某某之、日照精装电子商务有限公司等房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

山东省日照市东港区人民法院 民 事 判 决 书 （2022）鲁1102民初995号 原告：**之，男，1950年3月26日出生，汉族，居民，住山东省日照市东港区秦楼街道联通生活小区8号楼东**302室，公民身份号码3728241950********。 委托诉讼代理人：**，山东海洋律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，山东海洋律师事务所律师。 被告：日照精装电子商务有限公司，住所地，山东省日照高新区山东路与临沂路交汇处尚美城沿街西第一间，统一社会信用代码91371102MA3CL7YF6H。 法定代表人：***，执行董事兼总经理。 被告：***，男，1977年1月21日出生，汉族，居民，住山东省日照市东港区莒州路39号11号楼1**501室，公民身份号码3707291977********。 第三人：金螳螂家数字科技(苏州)有限公司，住所地，中国(江苏)自由贸易试验区苏州片区苏州工业园区金尚路99号南楼26楼、27楼，统一社会信用代码91320594MA1M9N430W。 法定代表人：***，经理。 委托诉讼代理人：**娴，系公司员工。 委托诉讼代理人：***，***贤律师事务所律师。 原告**之与被告日照精装电子商务有限公司（以下简称照精装公司）、***、第三人金螳螂家数字科技(苏州)有限公司（以下简称金螳螂家公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2022年1月28日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员***独任审理，于2022年7月14日公开开庭进行了审理。原告**之及其委托诉讼代理人**、**，第三人金螳螂家公司的委托诉讼代理人**娴、***到庭参加了诉讼。被告日照精装公司、***经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。 原告**之向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告签订的房屋租赁合同，被告向原告支付违约金4200元；2.判决被告支付原告拖欠的房屋租金21000元及违约金(计算到实际支付之日)；3.判决被告向原告支付物业费38745元及滞纳金；4.判决被告腾空租赁房屋内物品，恢复其承租时拆除的隔断墙，恢复承租房屋原状，返还房屋；5.诉讼费、保全费等用由被告承担。事实与理由：原告与日照精装公司于2016年10月24日签订房屋租赁合同，约定第三人作为日照精装公司发起人订立此合同，日照精装公司注册成立之后作为本合同的履行主体，承租原告位于山东路与临沂路交汇处尚美城沿街西第二间，房屋租赁期限5年，从2016年12月1日起至2021年11月30日，租金为每年11万元(不含税价格)，自第三年起，每年按6%递增，每年11月1日付第二年房租，若逾期支付租金的，自逾期之日起按欠付租金日万分之三的标准支付逾期付款违约金，物业费、车位及水电费均由被告承担，但被告从2018年1月份开始未再缴纳物业费，仍拖欠原告2020年-2021年度期间的租赁费21000元，原告屡次催要未果，***作为日照精装公司100%控股股东应该对公司的债务承担连带责任，为此，原告为维护自己的合法权益，特诉至贵院，***审理支持原告的诉讼请求。诉讼过程中，原告将诉讼请求第四项变更为判决被告返还原告拆除被告装修恢复房屋原状和恢复隔断墙费用35750元，撤回要求被告支付物业费的诉讼请求。 案经送达，被告日照精装公司、***未到庭应诉。其在诉讼过程中称不欠原告租赁费，对原告的诉求不予认可。 第三人金螳螂家公司述称，第三人作为日照精装公司的发起人，与原告就案涉房屋签订租赁合同书，第二条明确约定日照精装公司设立后，由日照精装公司行使合同**、履行义务。2016年11月9日日照精装公司成立，自2016年11月9日开始由日照精装公司实际履行合同。其次，原、被告及第三人已签订合同**义务转让三方协议，明确约定第三人已于2016年11月9日将房屋租赁合同书中的**和义务转让给日照精装公司，原告也同意自2016年11月9日起，第三人不再承担房屋租赁合同书中的全部责任**和义务。有关物业费、租金的拖欠情况及租赁合同的其他履行情况，第三人无法得知，即使有拖欠，也应由日照精装公司履行付款义务。最后，2019年10月29日，日照精装公司股东已由***和第三人变更为被告百分之百持股，第三人与日照精装公司已不存在股权关系。综上，第三人不应承担涉案合同的付款义务。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织双方进行了证据交换和质证。原告**之向本院提交证据如下： 证据一、原告身份证复印件一份，证明原告主体身份适格； 证据二、湖西头村沿街商住房拆迁补偿安置协议的补充协议一份，证明原告为涉案租赁房屋的合法所有权人； 证据三、原告与第三人签字**的房屋租赁合同书一份，证明第三人以日照精装公司发起人的身份与原告签订房屋租赁合同，日照精装公司设立后由其履行该合同义务，承租原告位于山东路与临沂路交汇处以西尚美城沿街的房屋，租赁期限自2016年12月1日至2021年11月30日；租金为每年11万元，自第三年起每年按6%递增，先付后用即每年11月1日支付第二年房租，由被告承担物业费，逾期支付租金的，自逾期之日起按欠付租金每天万分之三的标准支付违约金，并且逾期超过15日的，原告有权单方解除合同、收回房屋。 证据四、金螳螂家公司出具的律师函回函一份，证明第三人作为日照精装公司发起人签订租赁合同，实际承租主体为日照精装公司； 证据五、日照市东港区行政审批服务局出具的日照精装公司企业信息一份和企业变更情况一份，证明日照精装公司原名为日照金螳螂家电子商务有限公司，与房屋租赁合同第二条约定的合同履行主体一致，***为日照精装公司100%控股的股东，证明日照精装公司作为房屋租赁合同的承租方应按照合同约定履行义务，支付房屋租赁费，***作为日照精装公司的100%控股股东，双方之间财产混同，***应该对日照精装公司的债务承担连带清偿责任； 证据六、中国邮政储蓄银行股份有限公司出具的银行流水一份，证明从2016年12月1日至2019年11月30日期间的房租由第三人支付，自2020年1月9日起房租由***以个人账户向原告支付房租，但被告始终未按照合同约定时间支付房租，每一笔都存在逾期，仍拖欠21000元房租，同时也证明***与日照精装公司财产混同，***需要对日照精装公司的债务承担连带清偿责任； 证据七、***与原告签订的房租延期支付说明书，证明被告违约，被告因自身原因不能按时支付房租，2020年11月6日被告明确承诺2020年12月1日至2021年11月30日期间的租赁费于2020年12月31日前支付完毕，如出现违约，则按照双方签订的房屋租赁合同约定的违约责任处理； 证据八、***手写签字的承诺书一份，证明被告承租原告房屋后拆除了房屋隔断墙，合同到期后，被告应该恢复该隔断墙，恢复房屋原状； 证据九、案号（2021）鲁1102诉前调6753号物业服务合同纠纷案件的起诉状和传票，证明因被告从2018年2月1日起未缴纳物业费导致物业公司起诉原告的事实，被告应该承担该笔物业费； 证据十、原告于2021年11月27日拍摄的被告承租的涉案房屋现状照片7张，证明在合同到期后，被告将原告出租的房屋装修的现状以及被告将原告与***房屋隔断墙拆除的事实，被告有义务恢复； 证据十一、微信支付宝转账记录、收款凭证以及施工工人出具的费用清单，证明***、**之为拆除被告装修，恢复房屋原状和恢复隔断墙等，共计花费71500元，原告**之又与***平摊费用，所以原告为恢复涉案出租房原状共花费35750元； 证据十二、前期物业服务协议，证明涉案房屋每月的物业为2.5元每平方米; 证据十三、山***物业管理集团有限公司日照分公司尚美城管理处出具的证明一份，证明在被告租赁原告房屋期间，从2018年2月1日起至2021年10月31日共计45个月，未缴纳物业费，物业费单价为每平方米每月2.5元，被告共计拖欠物业费37027.3元； 证据十四、视频，证明案涉租赁房屋恢复原状前后的情况。 第三人经质证称，对证据一、二、三的三性无异议，其中证据三第二条明确约定，日照精装公司完成工商注册后，由被告日照精装公司作为本协议的履行主体，行使合同**，履行合同义务，且第三人已将该合同中的责任、**义务转让给了日照精装公司。对证据四的三性无异议，第三人仅仅作为发起人签署租赁合同，在房屋租赁期间，实际的承租人租金支付及发票开具均非第三人，且第三人已将该合同中的责任**义务转让给了日照精装公司。对证据五真实性无异议，但并不能因此证明日照精装公司和***之间财产混同，***应对日照精装公司的债务承担连带清偿责任。对证据六中2016年12月1日至2019年11月30日期间的房租，是由第三人代日照精装公司支付。对于证据七，第三人并非该说明书的说明人，无法确认该份证据的真实性。对证据八，第三人并非该承诺书的承诺人和保证人，无法确认该份证据的真实性。对于证据九，第三人并非合同的双方当事人，对该案件不知情。对证据十，从微信、支付宝转账记录、收款凭证等，无法看出相应的费用是用于恢复涉案房屋施工工人出具的费用清单，系单方制作，无法确认其真实性，也无法证明现场恢复确实发生了涉案费用。对证据十一，第三人不是涉案合同的实际履行方，对于涉案房屋的装修情况以及解除时涉案房屋的现状不清楚，无法确认照片的真实性。对证据十二的真实性不予认可，该份前期物业服务协议仅有案外人山***物业管理有限公司**，并不能证明案涉房屋租赁合同的物业费是按照本协议约定收取，同时根据案涉合同约定，该房屋由明德公司提供物业管理服务，甲方同意本条4、5所涉费用，由乙方直接与明德公司进行结算。物业费并未明确约定是与谁结算，也未约定费用，原告应提供证据证明其实际上收取物业费的证据或实际支付物业费的证据，以证明物业费的收费标准及物业费应缴纳的金额，拖欠的金额。再根据第三人提交的合同**义务转让三方协议，明确写明物业管理费（如有）那么物业管理费是否有存在争议，原告应提供证据予以证明。对证据十三真实性不予认可，该份证明是第三方公司的分公司的部门单方出具，未加盖公章，仅加盖未备案的部门章，也无经办人签字且金额计算错误。涉案租赁合同的租期为5年（2016年-2021年），承租人已支付了三四年的租金，但未缴纳过物业费，原告也未举证证明其收到过承租人缴纳的物业费，与该份证明上载明的“承租人自2018年2月1日至2021年10月31日未缴纳物业费”不符，也不符合一般常理。对该证据的证明目的不予认可，涉案租赁合同第四条第六款中提到由明德公司提供物业管理服务，租赁合同只约定了承租人需要缴纳水电费，并未要求承租人缴纳物业费，故缴纳物业费是原告作为业务必须履行的法定义务，承租方依据涉案租赁合同无需缴纳物业费。对证据十四视频真实性无法确认，第三人并非租赁合同的合同相对方，也未实际承租涉案租赁房屋，故对租赁房屋恢复前后的情况不清楚。但从原告提供的视频及提交的单方制作的工程单据等证据来看，原告就恢复原状的事宜、寻找第三方恢复原状及产生的费用均未提前通知或告知被告，也未寻找第三方装修公司进行询价、比价，而是由个人进行了施工。最核心的部分，原告庭审中提交的恢复原状的费用除了拆除以外，还涉及到装修费、餐费等，并且原告未提供合同、发票予以对应，对其费用真实性无法确认。 第三人金螳螂家公司提交证据如下： 证据一、增值税普通发票复印件两张，一张开票时间为2017年12月20日购买人为原告，购买方为日照精装公司，金额为110000元的房屋租赁费增值税普通发票，备注代开企业名称为**之，同时备注租赁期限2016年12月1日到2017年12月30日。第二张发票，开具时间2017年12月22日，购买人为日照精装公司，金额为110000元的房屋租赁费增值税发票，代开企业名称为原告，租赁期限为2017年12月到2018年11月，证明涉案房屋租赁合同是由原告和被告双方履行的，与第三人无关； 证据二、合同**义务转让三方协议原件一份，证明第三人已将租赁合同中第三人所承担的**义务责任，全部转移至日照精装公司，原告对此明知且同意自2016年11月9日起，第三人不再承担租赁合同中的全部责任**和义务。 原告经质证称，对第三人提交的证据一真实性没有异议，但是该发票并非原告本人开具，通过编号05442519的发票，报销人***的签字，可以看出该发票也非原告提供。对于该份证据的来源原告不清楚。对证据二真实性没有异议，可以证实涉案房屋的物业管理费以及租金，两被告应按照合同约定支付租金、物业管理费支付给物业公司，应交物业管理费支付给原告。 被告***在庭后接受本院调查时对原告提交的证据发表质证意见如下：证据一看不清,很模糊，不知道是不是本人；对证据二不清楚；对证据三租赁合同真实性没有异议,是与第三人签订的合同,***只是日照这边的一个代表；对证据四真实性无异议；对证据五不认可,在2019年10月29日以前被告改名的时候,与之前的债务纠纷是没有联系的,因为股东等各个方面发生了很大的变化；对证据六不认可还欠原告房租,因为房屋租赁时间还剩3个月的时候,原告将门全部锁掉,里面的所有财产都被原告拿走了,原告提前收回了房屋,得去银行核实；证据七,因为不欠原告房租,所以不承担逾期付款违约金；对证据八，因为原告把门锁了,被告没法去给恢复原状,被告财产丢失了,也要向原告追究责任；对证据九,与被告无关,但是我们合同约定物业费是2块钱一平方；对证据十一、十二不予认可,需要原告出具权威机构认证核实的报告,只有被告认同后,才能确认；对证据十三不予认可,欠物业费是第三人欠物业费,被告后边都交了。 被告***提交证据如下： 证据一、金螳螂家ERP流程记录(审批)以及被告制作的申请说明，证明：租房是企业行为，内包括房租、物业费用等等； 证据二、日照金螳螂家股权转让协议，证明：2019年9月15日前所有物业费等由苏州金螳螂或苏州金螳螂控股的日照金螳螂负责，非个人行为； 证据三、日照金螳螂家电子商务与山***物业签署的物业服务协议，证明：①物业费2元/㎡，②收款前应先向乙方开具6%发票，逾期提供，延期付款，发票到现在未提供； 证据四、明德物业的账号，开户许可证，可以对账查询交款记录(正在搜集，随后提供)； 证据五、原告的情况说明，证明***、**之于2021年9月房屋未到期就把大门锁上，给金螳螂家造成中断营业的巨大损失，且在11月份未经同意擅自把店内物品拉走； 证据六，1、与***、**之短信、微信聊天记录，充分证明以上几点；2、房屋租赁合同复印件，证明被告已交20000元押金，未退回； 证据七、（2021）鲁1102诉前调6753号案件传票、受理通知书、起诉状，可以查询关于物业费的判决情况。 原告经质证称，对证据一真实性、关联性均不予认可，该材料系复印件，并且该材料系***自己书写的，对其证明目的也不予认可。对证据二，该材料系复印件，对其真实性不清楚，请法院予以核实。通过该份股权转让协议可以看出***确实是日照精装公司的股东，至于***与第三人彼此之间的股权转让协议，对于公司债务的约定属于其内部约定，对外无效，原告是善意的第三人，被告作为合同的相对方应当在租赁房屋期间将所产生的物业费予以结清，***作为日照精装公司百分百控股股东，在无法证明其财产独立于日照精装公司财产的情况下，应当对公司债务承担清偿责任，并且在原告提交的证据中，***已经自愿作为债务人自愿加入公司的债务中，承诺支付拖欠的租金及房屋恢复原状的费用。对证据三、四因原告并非该份协议的签订主体，对其真实性不清楚，通过该份证据材料可以看出被告应按时缴纳物业费，对其证明目的不予认可。对证据五情况说明的真实性不予认可，该份材料是被告为了逃避债务自行书写加盖的公章，原告不存在私自锁上门店大门反而***将涉案出租的大门打上胶条，阻碍原告收回房屋。2021年11月27日，原告是在物业以及录音录像的情况下进入出租房内，已经录像留存证据，被告早在11月份之前将店内的物品自行拉走，该份情况说明系虚假的，与事实不符。对证据六，***与***的短信记录，因被告未提供原始载体，是否存在删减、修改的情况，请法院予以核实。该份短信记录不能证明被告的证明目的，通过***与***的短信聊天，***一直在拖欠房租和物业费，在***拖欠房租的情况下，***反复通知其过来清理东西，已经明确告知逾期不来视为放弃租赁房屋内物品的所有权，证实被告存在违约，原告已经完全履行了合同义务。对证据七真实性无异议，可以证实被告拖欠物业费的情况属实。被告并未支付完毕**之房租，拖欠21000元房租。 被告***后又补充提交证据八，与案外人***的微信聊天以及照片一张，证明：原告在房租未到期锁门，2021年7月21日向原告转款20000元（正在银行搜集证据）。 原告经质证称，对被告提交的微信聊天记录的真实性、关联性、证明目的均不予认可。一，该聊天记录、照片被告未提交原始载体，对真实性不认可，并且对照片的拍照地点和时间均不予认可；二，对微信聊天人员的身份信息不认可，并且通过下文聊天内容可以看出，双方是客户关系，一方要求另一方对盘龙湾的房子装修进行定价，该微信聊天记录与本案无关；三，通过照片看不出是本案承租房屋，被告无法证实原告将照片中的门锁用胶水糊上，该份聊天记录和照片无法证实被告的证明目的。四，根据双方签订房屋租赁合同的约定，被告逾期超过15日未支付房屋租金的，经催告后仍未支付的，原告有权收回房屋。通过被告提交的微信聊天记录可以看出聊天时间为2021年9月25日，根据双方约定2020年12月1日至2021年11月30日租赁期间的租金应于2020年11月1日前支付131000元，2021年9月25日被告始终未支付完整的房屋租金，所以根据约定原告有权收回房屋，在被告严重违约的情况下，即使是原告将门锁换掉、收回房屋也是符合合同约定的，况且2021年9月份原告并未将本案房屋收回，始终由被告占有使用着，所以被告的主张与事实不符。五，2021年7月份被告并未支付原告**之20000元房租，截至原告起诉前被告仍欠付原告房屋租金21000元。 第三人经质证称，第三人并非房屋租赁合同的当事人，也未实际承祖、使用房屋，对于履行情况不清楚。第三人未参与微信聊天，对聊天内容的真实性无法确认。 经审查，对原告提交的证据一至证据八、证据十、证据十四真实性予以确认；证据九、十二、十三均与物业费相关，因原告已撤回物业费请求，故对该部分证据不再分析认定；证据十一是原告单方所为，未得到被告认可，本院不予采信。对第三人提交的证据真实性均予以确认。对被告提交的证据一中流程审批、证据二、六、七真实性予以确认，证据三、四、五均系物业费的相关证据，基于原告撤回物业费请求，不再分析认定。证据八仅是复印件，真实性无法确认。对以上本院确认的证据的关联性、证明力将在以下本院认为部分综合分析认定。上述证据均在卷佐证。 根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年11月9日，日照金螳螂家电子商务有限公司经日照市东港区市场监督管理局核准成立，由***认缴出资900000元，占比30%，由金螳螂家装电子商务（苏州）有限公司认缴出资2100000元，占比70%。2019年10月29日，日照金螳螂家电子商务有限公司名称变更为日照精装电子商务有限公司，股东亦进行变更，由***认缴出资3000000元，占比100%，企业类型为自然人独资，法定代表人为***，职务为执行董事兼总经理。2022年3月11日，金螳螂家装电子商务（苏州）有限公司变更名称为金螳螂家数字科技（苏州）有限公司。 2016年10月24日，原告**之（出租人/甲方）与第三人金螳螂家公司（承租人/乙方）签订房屋租赁合同。合同载明乙方系作为日照精装公司的发起人订立此合同，在该公司完成工商注册后，即由其作为本协议的履行主体，行使合同**，履行合同义务。出租房屋坐落于日照市山东路与临沂路交汇处以西尚美城沿街，租赁用途为办公及商业，租赁期限为5年，自2016年12月1日起至2021年11月30日止，租金每年11万元（不含税价格），自第三年起，每年按6%递增。租金支付方式为先用后付，每12个月支付一次，除支付租金外，乙方应支付保证金10000元，该保证金在房屋到期乙方交房时，由甲方退还保证金。付款时间为在房租到期前一个月，即每年11月1日付第二年房租。具体为：1、2016年12月1日-2017年11月30日，租金110000元+保证金10000元。2、2017年12月1日-2018年11月30日，租金110000元。3、2018年12月1日-2019年11月30日，租金116600元。4、2019年12月1日-2020年11月30日，租金123600元。5、2020年12月1日-2021年11月30日，租金131000元。该房屋由明德物业公司提供物业管理服务，甲方同意本条水电费用由乙方直接与明德公司进行结算，如为甲方收取，由乙方直接支付给甲方，甲方与物业公司之间如何结算与乙方无关，但甲方应于费用收取前向乙方提供足额发票，否则乙方有权延期支付。合同履行期间，乙方如未按照合同约定逾期支付15日租金，经催告后乙方仍未支付的，甲方有权单方解除合同，收回房屋，并追究乙方违约责任。乙方有上述违约情形的，致使甲方解除合同的，乙方应支付本合同剩余租期内租金总额的20%作为违约金。乙方逾期支付租金的，自逾期日起按欠付租金每天万分之三的标准支付逾期付款违约金。乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意范围和要求装修房屋或者在房屋中增设附属设施的，甲方可以要求乙方恢复房屋原状并赔偿损失。 合同签订以后，双方均按约履行，第三人分别于2016年10月25日、2017年11月1日、2018年11月1日向原告支付租金110000元、110000元、116000元。此后被告出现逾期，***分别于2020年1月9日、4月29日、10月1日、10月28日支付租金73600元、20000元、10000元、20000元。2020年11月6日，原告、被告***及案外人***签订房租延期支付说明书，载明：经三方协商一致同意，被告于2020年12月1日前支付每户80000元，2020年12月31日前支付每户51000元，如被告出现违约，按三方签署的合同办理。被告于2020年12月4日向原告支付租金80000元，于2021年5月20日向原告支付30000元。现原告主张被告仍拖欠2020-2021年度期间的租金21000元至今未付，构成违约，要求解除涉案房屋租赁合同并要求被告按照合同约定支付违约金。 2019年6月27日，原告**之（甲方）与第三人金螳螂家公司（乙方/转让方）、日照精装公司（丙方/受让方）签订合同**义务转让三方协议，根据甲乙双方于2016年10月24日签订的房租租赁合同约定，乙方作为丙方的发起人订立此合同，在丙方完成工商注册后，由丙方作为本协议的履行主体，丙方于2016年11月9日完成工商注册手续，现三方同意将甲乙双方于2016年10月16日签订的日照市山东路与临沂路交汇处以西尚美城沿街签订《租赁合同》（包括补充协议及合同附件）中乙方所承担的责任、**、义务自2016年11月9日起全部转移至丙方。 另，2016年10月22日，被告***、案外人***向原告、案外人***出具承诺书，载明：山东路尚美城沿街东、西商铺共计约700平方，中间隔断墙因承租方原因需要拆除，以便东西打通使用，拆除后便于承租方经营（承租方指日照金螳螂家电子商务有限公司，法人代表：***），在合同到期前15天，承租方不再使用该商铺，需对拆除隔断墙进行恢复，恢复以双方满意为主。现原告主张因合同履行到期，被告未按期将涉案房屋恢复原状，为此原告与另一出租方***自行拆除被告装修并将房屋隔断墙原状，共计花费71500元，原告与***平摊每人35750元，要求被告承担。 诉讼过程中，被告***向本院申请延期举证时在申请说明中称不欠房租（随后补上21000元转款证明），在第二次补充提交证据时称2021年7月给原告转款20000元（刷卡），正在银行搜集证据。本院再次给予举证期限，然其至今仍未能提交相关证据。原告认可支付的数额与其提交的银行流水一致，原告亦是按照该付款时间计算违约金。***还主张向原告缴纳押金10000元，原告提交的银行流水显示原告账户在2016年10月25日进账110000元的同时有10000元进账。 本院认为，原告**之与第三人金螳螂家公司签订的房屋租赁合同，与第三人金螳螂家公司及被告日照精装公司签订的合同**义务转让三方协议，均系合同当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。租赁合同签订后，原告交付了出租房屋，履行了合同义务，第三人亦按约履行义务。在被告日照精装公司成立承接房屋租赁合同义务后，其未能按约足额及时支付2019年至2020年度租金，对于2020年至2021年度的租金131000元，原告提交的银行流水显示被告仅支付了110000元，且超出原告、被告***及案外人***签订的房租延期支付说明书约定的期限，被告日照精装公司、***虽主张已经支付原告主张的剩余租金21000元，但是未能提交证据证实，故对其主张，本院不予采信，被告日照精装公司迟延支付且未足额支付租金的行为，构成违约，故对原告要求被告日照精装公司支付租金21000元及违约金的请求，本院予以支持。关于违约金，按照法律规定，违约金不能超过实际损失的30%，本案原告的损失主要就是利息损失，合同虽约定因延迟支付租金承租方须支付剩余租金总额的20%作为违约金，但同时又约定自逾期之日起按照欠付租金每日万分之三的标准支付违约金，违约金标准显属过高；并且本案租赁是先付后用，2019年至2020年度租金虽迟延支付，但均在该年度之内全部付清；同时，原告与被告***在签订房租延期支付说明书时亦未提及该年度拖延支付租金事宜，对2020至2021年度的租金虽系约定分两次支付，但亦未明确具体的违约处理方式。综上，根据被告日照精装公司的违约程度，本院酌定对于原告主张的按照尚欠租金21000元的20%计算违约金即4200元，予以支持，对2021年5月20日之前迟延支付租金部分的违约金，不予支持；自2021年5月20日起，违约金参照逾期罚息标准计算，具体以尚欠租金21000元为基数，按照同期LPR标准上浮50%计算至实际履行之日，对原告主张的超出部分，本院不予支持。关于原告解除房屋租赁合同的诉讼请求，因案涉租赁合同于2021年11月30日租期已届满，租赁合同已自行终止，且原告已收回房屋，无需判决解除，故对原告解除合同的诉讼请求，本院不予支持。关于原告请求被告返还原告拆除被告装修、合法房屋原状和隔断墙等费用35750元的诉讼请求，因原告系单方自行恢复，被告对原告主张的费用不认可，原告未在本院规定的期限内对恢复费用申请鉴定，故对原告主张的该部分损失，本院不予认定，原告可在证据充分后另行主张**。原告在诉讼过程中自愿撤回要求被告支付物业费38745元及滞纳金的诉讼请求，是对其**的自由处分，本院予以准许。关于被告主张的保证金问题，被告虽未提交缴纳保证金的证据，但是从合同约定及原告提交的银行流水来看，原告于2016年10月25日收到第三人支付的租金110000元同时收到的10000元应系第三人缴纳的履行合同保证金，即使如此，鉴于双方对隔断墙等恢复问题尚未处理完毕，另外还涉及物业费问题，故本案中不予扣除。关于被告***应否担责的问题，案涉拖延支付租金、欠付租金行为发生于日照精装公司承接租赁合同义务期间，该期间内，日照精装公司是***的个人独资公司，且系通过***来支付租金，***在诉讼过程中未能提交日照精装公司的财务账目或其他可以证明公司财产独立于个人财产的证据，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，被告***应对上述被告日照精装公司所负给付义务承担连带清偿责任。被告日照精装公司、***未到庭应诉，视为放弃本案诉讼**，本院依法缺席判决。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十四条、第二百二十六条、二百二十七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下： 一、被告日照精装电子商务有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告**之租赁费21000元及违约金（1、按照欠付租赁费21000元的20%计算即4200元；2、以21000元为基数，自2021年5月20日起，按照同期LPR上浮50%计算至实际履行之日止）； 二、被告***对上述本判决第一项给付义务承担连带清偿责任； 三、驳回原告**之要求解除与被告签订的房屋租赁合同的诉讼请求； 四、驳回原告**之本案的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1324元，由原告**之负担894元，由被告日照精装电子商务有限公司、***负担430元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。 审 判 员　*** 二〇二二年九月三十日 法官助理　*** 书 记 员　***