支付628000元，还欠付租金60000元。其中，2019年7月27日分别支付了154000元和160000元、2019年12月21日支付了200000元、2020年5月22日支付80000元、2020年7月2日支付了34000元。原告多次和被告沟通协商补交欠付租金的事宜，被告一直推脱不予支付，且没有支付后续租金。2020年7月，原告在被告股东监事周龙泽的微信朋友圈看到被告于2020年7月20日发布的《告知函》，被告从2020年7月20日开始进行搬厂，8月1日搬厂结束。现已经把部分物资器材搬走，至今未归还房屋，仍有部分物资放置在租赁屋内未清理完毕，占用租赁房屋。2020年9月18日原告向被告发出了律师函，要求被告就支付拖欠租金以及是否继续履行租赁合同事宜限期给出明确答复，如被告在邮寄之日起7日内没有按时联系原告处理该纠纷，即视为被告单方解除合同（事实上被告已经拒绝履行合同），原告将不得不采取法律途径维护自身合法权益。现被告一直没有联系原告解决问题，也没有按期支付租金，即可认定被告已经于2020年9月25日单方解除合同。被告已经严重违反了合同法，违反了诚信原则，也违反了《房屋租赁合同》中双方的约定，严重侵犯了原告的合法权益。为此，原告特向法院起诉，请求法院依法判决，维护原告的合法权利。

被告湖南***能设备有限公司辩称：被告从2012年开始租赁原告的场地，双方一直合作愉快，直到今年因为疫情导致被告经营困难。关于原告提出的第一项诉讼请求，被告认为根据证据微信聊天记录显示，原告长沙金都实业有限公司的实际控制人王运双于2020年4月14日向被告股东发出了结算信息，截至2020年4月14日，被告尚欠134000元租金未支付，后被告公司于2020年5月22日支付了租金80000元，2020年7月2日支付了租金34000元，共计114000元，再减去原告认可的6980元维修费用，故被告尚欠的租金为13020元。并且该款项被告与原告公司实际控制人王运双曾经有过协商减免，王运双当时同意全部减免，因此对于原告的第一项诉讼请求被告不予认可。关于原告提出的第二项诉讼请求，因为是原告同意减免欠付租金，没有欠付行为，故不应当支持。关于第三项、四项诉讼请求，因为是双方当事人在协商一致的情况下解除合同的，而2020年7月31日被告在原告公司实际控制人王运双验收房屋后将该钥匙交付给王运双指定人员曾某，故双方已经协商一致解除合同，因而不存在违约金及房屋后续租金或者占用费。另据被告了解，原告租赁的场地实际系2020年8月31日对外出租，故也不存在后续的房屋占用费和原告造成的任何损失，故第三项、第四项诉讼请求也不应当得到支持。

经审理查明：原、被告于2017年3月8日签订了《房屋租赁合同》，约定原告将其名下位于长沙市开福区捞刀河镇彭家巷的5号框架楼房及旧剧院（建筑面积5507平方米）出租给被告，用于生产办公及员工住宿使用。租期5年，自2017年8月1日至2022年7月31日。年租金为688000元，租金一年一付，合同签订时支付第一年的租金，以后每年提前一个月支付下一年的租金。承租人未按时交纳租金的应按日承担未交金额的0.5‰支付违约金。租赁期满或承租人原因提前退租的，按照来修去丢的原则，附着于房屋上的装修设施归出租人所有（承租人的设备设施除外），承租人如造成房屋损害的应无条件修复。非因政策性原因提前解除合同应按合同总额的20%向对方支付违约金。

合同签订后，原被告各自履行合同义务。被告租金有未按期支付现象。因为未按期支付2019-2020年度的租金，原告公司法定代表人何超的母亲王运双（该公司注册股东是王运双、何超）从2019年1月起向被告公司催缴房租，2020年4月14日原告公司王运双向被告公司员工胡林春发出短信，主要内容为“昨天我跟刘叔（注：被告公司财务人员）把账对好了，（你们）还欠我们134000元，减去你们想要扣的6980元，还应付我们127020元。麻烦你在本月30日内帮我们安排一下”被告公司胡林春回复“好的”，后2020年5月22日被告向原告支付了80000元、2020年7月2日支付了34000元，仍欠付原告租金13020元。后被告决定退租搬离原告的场地，被告在2020年7月20日陆续将设备搬离，搬离过程中原告公司王运双曾在场，2020年7月31日被告将设备已全部搬离，但现场留下家具未搬走，且被告在租赁期间因搬运设备方便在租赁房屋2-5层楼板打了孔，被告搬离后未复原。在被告搬离过程中，王运双一直向被告公司催讨剩余的13020元，并试图通过阻止被告转租的承租人曾某进出房屋的方式讨要剩余租金（被告公司在2017年将从原告处租赁的房屋部分转租给被告公司的供应商曾某，被告公司搬离后，曾某与原告公司续租了一个月）。催讨无果后，原告公司工作人员在2020年8月短信告知被告要求解决剩余房租，否则将起诉被告要求支付6万元房租，后数额追加为7.3万元。2020年9月原告进而向被告公司发出律师函，要求被告公司前来确认是否解除合同，支付拖欠租金，并要求被告将物品全部搬离后将房屋恢复原状后交付原告。

另查明，在被告搬离租赁房屋后，原告公司现已将涉案房屋部分出租给新的单位（原、被告对原告公司何时出租给新的单位存在争议）。

上述事实，有《房屋租赁合同》、微信、短信聊天记录、支付租金银行流水、租金支付统计表、租赁物现状照片、维修费用清单、证人曾某及原告公司王运双通话记录以及证人曾某出庭陈述等在卷佐证。

本院认为：原、被告之间签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应按约履行。在合同约定的履行期内，被告提前在2020年7月31日搬离了租赁场地，双方未签订解除合同的协议。从被告搬离后双方人员2020年8月短信联系内容中原告要求被告支付的租金数额来看，原告认可被告提前退租行为（否则按双方合同约定的租金给付时间来看，在2020年6月30前原告就应该要求被告支付下一年度的租金，故被告应付租金总额远远超过短信中提到的6-7万元）。既然原告已同意并认可被告提前退租，并在现在已将部分房屋重新出租给他人，故原告无权要求被告支付从2020年8月1日起的房屋租金和房屋占用费，但本案仍存在以下争议焦点：

一、被告在退租前拖欠租金的数额。原告现要求被告支付至2020年7月31日的租金80000元，对此本院认为,原告公司是何超和其母亲王运双开办，合同履行过程中房租收取等均由王运双负责，故应认定王运双与被告公司的核算能够代表原告公司，按照王运双在2020年4月14日与被告公司员工胡林春短信联系内容，应认定截止2020年7月31日被告公司欠付的租金为127020元，后被告于2020年5月22日向原告支付了80000元、2020年7月2日又支付了34000元，核减后现在被告欠付原告租金为13020元，该款被告应向原告支付。

二、关于支付延期支付租金到全部支付之日止的违约金的起算标准。被告未按合同约定向原告提前支付租金属实，根据租赁合同约定，下一年的租金被告应当提前一个月支付下一年的租金，故所有延期支付的租金被告均需要承担违约金。从双方认可的租金支付情况来看，被告从2018年度起即存在拖延支付租金的现象，按照被告拖欠支付的数额及延迟支付的日期，同时考虑冲到合同约定的按日0.5‰的计算标准过高，本案酌定被告应付的延迟付款违约金数额调整为5000元。

三、关于被告是否需要承担提前解除合同的违约金。根据《房屋租赁合同》第五条第二项的约定，双方任何一方提前解除合同的，需要承担20%的违约金。本案中原告虽同意被告提前退租，解除租赁合同，但这并不意味着原告放弃根据合同约定追究被告提前解除合同的违约责任，本案当事人并未就提前退租达成全面协议，故被告以双方当事人在协商一致解除合同无需承担违约责任的抗辩主张本院不予认可。由于双方在《房屋租赁合同》中约定的提前解除合同违约金按合同总价款的20%计算的标准过高，同时考虑到原告现已将部分房屋出租，本院酌情按1.5个月的租金标准向原告支付提前解除合同违约金，即86000元。

四、本案被告已在2020年7月31日搬离了租赁场地，现场留下部分家具未搬离，2-5层楼板的打孔也未复原，虽未影响原告使用、出租该场地（原告将房屋1-2楼重新出租的事实可印证），但被告按合同约定仍有义务按原告要求将剩余家具搬离并将2-5层楼板的打孔处修复还原。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条的规定，判决如下：

一、被告湖南***能设备有限公司于本判决生效之日起10日内向原告长沙金都实业有限公司支付欠付的租金13020元；

二、被告湖南***能设备有限公司于本判决生效之日起10日内向原告长沙金都实业有限公司支付延期支付租金的违约金5000元；

三、被告湖南***能设备有限公司于本判决生效之日起10日内向原告长沙金都实业有限公司支付提前解除合同的违约金86000元；

四、被告湖南***能设备有限公司于本判决生效之日起20日内将租赁房屋内剩余家具搬离，并对2-5层楼板打孔处进行修复还原（修复还原应按国标或行业标准操作）；

五、驳回原告的其他诉讼请求。

本案案件受理费4107元，原告长沙金都实业有限公司承担1000元，由被告湖南***能设备有限公司承担3107元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。

审　判　员　　李建科

二〇二〇年十二月七日

代理书记员　　王　瑾

附相关法条：

《中华人民共和国合同法》

第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。

当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。

宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。

宣告离婚判决，必须告知当事人在判决发生法律效力前不得另行结婚。