日喀则通门谢雄创业投资管理有限责任公司;马有仓房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

西藏自治区谢通门县人民法院 民事判决书 （2025）藏0227民初172号 原告：日喀则通门谢雄创业投资管理有限责任公司，住所地西藏自治区日喀则市谢通门县恩久路县党政综合业务用房105号、106号。 法定代表人：***，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，西藏本创律师事务所律师。委托诉讼代理人：***，西藏本创律师事务所律师。 被告：马某，男，1972年8月19日出生，回族，住甘肃省康乐县。 原告日喀则通门谢雄创业投资管理有限责任公司与被告马某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2025年9月11日立案后，依法适用简易程序，于2025年10月20日公开开庭进行了审理。原告日喀则通门谢雄创业投资管理有限责任公司委托诉讼代理人***到庭参加了诉讼。被告马某经本院合法传唤，无正当理由未到庭。诉讼过程中，原告日喀则通门谢雄创业投资管理有限责任公司变更判令原被告签订的《租赁合同》已于2025年的7月24日解除的诉讼请求为判令原被告签订的《租赁合同》及事实租赁关系已于2025年的7月24日解除。本案现已审理终结。 日喀则通门谢雄创业投资管理有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令原被告签订的《租赁合同》及事实租赁关系已于2025年的7月24日解除；2.依法判令被告向原告支付拖欠的租金72,666.21元；3.依法判令被告向原告支付房屋占用使用费（以每月1654元的标准，自2025年7月25日开始计算至实际腾退房屋之日为止）；4.依法判令被告向原告支付违约金21,799.86元；5.依法判令被告腾退并向原告返还租赁房屋；6.本案诉讼费由被告承担。以上共计94,466.07元。事实和理由：2020年5月31日原告与被告签订了一份《租赁合同》，约定原告将位于谢通门县幸福路建材市场6号一、二楼157.56平方米的房屋出租于被告，租赁期限为自2020年6月1日至2021年5月31日为止，并约定月租金2072元和具体支付方式为每季度首月15日前缴清此季度的全部租金。后2023年4月28日原告通知被告将租金平均调整至每平方10.5元，即每月租金降低至1654元。原告依约将租赁物交付于被告使用，但扣除被告仅向原告支付一个月的租金及当时一年期搬迁政策租金及疫情期间9个月的免租期租金后，截止2025年7月24日为止被告仍拖欠原告租金72,666.21元。后原告于2025年7月17日向被告送达律师函告知其在7天内缴纳逾期租金，否则原告将终止于其合作，但被告在此期间未支付拖欠租金，故根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定，被告应当向原告履行支付租金的义务，且结合《租赁合同》第十三条第二款、第十二条第四款约定，双方合同应自2025年7月24日已解除，并基于被告未按约定时间支付租金，原告有权按未履行期限租金总额的30%作为违约金向被告主张。综上，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。 马某虽未到庭参加诉讼但在庭前口头辩称，案涉租赁房屋自己只使用了一年，目前虽然没有向原告返还房屋及房屋钥匙且房子里还有自己的东西，但合同签订的一年之后根本没有使用租赁房屋，认为没有义务支付房屋租金。马某未向法庭提供证据。 原告围绕诉讼请求依法提交了下列证据。1.《租赁合同》原件以及被告身份证复印件一份，用于证明原被告之间存在合法有效的租赁合同关系。合同约定租赁物为幸福路建材市场6号，租金为每月2072元及租金支付方式为按季度缴纳，以及租赁合同第13条约定逾期支付租金应按照未付租金总额的30%支付违约金等核心条款的事实。本院认为，该组证据系原件，且该合同与本案待证事实具有直接关联性，本院予以采信。2.律师函、律师函张贴告示照片，用于证明原告于2025年7月17日已就被告逾期支付租金的违约行为履行催告义务。律师函明确告知被告未按约支付租金的违约事实、要求其在合理期限内支付欠付租金及逾期后果，但被告仍未缴纳拖欠租金且现仍占用租赁房屋。张贴告示照片可佐证催告行为已实际实施并到达被告可能知悉的场所，符合通过合理方式主张权利的程序要求。本院认为，原告提交的律师函由具备执业资质的律师事务所出具，函件中载明的核心内容与案涉租赁合同约定一致，形式合法、内容真实。结合原告提交的律师函张贴告示照片，可证实该律师函已实际实施至被告可能知悉的场所。综上，本院认定原告通过合理方式向被告履行了租金催缴义务，该律师函与本院待证事实具有关联性，本院予以采信。3.增值税普通发票一张，用于证明被告仅支付了一个月租金2072元，存在未按租赁合同约定的期限和金额及时足额支付后期租金，截止2025年7月24日为止仍逾期拖欠72,666.21元，构成逾期未履行主要合同义务的违约行为的事实。本院认为，该组证据结合原告提交的租赁合同，可确认被告支付租金2072元的事实，本院予以采信。4.通话录音一份，用于证明被告马某自2020年6月1日至今仍占用和使用租赁房屋的事实。本院认为，该组证据系原始载体，通话录音符合证据三性要求，结合其他证据，能够证明原告主张的待证事实，本院予以采信。5.证人***的证言，用于证明被告马某自2020年6月1日至今仍占用和使用租赁房屋的事实。本院认为，原告申请出庭的证人***具有作证资格，其证言符合证据三性要求，结合全案其他证据，能够证明原告主张的待证事实，本院予以采信。 根据当事人陈述和庭审查明的事实，本院认定事实如下：2020年5月31日原告与被告签订了《租赁合同》，合同约定租赁房屋位于谢通门县幸福路建材市场，具体为谢通门县幸福路建材市场6号一、二楼157.56平方米，用途为建材行业经营（电焊加工），租赁期限自2020年6月1日至2021年5月31日止，月租金2072元，租金按季度支付，被告逾期支付租金30日的，原告有权解除合同并要求支付违约金，违约金为未履行期限租金总额的30%。合同签订后原告将房屋交付给被告使用。被告在2020年6月11日向原告支付了一个月的租金2072元，扣除被告向原告支付的一个月租金和当时一年期搬迁政策租金及疫情期间9个月的免租期租金后，截至原告起诉之日被告下欠原告租金共计72,666.21元未支付。原被告签订的《租赁合同》到期后，双方之间未续签书面的房屋租赁合同，但被告至今在继续使用案涉租赁房屋，原告没有提出异议。 另查明，2023年4月28日原告将租金平均调整至每平方10.5元，即每月租金从原来的2072元降低至1654元。原告于2025年7月17日向被告送达律师函，告知其在7天内缴纳逾期租金，否则原告将终止于其合作，但被告在此期间未支付拖欠租金。 本院认为，原被告签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。根据查明的事实，被告未履行支付房屋租金的义务，经催告后在合理期限内仍未履行。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定，原告有权解除合同及事实租赁关系。原被告之间于2020年5月31日签订的租赁合同期限届满后形成的续租关系属于不定期租赁。根据《中华人民共和国民法典》第七百三十条规定，当事人可以随时解除合同。因此，原告主张《租赁合同》及事实租赁关系于2025年7月24日解除，具有事实及法律依据，本院予以支持。关于租金及房屋占用使用费，被告实际使用房屋至今，应支付该期间拖欠的租金72,666.21元。至今被告未腾退房屋，故应参照合同约定租金标准自2025年7月25日至实际腾退房屋之日为止被告需向原告支付房屋占有使用费。原告的该两项主张具有事实及法律依据，本院予以支持。关于违约金，双方签订的租赁合同明确约定了违约情形及违约金标准，该约定系双方真实意思表示。租赁合同期限届满后，双方虽没有续签书面合同，但被告继续使用租赁物，原告没有提出异议。根据《中华人民共和国民法典》第七百三十四条第一款规定，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。租赁合同其他条款均应被视为继续有效，对双方均有拘束力。违约金亦应按照合同约定计算。分析被告的违约程度、合同履行情况以及原告因被告违约遭受的资金占用损失等，合同约定的违约金计算标准尚在合理范围，未过分高于造成的损失，故对原告主张的违约金21,799.86元本院予以支持。关于腾退并向原告返还租赁房屋的主张，被告未按约定支付租金，经原告催告后仍逾期未支付房屋租金，系属法定解除合同情形，合同解除后被告理应腾退房屋，故对原告的该项诉求本院予以支持。关于被告提出的合同签订的一年之后其根本没有使用租赁房屋的抗辩理由，无事实及法律依据，故本院不予支持。 被告马某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证、质证等诉讼权利，应承担相应法律后果。依法缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百六十三条、第五百七十七条、第五百八十五条、第七百二十二条、第七百三十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、确认原告日喀则通门谢雄创业投资管理有限责任公司与被告马某于2020年5月31日签订的《租赁合同》及事实租赁关系于2025年7月24日解除； 二、被告马某于本判决生效之日起一个月内支付原告日喀则通门谢雄创业投资管理有限责任公司拖欠的租金72,666.21元； 三、被告马某以每月1654元的标准自2025年7月25日至实际腾退房屋之日为止向原告日喀则通门谢雄创业投资管理有限责任公司支付房屋占用使用费。此款于本判决生效之日起一个月内支付； 四、被告马某于本判决生效之日起一个月内支付原告日喀则通门谢雄创业投资管理有限责任公司违约金21,799.86元； 五、被告马某于本判决生效之日起十日内腾退案涉房屋返还原告日喀则通门谢雄创业投资管理有限责任公司； 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,080.83元，由被告马某负担。退还原告日喀则通门谢雄创业投资管理有限责任公司预交的诉讼费1,080.83元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西藏自治区日喀则市中级人民法院；也可以在判决书送达之日起十五日内，向西藏自治区日喀则市中级人民法院在线提交上诉状。 审判员 *** 二〇二五年十一月四日 书记员 *** 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法典（2020）》 第五百零九条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第七百二十二条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第七百三十四条第一款租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。 《中华人民共和国民事诉讼法（2023修正）》 第六十七条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百六十四条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。