某某与中化某某物业管理（北京）有限公司亦庄分公司等财产损害赔偿纠纷一审民事判决书

北京市大兴区人民法院

民事判决书

（2021）京0115民初2550号

原告：**，男，1961年2月26日出生，汉族，海南五指芯科技发展有限公司董事长，住北京市朝阳区。

委托诉讼代理人：杨明敏，北京市两高律师事务所律师。

被告：北京方兴葛洲坝房地产开发有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区荣昌东街甲5号1号楼A座1001-1。

法定代表人：陈萍，董事长。

委托诉讼代理人：李建新，北京泓聚律师事务所律师。

委托诉讼代理人：赵伟伟，男，北京方兴葛洲坝房地产开发有限公司法务经理。

被告：北京**绿建科技有限公司，住所地北京市西城区新街口外大街28号A座220号（德胜园区）。

法定代表人：杨冰，总经理。

委托诉讼代理人：吴娟，女，北京**绿建科技有限公司法务。

委托诉讼代理人：杨军伍，男，北京**绿建科技有限公司运维经理。

被告：中化**物业管理（北京）有限公司亦庄分公司，营业场所北京市北京经济技术开发区四海路18号院8号楼1层。

负责人：骆玉田，总经理。

委托诉讼代理人：马可，女，中化**物业管理（北京）有限公司亦庄分公司法务主管。

委托诉讼代理人：文杰，男，中化**物业管理（北京）有限公司亦庄分公司客服管家。

原告**与被告北京方兴葛洲坝房地产开发有限公司（以下简称方兴地产公司）、被告北京**绿建科技有限公司（以下简称**科技公司）、被告中化**物业管理（北京）有限公司亦庄分公司（以下简称中化亦分公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2021年2月7日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告**的委托诉讼代理人杨明敏，被告方兴地产公司的委托诉讼代理人李建新，被告**科技公司的委托诉讼代理人吴娟，被告中化亦分公司的委托诉讼代理人马可、文杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

**向本院提出诉讼请求：1.方兴地产公司、**科技公司和中化亦分公司向**连带赔偿因地暖管和分水器连接部位漏水所造成的财物损失360 576元（含两组书柜

12 089元、水吧和岛台44 638元、写字台39 800元、四人位沙发79 800元、三人位沙发59 800元、大方几39 800元、两组酒柜17 800元、玄关18 200元、踢脚线+门套+垭口5302元、壁纸25 200元、施工费500元、电梯维修费1800元、美的取暖器449元、地毯和地垫300元、路由器298元）；2.方兴地产公司、**科技公司和中化亦分公司为**更换地暖管和分水器连接部位；3.方兴地产公司、**科技公司和中化亦分公司向**连带赔偿因地暖管和分水器连接部位漏水所造成的不能使用房屋所支出的物业管理费20 400元（以每天48元为标准，从2020年10月28日起至2021年12月30日止）、能源费14 809元（以每天35.6元为标准，从2020年10月28日起至2021年12月30日止）；4.方兴地产公司、**科技公司和中化亦分公司向**连带赔偿因地暖管和分水器连接部位漏水所造成的不能使用房屋的损失210 000元（以每月15 000元为租房费标准，从2020年10月28日起至2021年12月30日止）；5.方兴地产公司、**科技公司和中化亦分公司向**连带赔偿因地暖管和分水器连接部位漏水所造成网络宽带费用损失2072元（以每月148元为标准，从2020年11月1日起至2021年12月30日止）；6.本案诉讼费用、鉴定评估费用由方兴地产公司、**科技公司和中化亦分公司承担。事实和理由：**为北京经济技术开发区四海路7号院16号楼3至4层2单元301号房屋（以下简称301号房屋）的业主。**在装修完毕后并未入住301号房屋。2020年10月28日17时左右，**通过业主微信群得知301号房屋漏水，并安排家人到现场查看。**的家人到场后，和方兴地产公司的经理、**科技公司的工作人员一同进入301号房屋，发现地下室的地暖管和分水器连接部位漏水，**科技公司的工作人员便关闭了地暖阀门。积水处理完毕后，**的家人与方兴地产公司的经理进行沟通，后者承认其公司应就漏水承担责任，并表示同意赔偿。然而，方兴地产公司在2020年10月30日又以两年保修期已过为由，拒绝向**赔偿因漏水所造成的损失。**不清楚地下室的原始功能，**在装修时将地下室设计成了娱乐区和书房。**科技公司作为301号房屋的供暖服务提供方、中化亦分公司作为301号房屋的物业服务提供方，均对301号房屋漏水事件所造成的损失存在疏于管理、怠于通知、未及时采取保护措施等严重过错，均应就相应损失对**承担赔偿责任。地下室的地暖管和分水器连接部位漏水，导致地下室和户内电梯不能使用；同时，由于需要对损失进行鉴定，**便出于保护现场不被破坏的需要，而未对301号房屋的全部空间进行居住、使用，由此便产生了物业管理费、能源费、租房费、网络宽带费等损失，相应损失亦应由方兴地产公司、**科技公司和中化亦分公司承担。

方兴地产公司辩称，301号房屋系**从方兴地产公司购买，方兴地产公司于2018年6月24日将301号房屋交付给**。301号房屋的地下室属于储藏空间。301号房屋的采暖系统的质量保证期为2个采暖季，而该房屋的地暖管和分水器连接部位发生漏水时，已经超过了质量保证期，故方兴地产公司不应就上述漏水事件所造成的损失承担赔偿责任。方兴地产公司不同意**的诉讼请求。

**科技公司辩称，**科技公司是301号房屋的供暖方，根据**科技公司与**签订的《房屋供暖与制冷使用协议》的约定，“以每户集分水器支管总阀门为界，集分水器支管总阀门至户内的设备设施由业主方（使用方）负责”。本案中，301号房屋发生漏水的部位在301号房屋户内，漏水点处于**随时可见可查可维修的部位，上述区域属于**进行日常维护的区域，而不在**科技公司的运维责任范围内。**在此次漏水事件中有能力在第一时间发现漏水情况，但**没有及时发现并将漏水情况通知相关人员，从而导致损失的扩大。事实上，**科技公司在发现异常后的第一时间便启动了预警方案，在团队群中发布通知，进行逐户排查，并通知物业人员。**科技公司在初步确定301号房屋发生漏水事件后，及时关闭了对应的地暖阀门，并通知了业主，业主在此情况下才姗姗赶来。此后，**科技公司还及时帮业主处理了室内情况，排空了积水，防止了损失进一步扩大。综上，**科技公司在上述漏水事件中，既不存在违约行为，又不存在侵权行为，故**科技公司不应就此承担责任。**科技公司不同意**的诉讼请求。

中化亦分公司辩称，中化亦分公司是301号房屋的物业服务提供方，但301号房屋的漏水发生在户内，中化亦分公司对此并无巡视、检查义务，故301号房屋发生的地暖漏水事故与中化亦分公司无关。中化亦分公司在发现301号房屋漏水后的第一时间便全力配合**科技公司关闭了阀门。综上，中化亦分公司并未给**造成任何人身权益或财产权益的损害，且已尽到物业服务企业应尽的义务，故中化亦分公司不应就此承担责任。中化亦分公司不同意**的诉讼请求。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：

**为301号房屋的所有权人。301号房屋共包括三层，即第三层、第四层和B1层（地下室）。301号房屋内装有室内电梯，通过301号房屋的室内电梯可直达B1层。另，通过301号房屋所在楼宇的公共电梯，亦可到达301号房屋的第三层。

301号房屋系**从开发商方兴地产公司购得，方兴地产公司于2018年7月25日将301号房屋交付给**。301号房屋的采暖及制冷系统质量保修期限为2个采暖及制冷季。

**科技公司系301号房屋的供暖与制冷的运维方。按照**科技公司与**签订的房屋供暖与制冷使用协议的约定，“运维方负责供暖与制冷系统共用部位设备设施运行维护。以每户集分水器支管总阀门为界，集分水器支管总阀门至户内的设备设施由业主方（使用方）负责。集分水器支管总阀门前的设备设施由运维方负责”。

中化亦分公司系301号房屋的物业服务提供方。

2018年12月，301号房屋B1层室内的地暖分水器出现漏水情况，**就此向方兴地产公司报修，方兴地产公司安排维修人员对上述漏水问题进行了维修。**称上述漏水部位为地暖管和分水器的连接处；方兴地产公司对**的主张不予认可，称上述漏水部位为其他部位，但因没有相关的维修记录且有关人员已经离职，故其公司亦不清楚具体的漏水点在何处。

2020年10月28日8时，**科技公司发现供暖系统走水异常，并开始对问题进行排查；同日17时许，**得知301号房屋出现漏水情况，并在17时27分将该情况告知中化亦分公司；中化亦分公司于17时30分将上述情况通知**科技公司，**科技公司于17时35分关闭了进入301号房屋的供暖支管的总阀门。后经确认，301号房屋的上述漏水事件系因位于B1层室内的地暖管和分水器的连接部位漏水所致。此次漏水事件，导致301号房屋的室内电梯的电梯井进水和B1层大面积积水，由此导致室内电梯损坏以及B1层物品被不同程度的浸泡。

本案审理过程中，**就301号房屋B1层室内的地暖管和分水器连接的部位质量是否存在问题以及漏水原因申请鉴定。本院依法委托中国检验认证集团北京有限公司（以下简称中检北京公司）就上述事项进行鉴定。2021年7月16日，中检北京公司出具211800110005694号鉴定意见书，认定上述地暖管道及接头漏水原因为：白色热熔管接头不符合GB/T28799.3-2012《冷热水用耐热聚乙烯（PE-RT）管道系统-第3部分：管件》中规格尺寸要求；管接头在与管道热熔连接操作过程中，承口根部形成的熔融堆积物挤压管材口部使之向内收缩，在承口内壁与管材外壁之间形成尖锐的接缝，造成应力高度集中，在管道内压力、热水的高温以及管道与管接头连接轴向偏差导致的附加张应力的共同作用下，在管接头侧壁的应力集中处产生裂纹，并自内而外逐渐扩展，最终穿透侧壁形成穿透性开裂，造成暖气管道漏水事故。**为上述鉴定支付了鉴定费34 700元。

**还在本案审理过程中就上述漏水事件所造成的损失价值申请鉴定。本院依法委托国宏信价格评估集团有限公司（以下简称国宏信公司）就上述事项进行鉴定。国宏信公司先后于2021年5月21日、2021年9月18日出具国宏信（民）字2021第210049号价格鉴定意见书、情况说明函（以下统称鉴定意见书）。根据鉴定意见书，上述漏水事件所造成的损失主要分为两类：第一类为装修。该类中的非争议项（含踢脚线、垭口、壁纸、书柜、岛台、水吧）在鉴定基准日的价格为78 317元，按85%的成新率计算后，上述项目在鉴定基准日的价值为66 567元。该类中的争议项（10片地砖）在鉴定基准日的价格为2600元，按85%的成新率计算后，上述项目在鉴定基准日的价值为2210元。第二类为家具、家电。该类无法根据成新率进行鉴定，该类中的非争议受损财物在鉴定基准日的全值价值分别为：美的取暖器一台（HDY22TH）390元、360路由器（T2）一台180元、地毯（6平方米）一张275元、地垫（0.4平方米）一张50元、写字台椅子一把14 800元、三人位沙发一个59 800元、大方几一组39 800元、酒柜两组17 800元、玄关柜一组18 200元。该类中的争议受损财物在鉴定基准日的全值价值分别为：写字台一个39 800元、四人位沙发一个79 800元。**为上述鉴定支付了鉴定费8280元。

经查，上述家具损失非争议受损财物中，写字台椅子的椅腿下部因漏水浸泡出现起包开裂、三人位沙发的后部蒙皮因受漏水直接冲蚀而形成了一个约一指长的破洞、酒柜的柜腿的下部因漏水浸泡出现开裂、玄关柜的柜腿的下部因漏水浸泡出现起皮。

**未就该室内电梯的损失价值申请鉴定，亦未对该室内电梯进行维修。

**、方兴地产公司、**科技公司和中化亦分公司对上述事实没有争议，本院予以确认。

庭审中，**就上述家具损失中的大方几称，虽然通过肉眼看不出该家具存在损坏，但其使用寿命势必会受到漏水事件的影响。

**就上述装修损失争议项中的10片地砖称，上述地砖连接处的泥土有损坏且上述地砖因被浸泡而与其他部位的地砖产生色差，但其对此无法予以证明。

**就上述家具损失争议受损财物中的写字台和四人位沙发称，虽然通过肉眼看不出上述两家具存在损坏，但其使用寿命势必会受到漏水事件的影响。

**表示不在本案中处理室内电梯的损失问题。

本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。本案中，**为301号房屋的所有权人。301号房屋位于B1层室内的地暖管和分水器的连接部位，在2020年10月28日出现漏水，导致该房屋的室内电梯的电梯井进水和B1层大面积积水，致使该房屋内的电梯和B1层物品被不同程度的浸泡损坏。就上述漏水事件所造成的财产损失的责任主体的认定问题。根据已审查明的事实，301号房屋系**从开发商方兴地产公司购得，方兴地产公司于2018年7月25日将301号房屋交付给**。301号房屋的采暖及制冷系统质量保修期限为2个采暖及制冷季。301号房屋B1层室内的地暖分水器曾在2018年12月（质量保修期内）出现漏水情况，**就此向方兴地产公司报修，方兴地产公司安排维修人员对上述漏水问题进行了维修。**称上述漏水部位为地暖管和分水器的连接处，即与2020年10月28日的漏水部位相同。方兴地产公司对**的主张不予认可，并称上述漏水部位为其他部位。在此情况下，作为维修方的方兴地产公司应就此次漏水及维修的具体部位承担举证责任。然而，方兴地产公司却不能就上述情况加以举证证明，故相应不利后果应由方兴地产公司承担。据此，本院对**的主张予以支持，认定301号房屋在2018年12月发生漏水的部位和2020年10月28日发生漏水的部位相同。作为维修方的方兴地产公司应确保其维修工作符合质量要求。然而，根据鉴定机构的鉴定意见，301号房屋在2020年10月28日所发生的漏水，是因与分水器连接的地暖管侧壁形成穿透性开裂所致，而上述开裂系因此前维修时所使用的白色热熔管接头不符合要求，以及管接头与管道热熔连接操作不当所致。结合上述情况，本院认定，方兴地产公司应就301号房屋在2020年10月28日发生的漏水事故所造成的损失承担责任。

根据已查明的事实，301号房屋在2020年10月28日出现漏水的位置，不在作为供暖与制冷的运维方的**科技公司和作为物业服务提供方的中化亦分公司的责任范围之内，二者亦非上述漏水事故的责任主体；同时，二者在漏水事故发生后已在各自的职责范围内，采取了及时、必要的应对措施。由此可以认定，**科技公司和中化亦分公司并非上述漏水事故所造成的损失的责任主体。综上，**针对**科技公司和中化亦分公司所提出的诉讼请求，均无事实和法律依据，本院均不予支持。

根据上述认定意见，本院对**关于要求方兴地产公司为其更换301号房屋B1层室内与分水器连接部位的地暖管的诉讼请求予以支持。

关于301号房屋内的其他财产损失范围。第一，关于装修损失。首先，根据鉴定机构的鉴定意见，301号房屋B1层的非争议项的装修损失金额为66 567元，故对**关于要求方兴地产公司赔偿该部分损失的诉讼请求，本院予以支持。其次，争议项为10片地砖。**主张上述地砖连接处的泥土有损坏且上述地砖因被浸泡而与其他部位的地砖产生色差，由此对其造成了损失，但**无法对其主张加以举证证明，故相应不利后果应由**承担，本院对**关于要求方兴地产公司赔偿该部分损失的诉讼请求不予支持。第二，关于家具、家电损失。首先，根据鉴定机构的鉴定意见，此类中的非争议受损财物在鉴定基准日的全值价值分别为：美的取暖器一台（HDY22TH）390元、360路由器（T2）一台180元、地毯（6平方米）一张275元、地垫（0.4平方米）一张50元、写字台椅子一把14 800元、三人位沙发一个59 800元、大方几一组39 800元、酒柜两组17 800元、玄关柜一组18 200元。上述损失无法根据成新率进行鉴定。就上述物品的实际损失，其一，美的取暖器和360路由器（T2）均为电器，从物品特性来看，上述物品长时间受漏水影响势必对其安全使用价值造成破坏性影响，故本院认定方兴地产公司应全额向**赔偿美的取暖器和360路由器（T2）的损失。其二，地毯和地垫均属于纺织制品，且无证据显示二者因受漏水浸泡发生明显损坏。鉴于二者属于非争议受损财物，故本院结合二者的特性、价值、面积等因素，酌情认定方兴地产公司应向**赔偿上述两物品的损失80元。其三，写字台椅子的椅腿下部因漏水浸泡出现起包开裂、酒柜的柜腿的下部因漏水浸泡出现开裂、玄关柜的柜腿的下部因漏水浸泡出现起皮。结合上述情况，并考虑上述物品的价值和折旧、受损部位和程度、使用体验等因素，本院酌情认定方兴地产公司应按照全额的20%的标准向**赔偿上述物品的损失。其四，三人位沙发的后部蒙皮因受漏水直接冲蚀而形成了一个约一指长的破洞。结合上述情况，并考虑上述物品的价值和折旧、受损部位和程度、使用体验等因素，本院酌情认定方兴地产公司应按照全额的30%的标准向**赔偿上述物品的损失。其五，虽然没有证据显示大方几存在明显损坏，但鉴于该家具属于非争议受损财物，故本院结合该物品的特性酌情认定方兴地产公司应按照全额的10%的标准向**赔偿该家具的损失。其次，此类中的争议受损财物为：写字台一个、四人位沙发一个。**主张虽然通过肉眼看不出上述两家具存在损坏，但其使用寿命势必会受到漏水事件的影响，由此对其造成了损失，但**无法对其主张加以举证证明，故相应不利后果应由**承担，本院对**关于要求方兴地产公司赔偿该部分损失的诉讼请求不予支持。综上，对**关于要求方兴地产公司赔偿家具、家电损失的诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。

**不要求在本案中处理室内电梯的损失问题，本院不持异议。

关于**所称的因漏水不能使用301号房屋的损失。**主张，因漏水导致其不能使用301号房屋，由此给其造成了物业管理费、能源费、租房费、网络宽带费等费用损失。方兴地产公司对**的上述主张不予认可。对于**所称的上述损失。首先，**所主张的上述损失均与居住功能相关。根据已查明的事实，301号房屋的漏水部位位于B1层，而根据**和方兴地产公司的陈述可知，该层并不属于居住功能区，故该层的漏水事故并不会影响301号房屋的整体居住使用功能。另外，**作为301号房屋的所有权人，无论其是否在301号房屋居住，其均有义务缴纳该房屋的物业管理费、能源费，故**对该项费用的支出，与漏水事故不具有因果关系。综上，**关于要求方兴地产公司向其赔偿上述损失的诉讼请求，没有依据，本院均不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十五条、第十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、北京方兴葛洲坝房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向**赔偿财物损失99

297元；

二、北京方兴葛洲坝房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内为**更换北京经济技术开发区四海路7号院16号楼3至4层2单元301号房屋B1层室内的与分水器连接部位的地暖管；

三、驳回**的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。

案件受理费9879元，由**负担8298元（已交纳），由北京方兴葛洲坝房地产开发有限公司负担1581元（于本判决生效之日起七日内交纳）。

地暖管鉴定费34 700元，由北京方兴葛洲坝房地产开发有限公司负担（于本判决生效之日起十日内支付给**）。

财物损失鉴定费8280元，由**负担6955元，由北京方兴葛洲坝房地产开发有限公司负担1325元（于本判决生效之日起十日内支付给**）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。

审　　判　　员　　　毛希彤

二〇二二年一月十三日

书　　记　　员　　　于菲菲

书　　记　　员　　　李冬梅