中国石油天然气股份有限公司青海油田分公司、茫崖依诺科技房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

青海省海西州西部矿区人民法院 民事判决书 （2024）青2894民初104号 原告：中国石油天然气股份有限公司青海油田分公司，统一社会信用代码XXXX。 法定代表人：***，该公司负责人。 委托诉讼代理人：***，青海天心律师事务所律师。 被告：茫崖依诺科技，统一社会信用代码XXXX。 经营者：***，男，1981年6月12日出生，汉族，河南省邓州市人。 原告某某公司（以下简称“青海油田分公司”）与被告某某组织（以下简称“依诺科技”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2024年3月4日立案后，依法适用简易程序，于2024年4月1日公开开庭进行了审理。原告青海油田分公司委托诉讼代理人***，被告依诺科技经营者王某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付拖欠的房租43988.49元；2．判令解除原、被告签订的房屋租赁合同；3．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2022年12月15日签订房屋租赁合同，房屋位于青海省茫崖市民族路北侧，油田菜篮子（超市）旁边。合同签订后，被告未能依照合同要求交纳房屋租赁费用，拖欠2023年度租金43988.49元，该款经原告多次催要，至今未付。 被告依诺科技辩称，1.2022年4月，依诺科技委托陈某某和油田管理中心签订了2022年房屋租赁合同，2022年12月31日合同到期终止，期间的房租已付某；2.2022年12月15日，陈某某受依诺科技的委托前去协商、谈判房屋租赁价格等相关事宜，并签订谈判协议，该协议仅表明依诺科技有意向租赁该房屋，签订协议过程中陈某某已向原告声明该房屋存在重大安全隐患，且发生过重大安全事故，待修复后可继续租赁，但原告后期并未对该房屋进行修缮，亦未排除安全隐患，2022年12月底被告通知依诺科技签订正式房屋租赁合同，因考虑房屋存在的重大安全隐患可能严重影响到人身及财产安全，拒绝与其签订租赁合同，并声明不再租赁该房屋，并停止缴纳房租；3．收到依诺科技不再租赁房屋说明后，原告已对该房屋停水停电。依诺科技从未发表过阻止原告收回该房屋的任何言论，也从未作出任何阻止行为，2022年12月底依诺科技向原告交还房屋钥匙时，因存在其他因素，原告工作人员告知让依诺科技先保留钥匙，并称要随叫随到；4．双方签订的2022年合同第三条租赁期限一项约定：如同意继续租赁，则续签租赁合同。 原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：1.2022年房屋租赁合同、合同签约审查审批表、油田综合服务中心合同谈判记录表。拟证明本案原、被告于2022年3月30日签订了房屋租赁合同，且双方已按合同约定履行了义务；2.2023年租赁合同、合同签约审查审批表、油田综合服务中心合同谈判记录表。拟证明原、被告于2022年12月9日就续签上一年度房屋租赁达成合意，双方同意续签2023年度房屋租赁合同；3．律师函和催费记录（工作日志和通话记录）。拟证明青海油田分公司多次向依诺科技催缴拖欠的2023年度房租；4.2024年3月14日拍摄的案涉租赁房屋照片。拟证明截止2024年3月14日，依诺科技仍在占有使用案涉房屋；5．依诺科技2022年4月至2023年12月水电缴费明细表。拟证明依诺科技在2023年度实际占有并使用案涉租赁房屋。 被告依诺科技为支持其抗辩意见，向本院提交以下证据：1.2022年房屋租赁合同。拟证明原、被告签订的房屋租赁合同第三条明确载明合同期限自2022年4月1日起至2022年12月31日止，租赁期满后，本合同即终止，之后双方没有续签该租赁合同。2．房屋租赁合同（依诺科技与他人签订）。拟证明2023年依诺科技与他人签订租赁合同，没有与原告签订案涉房屋租赁合同。 当事人围绕诉讼请求及抗辩理由依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2022年3月30日，青海油田分公司与陈某某签订《房屋租赁合同》，双方约定承租方（乙方）陈某某租赁出租方（甲方）青海油田分公司位于茫崖市花土沟镇民族路北侧，油田菜篮子旁面积102.18㎡的房屋使用，房屋租金33045.01元，租赁期限自2022年4月1日至2022年12月31日。并约定，合同期满后，本合同即终止，乙方必须在期限届满之日将房屋退还。如乙方要求继续租赁，则须提前二个月书面向甲方提出，甲方在合同期满前一个月内向乙方正式书面答复，如同意继续租赁，则续签租赁合同。同时约定“乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿，解除合同不退还已交房屋租金。（一）擅自将承租房屋转租的；……（四）拖欠租金累计达一个月的；（五）拖欠本合同第四条相关费用达一个月的……”。陈某某于2022年3月19日提前付某上述合同约定的租金33045.01元。 油田综合服务中心谈判记录表显示，2022年12月9日，青海油田分公司油田综合服务中心花土沟基地物业公司与依诺科技谈判达成一致事宜如下：1．位于民族路北侧，油田菜篮子旁边。用途：住宿、电脑维修、电脑周边销售、监控安装。房屋面积102.18㎡，单价34元／㎡，价格为41689.44元，管理费204.36元，增值税5％，为2094.69元，总价格为43988.49元。租赁时间：2023年10月1日-2023年12月31日。……7．谈判未尽事宜以合同条款为准。“双方谈判组长意见”栏由青海油田分公司油田综合服务中心综合监督中心和依诺科技分别签章，由黄某某（谈判主持人）、陈某某分别签字。 2023年10月25日，青海天心律师事务所向陈某某发出律师函，致函内容如下：目前，你仍有房租未向青海油田分公司缴纳，拖欠时间较长。截至2023年10月25日，你拖欠房租金额共计43988.49元。你方于2023年11月11日前缴纳拖欠房租43988.49元，我方可放弃利息等其他索赔。2023年10月26日，陈某某签收该律师函。 庭审中双方均称依诺科技因案涉房屋被水浸泡损坏一案向本院提起侵权诉讼，但双方均未提供证据证实。为便于案件审理，查清事实，本院调取了上述侵权诉讼案一审判决书、二审调解书。该案一审以依诺科技所举证据不足以证明其主张为由驳回其全部诉讼请求。判决后依诺科技不服，上诉于海西蒙古族藏族自治州中级人民法院，2023年5月9日，二审经调解当事人达成如下协议：卓屹建设有限公司当庭给付依诺科技财产损失共计53369.93元。 另查明，截止本案开庭之日，依诺科技的部分货物由茫崖市建设和交通运输局封存于案涉房屋中。2022年房屋租赁合同系依诺科技委托陈某某与青海油田分公司签订，代表依诺科技真实意愿。2022年12月9日，依诺科技委托陈某某与青海油田分公司进行谈判。 本院认为，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。2022年12月9日，依诺科技与青海油田分公司就2023年度房屋租赁事宜进行谈判协商，双方谈判记录记载了房屋位置、租金及租赁时间，后依诺科技虽未与青海油田分公司签订合同却使用房屋至今，青海油田分公司亦未提出异议，二者之间形成不定期租赁合同关系，青海油田分公司与依诺科技可以随时主张解除合同。 当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼的方式依法主张解除合同，人民法院确认该主张的，合同自起诉状副本送达对方时解除。青海油田分公司在未通知依诺科技解除合同情况下，直接起诉要求解除合同，依诺科技于2024年3月4日查收起诉状副本，故双方签订的不定期租赁合同自载有解除请求的起诉状副本送达依诺科技时，发生解除合同的效力，本院予以确认。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。依诺科技拖欠租金却使用房屋至今，其应当支付2023年度租金43988.49元。 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。依诺科技辩称现货物所有权人不明，不应由其承担租金。本院认为，茫崖市建设和交通运输局并非查封案涉货物的行政主体，且侵权纠纷案现已调解结案，依诺科技应当自行协商处理货物，而非长期使用青海油田分公司房屋却不付租金。依诺科技再称，因案涉房屋中尚有部分货物，为看管货物需要需使用监控用电，但青海油田分公司断供案涉房屋水电，使其自2023年1月便无法使用监控的辩解意见因无证据证实，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条、第五百六十六条第一款、第七百三十条、第七百三十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百三十七条、第一百五十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、案涉不定期房屋租赁合同于2024年3月4日解除； 二、被告某某组织于本判决生效之日起十日内向原告某某公司支付租金43988.49元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费899.71元，减半收取449.86元，由被告某某组织负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于青海省海西蒙古族藏族自治州中级人民法院；也可以在判决书送达之日起十五日内，向青海省海西蒙古族藏族自治州中级人民法院在线提交上诉状。 审判员*** 二〇二四年四月八日 法官助理*** 书记员任雪