必某某（北京）建筑科技有限公司与中宏达业（北京）节能投资有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

北京市昌平区人民法院

民 事 判 决 书

（2018）京0114民初1206号

原告：必**（北京）建筑科技有限公司，住所地北京市海淀区。

法定代表人：莉迪娅·维拉，董事长。

委托诉讼代理人：倪志英，北京市英格律师事务所律师。

被告：中宏达业（北京）节能投资有限公司，住所地北京市昌平区。

法定代表人：李子京。

原告必**（北京）建筑科技有限公司（以下简称必**公司）与被告中宏达业（北京）节能投资有限公司（以下简称中宏达业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告必**公司之委托诉讼代理人倪志英和被告中宏达业公司之法定代表人李子京到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告必**公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告退还原告租金、租赁保证金、电费押金共计40129.8元；2.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2011年10月12日，原、被告签订了《厂房租赁合同》，约定由原告承租被告位于百善镇的厂房，租赁期限为五年。后原告于2015年6月提出提前终止租赁合同，被告予以同意。双方2017年5月就被告应退还给原告的租金、保证金、电费押金的金额达成一致并签订了《退款明细表》。最终双方确认被告应退还原告已支付的租金40129.8元。此后原告多次催要，被告至今未向原告退还租金。原告认为，双方已经就退还租金的金额达成一致，被告应及时退还租金。故原告诉至法院，请求判如所请。

被告中宏达业公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原告起诉书中写道:“后原告于2015年6月提出终止租赁合同,被告予以同意，”这与事实不符,事实是必**(北京)建筑材料有限公司在2015年7月1日书面发函给中宏达业(北京)节能投资有限公司,表示“我司要求于2015年7月31日前提前4个月终止此租赁合同”,但合同规定的是“乙方提前解约的，乙方应提前2个月书面通知甲方”,事实是原告只提前一个月书面通知甲方。所以,原告在2015年7月31日前提前4个月终止此合同是违反合同规定的二、原告在起诉书中提出:“双方2017年5月就应退还给被告的租金、保证金电费押金的金额达成一致并签订了《退款明细表》,在此,我方郑重宣告这个《退款明细表》是一个无效的协议。理由是:1、《退款明细表》是一份没有落款单位的文件,文件的有效性受到质疑;2、如果《退款明细表》落款是中宏达业的话,但《退款明细表》又说“鉴于我司提前搬走,且将租赁房屋完好交予贵司”,按照《退款明细表》文件,我中宏达业需要搬走并把房屋交给原告,这是天大的笑话。文件存在原则性错误3、《退款明细表》租金和费用的计算与合同要求不符,由此,所引起的一系列费用也不同,《退款明细表》无法执行对这样的文件,就算盖了章,也是无法执行的,也要重新推倒重来；三、合同明文规定“乙方需提前解约的,乙方应提前2个月书面通知甲方,并应履行完毕以下手续:1)向出租方交回能正常使用的租赁厂房今没有履行厂房交接厂房不进行交接,按照约定,乙方没有完成提前解约的手续,合同并没有终止。我方有理由认为,合同是在继续履行,直到合同结束为止；四、合同结束时,所有的费用计算结果见附件。原告方除扣除保证金和电费押金外,还需要补交给我方13770.30元。五、辩方请求：1、乙方违反合同约定,没有履行厂房交接手续,请法院宣判合同是继续履行,直至期满为止2、按照履行合同终止时间计算,除扣除保证金、电费押金外,原告方还需补交我方共计13770.30元。3、《退款明细表》为无效协议书。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案的事实，本院认定如下：

2011年10月12日，中宏达业公司（出租方，甲方）与必**（北京）建筑材料有限公司（承租方，乙方）签订《厂房租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的厂房坐落在昌平区百善镇，租赁建筑面积1630平米，其中车间1560平米，车间办公室70平米；自第二年度2012年12月1日起，乙方租赁建筑面积改为1560平米，办公室70平米不再租用；厂房租赁自2011年12月1日起，至2016年11月30日止租赁期五年；车间租赁每日每平方米建筑面积租金0.35元，车间办公室每日每平方米建筑面积租金1元，年租金224840元，其中厂房部分租金为199290元；甲、乙签订合同，乙方应向甲方支付一个月租金的厂房租赁保证金16607.5元；租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方二个月租金；租赁期间，如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方二个月租金。双方在该合同中还约定了其他内容。

前述合同签订后，中宏达业公司按照约定交付了场地；必**公司按照约定支付了租金。

2014年7月，中宏达业公司（出租方，甲方）与必**（北京）建筑材料有限公司（承租方，乙方）签订《关于必**库房续租的备忘录》，约定：合同到期后，甲乙双方一致同意继续签订租赁合同；2016年12月1日至2021年11月30日五年续租租金最高不超过0.5元/㎡/天；在现租赁期内或2016年12月续签后，如果甲方对现租赁厂房进行改造或者拆建，因新厂房（库房）条件的改善而导致的租金调整，乙方给予认可，具体租金价格双方协商确认，但应在市价基础上给予优惠；双方同意，续签合同的合同期为五年。双方还约定了其他内容。

2015年7月1日，必**（北京）建筑材料有限公司向中宏达业公司发出《提前终止厂房租赁合同说明》，称“依据2011年10月12日双方签署的厂房租赁合同，我司租期到期日为2016年11月30日，但因续租存在政府性拆迁风险，我司要求于2015年7月31日提前四个月终止此租赁合同，并争取于2015年7月31日前完成搬迁，向贵司交回我司所使用的租赁厂房。因我司提前终止合同，按合同约定应赔偿贵司两个月的房租33215元(即:199290/12*2);鉴于我司提前搬走,且将租赁厂房完好交予贵司,所支付的余下四个月的租金66430元(即:199290/124)和我司支付的厂房租赁保证金16607.5元(一个月的租金)、电费押金10000元抵减违约金后,贵司应退回我司租金59822.5元(即:3个月的租金和10000元电费押金)。”

2015年9月30日起，必**（北京）建筑材料有限公司会计与中宏达业公司会计就退款事宜通过邮件进行了沟通。2017年5月3日，中宏达业公司会计向必**公司会计发送电子邮件，载明“关于退款事宜，我2016年6月15日发给您一封邮件，退款金额是应退贵司49822.5元-8385元-3321.5元-7986.2元=30129.8元，您说应加上电费押金10000元，应为40129.8，请核实后盖章确认，以便付款”。该邮件含附件二个，包括必**终止合同结算。

2017年5月4日，必**公司会计用电子邮件回复“退款金额已核实即40129.8元”。

另查，中宏达业公司与必**公司均在一份名为《退款明细表》中加盖公章，该表载明“必**（北京）建筑材料有限公司：根据贵司提出的提前终止厂房租赁合同说明……应退贵司40129.8元”。庭审中，中宏达业公司对该《退款明细表》不予认可，但未提供证据。

另查，双方当事人均不能提交本案所涉场地上厂房的建房审批手续。经与国土部门核实，该处厂房所在土地为集体土地，地类为设施农用地。

再查，必**（北京）建筑材料有限公司于2016年12月2日更名为必**（北京）建筑科技有限公司。

经询问，必**公司称其于2015年7月搬离涉案厂房，中宏达业公司认可其已搬走，但不认可其于2015年7月搬离，亦不能说明其搬离的具体时间。

庭审中，中宏达业公司要求必**公司补交相关费用并恢复房屋原状，经多次询问，其未提起反诉。

本院认为：

出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。鉴于本案涉案厂房和办公室并无相关手续，故必**公司与中宏达业公司签订的《厂房租赁合同》应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因前述合同已经到期，且必**公司与中宏达业公司就该合同所涉财产返还及后续处理问题达成一致意见，并签订《退款明细表》，该处理并不违反法律规定，故该《退款明细表》应属有效，双方应遵守该明细表中的相关约定。中宏达业公司应当依约退还必**公司40129.8元。故对必**公司的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：

被告中宏达业（北京）节能投资有限公司于本判决生效后十日内退还原告必**（北京）建筑科技有限公司40129.8元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费803元，由被告中宏达业（北京）节能投资有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

审　判　长　　刘　敏

人民陪审员　　陈建元

人民陪审员　　赵君立

二〇一八年十二月五日

法官　助理　　黄　成

书　记　员　　陈美杉