杭州临平城市建设集团有限公司、杭州海都建设工程有限公司等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

杭州市临平区人民法院 民事判决书 （2022）浙0113民初2183号 原告：甲公司，住所地杭州市临平区。统一社会信用代码XX。 法定代表人：贺某。 委托诉讼代理人：***，***，浙江振业律师事务所律师。 被告：王某，男，196X年XX月XX日出生，住浙江省新昌县。公民身份号码XX。 第三人：乙办事处，住所地杭州市临平区。统一社会信用代码XX。 负责人：吴某。 委托诉讼代理人：***，浙江天册律师事务所律师。 原告甲公司与被告丙公司、王某与乙办事处房屋租赁合同纠纷一案，本院于2022年4月2日受理，依法由审判员***独任审判，于2022年7月5日公开开庭进行了审理。原告甲公司的委托代理人，被告王某及第三人乙办事处的委托代理人到庭参加诉讼。诉讼过程中，丙公司于2022年9月15日注销，故原告甲公司新增相关事实理由并变更诉讼请求，本案于2023年4月13日公开开庭进行了审理。原告甲公司的委托代理人，被告王某及第三人乙办事处的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告甲公司起诉称，原告向丁合作社承租了坐落于杭州市临平区南苑街道望梅路XX号的商务办公楼，并在合同中约定了，原告有权将上述房屋转租。因丙公司当时实际使用上述房屋的1层，故原告、戊管委会、第三人与丙公司又补签了《房屋出租合同》，合同约定由丙公司承租坐落于杭州市临平区南苑街道望梅路XX号商务办公楼一层680.44平方米；租金按每月23.2元／平方进行结算，租赁期内不调价；租赁期为三年，自2019年3月18日起至2022年3月17日止；租金支付采用先付后租形式，丙公司应每年提前一个月向原告支付一年租金；如逾期支付的，原告有权解除合同；原告、丙公司如有一方违约的，违约金需向守约方支付3个月租金作为违约金；由第三人负责日常管理。丙公司承租后一直未向原告履行支付租金的义务，原告多次催讨未果后，第三人在2020年6月10日向丙公司发送了《催缴通知书》，要求丙公司于2020年6月30日前付清欠付的租金。该《催缴通知书》由被告王某签收。因丙公司未按《催缴通知书》的要求履行支付租金的义务，故原告按《房屋出租合同》的约定向丙公司送达了《通知书》，明确自2020年7月20日起解除与丙公司之间的租赁关系，并要求丙公司于2020年7月27日之前腾退承租房屋。丙公司在未告知原告及戊管委会、第三人及商业楼物业管理方己公司的情况下，以翻窗形式对承租房屋内的物品进行了搬离。原告认为，案涉的租赁合同及催缴、解除均合法有效，各方均应按约履行，丙公司的行为已构成严重违约、侵害了原告合法权益，应向原告承担违约责任。另，丙公司系自然人独资公司，被告王某系丙公司的唯一自然人股东，根据《公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”的规定，被告王某应对被告1的债务承担连带清偿责任。丙公司在本案第一次庭审后办理注销，注销时间为2022年9月15日。根据丙公司的公司清算报告显示“截止2022年9月6日，共有资产0万元，总负债0万元，净资产0万元”，清算报告显然与事实不符，存在虚假。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第十九条“有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以及公司的实际控制人在公司解散后，恶意处置公司财产给债权人造成损失，或者未经依法清算，以虚假的清算报告骗取公司登记机关办理法人注销登记，债权人主张其对公司债务承担相应赔偿责任的，人民法院应依法予以支持。”的规定，王某作为丙公司的股东，在明知丙公司尚有债务未履行的情况下，未经依法清算以虚假的清算报告骗取公司登记机关办理法人注销登记，应根据上述法律规定，向申请人就全部债权承担赔偿责任。诉讼请求（变更后）：一、判令王某向甲公司赔偿自2019年3月18日至2020年7月20日的租金254309.33元（189434.5元＋23.2元／m²／月×680.44m＊×12个月：365×125天=254309.33元）；二、判令王某向甲公司赔偿房屋占有使用费5189.98元（自2020年7月21日暂算至2020年7月30日，23.2元／m³／月×680.44m²×12个月-365×10天=5189.98元；此后按上述标准另行计算至实际腾房日止）；三、判令王某向甲公司赔偿违约金47358.62元（23.2元／m²／月×680.44m＊×3个月=47358.62元）；四、本案诉讼费用由王某承担。” 被告王某答辩称，不会付这笔钱，当时丙公司和街道丁某说好，月底（2019年6月底）付一半，后来钱没凑齐，街道里叫人来把丙公司的水电都关了，配电箱的门都锁住了，造成丙公司投标投不来，员工都走完了，损失很大，而且当时（2015年）丙公司装修花费80万左右，丙公司的红木家具价值5万多，被街道拉走了，丙公司和另外两家一起租这个商务楼，这两家都没打租金给丙公司，前面5年丙公司都付清的，后来大家一点都不退让。这个房租是对方乱收，一下子涨价。 第三人乙办事处陈述称，同意原告的诉讼请求。 本院查明本案事实如下： 坐落于杭州市临平区星桥街道望梅路XX号1幢房屋所有权人为丁合作社，该房屋总层数为7层，建筑面积6799.26平方米。 2019年6月12日，丁合作社作为甲方，庚公司（2021年9月1日将名称变更为甲公司，以下简称甲公司）作为乙方，乙办事处作为丙方签订《星桥XX商务楼房屋租赁合同》一份，约定丙方在招商引资和招商引税的过程中需要为企业提供注册和办公等服务，现委托乙方租用甲方楼宇一幢，主要用于发展都市工业及商务、电子等楼宇经济。三方约定：一、甲方同意将坐落于望梅路XX号商务办公楼一幢（七层）6799.26平方（以证载面积为准）出租给乙方。租金：租期三年。每年每月按21元／平方（含各类税费）计算，乙方每年应付甲方房租费共计壹佰柒拾壹万叁仟肆佰壹拾叁元伍角贰分整（1713413.52元）。三、付款方式：租金乙方每年提前一个月支付给甲方，一年一结算，先付后租。乙方必须按时交纳房租，如逾期根据合同违约执行，甲方有权提前终止本合同，收回房子。四、租期：从2019年3月18日至2022年3月17日止。租赁期满后，乙方在不违约情况下如要续租，同等条件下，甲方应优先考虑出租给乙方。如乙方不续租，搬迁之后需将甲方房子恢复原样。五、物业管理由甲方与入驻项目方具体协商确定，费用另行支付。合同还对其他事项进行了约定。 2019年6月，戊管委会作为甲方，甲公司作为乙方，丙公司作为丙方，乙办事处作为丁方，签订《房屋出租合同》一份，约定鉴于《杭临新城工委［2019］XX号》会议纪要中“关于星桥XX商务楼空间续租事宜”，四方就XX商务楼租赁相关事宜协商一致，丙方为丁方招商引资企业，同时由丁方对丙方进行日常管理并签订合同如下：一、乙方同意将坐落于望梅路XX号XX商务办公楼第1层是680.44平方米出租给丙方。二、租金：租期三年。每年每月按23.2元／平方（含各类税费）计算，丙方每年应付乙方房租费共计壹拾捌万玖仟肆佰叁拾肆元伍角（189434.5元），承租期间，按此价格执行。三、付款方式：租金丙方每年提前一个月支付给乙方，一年一结算，先付后租。租金支付至庚公司。丙方必须按时交纳房租，如逾期根据合同违约执行，乙方有权解除本合同，收回房屋，并视为丙方放弃留在现场的所有物品设施，乙方可单独处置。四、租期：从2019年3月18日至2022年3月17日止。……如丙方不续租，搬迁之后需将乙方房屋恢复原样。五、物业管理由丁方确定，费用由丙方另行支付。……十一、对于该商业办公楼招商入驻、企业优化、日常管理、安全生产等工作，均由丁方具体落实。十二、合同生效后，乙丙方两方之间如有一方违约，违约方需向守约方支付3个月租金作为违约金。合同还对其他事项进行了约定。 2020年6月10日，乙办事处向丙公司发送《XX商务楼租金缴费通知书》一份，载明根据主合同约定，你公司应交纳2019年3月18日-2021年3月17日房屋租金，两年合计378869元。请接到通知后，于6月30日前缴纳房屋租金，逾期不缴纳的，我们将采取断电、断水措施，请知悉。租金支付至庚公司帐号。该通知书由被告王某确认收到。 2020年7月20日，原告甲公司派人前往丙公司，现场向被告王某送达《通知书》一份，通知书载明，合同签订后，丙公司未按合同约定履行支付租金的义务，也未按杭州市余杭区乙办事处的《催款通知书》要求支付租金，丙公司的上述逾期付款行为已严重违约。鉴此，甲公司受戊管委会、杭州市余杭区乙办事处委托全权处理此事，并决定自2020年7月20日起解除与丙公司签订的《房屋租赁合同》，丙公司应于2020年7月27日前向甲公司付清所欠的全部租金、违约金等并办理结算手续、腾退所租赁房屋。如丙公司逾期腾房的，则视为丙公司放弃租赁物内全部物品的所有权，甲公司享有处置权，如因此产生的包括但不限于房屋占有使用费及腾房费用等在内的全部费用由丙公司承担。原告甲公司指派的工作人员在现场向王某告知“房租费你去年没付，到现在为止，你也搬走了，现在先终止这个合同”，王某称“终止合同的时间不对，7月份已经被他们搬掉了”，工作人员称“但你没有提出来什么时候要搬”，王某称“这个不是提不提出来的问题，电用不来了啊”，工作人员称“物业费、水电费你都没有交，房租费交不交以及是否搬走要你自己提出来”，后王某表示不愿意签收，故王某未在《通知书》上签字确认。 庭审中，第三人陈述称案涉房屋于2020年7月2日被断电。 另查明，1、丙公司在与甲公司签订案涉租赁合同前，已经实际承租、使用案涉房屋。2、丙公司系一人公司，股东为王某，该公司于2022年9月15日注销，丙公司向工商登记部门提交的《公司清算报告》载明“债权债务已清理完毕，截止2022年9月13日，共有总资产0万元，总负债0万元，净资产0万元”。 本院认为，戊管委会，甲公司，丙公司，乙办事处签订的《房屋出租合同》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应认定合法有效，对各方均具有约束力。根据合同约定，案涉房屋租期自2019年3月18日起计算，租金先付后租，每年提前一个月支付给原告。丙公司未依约支付租金，构成违约。原告有权要求丙公司支付欠付的租金及违约金。 关于租金金额，虽被告王某未向本院举证证明丙公司腾退、交还房屋的时间，但从原告提交的视频证据中原告指派的工作人员与王某的录音可知，在向王某送达落款时间为2020年7月20日的《通知书》时，原告的工作人员告知“房租费你去年没付，到现在为止，你也搬走了，现在先终止这个合同”，再结合合同约定“丙方必须按时交纳房租，如逾期根据合同违约执行，乙方有权解除本合同，收回房屋，并视为丙方放弃留在现场的所有物品设施，乙方可单独处置”，应认定原告已于2020年7月20日收回案涉房屋，故本院确定案涉房屋的租金止算日为2020年7月20日。庭审中，第三人陈述称案涉房屋于2020年7月2日被断电，故2020年7月2日起至2020年7月20日期间的租金应适当扣减部分。故2019年3月18日至2020年7月20日的租金，本院支持250399元。超出部分，本院不予支持。原告主张自2020年7月21日至2022年3月17日的占有使用费，依据不足，本院不予支持。关于违约金，根据合同约定，违约方需向守约方支付3个月租金作为违约金，丙公司未依约支付租金，构成违约，原告主张违约金47358.62元，本院予以支持。 丙公司在本案诉讼过程中注销，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第十九条规定，有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以及公司的实际控制人在公司解散后，恶意处置公司财产给债权人造成损失，或者未经依法清算，以虚假的清算报告骗取公司登记机关办理法人注销登记，债权人主张其对公司债务承担相应赔偿责任的，人民法院应依法予以支持。因此，被告王某应对丙公司所欠案涉债务即租金250399元及违约金47358.62元向原告承担赔偿责任。 综上，对原告甲公司合理部分的诉讼请求，本院予以支持。不合理部分，本院予以驳回。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第十九条，《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第七百二十一条、第七百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决如下： 一、被告王某于本判决生效后十日内支付原告甲公司租金250399元。 二、被告王某于本判决生效后十日内支付原告甲公司违约金47358.62元。 三、驳回原告甲公司其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费5903元，由原告甲公司负担175元，被告王某负担5728元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员*** 二〇二三年四月二十三日 书记员***