山东新概念生物肥业有限公司与山东日升众旺生物科技肥业有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

沂南县人民法院

民 事 判 决 书

(2020)鲁1321民初3685号

原告：山东新概念生物肥业有限公司，住所地临沂市沂南县双盛村，统一社会信用代码33468665-5。

法定代表人：单夫业，经理。

委托诉讼代理人：付学营，公司员工。

委托诉讼代理人：李守涛，山东力维律师事务所律师。

被告：山东日升众旺生物科技肥业有限公司，住所地沂南县青驼镇双盛村，统一社会信用代码79391853-1。

法定代表人：王庆勋，经理。

委托诉讼代理人：王洪达，山东同力兴国律师事务所律师。

原告山东新概念生物肥业有限公司（以下简称新概念公司）与被告山东日升众旺生物科技肥业有限公司（以下简称日升众旺公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新概念公司委托诉讼代理人付学营、李守涛与被告日升众旺公司法定代表人王庆勋、委托诉讼代理人王洪达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告新概念公司向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告之间的《财产租赁合同》；2、判令被告支付违约金60万元；3、赔偿因解除《租赁合同》给原告造成的实际损失（以资产评估部门评估的结论为准）；4、案件受理费由被告负担。事实和理由：2014年11月19日，被告与山东雷农生物科技有限公司（以下简称雷农公司）签订《财产租赁合同》，约定被告将其经营的场地及相关设施、设备租赁给雷农公司使用。2015年4月9日，被告又与案外人王鹏、付学营、雷农公司签订《补充协议》，该协议约定：2014年11月19日以雷农公司的名义与被告所签订租赁合同的全部权利义务自补充协议签订之日起全部归原告新概念公司所有和承担，除原《财产租赁合同》的承租人变更为原告新概念公司外，其他内容不变。上述《财产租赁合同》和《补充协议》签订后，原告履行了所有的对应义务，但在合同履行中，原告发现被告隐瞒了其土地、房产及其他财产的权属被法院查封等客观事实，致使被告租赁的土地、房产等部分财产被法院强制执行拍卖，给被告经营造成重大影响。原告隐瞒事实的行为，违反了合同规定，应当承担违约责任，支付被告违约金，赔偿原告的经济损失。

被告日升众旺公司辩称，被告承认土地和房产等被法院查封的事实，但在法院执行拍卖过程中，被告曾经寻找了买主变卖，以避免土地等财产被拍卖，而原告不配合变卖，导致后来被法院拍卖。被告的财产被查封的事实，原告当时是知情的，因此相关的风险应当由原告自己承担。当初的租赁合同约定的违约金过高，对原告起诉的违约金和赔偿，被告不同意支付。

本院经审理认定事实如下：2014年11月19日，被告日升众旺公司与山东雷农生物科技有限公司（以下简称雷农公司）签订《财产租赁合同》，合同的甲方为被告日升众旺公司，乙方为雷农公司。该合同约定被告将其经营的场地及相关设施、设备租赁给雷农公司使用，租赁期限为十年，自2015年1月1日至2025年12月31日，每年租金30万元。双方约定了租金支付方式为：签订合同后，在2014年11月26日前支付前两年的租金60万元；在2015年2月20日前支付第三年度租金30万元；第第四年度起（2017年12月-2018年12月），每年度的租金在该租赁年度的12月31日前一次性付清。上述租赁合同第二条约定：甲方保证租赁范围内的土地、房产及其他财产权属清楚，不存在抵押、查封或其他第三者权益。合同第九条约定：甲方承诺：（1）、在本合同签订后，因甲方不能提供本合同的租赁物或租赁屋存在瑕疵而导致本合同无法履行，或在租赁期内，甲方对外转让、抵押、处分本合同租赁范围内的财产，甲方应支付乙方本合同租赁期限内全部租金20％内违约金。（2）、甲方违反本合同约定解除合同，提前收回租赁物的，甲方应支付乙方本合同租赁期限内租金全部租金总额的20％的违约金，对乙方超出违约金之内的实际损失，甲方仍负赔偿责任。

2015年4月9日，被告日升众旺公司又与案外人王鹏、付学营、雷农公司签订《补充协议》，该协议约定：2014年11月19日以雷农公司的名义与被告所签订租赁合同的全部权利义务自补充协议签订之日起全部归原告新概念公司所有和承担，除原《财产租赁合同》的承租人变更为原告新概念公司外，其他内容不变。

上述《财产租赁合同》和《补充协议》签订后，雷农公司更名为原告新概念公司，履行了所有的对应义务，每年支付租金，并承担了一切被告应当承担的税金，借给被告部分借款，现付款总额达170余万元，计算为租金后，租金支付至2020年年底（双方在审理中对此没有异议）。

2017年2月15日，本院到原告处查封扣留租金，原告才知道其租赁的土地、房产等财产已经被法院查封。2020年5月18日，本院依法拍卖了被告所租赁给原告的土地、房产等财产。原告新概念公司依法拍得被告日升众旺公司的全部租赁财产，现原告新概念公司正在运营之中。

本案在审理中，原告新概念公司自愿在本案诉讼中暂时放弃第3项诉讼请求，表示今后将另案主张该项权利。

上述事实，有双方当事人提交的《财产租赁合同》、《补充协议》等证据为证，其相关证明案件事实的材料，本院予以确认并均记录在卷。

本院认为，本案原、被告双方签订的《财产租赁合同》合法有效，本院予以确认。双方在合同中明确约定了违约责任，对此本院予以确认。现被告所出租的财产被法院查封拍卖，对此双方均无异议，本院对此事实予以确认。基于上述事实，原、被告之间的租赁合同已经不能继续履行，故对本案原告要求解除双方之间的《财产租赁合同》，本院予以支持。被告辩称原告知道其租赁财产被查封的事实，但在审理中未向本院举证证明其该项主张，对被告辩称原告当时知情被告的财产被查封的事实，本院不予支。因此，本院认定被告在向原告出租财产时隐瞒了其出租财产被查封的事实，构成合同违约，并造成出租财产被拍卖的后果，应当承担违约责任。故对原告要求被告支付违约金，本院予以支持。但双方约定的违约金过高，本院结合双方租赁合同已经实际履行时间以及今后合同不能继续履行等实际情况，本院酌定被告支付违约金的数额为实际支付租金170万元的5％为8.5万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第六十条、第九十一条、第九十四条第一款第四项、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条的规定，判决如下：

一、解除原告山东新概念生物肥业有限公司于2014年11月19日以山东雷农生物科技有限公司的名义与被告山东日升众旺生物科技肥业有限公司所签订《财产租赁合同》；

二、被告山东日升众旺生物科技肥业有限公司于本判决生效后十五日内支付原告山东新概念生物肥业有限公司违约金8.5万元；

三、驳回原告山东新概念生物肥业有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费4900元，由原告山东新概念生物肥业有限公司负担1900元，被告山东日升众旺生物科技肥业有限公司个负担3000元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。

审 判 员　孙庆礼

二〇二〇年十二月二十日

法官助理　王　龙

书 记 员　赵　悦