某某某某管道装备制造有限公司、天津天一轨道交通设备有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

天津市第一中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）津01民终1319号

上诉人（一审被告）：******管道装备制造有限公司，住所地天津市武清区京滨工业园民旺路8号。

法定代表人：孙旭东，总经理。

委托诉讼代理人：曹岩，河北轩逸律师事务所律师。

被上诉人（一审原告）：天津天一轨道交通设备有限公司，住所地天津市武清区京滨工业园京滨睿城10号楼1053室。

法定代表人：闫贵伟，总经理。

委托诉讼代理人：杨玲玲，河北泰科律师事务所律师。

上诉人******管道装备制造有限公司（以下简称旭***公司）因与被上诉人天津天一轨道交通设备有限公司（以下简称天一公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市武清区人民法院（2020）津0114民初2638号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

旭***公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求或将案件发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.双方合同明确约定租赁期满，被上诉人应完成厂房原貌恢复，经甲方书面确认后视为交付完成。恢复原状并非是简单的修补。2.一审法院混淆了***辉盈企业管理咨询有限公司与上诉人是独立的法人主体。一审以该公司与被上诉人签收所有的物品交接单未有认定合同已解除是不正确的。3.一审认定租赁合同于2019年8月28日解除没有法律依据。被上诉人解除合同并不能满足合同约定的解除条件。一审认定事实不具有唯一性，变更了合同约定的内容，原貌恢复与维修、恢复。4.一审以被上诉人的单方报价作为上诉人损失的补偿极为不公平。

天一公司辩称，我方已履行了合同解除的程序，保温板打孔已征得了出租人的同意，且在撤场时我方已对保温板所有孔洞进行了完善的修补。

天一公司向一审法院起诉请求：1.判令被告立即退还租赁保证金136948元；2、判令被告立即退还预收的2019年9月份租金52170.7元；3.本案诉讼费由被告承担。

一审法院认定事实：2017年8月，被告为出租方（甲方）与原告为承租方（乙方）签订《租赁合同》。合同第一条租赁物位置、面积及用途：1.甲方为乙方提供具有自主经营的厂房，乙方承租的厂房位于天津市武清区××工业园××路××号××号厂房内，租赁面积2144平米。3.乙方承租厂房用于仓储、生产，非经甲方同意，乙方不得擅自改变房屋的主体结构及各种配套设施，并随时接受甲方的检查。第二条租赁期限及起始日期：1.本合同租赁期限为3年，即2017年8月29日至2020年8月28日止。2.租赁期限届满，如乙方继续承租该厂房，需在本合同履行期限届满前120日向甲方提出书面申请，协商一致后双方另行签订租赁合同，在同等承租条件下，乙方享有优先续租权。第三条租赁费用：1.厂房租金：第一年0.7元／平方米／日，第二年0.75元／平方米／日，第三年0.8元／平方米／日，以上费用只含租金不含物业费及物业服务，如需物业服务费用另计。2017年8月29日-2018年8月28日，日租金0.7元／平米／天，年租金547792元，季租金136948元；2018年8月29日-2019年8月28日，日租金0.75元／平米／天，年租金586920元，季租金146730元；2019年8月29日-2020年8月28日，日租金0.8元／平米／天，年租金626048元，季租金156512元。2.支付方式：（1）本合同签订5个工作日内，乙方支付2018年8月29日至2018年11月28日的厂房租金，共计136948元。（2）乙方需每季度向甲方支付租金一次，之后在本支付周期届满前20个工作日，支付下一季度租金。第四条租赁保证金：1.本合同签订5个工作日内，乙方向甲方交纳租赁保证金作为本合同各项条款的保证金（以下简称押金），其数额相当于三个月的租金之和，共计136948元；2.本合同履行期限届满或者依法或依约定解除的，乙方无违约行为，甲方应在5个工作日内返还乙方全部已缴押金。第六条厂房的交付：1.甲方于乙方支付首笔租金及押金后2日内于交付厂房及房内所属设施、设备等物品。《房屋交接及附属设施、设备清单》经双方交验签字盖章并移交房门钥匙后视为交付完成。第九条厂房及附属设备、配套服务：1.修缮：（1）在租赁期限内，在乙方合理使用的情况下，甲方应负责厂房及附属设备、设施的任何结构性或由于甲方原因造成的任何损坏的维护和修理以及任何室外设备、设施的维修和修理；由于乙方原因造成厂房及附属设备、设施或地面的任何结构性的损坏，由乙方负责维修恢复。2.装修：在不影响安全及建筑物主体结构情况下，乙方有权根据生产、仓储、办公需要变动、添附或者改建厂房设施，经甲方同意后方可实施。第十一条合同的变更、终止或解除：1.合同期内，乙方不得因故提前终止合同。若需终止合同，需提前120天以书面形式通知甲方，并需赔偿甲方3个月租金作为违约金，乙方自提交甲方终止合同通知之日起120天内迁离租赁厂房，且甲方需退还乙方剩余租金及全部押金。2.鉴于京津冀环保政策不确定性，乙方经过完善处理设备后，仍然不能满足环保要求或无法办理环保排放许可证，被监察部门关停，必须搬离所租赁房屋，不属乙方违约。3.本合同履行期限届满，乙方需完成厂房原貌恢复（甲方同意整改的除外），经甲方书面确认后视为交接完成，因乙方自身原因导致超期返还厂房的，每超期一日，按合同约定日租金费双倍收取租金并承担甲方的损失。4.乙方迁离厂房并完成房屋交还手续后，甲方需按乙方实际使用时间结算租金，乙方已缴的剩余押金甲方需在5个工作日内以电汇形式退还至乙方银行账户。

合同签订后，原告向被告交纳了136948元押金，交纳了第一年度及第二年度租金。

2019年5月29日，原告向被告递交《退场申请》，主要内容：“面临激烈的市场竞争变化以及廊坊市政府“千企转型”政策的推进，我公司借此将进行工艺调整及产品转型。为了适应市场环境、节约成本、降低支出，同时为配合贵司招商，现正式向贵司提出自2019年8月28日止，我司放弃继续租赁园区内6号厂房东侧区域。”被告签收了该申请。

2019年5月30日，被告向原告回函：“我司已于2019年5月29日收到贵司的《退场申请》，对于后续的资金结算等相关问题，按双方签订的《租赁合同》条款执行。”

2019年8月9日原告以网上银行转账形式，向被告打款189118.7元，此款包括2019年9月份租金52170.7元及三个月违约金136948元。

2019年9月3日，天津鼎辉盈企业管理咨询有限公司为甲方与原告为乙方签署《旭***6号厂房物品交接单》，交接物品为：大门钥匙4把、防盗门6把、灭火器12把。发放方签字处盖有旭***产业园专用章。

2019年10月17日，被告向原告发送《验收通知》，提出在验收厂房时发现不符合合同规定，需原告继续修复至合格。不符合约定点为，外层保温板需要“更换新板”而非“修补破洞”，原告未经被告同意，擅自将外层保温板进行修补造成保温板二次受损。

2019年11月5日，被告向原告回函：一、我司并未收取你司9至12月份租金，请你司核实情况再进行措辞，相关费用需等厂房问题解决后协商。二、我司虽允许你司按照需求进行改造，但双方于2017年8月29日签订《租赁合同》中规定，你司撤租时需将贵方在我方厂房内的办公房以及生产设备进行拆除并将我方厂房基础设施恢复原貌，（基础设施包括：钢结构墙体、地面基础以及厂房外部相关使用面积）。三、你司在未经同意的情况下，私自将外层保温板更换且更换后并未第一时间通知我司，因你司配合态度极差故我司不同意验收。我司已明确表示，“更换”并非“修补”；要求用相同材质外层保温板整板替换，至于新旧程度并未涉及。四、我司已咨询保温板市场价格以及相关费用合计11018.64元（明细见附件）。明细附件编制日期2019年11月4日，工程名称鼎盛6号车间换整条破损板报价单，报价单位三河市宏达钢结构工程有限公司。一、墙面板部分：1.内墙面板规格型号V900×0.5mm×白色单板、数量70米、单价22元、合计1540元。2.外墙面板规格型号镀铝锌单板V840型、数量84米、单价33元、合计2772元。3.附件钉胶帽等，数量154米，单价3元，合计462元。4.墙面板安装费，数量154米，单价20元，合计3080元。5.墙面板运输费，规格型号13.5米大车，数量1，单价1600元，合计1600元。二、企业管理费472.7元，税金1091.94元。报价合计11018.64元。

2019年11月19日，被告为原告开具天津增值税专用发票，名称仓储费，金额189118.7元，备注：9月份租金和3个月违约金。

被告提交照片及视频，证明案涉厂房损坏情况及后续原告没有恢复原状，主要反映厂房内外墙（彩钢保温墙）损坏情况，证明原告使用时开洞，后又进行了修补；原告修补时用的是旧材料且没有做防腐处理，该厂房目前闲置。原告质证意见为：该组照片印证了原告撤厂时完成了修补三块保温板、将厂房恢复原状的义务，将三块保温板进行穿洞是为了安装环保除尘设备，经过了被告同意，撤厂时原告对孔洞进行了修补。

一审法院认为，原、被告签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，予以确认。按《租赁合同》第十一条约定，原告若终止合同，需提前120天以书面形式通知被告，并赔偿被告3个月租金作为违约金。原告于2019年5月29日向被告递交书面退场申请，提出自2019年8月28日起放弃继续租赁园区内6号厂房东侧区域，并于2020年8月9日以网上银行转账形式向被告银行账户转入189118.7元，此款包含三个月违约金136948元。说明原告已经按合同约定行使了约定解除权并履行支付三个月租金作为违约金的义务。被告在接到退场申请及违约金后的3个月内未对合同解除提出异议，《租赁合同》应于2019年8月28日解除。但原、被告于2019年9月3日进行的6号厂房物品交接，占用厂房6天，应承担租金费用。原告要求被告返还2019年9月的租金应扣除6天租金10291.2元，为41879.5元。

根据被告提供的案涉厂房照片及视频显示，案涉厂房内外彩钢保温墙确有多处打孔，原告亦认可为了安装环保除尘设备，对墙上保温板进行了穿洞处理，撤厂时虽对部分孔洞进行了修补，但根据租赁合同第九条约定：在租赁期限内，由于乙方原因造成厂房及附属设备、设施或地面的任何结构性的损坏，由乙方负责维修恢复。因此，原告对孔洞应有维修恢复义务。被告对维修项目及维修价格通过信函形式通知了原告，且维修报价金额11018.64元较为合理，酌定按此报价金额由原告向被告补偿。被告扣除11018.64元后，返还原告押金及2019年9月份租金。

一审法院判决：一、被告******管道装备制造有限公司于判决生效之日起3日内，扣除10291.2元租金及11018.64元后，返还原告天津天一轨道交通设备有限公司2019年9月租金、押金167808.86元（136948元+52170.7元-10291.2元-11018.64元）；二、驳回原告其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2041元，由原告天津天一轨道交通设备有限公司担负230元，被告******管道装备制造有限公司担负1811元。

二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院查明事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。

本院认为，上诉人与被上诉人之间成立房屋租赁合同法律关系，被上诉人在合同履行期限届满前提出不再继续承租房屋，但已按合同约定履行提前通知并赔偿三个月租金作为违约金的义务，被上诉人已与上诉人完成交接，退出租赁场地，双方合同无法继续履行。天津鼎辉盈企业管理咨询有限公司与被上诉人进行的交接，能够认定被上诉人已完成交接房屋的义务，上诉人关于交接主体的抗辩，本院不予支持。一审根据被上诉人实际占用涉诉房屋以及腾房的时间，判令其给付上诉人占有使用费，并无不当。关于保温层打孔修复问题，上诉人曾于2019年11月5日向被上诉人发函，主张更换及修复保温层的费用为11018.64元，一审法院已对此予以支持，上诉人关于该项的主张，本院不予支持。

综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4082元，由******管道装备制造有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　王路

审判员　　姚琦

审判员　　张莹

二〇二一年四月二十六日

法官助理杨纪雷

书记员李燕

附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：

1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：

第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。

……

2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：

第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

……