南京先某有限责任公司、万某有限公司房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

江苏省南京市玄武区人民法院 民事判决书 （2024）苏0102民初3414号 原告：南京先某有限责任公司，住所地江苏省南京市玄武区。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张某，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：***，江苏金鼎英杰律师事务所律师。 被告：万某有限公司，住所地江苏省南京市玄武区。 法定代表人：***，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：***，北京市中伦（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京市中伦（南京）律师事务所律师。 原告南京先某有限责任公司（以下简称南京先某公司）与被告万某有限公司（以下简称万某公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2024年3月11日立案后，依法适用普通程序于20241年6月6日公开开庭审理。原告委托诉讼代理人***、原委托诉讼代理人王某，被告委托诉讼代理人***、原委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告南京先某公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2022年9月1日至2024年8月31日期间的租金3737688元及违约金（违约金以未付租金为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的4倍从欠付租金之日起计算至实际付清之日止）；2.判令被告于2024年9月1日向原告返还南京市玄武区××房屋及地下室；3.判令被告支付地下室占有使用费至实际付清之日止(参照同地段租金，按每天每平方米1元的标准计算，计算至起诉之日为220800元）。事实与理由：原告与被告于2022年9月1日签订《租赁合同》一份，合同第一条约定由被告承租南京市玄武区××，建筑面积2595.62平方米。合同第二条约定租赁期间为2022年9月1日至2024年8月31日。合同第三条约定年租金为1868844元，租金半年一付，应于2022年8月15日之前一次性支付2022年9月1日至2023年2月28日租金；第二期2023年3月1日至2023年8月31日期间租金934422元应于2023年2月5日前一次性支付；第三期2023年9月1日至2024年2月29日租金934422元，应于2023年8月15日前一次性支付；第四期2024年3月1日至2024年8月31日期间租金934422元应于2024年2月15日前一次性支付。合同签订后，原告己按约交付场地给被告，但被告至今未缴纳任意一期租金，且合同约定的租赁房屋为××，但被告还长期占用地下室，属于不当使用，应当依法支付地下室的占有使用费，原告参照玄武区同地段房屋地下室车位租金标准，按照每天每平方米1元的标准计算，原告地下室房屋面积约为400平方米,截止起诉之日，被告己实际使用552天，为220800元。被告未付租金的行为己构成严重违约，按照合同第5条第2款的约定，被告每天应按应缴未缴费用的0.3%支付违约金。现原告暂按合同签订时的LPR的4倍计算违约金。按照合同第七条第三款的约定，原告有权单方解除合同，收回房屋。基于以上原因，原告提起诉讼。 被告万某公司辩称：案涉房屋系原告、被告、上海林某有限公司南京分公司（以下简称林某分公司）共同使用；订立案涉合同后，原告没有交付全部租赁房屋，故案涉合同不能作为原告主张租金的依据；原告主张租金、地下室使用费、违约金无事实依据和法律依据，应当予以驳回；2022年9月1日签订的《租赁合同》从未实际履行，可以依法解除；2018年，原告作为唯一股东设立了被告，原告与被告长期在同一幢办公楼内混同经营，原告虽然将1至3层出租给被告，但部分面积是原告实际使用；2022年7月30日，原告与上海万某有限公司(以下简称上海万某公司)签订《股权转让及增资协议》，将其持有的被告全部股权转让给上海万某公司，2022年9月1日，基于股权转让这一背景，原告与被告签署了《租赁合同》，但是，上海万某公司入股后，原告既未将4至5层移交给被告，也没有从1至3层搬离，仍然在案涉房屋办公，同时也没有要求被告支付押金，也就是说，原告提交的《租赁合同》从未实际履行，不能作为合同依据，原告据此所主张的租赁面积、租金、违约金等，均应不予支持。 当事人围绕诉讼请求提交了《房屋租赁协议》、房屋所有权证书、房屋使用照片、沟通函、房租发票、记账及转款凭证、公证书等证据，本院予以确认并在卷佐证。 经审理查明： 原告是南京市××房屋所有权人，该不动产建筑面积2595.62平方米。 2020年12月3日，原告(甲方、出租方)、江苏先某有限公司（承租方、乙方；以下简称江苏先某公司)订立《房屋租赁协议》一份，约定：甲方将南京市玄武区××(建筑面积2595.62平方米)办公楼的1、2、3层出租给承租方，面积1950平方米；租赁期限为2020年12月11日-2022年12月10日。 2022年9月1日，原告(甲方、出租方)、江苏先某公司（承租方、乙方)订立《房屋租赁协议》一份，约定：甲方将南京市玄武区××(建筑面积2595.62平方米)出租给乙方办公使用；租赁期限为2022年9月1日-2024年8月31日；合同期满后，如甲方仍继续出租房屋的，在同等条件下，乙方拥有优先承租权；租赁合同因期满而终止时，如乙方确实无法找到房屋，可与甲方协商酌情延长租赁期限；双方约定房屋租金单价为2元/平方米/天，按照租用面积计算，即租金为：155737元/月(含税)，不含税租金148320.95元/月，税额7416.05元/月。年租金总计1868844元(含税)，不含税租金1779851.43元，税额88992.57元；租金按季支付；押金155737元；乙方应在甲方移交该房屋给乙方前将押金支付到甲方账户；合同终止或合同解除后，房屋租赁押金除乙方应当承担的违约赔偿责任外，甲方应在收回房屋后的五个自然日内无息退还乙方剩余的押金；双方约定租金半年一付，乙方需在每期租期前15日将6个月的租金以银行转账方式支付；甲方在收到乙方租金后需提供增值税专用发票给乙方；租赁期间发生的空调维保费、电梯维保费、水、电、天然气、煤气、有限电视、电话、宽带、物业管理费等费用由乙方承担并按时交纳；与租赁房屋无关的税费、及其他费用由甲方承担；甲、乙双方需严格遵守本合同的各项约定，若一方违约，守约方可解除合同，违约方应按本合同月租金的200%共计311474元给守约方支付违约金；若乙方违约，则甲方有权要求乙方留下屋内的固定装修设施，不得破坏现场装修，乙方可带走办公家具、电器及私人物品；在乙方支付完违约金、物业费后，甲方需退还乙方剩余租金及押金；任何一方违约都需提前1个月与对方联系，不得故意拖延处理交割房屋的时间，拖延时间内的租金及物业费由拖延一方承担；如乙方逾期支付租金，每逾期一日，需向甲方支付千分之三的违约金；甲乙双方共同到场交接房屋，对屋内现有设施进行清点，验收；若房屋设施、设备非自然损坏，调查属实后由乙方修复或赔偿；乙方在退租时，应保留房屋的水电线路、吊顶地板等固定设施基本完好；租赁期满后，本合同即终止，届时乙方须将房屋按时退还甲方；甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除本合同：①迟延交付房屋达10日的；②交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；③不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：①不按照约定支付租金达10日的；②欠缴各项费用的金额相当于1个月房屋租金的；③利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。 2022年10月21日，江苏万某公司更名为万某有限公司，即被告万某公司。 2023年8月10日，被告向原告发出《关于退租部分办公楼的沟通函》，该函载明：南京先某公司，本公司自2022年9月1日与贵司签订房屋租赁协议，整体租赁玄武区××房屋用于办公，现就以下事项与贵司协商沟通：1.在租赁贵司南京市玄武区××实际用于办公时发现5楼使用率低下，与贵司沟通自2023年9月1日起退租5楼建筑面积约未234.57平方米；2.***女士已到达法定退休年龄，自2023年9月1日起其办公室我司也不再租赁，建筑面积约为64.68平方米；由于***女士希望我司继续为其缴纳社保公积金至2025年，相应费用以应向贵司支付的房租抵充。 2023年11月23日，被告向原告发出《关于降低办公楼租金及办理正式交接手续的沟通函》，该函载明：南京先某公司，本公司自2022年9月1日与贵司签订房屋租赁协议，整体租赁玄武区××房屋用于办公，现就以下事项与贵司协商沟通：1.现市场处于后疫情时代，市场环境遇冷，企业都面临经济下行压力，办公楼空置率在上升，租金下浮，结合目前办公楼租赁市场行情，以及所租办公楼房屋办公装修设施、设备老旧，尤其是空调系统、厨房老化严重等因素，特与贵司协商沟通××房屋租金由2023年9月1日起调整为每天每平方米1.3元；2.自2022年9月1日与贵司签订房屋租赁协议至今尚未办理正式交接手续，且目前仍有出租人自用和上海林某有限公司南京分公司人员在使用该办公场所，请核定以上人员使用面积并办理正式交接手续；我司已于2023年8月31日向贵司寄出过《关于降低办公楼租金的沟通函》，至今未收到回复，故盼贵司以书面形式回复。 原、被告于2022年9月1日订立合同后，被告未向原告支付该合同项下租金。 2023年11月9日，原告向被告邮寄送达《房租催告函》，要求被告于2023年11月15日前支付2022年9月1日至2024年2月28日期间的房租2803266元、押金155737元、违约金2300000元。 2024年3月1日，原告向被告发出《告知函》，要求被告在收函后7日内返还租赁物，支付欠付租金及押金。 本院认为，原、被告双方于2022年9月1日订立的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应接受合同约束，履行合同义务。 因租赁合同期间届满，原告有权要求被告返还租赁物。 被告主张双方于2022年9月1日订立租赁合同后原告未交付租赁物，该租赁合同也未实际履行。对于被告的该抗辩意见，原告提交了被告于2023年8月10日向原告发出的《关于退租部分办公楼的沟通函》，以及2023年11月23日被告向原告发出《关于降低办公楼租金及办理正式交接手续的沟通函》等证据，上述证据内容为被告在全面接收租赁物的情况下向原告提出退租、降租要求，故本院对被告的相关抗辩意见不予采纳，对原告要求被告支付租金3737688元的诉讼请求，予以支持。 原告要求被告支付地下室房屋占用费，本院认为，2022年9月1日原告与被告订立《房屋租赁协议》一份，约定将南京市玄武区××（建筑面积2595.62平方米)出租给被告办公使用，该不动产房屋所有权证书载明的建筑面积即2595.62平方米，应理解为原告出租的租赁物包含地下室部分。故原告要求被告额外支付地下室房屋占用费的诉讼请求，本院不予支持。 原告要求被告支付违约金，因原告的要求过分高于其损失，本院酌定均以每期未付租金934422元为基数，分别从欠付每期租金之日起至实际给付之日止，均按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 被告抗辩其在租赁期间产生的维修费用，应冲抵租金，本院认为，原、被告双方在租赁合同中约定：租赁期间发生的空调维保费、电梯维保费、水、电、天然气、煤气、有限电视、电话、宽带、物业管理费等费用由被告承担并按时交纳；若房屋设施、设备非自然损坏，调查属实后由被告修复或赔偿；被告在退租时，应保留房屋的水电线路、吊顶地板等固定设施基本完好。上述约定系双方当事人真实意思表示，合法有效，故本院对被告关于以维修费用冲抵租金的抗辩意见不予采纳。 被告抗辩合同履行过程中原告已同意降低租金标准，为此提交了微信聊天记录等证据。原告认为被告提交的微信聊天记录不能完整反映聊天双方当事人的真实意思表示，为此，原告提交了江苏省南京市南京公证处（2024）苏宁南京证字第28830号公证书，该公证书证明，在原、被告双方协商未果的情况下，被告于2023年8月30日向原告发送了《关于退租部分办公楼的沟通函》。且被告于2023年11月23日向原告发出的《关于降低办公楼租金及办理正式交接手续的沟通函》中，也自认“我司已于2023年8月31日向贵司寄出过《关于降低办公楼租金的沟通函》，至今未收到回复，故盼贵司以书面形式回复”。故本院对被告的该抗辩意见不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十九条、第五百八十五条之规定，判决如下： 一、被告万某有限公司于本判决生效之日起十日内向原告南京先某有限责任公司返还南京市玄武区××房屋及地下室部分； 二、被告万某有限公司于本判决生效之日起十日内向原告南京先某有限责任公司支付租金3737688元、违约金（均以934422元为基数，分别自2022年8月16日起、2023年2月13日起、2023年8月16日起、2024年2月14日起，均至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）； 三、驳回原告南京先某有限责任公司的其他诉讼请求。 未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费41986元，财产保全申请费5000元，由被告万某有限公司负担。 如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向 本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于 江苏省南京市中级人民法院。 审判员*** 二〇二四年九月三日 书记员***