浙江某某建设有限公司与万某案外人执行异议之诉二审民事判决书

湖北省武汉市中级人民法院 民事判决书 （2024）鄂01民终12626号 上诉人（原审被告）：浙江某某建设有限公司，住所地浙江省台州市临海市。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，北京德和衡（武汉）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京德和衡（武汉）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：万某，男，汉族，1978年11月4日出生，住湖北省武汉市江汉区。 委托诉讼代理人：***，湖北楚尚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，湖北楚尚律师事务所律师。 原审第三人：武汉某某房地产开发建筑有限公司，住所地湖北省武汉市江汉区。 法定代表人：***。 上诉人浙江某某建设有限公司（以下简称某甲公司）因与被上诉人万某、原审第三人武汉某某房地产开发建筑有限公司（以下简称某乙公司）案外人执行异议之诉一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2023）鄂0111民初18383号民事判决，向本院提起上诉。本院于2024年7月4日受理案件后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 某甲公司上诉请求：撤销原判，改判驳回万某的全部诉讼请求。事实和理由：一、万某并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行的法定情形：1、某乙公司法定代表人于2009年3月27日由***变更为***，但万某提交的与某乙公司之间2009年8月3日商品房买卖合同加盖“***”的法定代表人印章，且该合同未按规定办理商品房销售备案登记，真实性存疑，不足以证明万某在案涉房屋被查封前已签订合法有效的书面买卖合同。某甲公司现有证据可以证明万某在案涉房屋于2010年被查封之前并未与某乙公司签订买卖合同。2、某甲公司于2010年3月10日就因与某乙公司之间纠纷申请查封案涉房屋，裁定文书号为（2010）武立保字第24号。万某提供的物业公司出具的购买房产和居住的证明不具有公信力，应由社区或居委会出具相关证明材料。同时，万某提供的燃气卡发证日期在该次查封之后，户口本记载的户口迁入日期以及物业费、水费等收据开具日期更是在2017年之后。因此，万某提供的证据不足以证明其在案涉房屋被查封前已合法占有房屋。3、万某提供的证据不足以证明其已支付全部购房款。（1）两张购房款收据加盖的某乙公司财务章的真实性无法确认。（2）两张收据载明日期分别为2009年7月15日、8月10日，金额分别为2万元和88万元，但万某提供的却是其于2011年7月4日向案外人付款70万元的银行转账回单，其称以现金付款20万元、转账付款70万元，显然与收据的形成时间、金额存在矛盾，还与其在起诉状中所称一次性支付购房款不符，且无任何银行流水佐证其实际支付了全部购房款。因此，万某并无充分证据证明其已实际支付全部购房款。如果万某向案外人转账属实，那么万某在房屋被查封后向开发商指定的第三人付款而不是按规定向查封法院支付房款，就是与开发商串通逃避债务，该恶意行为应不予支持。（4）即使认定万某在案涉房屋在被查封前与某乙公司签订了合法有效的购房合同，且其已支付全部购房款并占有案涉房屋，也因其未提供任何证据证明未办理过户并非其自身原因，其仍不应享有排除执行的权利。根据万某提交的商品房买卖合同第十五条“某乙公司应在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记”的约定，某乙公司只负有为万某办理初始登记的义务，而不是为其办理房产过户。案涉房屋已于2010年8月10日办理初始登记，某乙公司已完成合同约定的相应义务，一审法院认定“某乙公司一直未能办理案涉房屋过户登记手续”没有任何合同依据。万某在与某乙公司签订购房合同后的十数年期间未办理房产过户手续，不符合常理，一审判决以某乙公司目前未在注册地经营，认定案涉房屋未办理过户并非万某自身原因没有任何事实法律依据。某甲公司于2010年3月申请的首次查封解除后未续封，其于2021年才再次申请查封，其间有长达近十年时间可以办理过户手续，一审法院认定某乙公司部分房屋查封影响案涉房屋办理过户登记，没有事实依据。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条规定的案外人申请排除执行的要件并不相同，按照最高人民法院第156号指导案例的裁判观点，当事人可以选择适用，人民法院应根据当事人的选择进行审查，而不是可以重叠适用。万某在本案中选择依第二十八条的规定请求排除执行，双方在一审中也是围绕是否符合该第二十八条规定的排除要件进行诉辩，一审法院径行适用第二十九条规定，不仅违背民事诉讼的处分原则，还与指导案例的裁判要旨相背离。 万某辩称：1、其提交的证据可以证明在案涉房屋被查封前，其已与某乙公司签订合法有效的书面合同。2、其购买房屋用于居住，在本地没有其他用于居住的房屋。3、其购买案涉房屋的行为符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，该房屋不应用于另案判决的执行。当事人选择适用该两条司法解释中一条规定的，法院不得引用另一条规定予以驳回。请求驳回上诉，维持原判。 某乙公司未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面意见。 万某向一审法院起诉请求：撤销武汉市洪山区人民法院于2023年11月24日作出的（2023）鄂0111执异235号执行裁定，中止对坐落于武汉市江汉区**路**号**花园**期（两湖官邸）檀宫阁／座19层1室房屋的强制执行，解除对该房屋的查封，确认该房屋为万某所有。 一审法院认定事实： 2009年8月10日，万某（作为买受人）与某乙公司（作为出卖人）签订武汉市商品房买卖合同，约定：出卖人将其开发建设的位于武汉市江汉区**路**号**花园**期两湖官邸檀宫阁（栋、座）／单元19层1号、建筑面积为149.8平方米的房屋出售给买受人；房屋总价款为90万元，一次性付款；出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记；签约地点为两湖官邸营销中心。 某乙公司于2009年7月15日、2009年8月10日分别向万某出具加盖财务专用章的收据，内容分别为“今收到万某人民币（大写）：贰万元整（小写）￥2万元，系付檀宫阁1901房定金”，“今收到万某人民币（大写）：捌拾捌万元整（小写）￥88万元，系付檀宫阁1901房房款”。万某以现金方式支付20万元购房款，并按某乙公司要求于2011年7月4日通过其配偶***的账户向其指定账户转账支付余下70万元购房款。此后，万某已实际居住使用案涉房屋至今。某乙公司一直未能办理案涉房屋过户登记手续。截至目前，案涉房屋仍登记在某乙公司名下。截至2023年4月17日，万某、***名下无不动产登记信息（限于武汉市不动产登记信息系统）。 2021年初，某甲公司因与某乙公司、武汉市某某置业有限公司、湖北某某出版传媒集团有限公司民间借贷纠纷一案申请财产保全，一审法院以（2021）鄂0111执保60号立案保全。2021年1月26日，一审法院查封某乙公司名下案涉房屋，查封期限三年，系轮候查封。2021年5月12日，一审法院作出（2020）鄂0111民初2952号民事判决：武汉市某某置业有限公司于判决生效之日起十日内偿还某甲公司借款300万元；某乙公司对上述判决义务承担连带清偿责任，并向某甲公司支付违约金，某乙公司承担连带清偿责任后有权向武汉市某某置业有限公司追偿等。武汉市某某置业有限公司不服，提起上诉，后又申请撤回上诉，武汉市中级人民法院于2021年9月14日作出（2021）鄂01民终13481号民事裁定：某某置业有限公司撤回上诉。 其后，某甲公司申请强制执行，一审法院以（2021）鄂0111执6241号立案执行。执行期间，执行回部分款项，后裁定终结该次执行程序。此后，某甲公司向一审法院申请恢复执行，一审法院于2022年11月16日以（2022）鄂0111执恢998号立案恢复执行。恢复执行期间查明，2021年1月26日保全查封的案涉房屋已由轮候查封状态变更为首封。经申请执行人申请，一审法院于2023年3月3日作出（2022）鄂0111执恢998号执行裁定：评估、拍卖案涉房屋。万某由此提出执行异议，认为案涉房屋应属其所有，法院存在执行不当与错误，请求停止对案涉房产的执行。一审法院于2023年11月24日作出（2023）鄂0111执异235号执行裁定，认为万某虽在一审法院查封案涉房屋之前与某某房地产公司签订商品房买卖合同，但其称案涉购房款90万元系部分现金支付、部分银行转账支付，未能提供相应转账支付凭证，仅有某乙公司开具的收款收据，不足以证明其已实际支付购房款，故万某的异议请求并不符合相关司法解释规定的情形，不能阻却本案执行，裁定驳回万某的异议请求。 一审法院认为，本案争议焦点为：一、万某对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。二、万某关于确认其享有案涉房屋所有权的诉讼请求能否成立。 关于争议焦点一：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。首先，万某与某甲公司签订的商品房买卖合同是当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，应确认合法有效，且该合同签订时间发生在案涉房屋查封之前，应当认定万某在人民法院采取查封措施之前签订了合法有效的书面买卖合同。其次，根据万某提交的相关证据，其购房后即开始装修，并于2011年9月入住案涉房屋至今，能够证明万某在人民法院查封之前已合法占有该不动产。再次，根据万某关于支付现金20万元的合理陈述以及转账70万元的凭证，应当认定万某已支付案涉房屋的全部价款。第四，万某及其配偶名下并无不动产登记信息。最后，某乙公司名下仍有部分房屋因被查封等原因而未办理过户登记，且某乙公司目前亦未在其登记注册地经营，能够认定案涉房屋未办理过户登记非因万某自身原因所致。综上，万某对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益。 关于争议焦点二，根据我国法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。前述法律规定，将不动产物权变动的原因与结果作了区分。结合本案，万某与某乙公司签订的商品房买卖合同有效，也仅是引起案涉房屋从某乙公司名下变更至万某名下的原因行为，其结果是万某如经依法登记，就取得案涉房屋的所有权。万某与某乙公司签订商品房买卖合同后，如欲取得案涉房屋的所有权，其应遵循法律规定对基于法律行为引起的物权变动的登记公示要求，办理不动产所有权转移登记。案涉房屋仍登记在某乙公司名下，万某依买卖合同主张确认其对于案涉房屋享有所有权，无事实和法律依据，一审法院对万某关于确认其享有案涉房屋所有权的诉讼请求的请求，不予支持。 万某要求撤销（2023）鄂0111执异235号执行裁定，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条“对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效”，本案判决对讼争房屋不得执行后，上述执行异议裁定即已失效，万某该项诉讼请求已无必要。万某要求解除案涉房屋查封措施，因对案涉房屋的查封是法院在保全和执行程序中的程序性问题，不属于本案案外人执行异议之诉的审理范围，故一审法院不予支持。 一审法院判决：一、不得执行位于武汉市江汉区**路**号**花园**期两湖官邸檀宫阁（栋、座）／座19层1号的房屋；二、驳回万某的其他诉讼请求。案件受理费2．68万元，由某甲公司负担。公告费400元，由某乙公司负担。 二审中，某甲公司向本院提交新的证据，本院组织到庭当事人进行了质证。 某甲公司对原判认定事实的异议以其上诉状载明内容为准，万某对原判认定事实均无异议，本院对双方均无异议的事实予以确认，对某甲公司提出的异议在后进行评述。本院二审另查明：经某甲公司申请诉前保全，本院作出（2010）武立保字第24号民事裁定，查封了包含案涉房屋在内的多套房屋。此后，某甲公司提起诉某乙公司的建设工程施工合同纠纷一案，某乙公司提起反诉，本院于2010年9月14日作出（2010）武民商初字第72号民事判决。某乙公司不服，提起上诉。经发回重审等程序，湖北省高级人民法院于2017年6月1日作出（2013）鄂民一终字第00038号民事判决：撤销原判，某乙公司向某甲公司支付工程款6550414.09元，某甲公司在某乙公司应付工程款范围内对所承建的位于两湖官邸工程享有优先受偿权。某甲公司于2017年10月11日申请强制执行并实际受偿3483959元，后申请撤回执行申请。2019年1月9日，某甲公司又申请强制执行，本院经评估、拍卖两湖官邸檀宫阁2901室、紫光阁1503室房屋，从中向某甲公司发还执行款3241904.28元后执行完毕，并于2020年5月27日作出结案通知，该案中对案涉房屋的保全措施解除。某甲公司认可，此后至2021年1月26日因与某乙公司、武汉市某某置业有限公司、湖北某某出版传媒集团有限公司之间民间借贷纠纷一案申请财产保全之间，其未申请对该房屋进行保全。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十五条规定，本院二审针对某甲公司的上诉请求和理由进行审理。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，其中的查封行为应当是指人民法院在生效民事判决的审判、执行过程中实施的行为，不包含人民法院在其他案件实施的查封行为。 某甲公司在与某乙公司之间建设工程施工合同纠纷案件审理中申请保全，本院于2010年裁定查封案涉房屋，于2020年5月解除查封。此后，某甲公司又在其与某乙公司、武汉市某某置业有限公司之间民间借贷纠纷一案中申请保全，一审法院于2021年裁定查封案涉房屋。虽然该两案的民事判决均已发生法律效力，但本案中需执行的是其中民间借贷纠纷案民事判决，上述于2010年在建设工程施工合同纠纷案中进行的查封行为与本案执行无关，本案审理中无需基于该查封行为来评判万某与某乙公司之间商品房买卖合同相关行为是否满足上述司法解释规定的条件。在一审法院于2021年裁定查封案涉房屋前，万某早已入住案涉房屋多年，且从万某入住至今的多年里案涉房屋只有约半年时间（2020年5月底解除建设工程施工合同纠纷案查封，民间借贷纠纷案于2021年1月底轮侯查封）未被查封，万某未办理过户登记手续应不是其自己原因形成，万某提交的证据足以证明其与某乙公司之间商品房买卖合同的签订、履行符合上述两条司法解释的规定，一审法院认定在民间借贷纠纷民事判决中不得执行案涉房屋，处理正确。某甲公司提交的证据虽可证明万某与某乙公司之间商品房买卖合同在签订、履行中可能存在一些疑点，但并不足否定该合同的签订、履行，更不可更改万某在2021年查封之前已实际装修、入住房屋多年的局面，其对原判事实方面提出的异议证据不足，如其认为该商品房买卖合同可能侵害其利益，应另行主张权利。综上，某甲公司的上诉请求不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费26800元，由浙江某某建设有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二四年九月二十九日 法官助理*** 书记员***