浙江永麒照明工程有限公司与宁波市海曙正成吸塑包装有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）：浙江永麒照明工程有限公司。 法定代表人：***。 委托代理人：***。 被上诉人（原审被告）：宁波市海曙正成吸塑包装有限公司。 法定代表人：***。 委托代理人：***。 委托代理人：***。 上诉人浙江永麒照明工程有限公司（以下简称永麒公司）因与被上诉人宁波市海曙正成吸塑包装有限公司（以下简称正成公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市鄞州区人民法院于2014年5月26日作出的（2013）甬鄞民初字第2122号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月9日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 原审法院经审理认定：2011年5月22日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将位于宁波市鄞州区五乡工业区振兴路1号一楼（登记地址为宁波市鄞州区五乡镇天童庄村，现门牌号为振兴路230号）建筑面积1380平方米的房屋出租给被告；租期自2011年6月1日起至2016年5月31日止；签约日被告付定金5000元，第一年租金为165600元，第二年租金为173880元，第三年租金为182160元，第四年租金为190440元，第五年租金为198720元，六个月付款一次，先付后用，其中第一次被告付款82800元，在2011年5月15日前付清，下期房租提前60天付清。逾期十天未付下期房租，视作被告违约；被告需付各种费用押金10000元；被告在租住期间，必须按规定日期付清所用水、电费等，如果未付清，原告有权督促，并可终止合同；双方另对其他权利义务作了约定。同年5月27日，原、被告签订《合作协议》一份，约定原、被告合作租赁五乡工业区振兴路1号4层楼总计4541平方米厂房一幢，由原告出面与厂房房东签订租房协议并缴纳押金，被告与其他各分租户与原告签订租房合同，并向原告交纳押金和房租费，三楼和四楼厂房由原、被告共同经营，经营的损失或盈利由原、被告双方平均承担；被告使用一楼，原告使用二楼，被告如向第三方出租一楼，需征得原告同意；共同维护厂房形象，所有承租户不得制造噪音，不得在一楼空地上进行作业和生产，不得在厂房窗户上晾晒员工衣物等，如劝阻无效，原告有权终止转租协议。上述两份合同签订后，被告按约支付定金5000元及押金10000元，其中定金已转作租金，并分别于2011年5月27日支付50000元、2011年5月31日支付72264元（上述两项对应2011年6月1日至2011年11月30日期间租金）、2012年7月31日支付20050.50元（2012年6月1日至2012年11月30日期间部分租金）、2012年11月5日支付100000元、2012年11月6日支付8637元（上述两项对应2012年12月1日至2013年5月30日期间租金）、2013年6月27日支付100000元、2013年6月28日支付13680元（上述两项对应2013年6月1日至2013年11月30日期间租金）、2013年10月17日支付72204元、2013年12月2日支付41476元（上述两项对应2013年12月1日至2014年5月31日期间租金），2014年2月26日原告补开收据两份，分别载明收到被告支付的租金102025.50元（对应2011年12月1日至2012年5月31日期间租金）、102550.50元（对应2012年6月1日至2012年11月30日期间租金）。2013年12月2日，原告退还被告21476元。 另查明：2011年6月起，被告将其承租的振兴路1号一楼厂房中的部分转租给案外人***用于开办宁波市鄞州五乡宝能水箱厂（简称宝能水箱厂），***于2011年6月办理个体工商户营业执照时向工商行政部门提交了由宁波市华胜塑胶有限公司盖章表示同意转租的《房屋租赁合同》。2013年12月，宝能水箱厂腾退其租赁的厂房，现该部分厂房由案外人宁波市鄞州尚申纺织品有限公司使用。 原审原告永麒公司于2013年12月17日诉至原审法院，请求判令：1.解除双方当事人之间签订的《房屋租赁合同》及《合作协议》，原审被告立即腾退其承租的房屋并恢复原状（具体为位于宁波市鄞州区五乡工业区振兴路230号的一楼980平方米、三楼200平方米房屋及南面食堂）；2.原审被告支付租金41760元；3.原审被告赔偿原审原告场地占用费27000元；4.原审被告支付违约金28491元。 原审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。本案主要争议焦点为：1.原、被告签订的《合作协议》是否属于本案房屋租赁合同纠纷审理的范围？2.原告是否有权解除原、被告之间的房屋租赁合同关系？对于《合作协议》的性质，原告主张系《房屋租赁合同》的补充，其实质内容仍系原告将部分厂房出租给被告使用并向被告收取租金，故此协议名为合作实为租赁，应在本案中一并审理；被告认为原、被告是以转租振兴路1号三楼、四楼的方式进行合作经营，该协议不是房屋租赁合同，不属于本案审理范围。该院认为，《合作协议》明确写明“三楼和四楼厂房由原、被告共同经营，经营的损失或盈利由原、被告双方平均承担”，并无任何关于被告承租除一楼外厂房的描述，亦无证据证明被告超出一楼租金所支付的款项是按照其实际使用厂房面积计算，故对原告认为《合作协议》实为房屋租赁合同的主张不予采信，《合作协议》不属于本案审理范围，被告以《合作协议》为基础使用涉案厂房三楼或四楼而产生的纠纷，亦不属于本案审理范围。对于原告是否有权解除房屋租赁合同，原告的主要理由是：1.被告未按约支付租金、电费，构成违约，根据合同约定，原告有权终止合同；2.被告未经原告同意将涉案房屋转租给案外人，根据法律规定，原告有权解除合同；3.宝能水箱厂侵占一楼空地，其行为后果由被告承担，根据《合作协议》，原告有权解除与被告的租赁合同。首先，对于被告是否拖欠租金、电费，该院认为，被告应支付的租金应按照《房屋租赁合同》计算，被告应承担的三楼、四楼共同经营费用，不属于本案审理范围，因此被告应于2013年10月1日前支付租金91080元，被告实际于2013年10月17日支付72204元、12月2日支付41476元（其中21476元被退回），截止2013年12月2日原告实际收款92204元。合同第四条约定被告逾期十天未付下期房租，视为违约；第五条约定被告未按规定日期付清水、电费等，原告有权终止合同；对此原告认为其有权根据上述合同约定解除合同，被告认为双方实际履行过程中已变更付款方式为提前一个月付款，且合同解除权仅限水电费，被告并未拖欠水电费，原告无权解除合同。该院认为，合同第四条已经对逾期支付房租的违约情形进行了明确约定，故第五条的“水、电费等”应理解为除租金外的相关费用，原告主张被告拖欠电费，但在举证期限内未提供相应的证据，故不予采信；对于支付租金的期限，被告认为已变更为提前一个月支付，经审查后发现两笔现金支付款项的具体支付时间无法查实，其他款项被告付款时间也并非如其所述为提前一个月支付，故对被告的辩称，亦不予采信，被告仍应按合同约定履行付款义务，根据合同约定，被告应于2013年10月1日前支付租金91080元，但被告实际于2013年10月17日付款72204元、12月2日付款41476元，存在逾期，已构成违约。现原告以被告逾期支付2013年12月1日至2014年5月31日租金为由要求解除合同，该院认为，合同仅约定逾期十天未支付下期租金构成违约，但未约定具体的违约责任，故原告能否行使合同解除权仍应按照法律规定。合同法规定，承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。截止2013年12月2日，被告已全额支付租金，虽有逾期，但原告未能举证证明被告在其催告后仍未付款，故原告以逾期付款为由要求解除合同不符合法律规定，应不予支持。其次，关于转租是否经原告同意，从被告提供的证据可以看出产权人宁波市华胜塑胶有限公司在2011年6月对被告将涉案房屋转租给宝能水箱厂的事实已经知晓并表示同意，而原告作为第一手承租人，与产权人宁波市华胜塑胶有限公司的联系更为紧密，且根据《合作协议》约定原告使用涉案厂房二楼，而宝能水箱厂自2011年6月就开始使用涉案厂房，故原告对于被告将部分厂房转租给宝能水箱厂的事实应当是知晓的，但原告在长达两年的时间内均未提出异议，现以未经其同意转租为由要求解除合同，应不予支持。关于侵占一楼空地，宝能水箱厂曾占用一楼空地确是事实，原告以此要求解除与被告的“转租协议”，被告认为此处“转租协议”是指原、被告将厂房另行转租给第三方所签订的协议，并非原、被告之间的《房屋租赁合同》。该院认为，涉案房屋三楼、四楼由原、被告共同经营，被告亦陈述经营模式为共同转租，且《合作协议》应是对合作事宜进行的约定，在无其他证据的情况下，原告主张此处“转租协议”系原、被告之间的《房屋租赁合同》，该院难以采信，原告以此要求解除合同，故不予支持。综上，原告要求解除《房屋租赁合同》，缺乏法律依据，故不予支持。对于原告主张的租金41760元，被告已于2013年12月2日付清2013年12月1日至2014年5月31日的房租91080元，被告应承担的合作费用不属于本案审理范围，故不作处理，因此，被告并未欠付租金，对原告的该项诉讼请求，应不予支持。对于原告主张的场地占用费27000元，原告基于侵权事实起诉，不属于本案审理范围，对该项诉讼请求，亦不予支持。对于原告主张的违约金28491元，原告认为合同约定违约方应支付三个月房租作为违约金，因约定过高，原告酌情调整为28491元，被告认为其并未违约，即使存在违约，违约金约定过高，原告并未举证证明其存在任何实际损失。该院认为，被告确实存在逾期付款的违约行为，上文已进行阐述，关于违约金的计算，原告认为约定过高已自行调整，被告亦认为约定过高，因原告也未举证证明其实际损失，故酌情调整违约金为按中国人民银行同期贷款利率1.3倍计算的逾期付款利息损失，经计算为350.90元。 据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款的规定，作出如下判决：一、被告宁波市海曙正成吸塑包装有限公司支付原告浙江永麒照明工程有限公司违约金350.90元，限于判决生效后五日内履行完毕；二、驳回原告浙江永麒照明工程有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2231元，减半收取1115.50元，由原告浙江永麒照明工程有限公司负担1090.50元，被告宁波市海曙正成吸塑包装有限公司负担25元。 宣判后，原审原告永麒公司不服，上诉至本院，称：1.涉案《合作协议》是双方当事人对《房屋租赁合同》未尽事项作出的补充，在该份协议中，并不存在共同经营、共负盈亏等要素，故其并非合作经营协议。即使原审法院认定该协议是双方当事人合作经营方面的协议，其中的部分条款也应是对双方租赁法律关系中的权利义务的补充，不能予以全部排除适用。另外，从被上诉人就其在《合作协议》中承租的三楼与四楼部分支付的租金并未发生变动来看，该协议体现的应是房屋租赁关系；2.《房屋租赁合同》第五条所涉的水、电费等费用应包括租金与门卫费。另外，双方当事人在合同中已对租金的支付时间作出了明确约定。现被上诉人拖欠租金，违反了上述约定，故上诉人有权终止该合同，且被上诉人应当承担支付三个月房租的违约责任。对于该违约责任，原审法院以过高为由调整为同期贷款利率的1.3倍，应属不当；3.对于上诉人在一审中提交的有关被上诉人拖欠电费的证据，原审法院以未在举证期限内提交未予认定，缺乏法律依据。上诉人并非故意不在举证期限内提交上述证据，而是因为被上诉人一直以来是向案外人缴纳电费的，上诉人无法及时得知其拖欠电费的情况，故未能及时举证。另外，被上诉人应就其已经缴纳水电费的情况进行举证，否则应承担举证不利的法律后果；4.在承租期间，被上诉人将涉案厂房转租予他人，上诉人对此并不知晓。原审法院将《合作协议》中的部分条款作为认定上诉人知情的依据，但同时又认为该协议不应作为本案的审理范围，应属矛盾。并且，被上诉人未举证证明上诉人知晓其转租行为的事实，故其亦应承担举证不利的法律后果，而上诉人亦有权据此解除《房屋租赁合同》；5.按照《合作协议》的约定，被上诉人占用一楼空地应属违约，上诉人有权解除涉案《房屋租赁合同》。虽被上诉人认为应当解除的是转租协议，但依据合同的相对性，双方当事人在《合作协议》中所作的约定无法涉及次承租人，故被上诉人的辩称依据不足。被上诉人占用空地的费用也应在本案中一并处理。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判：1.解除双方当事人之间签订的《房屋租赁合同》及《合作协议》；2.被上诉人立即腾退其承租的房屋（即一楼980平方米、三楼200平方米）并恢复原状；3.被上诉人支付场地占用费27000元；4.被上诉人支付违约金28491元；5.本案一、二审案件受理费由被上诉人负担。 被上诉人正成公司答辩称：1.关于涉案厂房一楼的租赁事宜，双方当事人已在《房屋租赁合同》中予以明确，而在此之后的《合作协议》主要是针对三楼与四楼对外出租业务共负盈亏事宜所签订的合作协议；2.被上诉人自2011年租赁涉案厂房起就将部分厂房转租予他人，该转租行为是经过上诉人同意的，且上诉人亦未在此期间提出异议。并且，为了配合次承租人办理工商登记备案，涉案房屋的所有权人曾直接与该次承租人签订过租赁协议；3.双方当事人所约定的违约金明显过高，上诉人并未产生实质性损失，且其亦未就损失进行举证，故原审法院酌定按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算违约金，并无不当；4.被上诉人一直按月向案外人鄞州盛力磁性器材厂支付电费，并不存在拖欠情况；5.被上诉人并未长期占用空地，且本案系房屋租赁合同纠纷，故上诉人主张的场地占用费应不属于本案的受理范围。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 在二审审理期间，上诉人永麒公司提交如下两份证据：1.宁波市鄞州盛力磁性器材厂于2014年7月9日出具的《情况说明》，拟证明被上诉人存在拖欠电费的行为，故依约应当解除《房屋租赁合同》与《合作协议》；2.宁波市华胜塑胶有限公司于2014年7月9日出具的《情况说明》，拟证明被上诉人存在延期支付租金及侵占空地的行为，应属违约。 被上诉人正成公司经质证认为，对上述两份证据的真实性均无异议，但对关联性不予认可。被上诉人及时结清全部电费，并不存在欠付的情况。证据2所反映的情况并非事实，虽然本案的一方当事人是上诉人，但实际上所有事宜均由宁波市华胜塑胶有限公司全权处理。 本院经审查认为，上述两份证据不属于二审中的新证据，故不予认定。 被上诉人正成公司提交宁波增值税专用发票十二份及宁波银行支付凭证五份，拟证明被上诉人已按月及时结清电费，其不存在拖欠电费的情况。 上诉人永麒公司经质证认为，对该份证据的真实性无异议，但对关联性无异议，该组证据仅能证明被上诉人支付了部分电费，但不能证明其已支付了全部电费。案外人宁波市鄞州盛力磁性器材厂可以对此作出说明。因此，被上诉人应系违反了合同约定。 本院经审查认为，上诉人永麒公司对该组证据的真实性无异议，且该组证据可证明本案之待证事实，故本院予以认定。 本院除对原审法院认定的事实予以确认外，另查明：2013年8月5日、9月12日、10月11日、11月11日、12月10日、2014年1月10日、1月20日、2月24日、3月24日、4月26日、5月28日与6月24日，案外人宁波市鄞州盛力磁性器材厂分别就电费向被上诉人正成公司开具发票，具体金额分别为：9311.20元、10744.80元、7955.20元、7627.20元、13801.60元、14628元、13800元、3744元、10757.60元、11480.80元、9819.70元、11755.68元。对于上述电费，被上诉人正成公司分别于2013年9月5日、10月17日、11月14日、12月13日、2014年1月14日、1月22日、2月27日、3月26日、5月16日、6月17日及7月14日支付了相应的款项。 本院认为，涉案《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按约履行。关于《合作协议》的性质，因其中部分条款涉及一楼厂房的转租事宜，故该部分约定应视为对《房屋租赁合同》的补充。但对于一楼空地与三楼厂房，由于上述部分并非被上诉人承租的范围，故《合作协议》中与其有关的约定与《房屋租赁合同》无涉。据此，上诉人要求被上诉人腾退其使用的三楼200平方米厂房、支付一楼空地场地占用费及解除《合作协议》的诉请并非基于涉案房屋租赁法律关系而主张，应不属于本院的审理范围，双方当事人可另行理直。对于上诉人主张的违约责任，根据双方当事人在《房屋租赁合同》中的约定，被上诉人应提前60天支付下一期的租金，逾期10天未付，应视其违约。现据被上诉人在一审审理期间提交的汇款凭证显示，在租赁关系存续期间，被上诉人并未依约按时支付租金。虽被上诉人认为其系按照交易习惯在实际承租期到期前一个月内支付租金的，但因部分租金的支付时间并不明确，故其上述主张缺乏事实依据。基于此，原审法院认定被上诉人存在违约行为，依据充分，并无不当。在被上诉人逾期支付租金的情况下，上诉人以双方当事人在《房屋租赁合同》第五条中的约定为依据主张解除该合同，但由于该条所涉的“所用水、电费等”并未包括租金，且根据二审中另查明的事实，被上诉人已按月足额支付其应缴纳的电费，故上诉人之上述主张依据不足，本院难以采信。根据《房屋租赁合同》第九条的约定，违约方应支付三个月的租金。鉴于被上诉人以该约定的违约金过高为由请求予以调整，而上诉人亦未举证证明其因被上诉人违约所产生的实际损失，故原审法院酌定按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算被上诉人应支付的违约金，于法有据，并无不妥。至于涉案一楼厂房的转租事宜，上诉人称被上诉人在未经其同意的情况下擅自转租，对于该项主张，首先，上诉人使用的是涉案二楼厂房。其次，在被上诉人转租后长达两年的时间内上诉人并未提出异议。最后，涉案厂房的所有权人同意被上诉人转租。基于上述理由，上诉人有关对被上诉人的转租行为不知情的主张与日常生活经验不符，本院难以采信。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决正确。上诉人之上诉理由不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1187元，由上诉人浙江永麒照明工程有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 代理审判员*** 代理审判员*** 二〇一四年八月二十八日 代书记员***