杭州某某电梯有限公司、吉林省泰然房地产开发有限公司等null执行审查类执行裁定书

浙江省建德市人民法院 执行裁定书 （2023）浙0182执异18号 案外人：***，男，汉族，1983年1月21日出生，住吉林省延吉市河南街***六十六组，公民身份号码XXX。 申请执行人：杭州***电梯有限公司，住所地浙江省建德市***镇工业功能区，统一社会信用代码913301007047992521。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***（特别授权），浙江春秋联合律师事务所律师。 被执行人：吉林省泰然房地产开发有限公司，住所地吉林省珲春市新安街春城委大路综合楼2**603室（三小北侧），统一社会信用代码91222404073636165Y。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***（特别授权），该公司经理。 委托诉讼代理人：***（特别授权），该公司员工。 本院在执行申请执行人杭州***电梯有限公司（以下简称***公司）与被执行人吉林省泰然房地产开发有限公司（以下简称泰然公司）买卖合同纠纷一案中，案外人***对本院的执行标的提出书面异议，本院于2023年6月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了听证审查，案外人***，申请执行人***公司的委托诉讼代理人***，被执行人泰然公司的委托诉讼代理人***、***到庭参加了听证，本案现已审查终结。 案外人***称，2021年1月15日，案外人与被执行人泰然公司签订了一份《商品房买卖合同》，双方约定案外人购买泰然公司开发的吉林省珲春市河南街圣彼得堡公馆小区3号楼207室（丘地号：26-3-68-207），面积112.11平方米，价款785470元。同日案外人依约支付了购房款并取得案涉房产。但该公司未予办理不动产登记手续。案外人认为，根据《执行异议复议规定》第二十八条，案外人异议能够阻却本案执行，为此请求解除对案涉房产的查封。 案外人为证明其异议成立，向本院提供了如下证据材料： 1、商品房买卖合同一份，用于证明2021年1月15日案外人购买案涉房产的事实； 2、商品房买卖合同签约备案证明一份，用于证明案外人与被执行人就案涉房产共同到珲春市房屋产权管理中心办理了签约备案登记； 3、汇款凭证一份，用于证明2018年5月31日案外人通过其母亲***支付给***388000元购房款的事实； 4、2021年8月20日开具的物业费收据一份、2023年5月16日开具的取暖费收据一份、2021年12月11日和2022年1月14日的电费缴纳情况，用于证明案外人实际占有使用案涉房产。 申请执行人***公司称，案涉房屋为商铺而非住宅，案外人异议并不适用《执行异议复议规定》第28条的规定。其次，案外人支付的款项并未进入被执行人的账户，且付款时间在前，签订商品房买卖合同在后，被执行人存在经营性举债、补签合同、规避执行的行为，请求驳回案外人异议。 被执行人泰然公司称，2021年1月15日前，案外人通过转账、现金等方式支付了全部购房款785470元。2021年1月15日双方签订了《商品房买卖合同》并办理签约备案登记手续，案外人已取得了案涉房产。直至2023年上半年双方办理产权登记时才得知案涉房产被查封，请求支持案外人的异议请求。 被执行人向本院提供了商品房预售许可证，用于证明其取得了商品房预售的行政许可。 本院依职权调取的证据：本院（2021）浙0182执1747号执行裁定书、协助执行通知书、送达回证，证明本院于2021年12月3日查封被执行人名下位于吉林省珲春市河南街圣彼得堡公馆小区3号楼207室（丘地号：26-3-68-207），查封期限为三年。 对当事人提供的证据，本院分析认证如下： 对案外人提供的证据，申请执行人对证据1的三性有异议，认为支付购房款的时间在前，签订商品房买卖合同的时间在后，且两者时间相差数年，有悖常理；对证据2的真实性无异议，对证明对象有异议，认为该证据不能证明案涉房产归案外人所有；对证据3的证明对象有异议，该证据不能证明支付的是购房款，且案外人未能提供全部的购房支付凭证；对证据4的的真实性无异议，对关联性及证明对象有异议。被执行人对案外人提供的证据均无异议。对申请执行人的质证意见，被执行人称，当地的交易习惯是付清购房款之后才签订商品房买卖合同并办理签约备案。***是泰然公司法定代表人***的妻子，款项均由***代收。本院认为，证据1、2能够互相印证，本院予以确认。对证据4当事人均无异议，本院予以确认。对证据3本院将在说理部分进行分析。 对被执行人提供的证据当事人均无异议，本院予以确认。 对本院调取的证据当事人无异议，本院予以确认。 经审查，本院认定案件事实如下： 原告***公司与被告泰然公司买卖合同纠纷一案，本院依***公司的财产保全申请，于2021年5月8日查封了泰然公司名下位于吉林省珲春市河南街圣彼得堡公馆小区3号楼102室（丘地号：26-3-68-102）、202室（丘地号：26-3-68-202）两处房产，查封期限2021年5月27日至2024年5月26日。2021年6月21日本院作出的（2021）浙0182民初1596号民事判决，同年8月17日立案执行，执行标的676000元及逾期付款违约金等。2021年12月3日，本院向珲春市自然资源局发出协助执行通知书，查封了泰然公司名下位于吉林省珲春市河南街圣彼得堡公馆小区3号楼205室（丘地号：26-3-68-205）、206室（丘地号：26-3-68-206）、207室（丘地号：26-3-68-207）三处房产。因上述房产系在建工程，尚未办理产权登记，本院于2021年12月23日作出终结本次执行程序的裁定。案外人遂向本院提出上述执行异议。 另查明：2021年1月15日，案外人***与被执行人泰然公司签订了一份《商品房买卖合同》并到珲春市房屋产权管理中心办理了商品房买卖合同签约备案登记。双方约定***购买泰然公司开发的位于吉林省珲春市河南街圣彼得堡公馆小区3号楼207室（丘地号：26-3-68-207），房屋坐落珲春市河南街68幢2层207室，建筑面积112.11平方米，价款785470元。泰然公司认可在2021年1月15日前已全额收到***支付的购房款。案外人***在本院查封之前已实际占有案涉房产。 本院认为，本案争议焦点是《执行异议复议规定》第二十八条、二十九条的适用问题。《执行异议复议规定》第二十八条规定适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形。而第二十九条则适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形。上述两条文虽然适用于不同的情形，但是如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，同时符合了“登记在被执行人名下的不动产”与“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”两种情形，则《执行异议复议规定》第二十八条与第二十九条适用上产生竞合。案外人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房请求排除强制执行的，可以选择适用第二十八条或者第二十九条规定；案外人主张适用第二十八条规定的，人民法院应予审查。 本案中，案外人在本院查封案涉房产之前已与被执行人签订了商品房买卖合同并办理了签约备案登记，买卖合同合法有效。案外人在本院查封之前已办理了房产交接手续，并合法占有案涉房产。关于购房款的支付问题，虽款项由***代收，有违公司财务管理的相关规定，但被执行人认可收到案外人的全部购房款，且被执行人的收款方式不再本案的审查范围。案涉房产未及时办理过户登记，案外人并无过错。综上，案外人异议具有事实和法律依据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 中止本院（2021）浙0182执1747号执行裁定项下对吉林省珲春市河南街圣彼得堡公馆小区3号楼207室（丘地号：26-3-68-207）的查封。 如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理，与原判决、裁定无关的，可以在裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 本裁定送达后即发生法律效力。 审判长    ** 人民陪审员    ** 人民陪审员    **和 二○二三年六月二十七日 书记员    **