长沙市雅捷印务有限公司与湖南友文置业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

湖南省长沙市天心区人民法院 民事判决书 （2018）湘0103民初4637号 原告：长沙市雅捷印务有限公司，住所地长沙市天心区暮云工业园湖南友文置业有限公司生产车间C3栋103、104。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***、***，北京盈科（长沙）律师事务所律师。 被告：湖南友文置业有限公司，住所地长沙市天心区暮云镇暮云工业园。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，广东广和律师事务所律师。 长沙市雅捷印务有限公司（以下简称雅捷公司）与湖南友文置业有限公司（以下简称友文置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法简易程序公开开庭进行了审理。雅捷公司委托诉讼代理人***、***，友文置业公司委托诉讼代理人***，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 雅捷公司请求判令：一、友文置业公司向雅捷公司支付已付房款万分之二的违约金285831元（从2015年8月3日暂计算至2018年3月29日）；二、友文置业公司立即办理完毕合同约定的房屋所有权证；三、友文置业公司向雅捷公司开具已付房款5875331元的购房发票；四、友文置业公司承担本案的诉讼费用。诉讼中，雅捷公司陈述，诉求一违约金变更计算时间为从2015年8月10日暂计算至2018年9月6日，违约金为483947元。诉求三变更为购房发票6275343元。 友文置业公司辩称：一、因物权法等法律的配套实施，合同的约定办理房屋所有权证和国有土地使用权证现在实际应办理不动产权证。办理不动产权证的最后时间应以合同约定的办理国有土地使用权证最后时间为准，因此雅捷公司请求办理不动产权期限没有届满，其诉请支付违约金不成立。二、房屋所涉工程因施工单位竣工验收资料未能通过政府部门备案和审核，影响了不动产权属证书的办理，不是友文公司原因导致未能办理。 经审理查明：2015年7月8日，新兴科技产业园C3幢取得预售许可证。2015年7月9日，雅捷公司与友文置业公司签订三份编号分别为C0150113103、C0150113104、C0150113203、C0150113204、C0150113602的《长沙县商品买卖合同》，雅捷公司购买友文置业公司开发的位于长沙市天心区南托街道（原长沙县暮云工业园新兴科技产业园C3幢1层03号、1层04号、2层03号、2层04号、6层02号房，该房为工业厂房，建筑面积557.88平方米、431.16平方米、557.88平方米、431.16平方米、666.1平方米，单价3343.34688元、3342.51168元、3069.74688元每平方米、3068.91168元每平方米、2431.4496元，总价1865186元、1441157元、1712550元、1323192元、1619589元，合计7961674元。房款均通过按揭贷款支付，合同签订之日支付965186元、721157元、673192元、819589元，余款900000元、720000元、850000元、650000元通过按揭贷款支付。房屋应在2015年12月30日前交付。出卖人应自本合同生效之日起90个工作日内，向房屋登记机构办理合同备案，逾期未办理和申请的，买受人可单方申请办理。出卖人应在办理合同备案登记后90个工作日内，完成该幢商品房的初始预告登记。在商品房交付后365个工作日内办妥房屋所有权证，办妥房屋所有权证后360个工作日内办好土地使用权证。如因出卖人责任，致使买受人未能在约定的期限内办理上述登记或手续，买受人不解除合同，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金。雅捷公司支付首期房款后，友文置业公司向其开具了金额为1686343元（721157元+965186元）的发票。2015年9月1日，雅捷公司通过贷款方式向友文置业公司支付了购房余款3920000元。 另，一、涉诉房屋于2015年8月31日办理了预告登记，尚未办理不动产权属登记。二、友文置业公司已将房屋交付给雅捷公司，双方未向本庭提交书面交接手续。三、经本院释明后，友文置业公司仍未提交其向雅捷公司开具发票的相应证据。四、诉讼中，雅捷公司明确，要求友文置业公司办理不动产权属证书，如因行政机关有特别要求的，友文置业公司应按合同约定办理房屋所有权证的截至日期为准。 上述事实，有双方身份信息、三份《长沙县商品房买卖合同》、缴款单、银行流水、发票多张、二份《借款担保合同》及款项发放凭证、预购商品房户室信息表、当事人陈述、开庭笔录等予以证实，足以认定。 本院认为：《长沙县商品买卖合同》系雅捷公司与友文置业公司的真实意思表示，亦未违反法律行政法规强制性规定，合法有效。各方当事人均应依约全面履行合同义务。雅捷公司依约支付购房款后，友文置业公司应依约为其办理房屋不动产权属证书，否则，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。其一，依合同约定，友文置业公司应自2015年8月3日起545（90+90+365）个工作日内即763日内的2017年9月4日前办妥房屋所有权证，现友文置业公司未办理房屋所有权证（或不动产权证）等不动产登记手续，应承担继续履行之义务。双方分别约定了房屋所有权证、国有土地使用证的办证期限，2016年9月长沙市对前述两证合一为不动产权证，之后，应直接办理不动产权证。新政策实施后，开发商可直接申请办理不动产权证，友文置业公司应按约定的房屋所有权证办证期内办理不动产权证，友文置业公司辩称其办证义务应以约定的办理国有土地使用权证最后期限作为计算办理不动产权证的最后期限，本院不予采信。其二，迄今，友文置业公司未办理房屋所有权证或不动产证，构成违约，依约应支付违约金。违约金按已付购房款为基数、按变更后的合同约定的万分之二每日计算自合同约定办理房屋所有权证之日的2017年9月4日至实际办理之日。其三，《中华人民共和国发票管理办法》第十九条规定，销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票。购房者支付房款后，开发商应依法按购房款全额向购房者出具购房发票。现友文置业公司未提交证据证明其已按购房款全额向雅捷公司开具购房款发票，应承担不利法律后果，尚应向雅捷公司开具购房款发票6275331元（7961674元-1686343元）。 依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、限被告湖南友文置业有限公司于本判决生效后十日内为原告长沙市雅捷印务有限公司向不动产管理部门申请办理长沙市天心区南托街道（原长沙县暮云工业园新兴科技产业园C3幢1层03号、1层04号、2层03号、2层04号、6层02号房屋不动产权证登记手续； 二、限被告湖南友文置业有限公司于本判决生效后十日内向原告长沙市雅捷印务有限公司支付逾期办理不动产权证登记手续的违约金（按已付房款7961674元为基数按万分之二每日计算自2017年9月4日至实际办理之日）； 三、限被告湖南友文置业有限公司于本判决生效后十日内向原告长沙市雅捷印务有限公司开具金额为6275331元的购房款发票； 四、驳回原告长沙市雅捷印务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费5588元，减半收取2794元，由被告湖南友文置业有限公司负担。受理费系原告长沙市雅捷印务有限公司预交，由被告湖南友文置业有限公司直接支付给原告长沙市雅捷印务有限公司。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审判员*** 二〇一八年十月二十二日 书记员*** 附法律条文 《中华人民共和国物权法》 第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。