某某;某某;临颍某有限公司;河南某有限公司案外人执行异议之诉一审民事判决书

河南省临颍县人民法院 民事判决书 （2023）豫1122民初3331号 原告（执行案外人）：谢某，女，汉族，1993年1月4日出生，住河南省临颍县。 委托诉讼代理人：***，河南九九律师事务所律师。 被告（申请执行人）：徐某，男，汉族，1979年8月20日出生，住河南省许昌县将官池镇董庄7组。 委托诉讼代理人：***，河南经东律师事务所律师。 第三人（被执行人）：临颍某有限公司。住所地：河南省临颍县建设路北段东侧金某甲商业A区。 法定代表人：***，系该公司执行董事。 第三人：河南华隆建设工程有限公司。住所地：河南省安阳市林州市河顺镇行政路1号。 法定代表人：***，公司总经理。 委托诉讼代理人：***，漯河市临颍县颍和法律服务所法律工作者。 原告谢某与被告徐某、第三人临颍某有限公司（以下简称金盟公司）、河南华隆建设工程有限公司（以下简称华隆公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2023年9月21日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告谢某及其委托诉讼代理人***，被告徐某及其委托诉讼代理人***，第三人华隆公司委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。第三人金盟公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谢某向本院提出诉讼请求：请求停止对金某甲小区2号楼2单元1105号房产的执行并解除查封。事实与理由：徐某与金盟公司建设工程施工合同纠纷一案己进入执行阶段，案号（2021）豫1122执2041号，(2023）豫1122执恢174号，法院于2021年12月20日查封了案涉房产，但原告通过第三人华隆公司***已于2019年5月全款购买并装修入住至今，因金盟公司自身原因未能办理过户登记，案涉房产属原告所有。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》及《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》相关规定，应当停止对案涉房产的执行并解除查封。 被告徐某辩称：1、第三人华隆公司与金盟公司之间不存在真实的债权债务关系。华隆公司提交的《建设工程施工合同》约定的施工范围为金某甲小区1#、5#、商业A区及地下车库，而实际上该工程系由被告徐某作为实际施工人承建，该事实在河南省高级人民法院（2021）豫民再475号民事判决书中已经认定，该工程在2017年底已大部分完工。而在本案中华隆公司又称其为承包人，金盟公司拖欠工程款从而以房抵债，显然系虚构债权债务关系。华隆公司提交的《发包申请书》，审批时间为2019年1月3日，而《以房抵付工程款协议》签订时间为2017年11月27日，说明在华隆公司尚未承建、债务尚未产生时双方即进行抵债，显然系虚假抵债。华隆公司也未提交能够证实实际施工的相关证据，如施工明细、转账记录等，且第三人作为公司，若有大额抵债行为，其财务报表或年度审计报告中需予以披露，但第三人并未提交。2、原告基于第三人抵债行为购房，并称把购房款支付第三人华隆公司，而非开发商金盟公司，因此原告并非传统的买受人与房地产开发企业之间的买卖合同关系，应在查明抵债行为是否真实、合法的前提下，再适用执行异议复议规定28条审查能否排除强制执行。3、原告不符合排除强制执行的条件，其在法院查封前并未签订合法有效的《商品房买卖合同》，也未在查封前合法占有，原告提交的购房款收据系金盟公司出具，但转款凭证系向案外人***支付，不足以证明其已实际支付购房款。综上，原告不符合排除强制执行的条件，应当依法驳回其诉讼请求。 第三人金盟公司缺席但提交书面答辩意见如下：1、金盟公司与华隆公司存在真实的以房抵债事实，案涉房产系金盟公司抵付华隆公司工程款中的房产。2015年左右，金盟公司出现资金紧张问题，因支付农民工工资不及时，金某甲小区1#、5#及商业A区的实际施工人徐某及金某甲一期施工项目（资质）承建方安信公司与金盟公司产生纠纷，安信公司及徐某退场。因金盟公司与华隆公司洽谈金某甲二期8#、9#楼项目建设事宜，但因土地清障问题二期暂不具备施工条件，金盟公司与华隆公司协商一致后，由华隆公司暂先继续承建1#、5#及商业A区的未完工工程部分，双方签订了《建设工程施工合同》。因金盟公司资金紧张，无力支付合同约定的工程款，且工程因前期已经停工时间较长，购房业主不断上访以及各方的压力较大，为确保项目顺利交付，金盟公司与华隆公司协商一致后以房抵工程款作为工程预付款，抵房金额为1,013万元。2、金盟公司就案涉房产出具的《收款收据》是真实的。金盟公司所涉以房抵付的有工程款（如***）、欠款（如***、***）、货款（如恒基公司）等，为后期过户开具发票等事宜需要，均由债权人自行销售或指定人员后，由金盟公司向债权人指定人员出具购房款《收款收据》并签订《商品房买卖合同》，案涉房产未签订合同是因2019年起备案由纸质备案改为网签备案，金盟公司因涉及诉讼楼盘被查封，导致网签系统无法使用，所以未签订网签合同。3、案涉房产确因金盟公司原因至今无法办理过户登记手续，但金盟公司早已将案涉房产予以交付，目前由原告实际控制和管理。金盟公司一直未能正常经营销售房产，导致资金状况恶化，继而更加无力支付工程款，因大量业主信访，金某甲小区早已列入问题楼盘，至今未能办理房产证确实是因金盟公司资金问题导致。综上，原告符合排除强制执行的情形，应当依法支持其诉讼请求。 第三人华隆公司辩称：案涉房产系金盟公司以以房抵付工程款的形式抵给华隆公司，再由华隆公司出售给原告的情形，现已交付原告占有并居住，请求法院解除对案涉房产采取的查封措施并排除强制执行。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：徐某与河南安信建设集团有限公司许昌分公司、金盟公司、河南安信建设集团有限公司（以下简称安信集团）建设工程合同纠纷一案，许昌市魏都区人民法院立案后，作出（2017）豫1002民初3185号民事裁定，并于2017年5月9日作出（2017）豫1002民初3185号之一、之二协助执行通知书，查封金盟公司开发的金某甲小区相关房产（含案涉房产），查封期限自2017年5月9日起至2020年5月8日。后因金盟公司提出管辖权异议，该案移送至本院管辖并于2017年11月13日予以立案，案号(2017)豫1122民初3264号，本院于2019年6月25日作出判决，安信集团不服提起上诉，漯河市中级人民法院于2019年10月14日作出（2019）豫11民终1720号民事裁定，发回重审。本院立案案号为（2019）豫1122民初3469号，审理过程中，本院于2020年4月28日作出（2020）豫1122民初3469号协助执行通知书，继续查封许昌市魏都区法院依据（2017）豫1002民初3185号之一、之二协助执行通知书查封的房产，查封期限自2020年5月9日起至2021年11月8日止。2020年7月28日，本院作出（2019）豫1122民初3469号民事判决，判决：“一、被告安信集团于本判决生效后十日内支付给原告徐某工程款9,912,211.76元及利息（按照全国银行间同业拆借贷款市场同期报价利率自2017年5月1日起计算支付至实际履行完毕之日止）；二、驳回原告徐某的其他诉讼请求。”徐某、安信集团均对判决不服提起上诉，漯河市中级人民法院于2020年11月17日作出（2020）豫11民终1836号民事判决，驳回上诉，维持原判。2021年1月6日，金盟公司向本院提交《解封申请书》，本院于2021年1月8日作出（2019）豫1122民初3469-2号民事裁定书，裁定：“解除对被告临颍某有限公司名下价值1,300万元的位于临颍县金某甲小区的房产的查封（扣押、冻结）。”徐某、安信集团均对漯河市中级人民法院作出的（2020）豫11民终1836号民事判决不服，向河南省高级人民法院申请再审，河南省高级人民法院再审后作出（2021）豫民再475号民事判决：“一、撤销河南省漯河市中级人民法院（2020）豫11民终1836号民事判决书及河南省临颍县人民法院（2019）豫1122民初3469号民事判决书；二、金盟公司于本判决生效之日起10日内向徐某支付工程款13,842,318.76元，并承担以13,842,318.76元为本金的利息（自2017年5月4日至2019年8月19日按照中国人民银行公布的同期银行贷款利率计算，2019年8月20日至还款之日的按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）；三、金盟公司于本判决生效之日起10日内向徐某退还保证金400,000元，逾期则承担利息（利息按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）；四、驳回徐某的其他诉讼请求。”该判决生效后，徐某向本院申请执行，本院于2021年12月7日立案后，于2021年12月20日作出（2021）豫1122执2041号执行裁定书，裁定查封、扣押、冻结、提取、划拨、提留被执行人金盟公司17,469,534.35元或等值的财产待处。2021年12月20日，本院作出（2021）豫1122执2041号协助执行通知书，查封金盟公司开发的金某甲小区房产若干套（含案涉房产），查封期限自2021年12月20日起至2024年12月20日止。原告谢某作为案外人提起执行异议，本院于2023年8月20日作出（2023）豫1122执异66号执行裁定书，裁定驳回谢某的异议请求，谢某对该裁定不服，提起本诉。 另查明：金盟公司于2014年开发位于临颍县建设路北段的金某甲小区楼盘。2014年7月，金盟公司安排徐某进场对小区1#、5#及商业A区进行施工，施工期间，从2016年10月至2017年12月，因金盟公司不按照拨款节点支付工程款，工程断续停工，2017年12月，徐某及其施工队伍退出施工现场。为了后期楼盘能够顺利交房，金盟公司将1#、5#及商业A区的后续工程发包给华隆公司承建（承包范围包括但不限于发包图纸内的内容及招标文件、招标图纸答疑中明确的土建工程、给排水工程、电气工程，其中不包含：消防工程、主体结构工程（1#、5#楼及部分地下车库框架结构、地下车库防水、商业A区框架结构及二次结构）、门窗工程、外墙涂料工程、电梯安装工程等），并与华隆公司签订《建设工程施工合同》，合同约定资金来源为自筹，工程价款为1,200万元整，系固定总价合同（价款已包含该工程项目的成本、利润、规费、保险、税金、风险费等所有费用）。2017年11月27日，金盟公司与华隆公司签订《以房抵付工程款协议》并附《抵付工程款房源明细表》，双方就已签订的《建设工程施工合同》中所涉及金盟公司应支付给华隆公司的工程款项达成协议，约定金盟公司以自有的21套房产折价10,130,364元抵付给华隆公司（案涉房产折抵价格为315,780元），并约定自协议生效之日起，该21套房产所有权及处分、受益权归属华隆公司，金盟公司在具备法定合同签署、产权移交条件后负责完善相关一切手续，华隆公司负责后续交易及相关的税费、维修基金等费用。2017年12月11日，金盟公司向华隆公司下发《金某甲项目通知单》，该通知单显示通知事由为：“限期进场准备”，内容为：“依据双方签订的《建设工程施工合同》要求，你方公司须在2017年12月15日前进场，本月底前做好施工布置机制及材料准备，具备开工条件”。2018年3月15日，华隆公司正式进入小区开始施工，2021年12月，华隆公司向金盟公司出具竣工结算书，双方结算后共同签订《补充协议》一份，双方一致同意本工程最终合同结算价为1,500万元。2021年12月19日，金盟公司向1号楼、5号楼业主下发交房通知书，通知业主1号楼与5号楼已建设完成并开始交付使用，并安排自2021年12月19日至2022年3月31日期间为交房时间。 再查明：原告谢某经熟人介绍通过华隆公司的代理人***购买案涉房产，并分别于2018年8月10日（农历）、2019年3月29日向***支付购房款200,000元、70,000元（均现金支付），***分别出具收到条，双方未签订书面的房屋买卖合同，口头约定房款总价294,000元。2019年5月15日，华隆公司协调金盟公司开具总房款315,780元收据一份（按照抵付工程款房源明细表中抵付价格出具）。2019年7月25日，谢某将下余购房款支付完毕后，华隆公司会计***向其出具收据一份（收据备注有：金湾顶秀2#楼东单元11楼中户按84㎡×3500元/㎡共计294,000元临颍某有限公司已交谢某本人，此据只作最终实测面积结算用。房屋面积按最终房管局实测面积为准，多退少补），且于当日，谢某将维修基金、水电气等配套费用支付金盟公司后领取房屋钥匙，并与临颍县新世界物业管理有限公司签订《前期物业管理服务合同》。经过走访调查，案涉房产已装修完毕并入住。 又查明：河南安信建设集团有限公司（以下简称安信集团）诉临颍某有限公司（以下简称金盟公司）、第三人徐某建设工程合同纠纷一案，本院于2020年11月25日立案后，安信集团向本院申请财产保全，本院于2020年11月26日作出（2020）豫1122民初3597-1号民事裁定书，查封、扣押、冻结被申请人金盟公司1,900万元的财产待处。2020年11月27日，本院作出（2020）豫1122执保335号协助执行通知书，查封金盟公司名下房产（含案涉房产）若干，查封期限三年，自2020年11月27日起至2023年11月26日止。2020年12月24日，本院作出（2020）豫1122民初3597号民事判决书，安信集团对该判决不服提起上诉，漯河市中级人民法院于2021年3月19日作出（2021）豫11民终710号民事裁定书，撤销本院（2020）豫1122民初3597号民事判决书，发回重审，该案于2022年1月13日立案，案号为（2022）豫1122民初207号，审理过程中，安信集团于2022年3月7日向本院申请撤回起诉并申请解除对金盟公司名下财产采取的保全措施，本院于2022年3月16日作出（2022）豫1122民初207号民事裁定书，解除对金盟公司名下价值1,900万元财物的查封。 上述事实，有《收到条》、《收据》、《建设工程施工合同》、《以房抵付工程款协议》、《抵付工程款房源明细表》、《金湾顶秀项目通知单》、华隆公司施工日记、华隆公司与许昌金诺混凝土公司签订的《预拌砂浆销售合同》和付款凭证、华隆公司购买河南虹峰电缆厂的发货清单和付款凭证、原执行卷宗的证据材料及当事人陈述等在卷证明。 本院认为：本案第一个争议焦点为华隆公司对金盟公司是否享有真实的工程款债权及《以房抵付工程款协议》是否合法有效。通过查询本院内网系统，2017年至2019年期间，金盟公司及其法定代表人***作为被告的民事案件及执行案件多达十余件（其中有股东出资纠纷、损害股东利益责任纠纷等），金盟公司内部运营及资金运转等方面在此期间已经出现问题，小区工程断续停工，作为发包人的金盟公司为了后期顺利交房，在无资金支持的情况下将后续工程发包给承建方华隆公司，提前约定“以房抵付工程款”符合当时特殊情形。根据华隆公司提供的《金湾顶秀项目通知单》、购买承建所需砂浆的买卖合同及支付凭证、购买河南虹峰电缆厂的发货清单及付款凭证、购买挤塑板及地面防水卷材的出库单和收据及发票、支付工人工资的转款凭证和收据等，结合华隆公司提供的施工日记内容，能够相互印证华隆公司自2018年3月起在金湾顶秀小区实际施工的事实，华隆公司与金盟公司之间的建设工程施工合同关系真实存在。 关于双方之间的工程价款数额问题，华隆公司与金盟公司签订的《建设工程施工合同》约定的工程款为固定价款1,200万元，工程竣工清算之后，双方一致同意工程结算价为1,500万元，根据《补充协议》及金盟公司向业主出具的《交房通知书》，结合业主居住现状，能够认定华隆公司已完成施工工程并予以交付，华隆公司作为施工人有权要求金盟公司支付相应的工程价款，其与金盟公司之间的债权债务关系已经形成，虽然《以房抵付工程款协议》系在华隆公司入场前签订，但确系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不存在恶意串通或损害他人合法权益的情形，该协议合法有效，本院予以认定。 本案的第二个争议焦点为原告谢某对案涉房产是否享有物权期待权，是否足以排除强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”首先，谢某与华隆公司的买卖合同关系及华隆公司与金盟公司的抵顶行为均形成于案涉房产查封前。关于案涉房产被查封时间的认定，虽然案涉房产初次查封时间为2017年5月9日，但该查封已于2021年1月8日解除，解除后产生的查封效力视为自始不存在，案涉房产有效查封的起始时间应为2021年12月20日。根据谢某提供的其向华隆公司支付购房款的收到条及收据，能够认定其与华隆公司于2018年8月已达成买卖合意，远远早于该查封节点。双方虽未签订书面的买卖合同，不影响于案涉房产查封前已形成事实上的房屋买卖关系。其次，谢某于查封前已合法占有案涉房产。根据谢某提供的交房通知书、支付装修押金的收据、前期物业管理服务合同，能够认定谢某于查封前已合法占有该房产。第三，谢某已支付全部购房款。根据社会经验法则及房地产市场不规范现象，购房人在买房过程中支付房款的形式多样，现金支付、网银转账、网络支付等方式在现实中均有存在，谢某按照华隆公司要求现金支付房款也符合日常交易习惯，且华隆公司出具收据予以认可。根据谢某提供的收到条、华隆公司及金盟公司开具的收据，结合谢某对房屋实际占有居住情况，能够认定谢某已将购房款支付完毕。第四，非因买受人自身原因未办理过户登记。案涉房产未办理过户登记手续系金盟公司所致，非因谢某自身原因造成，谢某对未办理过户登记手续没有过错。综上，谢某系一般不动产买受人，对案涉房产享有物权期待权，该民事权益优先于徐某的普通债权，故其对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。对徐某有关谢某不符合排除执行的辩称，本院不予采信。因谢某在购房过程中未完全尽到规范履行和审慎义务，对引起本案纠纷有一定责任，本院酌定案件受理费由谢某承担。第三人金盟公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为对自己诉讼权利的放弃，不影响本案的正常审理。 依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第四百九十条、第五百零二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 不得执行位于临颍县金湾顶秀小区2号楼2单元1105号房产。 案件受理费6,037元，由原告谢某承担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于漯河市中级人民法院。 本院（2023）豫1122执异66号执行裁定书于本判决生效时自动失效。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二四年七月十九日 书记员***