焦作神华重型机械制造有限公司、焦作解放植是道口腔门诊部房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

河南省焦作市解放区人民法院 民事判决书 （2022）豫0802民初1083号 原告（反诉被告）：焦作神华重型机械制造有限公司，住所地：焦作市解放区新华中街5号。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，河南善博律师事务所律师。 被告（反诉原告）：焦作解放植是道口腔门诊部，住所地：河南省焦作市解放区新华街168号。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，河南达成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，河南达成律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）焦作神华重型机械制造有限公司（以下简称神华重型公司）与被告（反诉原告）焦作解放植是道口腔门诊部（以下简称植是道口腔门诊部）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2022年3月4日立案后，依法适用简易程序，于2022年4月14日公开开庭进行了审理。神华重型公司的委托诉讼代理人***，植是道口腔门诊部的委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 神华重型公司向本院提出诉讼请求：1.确认双方签订的《房屋租赁合同》已于2022年1月5日解除；2.判令植道口腔门诊部立即将位于焦作市解放区××街××街××层的房屋交还原告（房屋原有的设施、结构，房屋现有的室外地面硬化、室内地板类、供排水路和供电系统、更换过的门窗及室内外的架构设施等不得损毁）；3.判令植是道口腔门诊部支付房屋占用费（按每天411元的标准，自2022年1月6日起计算至实际返还房屋之日止）；4.判令植是道口腔门诊部支付违约金30000元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2020年8月30日，双方签订《房屋租赁合同》，约定植是道口腔门诊部租用神华重型公司位于焦作市解放区花园××街××街××层房屋，房屋面积800平方米，租金标准15万元／年，租赁期间自2020年9月1日起至2023年8月31日止。合同第5.2条约定，未经过神华重型公司书面同意，植是道口腔门诊部私自改变租赁用途、转租或有担保、抵押行为的，神华重型公司有权单方面终止合同。现植是道口腔门诊部未经神华重型公司书面同意，擅自将租赁物转租用于咖啡店使用，且未按合同约定交纳租金，植是道口腔门诊部的行为已经构成严重违约。2022年1月5日，神华重型公司向植是道口腔门诊部发出解除合同通知书，植是道口腔门诊部收函后拒不搬离租赁房屋。为维护合法权益，故诉至法院。 植是道口腔门诊部辩称，神华重型公司单方作出的解除《房屋租赁合同》的行为，不具有法律效力。根据《民法典》第562条的规定，依据约定解除条件解除合同的前提是解除方享有解除权，而神华重型公司并不享有解除权，原因就是双方已经对《房屋租赁合同》的条款做出了变更且已经实际履行了变更后的合同。植是道口腔门诊部曾于2020年12月15日向神华重型公司书面申请对承租房屋的一楼改变用途为咖啡厅。神华重型公司口头同意后，收取了咖啡厅登记经营者***的房租并开具了发票。这足以说明，房屋改变用途属于双方合意的结果，并非是《房屋租赁合同》第5.2条款私自改变用途的情形。所以，神华重型公司无合同约定的解除权。基于上述理由，请求依法驳回神华重型公司的诉讼请求。 植是道口腔门诊部向本院提出诉讼请求：1.判令神华重型公司继续履行与植是道口腔门诊部签订的《房屋租赁合同》；2.判令《房屋租赁合同》第二条的租金自2021年12月开始由150000元／年变更为96000元／年，即每年房租减少54000元。事实和理由：2020年8月30日，双方签订《房屋租赁合同》，约定植是道口腔门诊部租用神华重型公司位于焦作市解放区花园××街××街××层房屋用于开设口腔科门诊，该二层房屋每层400平方米，合计800平方米，月租金12500元，年租金150000元。2020年底，由于优化服务环境的需要，植是道口腔门诊部向神华重型公司申请将一楼的约100平方米房屋改造为咖啡厅。神华重型公司口头同意后，植是道口腔门诊部投资了相关设施设备，并统一装修后作为内部的接待茶饮区使用。后，解放区市场监管部门要求该咖啡厅需要办理独立的工商登记，为此，植是道口腔门诊部办理了以***为业主的个体工商户登记，字号为焦作市解放区乐纷咖啡店。由于咖啡店办理了独立的营业执照，神华重型公司要求对咖啡店单独收取房租，每月4500元。***也就按照要求缴纳了每月4500元的房租，首月房租于2021年12月开始缴纳。由于上述咖啡店属于租赁房屋的一部分，每月单独缴纳房租的话，也就意味着双方《房屋租赁合同》中涉及的房租要做相应的扣减，以确保合同的公平性，故诉至法院。 神华重型公司辩称，1.根据双方合同约定，植是道口腔门诊部违约时，神华重型公司享有单方解除权。双方房屋租赁合同第5.1条第2项约定，未经神华重型公司书面同意，植是道口腔门诊部私自改变房屋租赁用途、转租或有担保、抵押行为的，神华重型公司有权单方终止合同；2.植是道口腔门诊部擅自将租赁物转租，改变租赁用途，存在违约事实。植是道口腔门诊部称将租赁物一楼约100平米的房屋改为咖啡厅是为了优化服务环境的需要，所述不属实。事实上，焦作市解放区乐纷咖啡店独立于植是道口腔门诊部而对外经营，并非为了优化服务环境，明显属于植是道口腔门诊部转租和改变租赁物用途的情形；3.神华重型公司已经行使了合同解除权，双方房屋租赁合同已于2021年1月5日解除。因植是道口腔门诊部擅自将租赁物转租和改变房屋租赁用途，神华重型公司已于2021年1月5日通知其解除双方的房屋租赁合同，其无权请求已经解除了的合同继续履行；4.植是道口腔门诊部单方要求变更合同租金标准没有事实和法律依据，不应予以支持。焦作市解放区乐纷咖啡店作为独立法人，其与神华重型公司之间存在何种法律关系或经济往来，均与植是道口腔门诊部无关，不能成为其要求变更房屋租赁合同的理由；5.本诉中要求支付的房屋占用费，植是道口腔门诊部在诉讼期间支付的款项，同意作为占用费进行扣减，具体扣减的金额请法庭依法认定。综上所述，植是道口腔门诊部的各项反诉请求没有事实基础和法律依据，恳请法院依法驳回。 神华重型公司为支持自己的主张，在庭审中提交如下证据：1.房屋租赁合同3份共7页，证明植是道口腔门诊部最早于2009年承租神华重型公司位于焦作市解放区花园××街××街××层的房屋，租金标准为每年15万元；续租合同第5.1条第2项约定，未经甲方书面同意，乙方私自改变租赁用途、转租或有担保、抵押行为的，甲方有权单方终止合同，无须承担乙方由此所造成的损失。第6.2条明确约定：乙方违反合同约定，擅自将租赁房屋转租、抵押或对外担保的，另需按所在年度所交租金标准的百分之二十向甲方支付违约金。如因此造成其他损失的，还应向甲方承担相应的赔偿责任；2.焦作市解放区乐纷咖啡店营业执照照片打印件1份1页，证明植是道口腔门诊部已将部分租赁物转租给焦作市解放区乐纷咖啡店作为经营使用；2022年1月8日傍晚7:02植是道口腔门诊部及乐纷咖啡店经营情况照片1张，证明傍晚时分，植是道口腔门诊部已经熄灯停业，乐纷咖啡店灯火通明尚在经营；乐纷咖啡店在美团ＡＰＰ上的销售宣传页截图1份1页，乐纷咖啡店美团订单支付凭证1份1页。以上证据综合证明，植是道口腔门诊部在合同期内将部分租赁物转租给了焦作市解放区乐纷咖啡店，改变了租赁物的用途，给神华重型公司对租赁物的管理造成极大不便，已经构成违约；3.律师函1份2页，证明2021年1月5日，神华重型公司委托律师就植是道口腔门诊部的违约行为向其发出解除合同律师函，植是道口腔门诊部法定代表人***已签收。 植是道口腔门诊部对上述证据质证后，发表如下质证意见：对证据1、2的真实性无异议，对证据指向有异议。2009年5月7日及2014年8月16日神华重型公司与***签订的两份租赁协议与本案无关。植是道口腔门诊部实际租赁案涉房屋的日期为2020年底，在租赁房屋时神华重型公司与***之间存在租赁关系，双方的租赁期限至2020年8月。因***欠缴房租且案涉房屋系闲置状态，该房屋位置优越，植是道口腔门诊部有意租赁案涉房屋。2020年底找到神华重型公司协商后，其要求植是道口腔门诊部补缴***欠付的租金后才能使用案涉房屋，且需要按照***租赁期限的最后一天签订合同，因此双方的签订租赁协议的日期为2020年8月30日。在租赁房屋后，植是道口腔门诊部提出书面申请，将承租的房屋一部分约100平方米左右改变用途为咖啡厅，神华重型公司口头同意后并收取了房租。因此，植是道口腔门诊部不存在违约情形。对证据3的真实性无异议，对证据指向有异议。该律师函为2021年1月5日送达，但神华重型公司收取房租已至2022年3月。因此，神华重型公司不享有合同解除权。 植是道口腔门诊部为支持自己的主张，在庭审中提交如下证据：1.《房屋租赁合同》1份4页，证据双方就房屋租赁的位于焦作市解放区花园××街××街××层的房屋用于开设口腔科门诊，该二层房屋每层400平方，合计800平方，月租金12500元，年租金为150000元，合同第5.2条款约定的合同解除条件为私自改变用途等情形；2.植是道口腔门诊部法定代表人***与神华重型公司工作人员***的微信聊天记录截图1份3页，证明植是道口腔门诊部曾在2020年12月向神华重型公司提出了书面申请，将承租的房屋一部分约100平改变用途为咖啡厅，并非私自改变房屋的用途；3.开设咖啡厅购买的相关设备、原料等部分发票5份5页，证明由植是道口腔门诊部投资的咖啡厅，并未转租给他人；4.神华重型公司开具的房租发票1份1页，证明解放区市场监管部门要求该咖啡厅办理独立的工商登记，为此办理了以***为业主的个体工商户登记，字号为焦作市解放区乐纷咖啡店，后神华重型公司对咖啡店单独收取房租，每月4500元，首月房租于2021年12月开始交纳；5.卫健委通知文件2份4页，证明在疫情期间，植是道口腔门诊部正常经营遭受影响，造成房租交纳延迟；6.照片5张，证明焦作市解放区乐纷咖啡店使用的房屋系《房屋租赁合同》中的一部分，位置是一楼，大约100多平方，因此，这部分房租应当减扣；7.2022年1月10日、2022年2月23日的增值税发票2张、转账凭证2张，证明神华重型公司收取植是道口腔门诊部2021年12月、2022年1月的房租分别为合同约定的12500元，并出具了发票。 神华重型公司对上述证据质证后，发表如下质证意见：对证据1的真实性无异议。对证据2的真实性无异议，对证明指向有异议。植是道口腔门诊部仅是通过神华重型公司的工作人员提交了将租赁物改变为茶水和休息区的申请，但并未获得神华重型公司的书面同意。对证据3的真实性无异议，对关联性、证明指向有异议。植是道口腔门诊部是否愿意对焦作解放区乐纷咖啡店进行投资，是其二者之间的事情，与神华重型公司无关。对证据4的真实性无异议，对证据指向有异议。发票显示名称是***，并非植是道口腔门诊部缴纳，***或者焦作市解放区乐纷咖啡店之间的经济往来与神华重型公司无关。对证据5的真实性无异议，按照双方合同约定，植是道口腔门诊部应当是在使用前一次性缴纳一年的租金，而植是道口腔门诊部明显违反了租金缴纳方式的约定，构成违约。至于疫情防控从8月9日下发通知到8月16日恢复经营只有7天时间，疫情对经营影响十分有限，不能成为植是道口腔门诊部迟延缴纳租金的合理理由。对证据6的真实性无异议，但植是道口腔门诊部提供的焦作市解放区乐纷咖啡店的内部照片并不完整，该咖啡店设置有收银台、收银器，而且通过美团对外销售，是独立于植是道口腔门诊部之外的法人主体，并非植是道口腔门诊部内部的休息区或茶饮区。对证据7的真实性无异议，2022年1月10日的发票是植是道口腔门诊部缴纳的2021年12月份的租金，而双方的租赁合同在2022年1月5日已经解除，1月5日之后植是道口腔门诊部支付的款项均属于占用费性质，由于发票系统打不出“占用费”这一项，只能选为租金，所以给植是道口腔门诊部出具的2022年2月23日的发票显示租金字样，但实际上是占用费。 本院对本案证据认定如下：关于神华重型公司提交的证据，植是道口腔门诊部对真实性均无异议，对上述证据的真实性本院予以确认。关于植是道口腔门诊部提交的证据，神华重型公司对真实性均无异议，对上述证据的真实性本院予以确认。 本院对本案事实认定如下：2020年8月30日，神华重型公司（甲方）与植是道口腔门诊部（乙方）签订《房租租赁合同》，内容为：甲方同意将位于焦作市解放区花园××街××街××层的房屋以现状形式出租给乙方，房屋面积为800平方米。乙方所租用房屋用于牙科，租赁期限自2020年9月1日起至2023年8月31日止，租金150000元／年。租金一次性缴纳12个月，未足额缴纳不签订合同，视同承租方放弃承租，出租方可单方解除合同。以后每年租金按合同周期提前15天一次性付清一年租金。逾期不交，每逾期一日，除正常缴纳租金外，同时每超期一天所在年度应缴金额的千分之五收取违约金。逾期30天不交者，视同承租方放弃承租，出租方可单方解除合同……有下列情形之一的，甲方有权单方终止合同，无须承担乙方由此所造成的损失：1.乙方未在合同规定日期前向甲方交纳租金的；2.未经甲方书面同意，乙方私自改变租赁用途、转租或有担保、抵押行为的；3.存在重大安全及消防隐患，拒不接受甲方及上级机关整改意见的……。2020年8月30日，植是道口腔门诊部支付租金85000元（2020年1月-8月租金）、2020年9月14日支付租金10000元、10月20日支付租金10000元、11月18日支付租金10000元。2021年1月26日支付租金35000元、2月4日支付租金20000元、4月2日支付租金30000元、5月14日支付租金30000元、7月1日支付租金60000元、8月30日支付租金85000元、12月20日支付租金37500元（2021年9月-11月租金）。2022年1月10日支付租金12500元、2月23日支付租金12500元、3月15日支付租金12500元、4月初支付租金12500元。 2020年12月15日，植是道口腔门诊部向神华重型公司提出申请，内容为：因我单位为了更好的服务患者，为患者提供优质的休息环境，将东厅原供应消毒室改为咖啡厅。之后，植是道口腔门诊部开始装修改造，并于2021年5、6月份左右开始对外营业。2021年8月11日注册成立焦作市解放区乐纷咖啡店，经营者为***。***于2021年12月向神华重型公司交纳租金4500元。 2022年1月5日，神华重型公司委托河南善博律师事务所向植是道口腔门诊部致函，内容为：2020年8月30日你方与委托人签订《房屋租赁合同》，合同约定你方租用委托人位于焦作市解放区花园××街××街××层房屋，房屋面积800平方米，租金标准15万元／年，租赁期限自2020年9月起至2023年8月31日止。合同第5.2条约定，未经过委托人书面同意，你方私自改变租赁用途、转租或有担保、抵押行为的，委托人有权单方终止合同。现你方未经委托人书面同意，擅自将租赁物转租他人经营咖啡店使用，且未按合同约定向委托人交纳租金。为此，郑重致函，并作如下通知：1.解除你方与委托人签订的《房屋租赁合同》；2.立即搬离租赁房屋，并将房屋交付委托人；3.你方应于10日内支付截至目前拖欠的所有相关费用。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。神华重型公司与植是道口腔门诊部签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，可以作为确定双方权利义务的依据。 关于神华重型公司的本诉请求。依法成立的合同受法律保护,当事人不得擅自变更或者解除。当事人单方解除合同的行为是否有效,关键要看行为人是否享有约定或法定的解除权。《中华人民共和国民法典》第五百六十二条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。”本案中，神华重型公司向植是道口腔门诊部送达解除合同通知，植是道口腔门诊部对此不予认可，并向法院起诉要求继续履行，不能认定双方对解除合同已经协商一致，故此不能认定双方协商一致解除合同。根据双方签订的《房屋租赁合同》第5.2条规定：“有下列情形之一的，甲方有权单方终止合同，无须承担乙方由此所造成的损失：1.乙方未在合同规定日期前向甲方交纳租金的；2.未经甲方书面同意，乙方私自改变租赁用途、转租或有担保、抵押行为的；3.存在重大安全及消防隐患，拒不接受甲方及上级机关整改意见的。”神华重型公司主张解除合同的主要理由为植是道口腔门诊部没有按照约定一次性支付租金，并将租赁物转租给他人使用，改变了租赁物的用途和租赁性质。经庭审查明，植是道口腔门诊部虽然未按约定一次性缴纳支付租金，但也并未拖欠租金，只是由一次性缴纳变为分期缴纳，对此神华重型公司也并未提出异议，而是收取租金并开具发票，双方以实际行动变更了租金的缴纳方式，植是道口腔门诊部并不存在违约。其次，对于植是道口腔门诊部对外转租给咖啡店使用的问题，植是道口腔门诊部已于2021年12月15日向神华重型公司提出将部分租赁物改为咖啡厅的申请，该申请实际也系部分租赁物使用用途变更的申请，对此，神华重型公司也是认可的。虽然之后咖啡厅进行了工商登记并进行了对外经营，但用途仍为咖啡厅，且自该咖啡厅2021年5、6月开始对外经营后，神华重型公司并未提出异议，并收取了该咖啡厅2021年12月的租金4500元。至此说明，神华重型公司对于咖啡厅对外经营的现状也是认可。故其以植是道口腔门诊部擅自转让租赁物，改变租赁物的用途和租赁性质为由主张解除双方的房屋租赁合同，不属于合同约定的解除条件，故不能据此解除双方签订的《房屋租赁合同》，其主张要求确认双方签订的《房屋租赁合同》于2022年1月5日解除的诉讼请求，本院不予支持。基于此，其主张要求植是道口腔门诊部返还房屋、支付房屋占用使用费和违约金的诉讼请求亦丧失了事实和法律基础，本院亦不予支持。 关于植是道口腔门诊部的反诉请求。植是道口腔门诊部起诉要求判令神华重型公司继续履行《房屋租赁合同》，实际系一种抗辩理由，并非单独的诉。且本院已对神华重型公司要求确认双方签订的《房屋租赁合同》于2022年1月5日解除的诉讼请求做出处理，故对该主张本院不再处理。关于降低租金标准的问题，实际系主张变更合同内容，根据法律规定，当事人协商一致，可以变更合同。本案中，并未有证据证明，双方对于减少租金达成了一致意见，实际情况是植是道口腔门诊部已将房屋租金缴纳至2022年3月，咖啡厅也向神华重型公司缴纳了一个月的租金，双方对于该事实均无异议。故植是道口腔门诊部要求降低房屋租金的的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百四十三条、第五百六十二条、第五百六十三条、第五百六十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定判决如下： 一、驳回原告（反诉被告）焦作神华重型机械制造有限公司的诉讼请求； 二、驳回被告（反诉原告）焦作解放植是道口腔门诊部的反诉请求。 案件受理费减半收取为375元，由原告（反诉被告）焦作神华重型机械制造有限公司负担。案件反诉费625元，由被告（反诉原告）焦作解放植是道口腔门诊部负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于焦作市中级人民法院。 审判员*** 二〇二二年五月二十七日 书记员*** 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。 依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。 第五百四十三条当事人协商一致，可以变更合同。 第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。 第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 以持续履行的债务为内容的不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。 第五百六十五条第一款当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十七条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。