南京润雨清洁服务有限责任公司与某某、江宁租赁合同纠纷一审民事判决书

南京市雨花台区人民法院 民事判决书 （2014）雨民初字第63号 原告：南京润雨清洁服务有限责任公司，住所地在南京市雨花台区共青团路二村28幢。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托代理人：***，男，1968年4月10日生，汉族。 被告：***，男，1965年1月19日生，汉族。 被告：***，男，1972年6月18日生，汉族。 委托代理人：***，江苏爱信律师事务所律师。 原告南京润雨清洁有限责任公司（以下简称润雨公司）诉被告***、***租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员***独任审理，分别于2014年2月13日、2014年2月21日公开开庭进行了审理。原告润雨公司的委托代理人***，被告***、被告***的委托代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告润雨公司诉称：原告将位于南京市雨花台区小行中转站附属用房（以下简称小行中转站附属用房）三层整体出租给被告***使用，租期八年。2013年11月30日租期届满，原告不再继续出租。被告***在承租期间擅自将承租房屋转租给被告***，现承租合同及转租合同均已到期，原告多次要求被告迁出租用房屋，但两被告继续占用，拒不归还。原告无奈，为维护自身合法权益，请求法院判令：1、被告立即迁让小行中转站附属用房；2、被告承担本案诉讼费用。 被告***辩称：同意迁让，由法院依法判决。 被告***辩称：双方是房屋租赁协议，尚在履行期间，合同尚未解除，不同意迁让房屋。根据原告与被告以往的约定，被告***实际支付的房租起码超过2014年10月份，另外被告***对原告提供的小行中转站附属房屋三层有改建、扩建、添附，并安装了楼梯，加盖了厨房和楼厅等，如因城市建设涉及房屋拆迁，被告***同意予以配合，但应赔偿其添附房屋的损失。 经审理查明：2005年，原告润雨公司与被告***签订《房屋租赁合同一份》，约定原告将未取得建设规划许可证的自建小行中转站附属用房773平方米门面房整体租给被告***，租赁期间自2005年12月1日至2013年11月30日止，第一年租金为人民币壹拾万元整，第二年租金增长伍仟元，从第三年起每年租金在前一年的基础上递增叁仟元，从第六年其每年租金为人民币壹拾贰万元整。双方并就租赁期内被告***无权转租、租金交纳时间、水电费缴纳、如被告***需装潢或增加附属设施必须征得原告同意等事宜进行了约定。合同签订后，原告依约将上述约定的房屋向被告***交付使用，被告***也按期交纳了租金及水电费用。2005年10月20日，被告***和被告***签订《协议书》一份，双方约定，被告***将承租的小行中转站附属用房773平方米门面房整体租给被告***使用，租赁期间自2005年12月1日至2013年11月30日止，第一年租金为壹拾叁万元整，第二年至第五年每年租金为壹拾伍万元整，第六年至第八年每年租金为壹拾陆万元整。两被告并就租期内被告***的经营权益、与原告润雨公司的关系协调、租期内拆迁款项分配等事宜进行了约定。协议签订后，被告***依约将上述约定的房屋向被告***交付使用，被告***也向被告***交纳租赁期间的租金。2013年11月30日租赁协议到期后，原告多次要求两被告迁出租赁房屋，并于2013年12月份双方多次因催促迁让事宜发生纠纷，被告***以已经向原告润雨公司和被告***支付了自租赁协议到期日至2014年10月份的租金和水电费为由，拒不迁出租赁房屋，原告遂诉。 被告***为证明已将租金及水电费交付至2014年10月，提供收条四张、银行转账凭证两张，其中，***（系被告***的妹夫）于2012年11月5日收到被告***房租155000元，***（系被告***的妻子）于2012年3月20日、2012年7月6日、2013年2月7日分三次收取***（系被告***的妻子）水电费共计130000元，2013年9月22日***向被告***帐户转账72648元，2013年12月5日向被告***汇款50000元（备注为预交水电费）。上述款项，被告***和证人***对其真实性予以认可，但称系被告***交付的两被告双方约定租期内的租金和水电费用，并非向原告缴纳的租金费用，预交的水电费用为多退少补，以实际向原告缴纳水电费发票数额为准，如确属多交水电费被告***同意退还被告***。 另外，被告***提供《房屋租赁合同》复印件一份，以证明其与原告润雨公司存在直接租赁合同关系，合同内容为，原告润雨公司将26路终点站旁180平方米门面房租给被告***使用，每年租金为人民币叁万贰仟元整，租赁期间自2011年1月1日至2012年12月31日，被告***不得改变房屋结构，如需装潢或增加附属设施必须征得原告润雨公司同意方可实施，并对租房押金数额、租金交付时间等进行了约定。被告***称该合同所涉26路终点站旁180平方米门面房与本案所涉小行中转站附属用房系同一处房屋。 上述事实，有当事人陈述、房屋租赁合同、协议书、收条、转账凭证、水电费票据、录音录像、证人***及***的证言等证据予以证实。 本院认为：当事人订立、履行合同应当遵守法律、行政法规的规定。原告润雨公司与被告***签订房屋租赁合同，将自建的小行中转站附属用房出租给被告***，被告***又将该房屋转租给被告***，虽系当事人真实意思表示，但根据《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，本案当事人之间关于小行中转站附属用房的租赁合同均属无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，且本案当事人间的租赁期限均已届满，原告润雨公司作为该房屋的出租方，要求两被告立即迁让本案所涉房屋，符合法律规定，本院予以支持；因两被告已实际按双方约定使用了房屋，故约定租期内交付的租金不予返还。被告***辩称已支付租金至2014年10月份，要求继续使用房屋，但其提供的支付租金证据均发生在两被告约定的租赁期限内，不足以证明其实际支付租金至2014年10月份；且被告***支付的租金及水电费并非由原告收取，被告***认为多预交的租金及水电费用，可依据事实和证据，另行向其交付租金和水电费的收取人主张，故被告***辩解要求继续使用本案所涉房屋，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。被告***辩称其对小行中转站附属用房进行了添附及扩建，要求原告给予补偿，但被告***既未能提供证据证明其对租赁房屋的添附、扩建征得了原告的同意，也未提供证据证明其添附获得有关行政机关许可，且当事人间约定的租期均已届满，故其要求原告给予补偿的辩解，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条，《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第二条、第五条、第十二条、第十三条之规定，判决如下： 被告***和被告***于本判决生效后立即清空并向原告南京润雨清洁服务有限责任公司交付位于南京市雨花台区的小行中转站附属用房。 案件受理费100元减半收取50元，由被告***负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，同时应向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费100元。（附南京市中级人民法院开户行：农行南京市鼓楼支行，帐号：10×××76）。 代理审判员*** 二〇一四年二月二十一日 见习书记员***