邵阳某某产业集中区投资建设开发有限公司、某某起堂纯茶酒酿造有限公司租赁合同纠纷民事一审民事判决书

湖南省邵阳市双清区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0502民初885号 原告：邵阳**产业集中区投资建设开发有限公司，地址:邵阳市双清区邵阳大道旁**科技工业园主孵化楼七楼。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***、***，湖南振威律师事务所律师。 被告：***起堂纯茶酒酿造有限公司，地址：邵阳市**工业集中区标准厂房1区7号。 法定代表人：***。 原告邵阳**产业集中区投资建设开发有限公司（以下简称“**投资建设开发公司”）与被告***起堂纯茶酒酿造有限公司（以下简称“***公司”）租赁合同纠纷一案,本院于2021年4月26日立案受理后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告**投资建设开发公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼，被告***公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告**投资建设开发公司请求判令：1、判令被告向原告支付欠付的租金及逾期付款违约金共计2508162元（租金计至2016年12月31日止为1354320元，违约金暂计算至2020年5月31日止为1153842元，顺延照计）；2判令被告向原告支付占用费1146780元（2017年1月1日至2020年5月31日,顺延照计）；3、判令被告向原告支付搬迁损失费75540元（其中搬迁费61540元，搬迁公证费14000元）；4、判令被告向原告支付欠付的水电费156271元（水电费计算至2018年10月15日止，其中水费141951元，电费14320元）；5、被告承担本案诉讼费。 被告***公司未到庭答辩亦未提交书面答辩状。 **的事实 根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实： 2014年12月19日，原告**投资建设开发公司与被告***公司的代表***签订《茶酒项目引进合同》，约定：被告租赁原告**工业集中区标准厂房一区7栋1楼、2楼共计7524㎡厂房用于茶酒、茶叶精加工项目生产场地；合计月租金56430元，年租金677160元，半年一支付，须提前支付并付清，水、电费由被告自行负担；被告需向原告支付保证金10万元；租赁期限两年，从2015年1月1日起至2017年1月1日；被告逾期交纳有关费用，每逾期一日原告按逾期应交纳费用的万分之五向被告加收违约金；被告承租期满逾期腾退全部场地，每逾期一日由原告按月租金和管理费的2倍向被告收取违约金，被告并承担由此造成原告的其他经济损失。 合同签订后，被告向原告交纳了10万**证金，原告按约定向被告提供了厂房。合同履行过程中，被告未交纳租金和水电费，原告多次向被告发出书面催缴通知书。合同到期后，双方未重新签订书面合同，但被告继续占用原告厂房，双方仍按原合同继续执行至2018年9月7日，但被告依旧未交纳租金和水电费。期间原告多次向被告发出催缴租金、水电费通知单及腾空厂房的函。2018年9月7日原告对被告的资产设备通过公证进行腾空，花费公证费14000元、搬迁费61540元。腾空之后，原告将被告的资产设备移至其他处，被告继续占用原告场地100㎡至今。至2018年10月15日，被告欠付水电费156271元（其中水费141951元，电费14320元）。 结合原告的诉请，本院认定的原告因被告违约造成的损失有：1、欠付租金及逾期付款违约金共计1523215元：①欠付租金，从2015年1月1日至2016年12月31日为1354320元；②逾期付款违约金，以1354320元为基数，从2017年1月1日暂计至2020年5月31日为3年5个月共计168895元（双方约定的违约金标准过高，本院酌情调整为按年利率3.65%计算，顺延照计）。2、占用费共1144350元，由两部分组成：①按合同标准，从2017年1月1日至2018年9月7日计20个月为1128600元；②按占用面积100㎡，参考合同租金7.5元/㎡，从2018年9月8日至2020年5月31日计21个月为15750元，顺延照计。3、搬迁损失费75540元（其中搬迁费61540元，搬迁公证费14000元）。4、水电费152011元，原告已在2018年9月7日将厂房腾空，原告主张的水电费却计至2018年10月15日，本院酌情扣减部分水电费4260元。 判决的理由与结果 本院认为，本案为租赁合同纠纷，原告与被告方代表签订书面合同，就被告租赁原告厂房达成约定，合同签订后，被告以合同当事人身份履行合同，原、被告形成事实租赁合同关系，租赁期限届满，被告继续使用租赁物，原告没有提出异议的，原租赁合同继续有效。原告已向被告交付租赁物，而被告未按约定交纳租金、水电费已构成违约，应按合同约定支付欠费的租金及违约金、水电费，并承担由此造成原告的其他经济损失（占用费和搬迁损失费）。故对于原告诉请的，本院认定的因被告违约造成的各项损失予以支持；对于原告主张的其他损失，本院不予支持；对于被告已交纳的10万**证金，可在拖欠的水电费中予以抵扣。 据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条、《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十五条、第七百零三条、第七百二十一条、第七百二十二条、第七百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告***起堂纯茶酒酿造有限公司于本判决生效之日起七日内向原告邵阳**产业集中区投资建设开发有限公司支付欠付的租金1354320元及逾期付款违约金168895元，共计1523215元（违约金计算至2020年5月31日止，后段违约**1354320元为基数，按年利率3.65%的标准计算租金付清之日止）； 二、被告***起堂纯茶酒酿造有限公司于本判决生效之日起七日内向原告邵阳**产业集中区投资建设开发有限公司支付占用费1144350元（占用费计算至2020年5月31日，后段占用费按占用面积100㎡，7.5元/㎡/月计算至被告资产设备不再占用原告场地之日止）； 三、被告***起堂纯茶酒酿造有限公司于本判决生效之日起七日内向原告邵阳**产业集中区投资建设开发有限公司支付搬迁损失费75540元（其中搬迁费61540元，搬迁公证费14000元）； 四、被告***起堂纯茶酒酿造有限公司于本判决生效之日起七日内向原告邵阳**产业集中区投资建设开发有限公司支付欠付的水电费52011元（被告已支付的100000**证金在此项中已予以抵扣）； 五、驳回原告邵阳**产业集中区投资建设开发有限公司的其他诉讼请求。 如未按生效判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费37894元，由原告邵阳**产业集中区投资建设开发有限公司负担8734元，由被告***起堂纯茶酒酿造有限公司负担29160元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提供上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。 审　判　长　　*** 人民陪审员　　*** 人民陪审员　　*** 二〇二一年十二月二十七日 法官　助理　　朱　砂 书　记　员　　*** 附相关法律条文： 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第二条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。 《中华人民共和国民法典》 第五百七十七条?当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百七十九条?当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。 第五百八十五条?当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第七百零三条?租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第七百二十一条?承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。 第七百二十二条?承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第七百三十四条?租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。 租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。