某某与山东某某集团有限公司、济南某某置业有限公司案外人执行异议之诉一审民事判决书

山东省济南市历下区人民法院 民事判决书 （2024）鲁0102民初9798号 原告：***，女，1977年11月29日出生，汉族，住山东省济南市天桥区。 委托诉讼代理人：***,山东布朗律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***,山东布朗律师事务所律师。 被告：山东某某集团有限公司，住所地山东省济南市槐荫区。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，山东齐邦律师事务所律师。 被告：济南某某置业有限公司，住所地山东省济南市天桥区。 法定代表人：***，职务不详。 原告***与被告山东某某集团有限公司（以下简称某某集团）、被告济南某某置业有限公司（以下简称某某置业）案外人执行异议之诉一案，本院于2024年6月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告***及其委托诉讼代理人***，被告某某集团的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。被告某某置业经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告***向本院提出诉讼请求：一、依法判决不得执行山东省济南市天桥区徐李路东侧、新黄路南侧济南**号楼**单元402室房屋并解除查封;二、本案的诉讼费用由二被告共同负担。事实与理由：申请执行人某某集团与被执行人某某置业测试合同纠纷执行一案，案号:（2023）鲁0102执6275号，在执行过程中，贵院查封了被执行人某某置业名下的坐落于山东省济南市天桥区徐李路东侧、新黄路南侧济南**号楼**单元402室房屋，查封期限自2023年11月14日起至2026年11月13日止。案外人***对该查封不服，遂提起案外人执行异议，请求解除查封，贵院于2024年1月18日作出了（2024）鲁0102执异14号执行裁定书，裁定:驳回案外人***的异议请求，案外人***对该裁定不服，遂提起案外人执行异议之诉，要求不得执行涉案房屋，并解除对涉案房屋的查封，理由如下:2017年6月21日，原告***与被告某某置业签订了书面的商品房买卖合同，合同约定房屋价款为2322306元，后被告某某置业给予了原告***购房优惠，减免了购房款162092元，原告***已于2018年将购房款2160214元支付完毕，涉案房屋的购房款已全部付清，后原告***于2020年收房并入住至今，因被告某某置业的原因，涉案房屋至今尚未办理过户登记。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八、二十九条之规定，并结合以上事实，应排除对涉案房屋的执行。故为维护合法权益，特诉至贵院，望判如所请。 被告某某集团辩称，1、原告***向法庭提交的认购书中只是说明原告***认购了济南恒大滨河左岸楼盘8号楼1单元402室，与历下区人民法院查封的位于济南市天桥区徐李路东侧、新黄路南侧济南**号楼**单元402位置信息是不同的，是否是同一套房屋原告没有证据证明。即使原告***能够证实是同一套房屋，认购书也只能说明原告***认购了该房屋，而不能说明原告***已经购买了该房屋，认购书不是房屋买卖合同书，不是合法有效的房屋买卖合同。2、原告***没有被查封房屋为其唯一住房的证据，相反，原告***在执行异议申请书中已经自认未办理网签的原因，是因为政策限购，这说明其一原告***名下还有其他住房，该被查封的房屋不是原告***唯一住房。在起诉状中，原告***住址写的是济南市天桥区**小区**号楼**单元**号，这也证实涉案房屋不是唯一住房。其二，原告***未办理网签等合法登记手续的原因是其为恶意逃避限购政策，而非其他原因，是原告***自身造成的。根据最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第29条，原告***既没有被查封房屋的书面买卖合同，也没有除被查封房屋之外其名下无其他用于居住房屋的证据，事实是原告***除被查封房屋之外有其他居住的房屋，因此，原告***的诉求完全不符合上述规定，依法不应受到法律支持，请法院依法驳回原告***的诉讼请求。 被告某某置业经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，未进行答辩，未向本院提交证据。 本院经审理认定事实如下：2017年原告***（乙方）与被告某某集团（甲方）签订《济南恒大滨河左岸商品房认购书》，约定乙方向甲方认购济南恒大滨河左岸楼盘8号楼1单元402室房产，优惠后房屋总价值为2322306元。 2017年6月21日原告***向被告某某置业转账20000元，6月24日转账328346元，10月12日转账768723元，2018年5月15日转账793667元，10月9日转账245478元。2017年10月12日案外人***向被告某某置业转账4000元。被告某某置业为原告***开具金额为348346元（含定金20000元）、812807元（含优惠、ＰＯＳ772723元、转账40084元）、891153元（含优惠、现金97486元、ＰＯＳ793667元）、270000元（含优惠、现金24522元、ＰＯＳ245478元）的收据。2020年4月10日原告***缴纳案涉房屋维修基金19948元。2023年1月3日被告某某置业为原告***开具金额为2322306元的购房发票。 2020年1月17日被告某某置业向原告***交付使用案涉房屋。2020年4月起原告***持续缴纳案涉房屋物业费、水电费等生活缴费项目。 另查明，本院作出（2023）鲁0102民初5882号民事判决书判决：“被告济南某某置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告山东某某集团有限公司检测费528916.8元。”判决生效后，本案被告某某集团申请强制执行，执行过程中本院查封了被告某某置业名下坐落于天桥区徐李路东侧、新黄路南侧济南**号楼**的房屋，查封期限2023年11月14日至2026年11月13日。经本院核实，被查封的房屋与原告***购买的房屋系同一房产。 本院认为，本案为案外人执行异议之诉。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应于支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 关于本案中的案涉房屋，第一，本院对案涉房屋的查封日期为2023年11月14日，而原告***与被告某某置业于2017年签订《济南恒大滨河左岸商品房认购书》。被告某某集团辩称认购书不是有效的房屋买卖合同，对此本院认为，案涉《济南恒大滨河左岸商品房认购书》的内容对房屋坐落、面积、房屋价款、双方权利义务均明确约定，因此原告***与被告某某置业之间成立合法的房屋买卖合同关系。对于被告某某集团该辩解，本院不予采纳。因此原告***符合已在人民法院查封之前与被告某某置业签订书面房屋买卖合同的条件。 第二，原告***提交的转账记录、收据复印件、购房发票相互印证，能够证实其已交纳全部房款，2020年1月17日被告某某置业已将涉案房屋交付原告***使用，原告***依约缴纳维修基金、物业费、水电费等费用，能够说明原告***在查封之前已对案涉房屋取得了实际控制，可以认定原告***在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋。 第三，根据原告***提交的济南市中级人民法院执行裁定书可以证实被告某某置业因涉及其他纠纷导致名下房产被济南市中级人民法院依法查封，其中包含本案争诉的房产，直至2023年10月30日才依法解封，查封期间无法办理过户登记。因此，本院认定并非原告***自身原因导致未及时办理过户登记。 综上，原告***主张解除对天桥区徐李路东侧、新黄路南侧济南**号楼**的房屋的查封措施，合法有据，本院予以支持。 综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十七条、第二百三十四条之规定，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，判决如下： 不得执行被告济南某某置业有限公司名下坐落于天桥区徐李路东侧、新黄路南侧济南**号楼**的房屋并解除查封。 案件受理费24082元，由被告山东某某集团有限公司、被告济南某某置业有限公司共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院；也可以在判决书送达之日起十五日内，向山东省济南市中级人民法院在线提交上诉状。 本院（2024）鲁0102执异14号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审判员*** 二〇二四年十一月十八日 书记员***