某某与四川远铭建设集团有限公司、四川和涛置业投资有限公司建设工程合同纠纷执行异议裁定书

四川省雅安市名山区人民法院 执行裁定书 （2022）川1803执异35号 异议人（案外人）：峨眉山市符汶建筑有限公司，住所地四川省峨眉山市绥山镇白龙北路2号，统一社会信用代码915111812074539390。 法定代表人：***，该公司总经理。 申请执行人：***，男，汉族，1987年1月7日出生，住安徽省安庆市宿松县。 被执行人：四川远铭建设集团有限公司（曾用名四川远铭建设工程有限公司），住所地四川省成都市武侯区武科东四路11号4栋1层1号，统一社会信用代码915101006721946458。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，女，汉族，1995年12月26日出生，该公司员工。 被执行人：四川和涛置业投资有限公司，住所地四川省雅安市名山区蒙山大道40号，统一社会信用代码9151180356762982X4。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，男，汉族，1994年11月10日出生，该公司工程部负责人。 在本院执行***与四川远铭建设集团有限公司（以下简称远铭建设公司）、四川和涛置业投资有限公司（以下简称和涛置业公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人峨眉山市符汶建筑有限公司（以下简称符汶建筑公司）对执行位于四川省成都市双流区××街道××社区××路××号××栋××楼××号××号的房产（以下简称案涉房产）向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 符汶建筑公司称，一、2017年左右，其与红原县宗萨尔投资开发有限公司（以下简称宗萨尔公司）订立了施工合同，承建了红原县吉祥天城D区建设工程。工程施工到付款节点后，因宗萨尔公司资金困难无力给付工程款，故双方于2019年5月签订了《关于吉祥天城D区建设工程施工合同抵款购房的补充协议》，协议约定：宗萨尔公司以成都桂溪置业有限公司（以下简称桂溪置业公司）开发和所有的位于双流九江金祥广场3号楼以及4号楼共计26套商铺折抵工程进度款，以实物的方式支付工程进度款。因桂溪置业公司与宗萨尔公司存在债权债务往来，因此桂溪置业公司对“以房抵款”的行为表示同意，为此符汶建筑公司与宗萨尔公司及桂溪置业公司于2019年6月订立了一份三方协议，进一步确定了三方关于“以房抵款”各自的权利和义务。随后桂溪置业公司与符汶建筑公司办理了交房手续，相关房产钥匙也已交付，上述房产由符汶建筑公司实际占有使用至今。后符汶建筑公司多次向桂溪置业公司要求办理产权登记，但因消防验收不合格，至今仍无法办理产权登记，但未办理产权登记的原因非符汶建筑公司所致。而远铭建设公司与桂溪置业公司之间的买卖行为发生于2019年7月5日，在三方协议及符汶建筑公司收房之后，因此桂溪置业公司的行为系无权处分。虽然被查封房产网签在远铭建设公司名下，但网签的本质系合同备案行为，不是不动产登记行为，也不是预告登记，不产生物权变动的效力。加之远铭建设公司在与桂溪置业公司订立买卖合同后，既未履行购房款给付义务，未支付任何物业费、水电气费，也未实际占有、使用案涉房产，因此远铭建设公司非房产所有权人。综上，符汶建筑公司认为三方协议中的“以房抵款”行为，实际是其用宗萨尔公司支付的工程款购买桂溪置业公司的房产，其与桂溪置业公司之间的法律关系实为买卖关系。符汶建筑公司作为第一顺序买受人，已支付全部购房价款并实际占有案涉房产，且非因自身原因导致未办理过户登记，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条之规定，符汶建筑公司对案涉房产的所有权，完全可以对抗远铭建设公司与桂溪置业公司之间的买卖行为和签约备案行为，应当排除和阻却本案执行。二、即便第一条理由不成立，但根据被查封房产相临地段的市场价以及实际成交价换算，被查封的房产实际价值远大于案件执行标的金额，超出部分的房产也应当解封。 ***称，若符汶建筑公司认为案涉房产不是远铭建设公司的房产需要提供相应的证据，***认为法院的查封是合法的。从符汶建筑公司在2019年6月26日向桂溪置业公司出具的《权利义务概况转移人指定函》来看，符汶建筑公司已经把案涉房产给远铭建设公司了，案涉房产归远铭建设公司所有。 远铭建设公司称，案涉房产的实际权利人确实是符汶建筑公司，并且案涉房产也由符汶建筑公司实际占有，虽然我公司办理了备案登记，但合同并未真实履行，也不是双方真实意思表示，价款支付和房屋交付行为均未发生。当时仅仅是桂溪置业公司为了帮助我公司办理贷款才把案涉房产备案登记到我公司名下，我公司并未实际占有使用案涉房产。 和涛置业公司称，我公司和符汶建筑公司没有直接关系，我公司作为被执行人之一，该怎么执行就怎么执行，我公司对其他当事人陈述的情况不是很了解，具体由法院审查处理。 本院查明，***与远铭建设公司、***、***、和涛置业公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2021年10月28日作出（2021）川1803民初19116号民事判决：一、由被告远铭建设公司于本判决生效之日起五日内支付原告***工程欠款221978.7元，并支付自2021年2月5日起至款清日止以221978.7元为基数，按照年利率3.85％计算的利息；二、由被告和涛置业公司对上述第一条判项内容在欠付建设工程价款范围内对原告***承担责任；三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费2486元，由被告远铭建设公司负担。远铭建设公司不服判决向雅安市中级人民法院提起上诉，后经传票传唤无正当理由拒不到庭，雅安市中级人民法院于2021年12月29日作出（2021）川18民终1323号民事裁定：本案按上诉人远铭建设公司撤回上诉处理。一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。一审判决生效后，远铭建设公司未按时履行义务，***于2022年1月17日申请强制执行，本院于当日立案，案号（2022）川1803执561号。在执行过程中，本院查封了被执行人远铭建设公司名下位于成都市双流区××街道××社区××路××号××栋××楼××号（合同备案号：822483）、5号（合同备案号：822480）房产，查封期限三年。2022年6月14日，因房产不具备处置条件，未查找到被执行人名下其他可供执行财产，本案终结本次执行程序。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”虽然符汶建筑公司向本院提交了建设工程施工合同、抵款购房协议、补充协议等证据材料，但即使上述协议均真实、有效，从材料内容看，其与桂溪置业公司或宗萨尔公司之间也并非房屋买卖合同关系，符汶建筑公司与宗萨尔公司实质上系建设工程施工合同关系，签订抵款购房协议的本质系“以物（房）抵债”，而宗萨尔公司与桂溪置业公司因业务往来，三方协商互相抵款，符汶建筑公司对案涉房产主张权利本质上系基于债权，并非房屋买受人的物权期待权，不能排除强制执行；并且符汶建筑公司在本案中也不存在支付任何具体价款的行为，不符合上述法律规定的（一）、（三）情形。关于符汶建筑公司认为本案查封超标的问题及被执行人自认案涉房产为符汶建筑公司所有的意见，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，异议人、被执行人应当承担举证责任，但在本案中其仅仅提出主张，未提交其他证据佐证，故本院对其主张不予认定。综上，符汶建筑公司对案涉房产不享有排除执行的民事权益，其异议理由不能成立。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第二百三十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 驳回峨眉山市符汶建筑有限公司的异议请求。 如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二二年八月二日 法官助理*** 书记员***