焦作神华重型机械制造有限公司、某某等房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

河南省焦作市解放区人民法院 民事判决书 （2022）豫0802民初120号 原告：焦作神华重型机械制造有限公司，住所地：焦作市解放区新华中街5号。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，河南善博律师事务所律师。 被告：***，男，1980年6月25日出生，汉族，住焦作市山阳区。 被告：焦作市瑞丁情商教育科技有限公司，住所地：焦作市解放区××街焦作市神华重型机械制造有限公司东大门南综合楼1号。 法定代表人：***，执行董事兼总经理。 二被告的委托诉讼代理人：***，河南达成律师事务所律师。 二被告的委托诉讼代理人：***，河南达成律师事务所实习律师。 原告焦作神华重型机械制造有限公司（以下简称神华公司）与被告***、焦作市瑞丁情商教育科技有限公司（以下简称瑞丁公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2022年1月7日立案后，依法适用简易程序，于2022年2月17日公开开庭进行了审理。原告神华公司的委托诉讼代理人***，被告***、瑞丁公司的委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告神华公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告***之间就位于焦作市解放区××街原告东大门南综合楼房屋的《租赁合同》；2.判令被告***立即支付2020年1月1日至2021年12月31日前拖欠的租金290000元整及逾期违约金11480元（已计算至2021年10月15日，此后至实际付清之日止继续以290000元为基数按ＬＰＲ标准计算违约金）；3.判令被告瑞丁公司就第2项诉讼请求与被告***共同承担连带责任；4.判令二被告立即腾房、并将房屋恢复原状后交还原告；5.判令二被告依照145000元／年的标准向原告支付从起诉之日起至租赁房屋恢复原状交还原告之日期间的房屋占用使用费；6.案件诉讼费用由被告承担。事实和理由：就位于焦作市解放区××街原告东大门南综合楼房屋的租赁事宜，被告***于2018年元月向原告出具承诺书，自愿承担***欠付租金121250元的清偿责任，并重新与原告签署《租赁协议》。租赁协议约定：房屋租金145000元／年，依照先交后用原则，房屋租金每半年（6个月）交纳一次；租期自2018年元月1日起至2022年12月31日止。租赁协议签订后，被告***于2018年8月同他人共同设立了“焦作市瑞丁情商教育科技有限公司”。此后，被告瑞丁公司实际一直以上述租赁房屋作为其办公经营场所使用至今。因被告***拖欠应付租金，被原告多次催要，2021年4月23日，被告瑞丁公司向原告出具了《还款计划》，确认累计拖欠房屋租金422917元（包含2022年1月1日至12月31日租金145000元），并承诺偿还和交纳。诉前，原告向二被告催缴房屋欠款，被告***无故未交，被告瑞丁公司也未依照承诺兑现，为此形成本案纠纷。现将纠纷诉至贵院，望查明案情后予以公断，维护原告的合法权益。 被告***、瑞丁公司辩称，一、尽管疫情原因给被告造成了重大损失，被告也一直在为积极履行租赁协议而努力。原告与被告***于2018年签订租赁协议，被告一直按约履行租赁协议，但2020年1月初突然爆发了全国性的新冠疫情，被告配合当地政府管控措施，停止经营，损失惨重。依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第5项规定“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》第三条第（二）项规定“疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持”。《河南省高级人民法院关于依法妥善办理中小微企业受疫情影响案件的工作指引》第4条规定“疫情或者疫情防控措施导致合同暂时不能履行或者部分不能履行，继续履行能够实现合同目的且不会导致利益失衡的，可适当延长合同履行期限，对解除合同的主张一般不予支持”。第8条规定“中小微企业因受疫情影响经营收益减少，在疫情防控期间未按时足额支付相应租金，不宜认定为根本违约，出租方以此为由请求解除房屋租赁合同的，可不予支持”。因受新冠疫情影响，被告无收入，且为了之后机构复工复产能够正常运行，停业期间仍照常发放教职工工资，支付能力下降，致使被告无法按时缴纳租金。二、被告经营的是线下教育培训机构，符合减免房租的政策。依据《河南省人民政府关于印发河南省对疫情影响支持中小微企业平稳健康发展若干政策措施的通知》第12条规定“减免企业房租。对承租国有资产类经营用房且受疫情影响不能正常经营的中小微企业，免收1个月房租，减半收取2个月房租”。被告的情形应当享有减免房租的政策。三、被告经营的是教育培训机构，若解除合同，将造成学员安置、教职工失业等严重情形。被告从事的是教育培训机构，是特殊主体，现有学员202人次，教职工及工作人员30余人，机构的稳定尤为重要，若租赁协议解除，将导致202名学员安置及教职工失业等问题的产生，请求法院予以考量。 原告神华公司为支持自己的主张，在庭审中提交如下证据：1.房屋租赁合同1份1页、承诺书1份1页，证明被告***于2018年元月向原告出具承诺书，自愿承担***欠付租金121250元的清偿责任；2.租赁协议1份1页，证明2018年1月11日，原告与被告***就涉案房屋重新签订租赁协议，约定涉案房屋由被告***承租，每年租金145000元，依照先交后用原则，房屋租金每半年（6个月）交纳一次，租期自2018年元月1日起至2022年12月31日止；3.还款计划1份1页，证明被告瑞丁公司就被告***拖欠的租金向原告出具还款计划，构成债的加入，但被告瑞丁公司未按约还款；4.欠款明细1份1页、违约金计算明细1份1页，证明截止起诉之日，二被告共拖欠原告2020年和2021年租金共290000元，违约金按LPR标准自应当支付之日计算至起诉之日为11480元；5.补充条款，证明原、被告约定，鉴于涉案房屋因市区政府部门和上级组织规划，动迁已通知原告2020年底搬迁完毕，原告如因不可抗拒的搬迁因素，确定了标的物的准确搬迁时间后，原告通知被告，被告应提前3个月搬迁完毕，根据原告接到的最新市政府的搬迁通知，限期在2022年6月底之前完成所有厂区及房屋的搬迁工作，借此次开庭之际，原告正式通知被告最迟在2022年6月底之前搬离涉案房屋。 被告***、瑞丁公司对上述证据质证后，发表如下质证意见：对证据1-4的真实性无异议，对证明指向有异议。对证据1中的房屋租赁合同，承租方是***，而承诺书是基于***的委托，本案中没有其他证据来证实***和***身份的关联性，因此该组证据并不完整，不能作为有效证据。对证据2，就本案的案由而言，是合同纠纷，合同具有相对性，因此该证据直接证实承租人是被告***，所以被告瑞丁公司与合同纠纷是没有关联的，被告瑞丁公司不适格。对证据3，是原告利用自己在合同中的优势地位，迫使被告瑞丁公司对还款计划进行认可。还款计划是打印体，其中内容不是负责人***手写，所以当时被告***对该事情不接受。其次，从内容上看，还款计划认定拖欠的租金是42万余元，实际上只有20余万元，因为还款计划是2021年4月份签订的，可是把2022年全年租金都认定为拖欠房租违背基本常理，被告瑞丁公司不同意以债务人身份加入还款。既然还款计划中有需要***本人签字的项目，而被告***又是被告瑞丁公司的负责人，所以还款计划如果需要被告瑞丁公司以新债务人加入的话，应当有负责人的签字。但该份证据上的手写体“***”并非其本人签字。从证据形式要件来说，还款计划不符合企业法人对重大债务处理的一般做法。对证据4的算法无异议，但是在2021年4月至今发生了多次疫情和雨水灾情，教育局多次下达红头文件要求停课，被告将提供相关证据证实事实存在。根据最高院和省院的相关意见，被告认为不应当认定被告***对于案涉合同构成了违约。对证据5，政府是要求原告搬迁到市区之外，但并不是要拆迁。所以被告同意在政府限定的时间内解除租赁合同，随时准备着搬迁，但也不排除被告和政府通过协商继续在案涉的原址上租赁经营。 被告***、瑞丁公司为支持自己的主张，在庭审中提交如下证据：1.焦作市新冠肺炎疫情防控指挥部教育系统工作专班作出的《关于暂停线下教育教学工作的紧急通知》1份4页、焦作市教育局《关于做好台风暴雨防范工作的紧急通知》1份2页、焦作市新冠疫情防控指挥部教育系统工作专班作出的《关于全市教育系统严防疫情输入传播风险的紧急通知》1份6页，证明2020年至今因疫情、台风暴雨不可抗力因素，造成被告经营的机构多次停课；2.学员花名册1份6页，证明被告开设的机构现有在册学员202人次，若解除租赁协议，将导致大批学员安置等问题出现。停课期间无法正常收取费用，且仍存在大量费用支出事项，导致被告无法按时支付租赁费用；3.工资表1份6页、中国工商银行股份有限公司借记卡账户历史明细清单份6页、工作证明1份1页，证明被告处有30余名教职工及工作人员，若解除租赁协议，将导致教职工及工作人员失业等问题出现。在疫情、台风暴雨不可抗力因素影响下，停课期间被告为了之后的复工复产机构能够正常运行及响应国家政策对疫情期间劳动者未返岗期间工资待遇的相关规定，仍照常发放教职工工资，在无任何收入的情形下，为能够继续履行租赁协议积极努力的事实；4.最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》1份4页、最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的通知1份8页、河南省人民政府《关于印发河南省应对疫情影响支持中小微企业平稳健康发展若干政策措施的通知》1份8页、河南省高级人民法院《关于依法妥善处理中小微企业受疫情影响案件的工作指引》1份10页，证明2020年1月暴发疫情后，最高人民法院、河南省人民政府制定了关于减免相关税费、减免房租、合同的履行与解除、劳动者工资待遇等各项政策。 原告神华公司对上述证据质证后，发表如下质证意见：对证据1的三份通知的真实性、关联性、合法性均有异议，该三份通知不是原件，而且没有印发单位的盖章，通知的对象是教育系统工作专班以及市直各学校，被告***和其经营的被告瑞丁公司不属于学校或教育机构性质，系个人设立的营利性法人。根据被告瑞丁公司提交的营业执照，经营范围显示被告没有经过许可开展学校或教育培训，若被告自称新办教育机构的事实被证实，那么被告瑞丁公司属于违规经营。对证据2的真实性、关联性、合法性均有异议，该份证据系被告单方制作打印，不具有任何证明效力。对证据3中的工资表的真实性、关联性、合法性有异议，系被告单方制作。对中国工商银行账户历史明细清单的真实性无异议，但该份清单显示被告向其自称属于其员工的人员转账的工资金额明显低于焦作市最低工资标准，无法证明接受转账的人员是被告瑞丁公司的合法工作人员，况且也没有提供相关的劳动合同及缴纳社保的证明，被告的证明指向不能成立。对工作证明的真实性、关联性、合法性均有异议，该份证明系被告瑞丁公司单方制作，没有***本人的认可，无法证明***是被告瑞丁公司的员工，且没有合同和社保缴纳证明。证据2、3均不能证明新冠疫情或雨水灾情对二被告的生产经营造成了影响。对证据4的真实性无异议，该组证据中相关的规定适应的前提必须是疫情或疫情防控措施确实导致承租人的资金周转困难或营业收入明显减少，但被告并未提供充分的证据证明其经营收入发生了明显减少。据原告了解，因新冠疫情，正规的学校确实有停课的情形，而停课的情形反而能够促进校外培训机构的招生和培训，恰恰能够提高校外培训机构的经营收入，根据被告瑞丁公司辩称的其开展的校外培训机构，其经营收入应当不降反升。 本院对本案证据认定如下：关于原告提交的证据1-4，二被告对真实性无异议，对上述证据的真实性本院予以确认。证据5，二被告并未对真实性提出异议，对上述证据的真实性本院予以确认。关于被告提交的证据1，虽系复印件，但因疫情、洪水等原因确给各类教育机构的教育教学工作造成影响，对该证据的真实性本院予以确认。证据2、3，本院仅作为参考。证据4，本院对真实性予以确认。 本院对本案事实认定如下：2014年8月7日，神华公司（甲方）与***（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定如下内容：乙方自愿承租甲方位于解放区花园街××街××楼。从事正常的生产、经营活动，每年租金145000元，承租期内租金按年度计算。水电费由乙方自理，政府相关部门征收的城建、卫生等有关费用均由乙方承担。签订协议后，乙方应向甲方一次性交清第一年度的租金145000元，以后每年的9月1日前交纳下年度租金145000元。如不及时交纳租金，甲方有权收回房屋，终止合同。承租期满，乙方若继续承租，其租金将根据市场情况进行调整。承租期限五年，即2014年9月20日到2019年9月19日止……。 2018年1月11日，神华公司（甲方）与***（乙方）签订租赁协议，约定如下内容：乙方自愿承租甲方位于解放区新华街公司东大门综合楼2-4层门面房，面积1574平方米。用于生产经营，每年租金145000元。水电费由乙方自理，政府相关部门征收的城建、卫生等有关费用均由乙方承担。签订协议后，乙方应向甲方交纳上半年租金72500元，以后每年6月30日前交下半年租金，承租结束，乙方前期装修无偿收回，双方没有异议……协议期满或中途变更，甲乙双方应提前一个月通知对方，经双方协商确定有关事宜。承租期限五年，即2018年1月1日到2022年12月31日止。 2018年1月16日，***出具承诺书，内容为：我叫***，本人受***、***委托全权处理***与神华公司于2014年9月20日所签署的位于焦作市解放区花园街××街××楼的租赁合同，以后所发生的一切纠纷由***承担。原***所欠费用121250元房费由本人承担。并承诺于2018年9月1日前全部交清，如违约所签合同作废，并承担违约责任。 2019年11月11日，神华公司（甲方）与***（乙方）签订《补充条款》，内容如下：1.鉴于甲方标的物房屋因市（区）政府部门和上级组织部门规划、动迁，已通知我公司于2020年底搬迁完毕，甲方如因不可抗力的搬迁因素，并确定了标的物的准确拆迁时间后，甲方通知乙方，乙方提前3个月搬迁完毕。2.因改造、装修所增加的附属物资产，可移动的，乙方可自行带走（不得损毁房屋原有设施、结构），不可移动的应保持原样并保证能继续正常使用（如：室外地面硬化、室内地板类、供排水路和供电系统、更换的门窗及室内外的架构设施等），并无偿转赠甲方所有……2020年之前的房屋租金，***已经足额支付完毕。自2020年1月起，***未再支付房屋租金。 2021年4月23日，瑞丁公司向神华公司出具还款计划，内容为：截至2021年4月1日，瑞丁公司负责人***承租贵厂的房屋所拖欠房租及以后交纳房租（共计422917元）的还款和交纳计划是：1.2021年6月30日前交付房租人民币12.2917万元。2021年12月31日前交付房租人民币10万元。2.2022年6月30日前交付房租人民币10万元。2022年12月31日前交付房租人民币10万元。2022年12月31日前，不再欠贵厂房租。 还款协议出具后，***、瑞丁公司未按协议约定支付房租，故神华公司于2022年1月7日诉至本院，形成本案纠纷。 另查明，瑞丁公司成立于2018年8月20日，登记住所地为焦作市解放区××街焦作市神华重型机械制造有限公司东大门南综合楼1号。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告神华公司与被告***签订的《租赁协议》系双方当事人真实意思表示，内容合法有效,双方应全面履行自己的义务。关于原告的诉讼请求，本院分析认定如下： 一、解除租赁协议、返还租赁物。 根据法律规定，承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，被告***未按合同约定支付租金，存在根本违约，应当承担违约责任。被告辩解，被告经营的是教育培训机构，若解除合同，将造成学员安置、教职工失业等严重情形。被告从事的是教育培训机构，是特殊主体，现有学员202人次，教职工及工作人员30余人，机构的稳定尤为重要，若租赁协议解除，将导致202名学员安置及教职工失业等问题的产生。 但根据庭审查明的情况，被告***自2020年1月起就未再支付房屋租金一直到被告瑞丁公司向原告出具还款协议后，仍未按照约定期间支付欠付的租金，已构成迟延履行主要义务,原告依法享有合同解除权，故原告要求解除与被告***签订的《租赁协议》的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。至于被告辩称解除协议可能造成的后果，则属于其自身经营风险问题，应由其自行承担，不能构成对原告行使解除权的阻却事由。被告还以国家对小微企业疫情期间的扶持政策进行辩解，但事实上，本案被告拖欠租金自2020年持续至今,其间虽然客观上受到了疫情的影响，但疫情影响并非持续的、影响到被告经营不能的程度，因此该项辩解，同样不能免除其缴纳租金的违约责任。关于租赁协议解除的时间，根据法律规定：“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”本案中，被告***于2022年1月21日收到原告起诉状副本，故原告与被告***签订的《租赁协议》于2022年1月21日解除。案涉《租赁协议》解除后，被告***应当将案涉房屋返还给原告，故原告要求被告***腾空并返还案涉房屋的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。 二、支付欠付的租金、违约金及房屋占有使用费。 根据庭审查明情况，被告***自2020年起未支付房屋租金，截至本院判决解除案涉房屋租赁协议之日即2022年1月21日，被告***共计欠付的房屋租金总额为298342.46元（145000元/年×2年+145000元/年÷365天×21天=298342.46元）。最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》明确提出，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解，调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。根据上述意见，结合本案案情，本院酌定免除被告***2个月（2020年2月、3月）的房屋租赁费用，即被告***应当支付原告2020年1月至2022年1月21日的房屋租赁费为274175.72（12083.33元/月×22个月+145000元/年÷365天×21天=274175.72）元。关于欠付租金的违约金，原告当庭明确该违约金实际系被告***欠付租金给原告造成的资金占用期间的利息损失，其要求按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率从被告***逾期交纳租金之日起计算，符合法律规定，本院对此标准予以确认。具体计算方式为：2020年上半年的利息损失应以减免2个月后的租金即48333.32元为基数，自2020年1月1日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至实际清偿完毕之日止；2020年下半年以及2021年全年的利息损失，均以72500元为基数，分别自2020年7月1日、2021年1月1日、2021年7月1日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至实际清偿完毕之日止，原告主张过高部分，本院不予支持。在此需要说明的是，原告主张被告拖欠房屋租金的期间是2020年1月1日至2021年12月31日，之后继续主张房屋占用使用费。但需要说明的是，如前所述，案涉《租赁协议》已于2022年1月21日解除，2022年1月1日至2022年1月21日期间产生的费用实际仍为房屋租金性质。因原告并未主张2022年1月之后的违约金，故2022年1月1日至2022年1月21日本院不再计算利息损失。关于房屋占有使用费，因案涉《租赁协议》已于2022年1月21日解除，被告***自2022年1月22日起负有将案涉房屋返还给原告的义务，其至今未返还，应自2022年1月22日起按照原租金标准即145000元/年的标准向原告支付房屋占有使用费至实际返还房屋之日止。 三、被告瑞丁公司应否承担责任。 本案中，被告***与原告签订租赁协议的时间是2018年1月11日，同年8月20日，被告***成立了瑞丁公司，任法定代表人，且被告瑞丁公司工商登记的住所地也与被告***承租原告的门面房位置一致。同时，结合被告瑞丁公司于2021年4月23日向原告出具还款计划这一行为，可以认定案涉门面房实际系被告***与被告瑞丁公司在共同租赁使用，故原告要求二被告共同返还案涉房屋，支付欠付租金、利息损失以及房屋占有使用费的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第一款、第五百零九条、第五百七十七条、第七百二十一条、第七百三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告焦作神华重型机械制造有限公司与被告***于2018年1月11日签订的《租赁协议》于2022年1月21日解除； 二、被告***、焦作市瑞丁情商教育科技有限公司于本判决生效后三十日内将位于焦作市解放区××街公司东大门南综合楼2-4层门面房腾空并返还给原告焦作神华重型机械制造有限公司； 三、被告***、焦作市瑞丁情商教育科技有限公司于本判决生效后十日内支付原告焦作神华重型机械制造有限公司2020年1月1日至2022年1月21日的房屋租金274175.72元及利息（利息的计算方法：自2020年1月1日起，以48333.32元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至实际清偿完毕之日止；自2020年7月1日起，以72500元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至实际清偿完毕之日止；自2021年1月1日起，以72500元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至实际清偿完毕之日止；自2021年7月1日起，以72500元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至实际清偿完毕之日止）； 四、被告***、焦作市瑞丁情商教育科技有限公司于本判决生效后十日内支付原告焦作神华重型机械制造有限公司房屋占有使用费（自2022年1月22日起按照145000元/年的标准计算至实际返还房屋之日止）； 五、驳回原告焦作神华重型机械制造有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为2961元，由被告***、焦作市瑞丁情商教育科技有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于焦作市中级人民法院。 审判员*** 二〇二二年四月六日 书记员*** 附：本案适用的相关法条 《中华人民共和国民法典》 第四百六十五条第一款依法成立的合同，受法律保护。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第七百三十三条租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十七条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。