某某、江苏建苑装饰工程有限公司房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

江苏省常熟市人民法院 民事判决书 （2022）苏0581民初13424号 原告：***，男，1981年1月28日出生，汉族，住江苏省盐城市盐南高新区。 委托诉讼代理人：**，上海汉盛律师事务所律师。 被告：江苏建苑装饰工程有限公司，住所地江苏省常熟市高新技术产业开发区黄浦江路199号紫晶创意广场8栋802室，统一社会信用代码91320581251449646E。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，上海融孚（常熟）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，上海融孚（常熟）律师事务所实习律师。 原告***与被告江苏建苑装饰工程有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2022年9月19日立案受理，依法适用简易程序于2022年10月18日公开开庭进行了审理。原告***及其委托诉讼代理人**，被告江苏建苑装饰工程有限公司的委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼。后本案依法转为普通程序，并于2023年2月15日第二次公开开庭进行了审理。原告***及其委托诉讼代理人**，被告江苏建苑装饰工程有限公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告***向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2021年1月19日签订的《房屋租赁协议》；2、判令被告返还押金130000元（房屋及绿化押金70000元、电费押金60000元），多收取的电费661707.85元，合计791707.85元以及相应的利息（以791707.85元为基数，自2022年7月2日开始按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告将第二项诉讼请求变更为：判令被告返还押金130000元（房屋及绿化押金70000元、电费押金60000元），多收取的电费505366.06元，合计635366.06元以及相应利息（以635366.06元为基数，自2022年7月2日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日止）。事实和理由：2016年开始原告与被告连续签订租赁协议，约定被告将厂房出租给原告，最后一份租赁协议租赁期为2021年1月20日至2023年1月19日。协议履行过程中，被告因厂房转让终止合同，但拒不退还押金及多收取的电费，致使原告遭受损失。为维护原告自身的合法权益，故诉至法院。 被告江苏建苑装饰工程有限公司辩称：1、原告诉请解除相关租赁合同，因原被告双方曾签订过解除租赁协议的相关协议书，且原告也已经实际搬离承租房屋，因此双方的租赁合同已经解除。2、原告诉请要求被告返还电费押金6万元属于2017年签订租赁协议时的预付电费，该款项已经作为原告经营期间的电费，已经结算完毕，2017年6月开始被告将出租房屋电费支付方式改为预充值方式结算，已经不存在预收电费押金这一情况，且2017年1月签订的租赁合同至2019年已经履行完毕，双方对履行事宜均无异议，房屋及绿化押金70000元无异议，因故尚未退还。3、关于多收电费，双方对房屋租赁期间电费的收取标准都是明知的，且按每度一元的电费标准已经履行多年，双方均无异议，原告无权在合同解除时以多收电费为由要求被告返还。 根据双方当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于常熟市高新技术产业开发区银环路19号的房屋原所有权人为被告江苏建苑装饰工程有限公司，房屋建筑面积为4869.52ｍ2。2016年1月7日，被告江苏建苑装饰工程有限公司（甲方、出租人）与案外人***（承租人、乙方）签订《房屋租赁协议》一份，约定：乙方租赁位于常熟市东南开发区×××号车间第一层（局部）及第二层共约1900ｍ2房屋，租期为36个月，自2016年1月21日起至2019年1月20日止，第一、二年的租金各为238000元，第三年租金为256000元，合计732000元；房屋押金为2万元；租金按年支付，时间为每年租期开始前一周。租赁期间，水电费用，乙方预付2个月的水电费给甲方，甲方每月按实际使用额与乙方结算。2016年9月1日，被告江苏建苑装饰工程有限公司（甲方、出租人）与案外人***（承租人、乙方）签订《房屋租赁协议》一份，约定：乙方租赁位于常熟市东南开发区×××号辅房（局部）240ｍ2，租期为28个月，自2016年9月1日起至2019年1月20日止，第一年租金为11200元，第二年租金为28800元，第三年租金为3110元，共计71100元。租金按年支付，时间为每年租期开始前一周。上述合同签订之后，***按约支付租金，并向被告支付房屋押金2万元。原告***与案外人***系合伙关系，两人共同使用上述租赁房屋。 2017年3月3日，被告江苏建苑装饰工程有限公司（出租人、甲方）与原告***（承租人、乙方）签订《房屋租赁协议》一份，约定：租赁房屋为坐落于常熟市东南开发区×××号车间第一层（局部）及第二层共约2072ｍ2,辅房（局部）240ｍ2,合计2312ｍ2。租期二十四个月，自2017年1月21日起至2019年1月20日止，房屋租金第一年为288300元，第二年为310300元，二年共计598600元。房屋押金为20000元。绿化押金为20000元，电费押金为60000元。租赁期间，水电费用，乙方预付2个月的水电费给甲方，甲方每月按实际使用额与乙方结算，如不交付甲方可停水停电，所造成的后果全部由乙方承担。 2020年1月18日，原、被告就上述租赁房屋续签《房屋租赁协议》一份，约定：租期为十二个月，自2020年1月20日至2021年1月19日止，租金为424000元，房屋押金为20000元。租赁期间，水电费用，乙方预付电费给甲方，按实结算水电费。同日，原被告签订《租房补充协议》一份，约定，原告为了办公需要，增加租赁辅房三间共240m2，每平方米租金为150元/年，合计金额为36000元/年，时间从2020年1月20日起开始计算租赁期，按年签订租赁合同，其余条款与原租赁合同相同。 2021年1月19日，原、被告续签《房屋租赁协议》一份，约定：出租房屋为坐落于常熟市东南开发区×××号：1、车间第一层、第二层约2072ｍ2；2、办公楼第三层约880ｍ2；3、辅房240＋240＋120＝600ｍ2；4、车间西面场地（靠银环路）：320ｍ2。每年租金为700000元。租赁期为二年，自2021年1月20日起至2023年1月19日止。房屋押金为10万元，其中4万元为房屋押金，3万元为场地恢复押金（专项），3万元为绿化押金（专项）。租赁期间，水电费用，被告预付电费给原告，按实结算水电费。如不交付原告可停水停电，所造成的后果全部由被告承担。 2022年1月14日，被告江苏建苑装饰工程有限公司（甲方、出租人）与原告***（乙方、承租人）签订《关于对“原2021年1月19日签订的房屋租赁协议”的补充条款》，约定：1、原协议中的办公楼第三层退租，增租车间第三层区域，租期至2023年1月19日止（同原协议），其他租赁区域不变。租金另增5万元，合计租金70万元+5万元=75万元/年，大写人民币（每年柒拾伍万圆整）；2、其他条款按原协议执行；3、此补充条款自双方签（章）后生效，具有同等法律效力。 2022年2月15日，被告江苏建苑装饰工程有限公司（甲方）与原告***（乙方）签订《协议书》一份，约定：甲乙双方经充分协商，决定从2022年2月15日起，解除于2021年1月19日签订的《房屋租赁协议》的剩余租期（剩余租期时间为2022年2月16日至2023年1月19日）。乙方保证在2022年3月15日下午3点之前搬迁完毕，并向甲方完整的移交原租赁的房屋及附属设施。如乙方在2022年3月15日下午3点之前经甲方验收合格完成移交，则甲方免收乙方2022年1月20日至2022年3月15日下午3点之前实际占用期间的房屋租金，并根据实际情况退回押金。如乙方不能按时移交原租赁的房屋及附属设施，本协议作废，甲方将按原协议追究乙方的违约责任。原协议解除，本协议按时履行完毕后，甲乙双方均无需承担任何违约责任，均无需向对方支付任何包括但不限于违约金、赔偿金、搬迁费、装修费等损失及费用。 2022年3月2日，原告***向被告江苏建苑装饰工程有限公司提交《申请》一份，载明：“本人与贵公司于2022年2月15日签订了《协议书》，约定本人在2022年3月15日下午3点之前搬迁完毕。现因本人原因无法按原约定的时间搬迁完毕，***公司申请，原本人在使用的贵公司车间一至三层，延期至2022年6月15日下午3点之前搬迁完毕并移交给贵公司，本人愿支付延期期间的房租费人民币壹拾捌万元整，并在2022年3月3日下午3点之前支付完毕。如不按时支付，本申请作废。如本人不能在2022年6月15日下午3点之前搬迁完毕并将贵公司车间一至三层移交给贵公司，本人愿承担由此给贵公司造成的一切经济损失与法律责任，并按贵公司经济损失的二倍进行赔偿。本人所搭设的违建保证在2022年3月15日下午3点之前拆除完毕。原向贵公司租用的辅房，因从2022年1月20日起已不再租用，并且内部设施及用品已清理完毕，与贵公司不存在任何经济与法律纠纷，贵公司可随时处理，无须通知本人。特此恳请贵公司批准！” 2022年6月25日，原告***向被告江苏建苑装饰工程有限公司出具《***》一份，载明：“本人承诺于2022年6月27日停止生产。2022年6月29日下午5点前搬清一切设备及物品。将所承租的房屋及附属设施移交给贵公司，然后剩余押金人民币柒万元整全额退回给本人。如不搬清剩余设备与物品由下任房主自行处理，无需支付任何费用给本人，一切损失由本人全部承担。本人如不按以上承诺执行，贵公司可以停电停水封存任何设备与物品，一切损失由本人全部承担。”原告在该***下方手写“注明：后面的布匹，余最晚7月2号晚搬清***”。被告在下方手写：“以上按时做到，留我方柒万元整人民币，及时给予退回。***2022.6.25”。 另查明：2019年至2022年期间，原告通过其妻子***的账户向被告财务人员***账户转账预交电费，其中2019年转账电费572000元，2020年转账电费867000元，2021年转账电费771500元，2022年转账电费256520元。2019年1月至2022年7月期间，被告江苏建苑装饰工程有限公司与供电部门实际结算电费合计为1964954.05元。 庭审中，双方一致确认原告已搬离租赁房屋，租赁期间的租金已支付完毕，被告也已接收租赁房屋。对于合同约定的押金交纳情况具体为：2017年签订合同之后，原告交付了绿地押金2万元和电费押金6万元，房屋押金为2016年延转下来。2019年双方未签订书面租赁合同，因损坏了绿化，原告增交了绿化押金1万元。2020年签订合同之后，原告增交了场地押金3万元，之前交纳的房屋押金2万元、绿化押金3万元延转下来。2021年续签合同之后，原告增交房屋押金2万元，之前交纳的房屋押金2万元、绿化押金3万元、场地押金3万元继续延转下来。2022年3月2日，原告申请延期搬离，并承诺支付租金18万元，后原告交付了15万元，另3万元从上述押金中予以抵扣。 审理中，原告于法庭辩论终结后，向本院提交鉴定申请，要求对原告所使用的电表进行鉴定。 上述事实，有原告提供的房屋租赁协议、银行转账明细,被告提供的房屋租赁协议、申请书、***及本院庭审笔录在卷佐证。 本案争议焦点：1、原告要求返还电费押金6万元应否支持？2、双方对于电费的结算是如何约定的，原告要求被告返还多交付的电费应否支持？ 原告认为：双方并未对电费单价进行约定，平时原告向被告预交电费，双方并未实际结算，现原告已搬离租赁房屋，故应对电费予以结算。原告也多次至被告处交涉电费问题，被告方工作人员也强调关于电费结算按照合同来办。关于电费押金6万元被告一直未退还原告，该押金的事实一直是存在的，现双方已解除租赁关系，被告应将电费押金予以退回。原告为证实其多次与被告交涉电费结算的事实，提供了其与被告方人员***的谈话录音。 被告认为：原告于2017年交纳的电费押金6万元，属于电费预付款，在双方2017年变更付款方式前已全部作为电费结算完毕。在改变电费支付方式的情况下，如果6万元押金没有冲抵此前使用的电费仍存在情况下，原告肯定会在改变用电付费方式的一段合理时间内提出要求退还该6万元押金。但没有证据证明原告在该段时间内提出，由此也说明该6万元押金实际上已冲抵了“先用电再付款”时的已使用电费。另外，双方在协议终止时，明确最后需退还的押金为7万元，并不存在原告所称的6万元电费押金。退一步讲，原告追索该6万元押金的诉请已过诉讼时效。原被告在租赁合同履行过程中，按约定1元/度电收取电费，双方均无异议。2017年5月，被告改预充值方式收取电费，原告也按1元/度预充电费，双方工作人员在微信聊天内容也明确显示电费的单价为1元。被告执行1元/度的收费标准符合双方的交易和当地房屋租赁关系承租方支付电费的交易习惯。在租赁房屋所在地区，一般租赁厂房的电费标准均在1元/度以上。在双方确认租赁合同解除时，双方对电费结算均无异议，可见，该电费支付方式及标准属于双方交易习惯。被告为证明上述意见，提供了原告妻子与被告方工作人员的微信聊天记录，证明电费单价和缴费情况，被告方工作人员微信发送的照片中电表运行参数中明确显示电费单价为1元。 本院认为：关于争议焦点一，根据双方于2017年签订的《房屋租赁协议》，明确约定电费押金为60000元。现双方的租赁关系已终止，故相应的押金应予以返还。被告抗辩认为该电费押金实为预付款，已抵扣了电费，但未提供相应证据予以证明，故对该抗辩意见本院不予采信。关于该诉请是否超过诉讼时效，因原被告之间的租赁关系一直处于存续状态，不存在超过诉讼时效的情形，故对被告的该项意见本院亦不予采纳。 关于争议焦点二，根据法律规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定。本案中，合同虽未对电费计取单价作出明确约定，但在实际履行过程中，被告工作人员多次将原告方缴费情况及充值度数通过微信拍照告知原告方人员，冲值系统的参数也明确显示电费单价为1元。据此，原告对于其实际履行的电费标准应系明知，而供电部门的电价是公开的，原告作为生产企业的业主，对于其自身用电情况、电费支出等应当知情，自2017年至2022年期间，原告一直按照上述标准向被告预付电费，期间从未对电费收取标准提出任何异议，按照交易习惯及常理，可以认定双方对于按照1元/度计取电费已达成合意。故原告要求被告返还多收取电费的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。本案法庭辩论终结后，原告向本院提交鉴定申请，要求对原告使用的电表进行鉴定。经查涉案房屋已于2022年8月出售给第三人，并办理了交接，故原告的上述申请已不具备鉴定条件，本院不予准许。 综上，原、被告双方签订的《房屋租赁协议》系当事人真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。在租赁期限内，双方就解除租赁关系多次进行协商，后原告提前搬离，被告也已实际接收了租赁房屋，双方租赁关系已实际解除。现租赁协议中约定的租赁期限已到期，原告要求判令解除原、被告于2021年1月19日签订的《房屋租赁协议》的诉讼请求，本院不再理涉。租赁关系解除后，相应的押金应予以退还，现原告要求被告返还房屋及绿化押金70000元，电费押金60000元的诉讼请求，本院予以支持。关于上述押金利息损失的诉讼请求，因双方对押金的返还时间未有明确约定，故本院依法支持自起诉之日起至实际履行之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于原告要求被告返还多收取的电费505366.06元及相应的利息损失的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下： 一、被告江苏建苑装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告***房屋及绿化押金70000元、电费押金60000元，合计130000元，并支付逾期利息损失（以130000元为基数，自2022年9月19日起至实际付款之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 二、驳回原告***的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10154元，由原告***负担7254元，被告江苏建苑装饰工程有限公司负担2900元，并于本判决生效之日起十日内向原告支付，原告预交本院部分不再退还。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审判员*** 二〇二三年三月十五日 书记员***