襄阳电力集团有限公司、襄阳涌鑫鼎洁洗涤有限责任公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

湖北省襄阳市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）鄂06民终2111号

上诉人（原审原告）：襄阳电力集团有限公司，住所襄阳市樊城区建设路25号。

法定代表人：贵德强，该公司董事长。

委托诉讼代理人：刘红胜，该公司职员。

委托诉讼代理人：万洁瑶，湖北东升律师事务所律师。

上诉人（原审被告）：襄阳涌鑫鼎洁洗涤有限责任公司，住所襄阳市襄城区东街10号。

法定代表人：尤世军,该公司董事长。

委托诉讼代理人：史斌，湖北思扬律师事务所律师。

原审第三人：付兆菊，女，1982年4月7日出生，汉族，住四川大竹县。

原审第三人：马红梅，女，1971年9月26日出生，汉族，住襄阳市襄城区。

两原审第三人共同委托诉讼代理人：龚升军，湖北百龙律师事务所律师。

上诉人襄阳电力集团有限责任公司（以下简称电力公司）、上诉人襄阳涌鑫鼎洁洗涤有限责任公司（以下简称涌鑫公司）因与第三人付兆菊、马红梅房屋租赁合同纠纷一案，均不服襄阳市襄城区人民法院（2018）鄂0602民初1863号民事判决，分别向本院提起上诉。本院受理后，依法组成公开进行了审理。本案现已审理终结。

电力公司上诉请求：改判涌鑫公司支付自2016年4月2日至2016年10月10日按每年30万元标准计算的房屋租金，支付2016年10月11日至2017年10月31日按每年57万元标准计算的房屋占用损失及2017年11月1日至2018年3月5日按每年28万元标准计算的房屋占用损失。事实与理由：一、根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，双方房屋租赁合同于2016年4月1日期限届满前，电力公司已通知若继续承租房屋，租金上涨为每年30万元，若不同意租金上涨，则退还房屋。在2016年9月26日，电力公司发书面通知，要求涌鑫公司按每年30万元签订合同并支付租金，否则于2016年10月10日前还房，涌鑫公司接到通知后既不缴纳租金也不签订房屋租赁合同，伪造合同骗第三人，非法占用房屋。因此，2014年4月1日签订的为期两年的房屋租赁合同终止，自2016年4月2日开始，双方不存在租赁合同关系，也不存在不定期租赁合同关系，涌鑫公司属于非法占有上诉人房屋。一审法院计算自2016年4月2日至2017年10月31日，以己经履行完毕的房屋租赁合同约定的22万元/年的租金计算无权占有房屋期间的租金损失，对比市场价格以及涌鑫公司转租的价格，显然违背了公平原则，一审法院的判决支持了不诚信的涌鑫公司。二、房屋租赁合同于2016年4月1日期限届满后，自2016年4月2日开始到2016年10月10日结束，电力公司同意与涌鑫公司以30万元/年的标准签订房屋租赁合同，但2016年10月11日开始，涌鑫公司对于该租赁房屋属于非法占有。根据《中华人民共和国物权法》第二百四十三条规定，涌鑫公司自2016年10月11日至2017年10月31日将非法占用的房屋出租给第三人，按每年57万元收取第三人租金，涌鑫公司自2017年11月1日至2018年3月5日将非法占用的房屋继续出租给第三人，按每年28万元收取第三人租金。涌鑫公司非法占用房屋用于出租并收取租金的行为非法。一审法院判决没有支持电力公司要求涌鑫公司自2016年10月11日起至2017年10月31日按57万元/年的标准支付房租金，自2017年11月1日至2018年3月5日按每年28万元标准计算的房屋占用损失，导致涌鑫公司能够通过非法占用上诉人房屋的侵权行为获利。

涌鑫公司上诉请求：撤销原审判决，改判驳回电力公司的诉讼请求。事实与理由：一审判决适用法律错误，双方签订的《房屋租赁合同》于2016年4月1日到期后，涌鑫公司继续使用该合同所约定的租赁房屋，电力公司对此也无异议，故双方形成了不定期租赁合同关系。涌鑫公司与电力公司尚在协商续租合同具体条款时，电力公司以“涌鑫公司侵害其财产权利”为由，将涌鑫公司起诉至法院，要求涌鑫公司归还租赁房屋并承担相应的经济损失。诉讼中，电力公司在未与涌鑫公司解除租赁合同的情形下，于2017年11月1日将涌鑫公司承租的5间门面房中的两间出租给第三方“湖北美尔雅销售有限公司”，又于2018年3月6日将剩余的3间门面房出租给第三方“襄阳双星鞋业有限公司”，均属于严重违约行为，导致合同无法履行，电力公司要求涌鑫公司支付租金损失的诉讼请求不应得到支持。

付兆菊、马红梅答辩称，服从原审判决。

电力公司向一审法院起诉请求：1.确认涌鑫公司及第三人占用电力公司五间门面房行为非法；2.涌鑫公司及第三人停止侵害并立即归还电力公司位于襄城西街口面积205平方米门面房五间；3.涌鑫公司及第三人自2016年4月2日起至实际归还房屋之日止按每天822元标准向电力公司支付因房屋非法占用而造成的经济损失。庭审前，将诉讼请求变更为：1.判决涌鑫公司及两第三人自2016年4月2日起至2016年10月10日止按每年30万元标准向电力公司支付房屋租金；2.判决涌鑫公司及两第三人自2016年10月11日起至2017年10月31日止按涌鑫公司向两第三人收取的年租金57万元/年标准向电力公司支付因房屋被非法占用而造成的租金损失；3.判决涌鑫公司及第三人马红梅自2017年11月1日起至2018年3月5日止按涌鑫公司向第三人马红梅收取的年租金28万元/年标准向电力公司支付因房屋被非法占用而造成的租金损失。

一审法院认定事实：2014年4月1日，襄阳电力集团和润电力有限责任公司（2015年10月，襄阳电力集团和润电力有限责任公司与电力公司合并，合并后名称为电力公司）与涌鑫公司签订《房屋租赁合同》。合同主要内容：1.甲方（电力公司）将拥有所有权××门面房（襄城西街米花街口，205平方米左右）提供给乙方（涌鑫公司）自主经营、自负盈亏。2.租赁门面的使用年限为2年，从2014年4月1日至2016年4月1日止。3.年租金220000元。4.租金的交纳：每年上下半年两次交纳，第一次租金在合同签订后一周内付清。以后每半年交纳一次，每年上半年的租金必须在当年4月10日前一次性交纳。乙方签订本合同后的7日内预交第一次半年租金110000元，以后乙方逾期不交租金，甲方有权终止合同。其他条款略。合同履行期间，涌鑫公司经程飞帐户分次向电力公司转帐支付房屋租金440000元，即2014年4月14日110000元；2014年11月17日110000元；2015年7月10日110000元；2015年12月31日110000元。

涌鑫公司成立于2006年5月10日，原股东为程飞、杨锐、潘晓伟，法定代表人为程飞。2017年3月至本案审理期间，股东变更为李海林、尤世军，法定代表人由程飞变更为尤世军。

涌鑫公司在与电力公司签订租赁合同后，由李海林与湖北美尔雅销售有限公司于2014年12月14日签订租赁合同，将其承租的电力公司5间门面房其中两间转租给湖北美尔雅销售有限公司，由美尔雅襄阳专卖店使用。合同租赁期限从2015年2月3日至2017年2月2日，每年租金为29万元。2014年12月16日，湖北美尔雅销售有限公司向程飞转帐支付两年房屋租金580000元。合同履行期限届满后，2016年12月，涌鑫公司与湖北美尔雅销售有限公司签订一年期租赁合同，租赁期间从2017年2月3日至2018年2月2日止，年租金240000元。2016年12月27日，湖北美尔雅销售有限公司向程飞转帐支付一年房屋租金240000元。

2017年1月12日，涌鑫公司将其承租的电力公司五间房屋中的3间（约170平方米）出租给第三人付兆菊，双方签订房屋租赁合同。合同约定租赁期限从2017年3月6日至2021年3月6日止，其中2017年2月6日至2017年3月6日为装修期不计租赁期限内。每年租金28万元，于3月6日前交纳。付兆菊开设双星专卖店从事经营，第三人马红梅为其聘请的职员。2017年1月16日，第三人转帐支付程飞一年租金280000元。2017年1月20日，涌鑫公司出具租金收据。

2017年11月1日，电力公司与湖北美尔雅销售有限公司签订了《房屋租赁合同》，将案涉五间房屋中的两间以年200000元租金价格租赁给湖北美尔雅销售有限公司，租期自2017年11月1日至2019年11月1日。2018年3月6日，电力公司与襄阳双星鞋业有限公司签订了《房屋租赁合同》，将案涉五间房屋中的三间以年270000元租金价格出租给襄阳双星鞋业有限公司，租期自2018年3月6日至2019年3月6日。电力公司认为截止2018年3月6日，其已通过第三人将房屋全部收回。

一审法院认为，涌鑫公司与电力公司签订房屋租赁合同，双方之间形成租赁合同关系。涌鑫公司作为承租人有权对租赁房屋享有占有、使用、收益的权利，并有义务向电力公司支付占用房屋期间的租金损失。电力公司请求涌鑫公司支付房屋自2016年4月2日至2018年3月5日的租金损失，予以支持，但支付标准应参照适用涌鑫公司与电力公司房屋租赁合同约定的租金标准220000元/年计算，且电力公司陈述2017年11月1日自行收回五间房屋（面积205㎡）中的两间房屋（面积35㎡），2018年3月6日自行收回剩余三间房屋（面积170㎡），故自2016年4月2日至2017年10月31日按220000元/年计算租金损失，自2017年11月1日至2018年3月5日按220000元/年的170/205计算租金损失。租赁合同履行期间因双方租赁合同未禁止承租人涌鑫公司进行转租，涌鑫公司将租赁房屋转租给他人使用并不违反双方合同约定。基于合同相对性，且涌鑫公司已向次承租人收取了占用期间的租金获取了利益（利益截止日分别为2018年2月2日、2018年3月6日），故电力公司请求两第三人共同承担租金损失，与法不符，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、襄阳涌鑫鼎洁洗涤有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付襄阳电力集团有限责任公司租金损失（计算标准：自2016年4月2日至2017年10月31日，按220000元/年计算租金损失，自2017年11月1日至2018年3月5日按220000元/年×170/205计算租金损失）。二、驳回襄阳电力集团有限责任公司对付兆菊、马红梅的诉讼请求。三、驳回襄阳电力集团有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5500元，由襄阳电力集团有限责任公司承担1467元，襄阳涌鑫鼎洁洗涤有限责任公司负担4033元。

二审中，当事人均未提交新证据。原判认定的事实，当事人均无异议，本院予以确认。

本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”电力公司虽主张租赁期间届满后，多次向涌鑫公司提出权利主张，但涌鑫公司不予认可。电力公司也未提供证据证明，因此，双方形成不定期租赁合同关系。电力公司在合理期限之前履行通知义务的前提下，可以解除合同。电力公司提起诉讼及与他人订立新的租赁合同的行为，可以视为电力公司已经履行了告知义务，并解除了合同。涌鑫公司应当按照合同约定的租金标准向电力公司支付合同解除前的租金。电力公司上诉要求按照其诉称标准计算租金，依据不充分，对其上诉请求，本院不予支持。涌鑫公司上诉称电力公司违约，缺乏事实依据，也不能成为其不支付租金的事由，故对其上诉请求，本院也不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费11000元，襄阳电力集团有限公司负担5500元，襄阳涌鑫鼎洁洗涤有限责任公司负担5500元。

本判决为终审判决。

审判长　　李晓红

审判员　　何小玲

审判员　　刘媛媛

二〇一九年八月十三日

书记员　　李　帆