天津天一轨道交通设备有限公司与某某某某管道装备制造有限公司、某某辉盈企业管理咨询有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

天津市武清区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）津0114民初2643号

原告：天津天一轨道交通设备有限公司，住所地天津市武清区京滨工业园京滨睿城**楼**。

法定代表人：闫贵伟，总经理。

委托诉讼代理人：赵艳涛，河北泰科律师事务所律师。

被告：******管道装备制造有限公司，住所地，住所地天津市武清区京滨工业园iv>

法定代表人：孙旭东，总经理。

被告：***辉盈企业管理咨询有限公司，住所地，住所地天津市武清区京滨工业园民旺道**iv>

法定代表人：施文静，总经理。

二被告委托诉讼代理人:曹岩，河北轩逸律师事务所律师。

原告天津天一轨道交通设备有限公司(以下简称天一公司)与被告******管道装备制造有限公司(以下简称鼎盛公司)、***辉盈企业管理咨询有限公司(以下简称鼎辉盈公司)物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人赵艳涛、二被告委托诉讼代理人曹岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

天一公司向本院提出诉讼请求：1.判令鼎盛公司、鼎辉盈公司退还天一公司预交的2019年9月至12月份物业费17152元；2.判令鼎盛公司、鼎辉盈公司承担本案诉讼费用。事实和理由：天一公司租用鼎盛公司位于天津市武清区××工业园××路××号××栋××房。根据鼎盛公司要求，与鼎辉盈公司签订《物业管理服务合同》。鼎辉盈公司于2018年12月24日收取了天一公司2019年1月份至12月份全年的物业费51456元。经与鼎盛公司、鼎辉盈公司协商一致，天一公司于2019年8月份提前退租，搬离该栋厂房。鼎盛公司、鼎辉盈公司应当退还天一公司预交的2019年9月份至12月份物业费，但始终拖延不退。故起诉。

鼎盛公司、鼎辉盈公司辩称，不同意天一公司提出的诉讼请求。理由如下：天一公司与鼎盛公司签订了涉案厂房租赁合同，天一公司与鼎辉盈公司签订了物业服务合同，由于天一公司至今没有与鼎盛公司解除租赁合同，所以天一公司要求鼎辉盈公司退还物业费没有事实和法律依据。另外，天一公司称与鼎盛公司、鼎辉盈公司协商一致提前退租与客观事实不符。

天一公司围绕诉讼请求提交了下列证据：第一组1.物业管理服务合同；2.业务回单。该组证据用于证明1.天一公司与鼎辉盈公司就天津市武清区××工业园××路××号××号××房签订了物业管理服务合同，约定服务期限2019年1月至2019年12月31日，物业费共计51456元；2.2018年12月24日天一公司依约向鼎辉盈公司支付物业费51456元。第二组3.退厂申请；4.回函；5.关于厂房恢复的商榷函，用以证明天一公司与鼎盛公司就解除租赁合同提前3个月进行沟通，并于2019年8月17日将车间设施搬迁完毕。第三组6.物品交接单，用以证明2019年9月3日与鼎辉盈公司办理了交接手续。经质证，鼎盛公司、鼎辉盈公司的质证意见为：对三组证据的真实性没有异议。从证据5厂房恢复商榷函看，天一公司将鼎盛公司的工业厂房有所毁损是天一公司认可的。从第三组证据6上看，天一公司将防盗门钥匙及灭火器交由鼎辉盈物业公司暂时保管，并不能证明与鼎盛公司的租赁合同履行完毕。本院认为，天一公司提供的三组证据真实、合法、与本案相关，予以采信。

鼎盛公司、鼎辉盈公司围绕诉讼请求提交了租赁合同复印件1份，用以证明天一公司与鼎盛公司的租赁合同并未解除，租赁物仍处于租赁状态，继续享受鼎辉盈公司的物业服务，不能因天一公司不生产，鼎辉盈公司就不对该厂房占用范围内的卫生、水电进行维修服务。经质证，天一公司的质证意见为：对该证据的真实性没有异议，对该证据的关联性与证明目的不予认可，认为天一公司主张的是物业费，通过天一公司举证可以证实天一公司已经搬离厂房，天一公司办理厂房与鼎盛公司厂房维修问题，在另案中进行了审理，与本案事实没有关联性，因为天一公司搬离厂房后，鼎辉盈公司不可能再为天一公司提供物业服务。本院认为，上述证据真实、合法、与本案具有关联性，予以采信。

根据当事人的陈述及采信的证据，本院认定事实如下：2017年8月，鼎盛公司作为出租方（甲方），天一公司作为承租方（乙方）签订了租赁合同，按合同约定，甲方将其位于天津市武清区××工业园××路××号××号××房面积2144平方米租给乙方仓储、生产使用，租赁期限3年，即2017年8月29日至2020年8月28日止。后于2018年12月3日，鼎辉盈公司作为甲方，天一公司作为乙方就上述租赁厂房签订物业管理服务合同。合同第一条约定，甲方为乙方提供服务管理的厂房位于天津市武清区××工业园××路××号××号××房，物业服务面积2144平方米，上述面积作为物业相关费用收取的计算依据。第三条约定：本协议期限自2019年1月1日至2019年12月31日止。合同第四条第一款厂房物业费用2元／平方米／月；第二款第（1）项约定，本合同签订5个工作日内，乙方支付2019年1月1日至2019年12月31日的厂房物业费51456元。合同还约定了其他事项。合同签订生效后，2018年12月24日天一公司给付鼎辉盈公司2019年1月1日至2019年12月31日厂房租赁费51456元。2019年5月29日天一公司向鼎盛公司提出退厂申请，提出2019年8月28日天一公司放弃继续租赁园区内6号厂房东侧区域，2019年5月30日鼎盛公司向天一公司回函，内容为：我司已于2019年5月29日收到贵司的《退厂申请》，对于后续的资金结算等相关问题按双方签订的《租赁合同》条款执行。2019年8月17日天一公司向鼎盛公司发出厂房恢复商榷函，内容为：******装备制造有限公司，在租赁贵公司厂房后，为了满足使用和安消环要求，我司在具体办理项目审批过程中及使用期间，投资建设了环保治理设备及相应配套设施，并对厂房进行了生产必要的基础设施改造，改造前我方都与贵方进行了口头沟通并征得贵方同意后，对贵方厂房、厂貌进行一定的、合理的改造，我司现在已基本将车间设施搬迁完毕，即将进入厂房恢复阶段，为了确保贵、我双方顺利完成交接，请贵方以书面形式于2019年8月19日前给出客观的具体的恢复标准。2019年9月3日天一公司与鼎辉盈公司办理了涉案厂房物品交接单，交接单显示：大门钥匙4把、防盗门6把、灭火器12把已还。

本院认为，本案争议焦点是鼎盛公司与鼎辉盈公司是否应退还天一公司2019年9月至2019年12月物业费问题。对于该争议焦点分析如下：一、鼎盛公司是否应退还天一公司2019年9月至2019年12月物业费问题。鼎盛公司与天一公司成立的是天津市武清区××工业园××路××号××号××房租赁合同，与天一公司诉请的退还2019年9月至2019年12月物业费无关，因此，鼎盛公司不负有退还天一公司2019年9月至2019年12月物业费的义务。二、鼎辉盈公司是否应退还天一公司2019年9月至2019年12月物业费问题。鼎辉盈公司与天一公司成立的物业管理服务合同，双方所签合同系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。根据合同相对性原则，如果应退还天一公司物业费，应由鼎辉盈公司承担退还责任。那么应否由鼎辉盈退回天一公司2019年9月至2019年12月的物业费，从天一公司提供的证据退厂申请、回函、厂房恢复商榷函及物品交接单来看，自2019年9月4日始天一公司不再租用鼎盛公司位于天津市武清区××工业园××路××号××号××房，通常理解，天一公司也就不再需要鼎辉盈公司提供的物业服务，应认定天一公司与鼎辉盈公司物业服务合同的权利、义务已终止。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第一款规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。”根据该条规定，鼎辉盈公司应退还天一公司2019年9月4日至2019年12月31日已预收的物业费，2019年9月4日至2019年12月31日退费数额为16723.2元。三、鼎盛公司是否应与鼎辉盈公司是否共同承担或连带退还天一公司2019年9月至2019年12月物业费问题。天一公司请求由鼎盛公司、鼎辉盈公司退还涉案物业费，但天一公司未能提供鼎盛公司与鼎辉盈公司共同承担退还涉案物业费的事实依据，同时也缺乏法律依据，对天一公司的该项请求不予支持。

综上，天一公司请求鼎辉盈公司退还自2019年9月4日至2019年12月31日止的物业管理费16723.2元，有事实和法律依据，予以支持。超出部分，不予支持。天一公司的其他诉讼请求无事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：

一、***辉盈企业管理咨询有限公司于本判决生效之日起10日内退还天津天一轨道交通设备有限公司2019年9月4日至2019年12月31日物业管理费16723.2元。

二、驳回天津天一轨道交通设备有限公司其他诉讼请求。

如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费115元，***辉盈企业管理咨询有限公司负担110元，天津天一轨道交通设备有限公司负担5元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。

审判员　　冯永先

二〇二〇年九月四日

书记员　　李雪飞

附判决所依据法律法条：

《中华人民共和国合同法》

第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保护。

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第九条第一款物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。

……

《最高人民法院关于适用的解释》

第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。