深圳市某某实业发展有限公司与深圳市美晶科技有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

广东省深圳市宝安区人民法院

民 事 判 决 书

（2016）粤0306民初1972号

原告（反诉被告）深圳市***实业发展有限公司，住所地深圳市宝安区民治街道梅龙路名卓大厦**座**房（办公场所），组织机构代码70849582－X。

法定代表人曹霞。

委托代理人陈细儿，北京市大成（深圳）律师事务所律师。

委托代理人黄盛美，北京市大成（深圳）律师事务所实习律师。

被告（反诉原告）深圳市美晶科技有限公司，住所地深圳市龙华新区龙华街道梅龙大道**号卫**龙商务大厦**座**室，组织机构代码76197320－2。

法定代表人陈善荣。

委托代理人赵蔚，广东瀚宇律师事务所律师。

委托代理人李良芳，广东瀚宇律师事务所实习律师。

上列原告与被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈细儿、黄盛美，被告委托代理人赵蔚、李良芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，2012年11月1日，原告与被告签订《厂房租赁合同》，合同主要内容为：1、租赁物地点：深圳市龙华新区观澜街道悦兴围社区人民路富康工业区；2、涉案厂房面积：厂房2层建筑面积共计7050平方米，宿舍2层建筑共14间，厂区内空地不计面积；3、租赁期限：5年，从2012年11月1日起至2017年10月30日止；4、租金：厂房月租金第三年递增10％，即2014年11月1日起止2016年10月30日月租每平方米17.05元，月租金额为人民币120202元，宿舍月租金第三年递增10％，即2014年11月1日至2016年10月30日月租每间561元，月租金额为人民币7854元，总计金额为人民币128056元；5、乙方应于每月5日前向甲方交付当月租金，逾期30天未付租金，甲方有权终止合同、没收租赁保证金。逾期未支付的租金，按每日1％交付滞纳金；6、乙方责任：因乙方使用不当或不合理使用，导致租赁房地产或附属设施出现或发生妨碍安全、损坏或故障等情形的，乙方应及时通知甲方并负责维修或赔偿，费用由乙方承担；7、合同解除条款：发生以下情形，甲乙双方都有权无条件解除或变更合同：乙方拖欠租金1个月以上（含1个月）、未经甲方同意及相关部门批准，乙方擅自改变用途和结构。2015年12月5日，被告应当支付涉案厂房2015年12月的房租，但被告至今仍未支付该款项，根据合同约定，被告应支付2015年12月－2016年1月20日厂房租金人民币211292.4元（按每月人民币128056元，从2015年12月1日起，暂计至2016年1月20日，共51天，计算方式：128056×（1＋20/31）＝128056×1.65＝211292.4元）。实际应计算至合同解除之日止。被告应支付欠付上述房租期间的利息2576元（以本金211292.4元计算，按照银行同期贷款利率4.35％计算，从2015年12月1日起，暂计至2016年1月20日，共51天，211292.4×4.35％/182×51＝2576元），实际应计算至被告完全支付全部款项之日止。根据《厂房租赁合同》三乙方责任第六条以及四、其他第一条的约定与法律规定，原告请求法院判决解除《厂房租赁合同》，且原告无须退还被告租赁保证金。同时，根据《厂房租赁合同》一物业地址及面积、租金、时间第四条的约定，被告应支付原告滞纳金60308.56元（按逾期每日128056元的1％计算，从2015年12月1日起算，暂计至2016年1月20日，共51天，128056×1％×51＝60308.56元），实际应计算至被告完全支付全部款项之日止。经过原告检查，涉案厂房多处房屋结构遭被告私自改造，已无法继续正常使用，原告遂聘请工人对涉案厂房进行了修复并支出相关的修复费用。依照合同约定，该项费用应由被告承担。因此，被告应支付涉案厂房修复费用共计200303元。原告将租赁房屋交付给被告使用时，涉案厂房配备有可正常使用的电梯，每年需要进行年检，以保证电梯的正常与安全使用。被告为减少经营成本，未经原告同意，擅自向质量技术监督管理局申请暂停使用电梯从而不需要每年支付电梯的质检费和维修费。但被告事实上一直在使用涉案厂房的电梯。原告经与有关部门沟通后才知晓被告擅自申请暂停使用并未缴纳质检费、维修费。原告需要将涉案厂房再次出租，则需要重新申请使用电梯，进行电梯质量检测与维修，并补缴检测费和维修费共计人民币7530元，该费用应当由被告承担。至今，被告仍未向原告支付上述款项，原告为保障自身合法权益，依法向人民法院起诉，请求判令：1、解除原告与被告间的《厂房租赁合同》；2、原告没收被告的租赁保证金人民币232830元；3、被告支付租赁厂房2015年12月1日－2016年1月20日租金人民币211292.4元（从2015年12月1日暂计至2016年1月20日），实际应计算至被告完全支付全部款项之日止；4、被告支付欠付厂房2015年12月1日至2016年1月20日租金利息2576元（以本金211292.4元计算，按照银行同期贷款利率4.35％计算，从2015年12月1日暂计至2016年1月20日），实际应计算至合同解除之日；5、被告支付滞纳金60308.56元（按逾期每日128056元的1％计算，从2015年12月1日暂计至2016年1月20日），实际应计算至被告完全支付全部款项之日止；6、被告支付厂房内电梯及维修保养费用人民币7530元；7、被告支付原告厂房修复费用200303元；8、被告承担本案的保全费与诉讼费。

被告答辩称，1、原告出租给被告的厂房未取得建设工程规划许可证、工程竣工验收报告，未经建设工程竣工验收消防备案，属于违建，存在消防安全问题。原告严重违反租赁义务，违反法律强制性规定及双方厂房租赁合同约定，因此被告解除合同于法有据；2、被告在2015年12月3日迁离涉案厂房时已按期足额缴纳房租、水电等费用，并超额预付水电费给原告，不存在拖欠房租、水电费等情况；3、原告主张的被告破坏其厂房应承担赔偿费用等请求缺乏事实和法律依据，原告要求被告支付电梯年检及维修保养费缺乏事实和法律依据，被告不予认可，请求驳回原告的全部诉讼请求。

被告反诉称，被告与原告于2012年11月1日签订《厂房租赁合同》，被告租用原告的厂房进行生产经营。依据双方租赁合同约定，原告应具备涉案房产的合法租赁权及保证租赁房产与附属设施的适租义务。被告是一家生产销售木质酒柜的工厂，因原告不能提供合法的租赁权证明及当初建设厂房时的《工程竣工验收报告》、《建设工程竣工验收消防备案凭证》等文件，致使被告一直无法办理承租厂房的消防手续，工厂生产经营存在严重安全隐患。2015年11月份，双方协商解除租赁合同，被告开始工厂搬迁，并在2015年11月29日被告主动向原告预付35000元，用于支付2015年11月份的水电等费用。2015年12月3日，被告工厂搬迁扫尾工作进行到最后一天，原告负责人李东明突然以被告未按其要求恢复原状为由，纠集一群园区保安及社会人员扣留了被告的剩余物品并在宝安区观澜街道悦兴围社区人民路233号深圳大唐宝昌燃气发电有限公司附近的路口拦截并抢走被告公司车辆一部（抢夺车辆事件已另案处理），被告公司员工当即报警，警方为双方当事人做了笔录。自当日起，原告不再允许被告公司员工进入涉案厂区内。此后，被告多次敦促原告返还被扣押的货物及车辆，而原告态度蛮横，拒不返还，并以此要挟被告，以图获取非法利益。截至被告提起反诉之日，原告违法扣押被告的货物已长达四个多月。综上所述，依据双方签订的《厂房租赁合同》第四部分第一条约定：租赁房产及附属设施不能实现承租方租赁目的累计达十五日以上或出租方对其所租赁的房产及附属设施没有合法的租赁权或丧失合法租赁权，承租方有权无条件解除合同，出租方应向承租方返还/双倍返还租赁保证金。涉案厂房不具备消防安全备案等相关资料，给承租人造成安全隐患，原告已违反适租义务，构成严重违约，被告有权无条件解除本合同。同时，被告对涉案货物拥有合法产权，依法受法律保护，原告强行扣押被告货物并拒不返还的行为已构成对被告合法权益的损害。被告为维护自身合法权益，依法提起反诉，请求判令：1、确认原告与被告签订的《厂房租赁合同》已于2015年12月3日解除；2、原告向被告返还涉案房屋租赁保证金人民币232830元、2015年12月3日扣押的被告公司物品（见证据《原告扣留被告物品清单》）；3、原告向被告返还预付水电等费用后的余款（暂定8500元，实际以核算为准）；4、原告承担本案诉讼费用及被告申请证人出庭作证费。

针对被告的反诉，原告答辩称，1、涉案厂房具备租赁条件；2、原告与被告之间没有协商解除租赁合同，双方在2015年12月3日发生冲突是因为涉案厂房园区保安告知原告有人在破坏厂房；3、被告并没有扣押被告的货物等财产。

经审理查明，2009年11月10日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《厂房租赁合同》，约定甲方将位于深圳市龙华新区观澜街道办福民工业区深圳***实业发展有限公司厂房出租给乙方做工业厂房使用，厂房2层建筑面积共计7050平方米，宿舍3层建筑共10间，厂区内空地不计面积；租用期限为3年，自2009年11月5日至2012年11月5日止。合同就其他相关事项进行了约定。

2012年11月1日，原告作为甲方与被告作为乙方又签订一份《厂房租赁合同》，约定甲方将位于深圳市龙华新区观澜街道办福民富康工业区深圳***实业发展有限公司厂房出租给乙方做工业厂房使用，厂房2层建筑面积共计7050平方米，宿舍2层建筑共14间，厂区内空地不计面积；租用期限为5年，自2012年11月1日至2017年10月30日止；厂房租金按每平方米每月15.5元计算，月租金为109275元，宿舍租金按每间每月510元，月租金为7140元，每月租金总计116415元；厂房、宿舍月租金第三年递增10%，即2014年11月1日至2016年10月30日月租金总额为人民币128056元；乙方在签订合同时须支付两个月的租金232830元为租赁保证金，合同终止时，各项费用付清后，乙方迁出时，甲方将上述押金不计利息七天内退还乙方；若乙方违约提前终止合同或租赁期乙方破坏了房屋结构而未予修复，给甲方造成经济损失，甲方有权将上述履约保证金作为赔偿费用，经核算损失后按损失扣留；乙方应于每月5日内交付当月租金，逾期30天未付租金，甲方有权终止合同、没收租赁保证金；逾期未支付的租金，按每日1%交付滞纳金；甲方负责安装厂房中一台2吨（最低不能低于1吨）电梯交给乙方使用，将电梯所有年审资料交给乙方并每年协助乙方进行电梯年检，费用由乙方负责。合同就其他相关事项亦进行了约定。在庭审过程中，双方确认在上述租赁合同签订后，被告向原告缴纳了租赁保证金232830元，并确认被告缴纳租金至2015年11月，水电费交至2015年10月，被告并预付了2015年10月之后的水电费35000元。

原告提交了深房地字第**号房产证，证明其为涉案房产的所有权人，该房产证的房产为位于宝安区观澜街道福民社区厂房1栋（建筑面积400.19平方米）、厂房2栋（6076.5平方米）。原告未能提交《厂房租赁合同》中宿舍的相关产权证明。

原告提交了现场照片、收款收据、协议、发票证明被告擅自更改涉案厂房结构，原告修复涉案厂房支出费用200303元，及恢复电梯正常使用支付电梯质检费和维修费7530元。原告另提交了2015年11月至2016年1月水电费明细证明在该期间涉案厂房水电费总金额为35307元。被告对上述证据均不予认可。

被告提交了证人证言、证明、搬厂费用收据、照片、商标查询信息、关于解除租赁合同及返还财物通知及快递签收凭证、报警回执证明其于2015年12月3日搬离涉案厂房，由于双方发生纠纷，原告扣留被告货品。原告仅确认报警回执的真实性，对被告提交的其他证据不予认可。主张被告使用涉案厂房至2016年1月8日，并否认其扣留被告货品。

本院向深圳市公安局福民派出所调取了2015年12月3日的询问笔录，显示被告与原告协商解除租赁合同，被告于2015年12月3日进行搬迁，由于被告未完成清理、修复厂房，双方发生争执并报警。

以上事实有《厂房租赁合同》、银行流水、现场照片、收款收据、协议、发票、证人证言、证明、搬厂费用收据、照片、商标查询信息、关于解除租赁合同及返还财物通知及快递签收凭证、报警回执、询问笔录等证据以及庭审笔录予以证实。

本院认为，原告与被告签订的《厂房租赁合同》中的厂房已取得产权证，故厂房租赁关系合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。同时，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，《厂房租赁合同》中的宿舍未取得房屋所有权证，原告亦未提供证据证明涉案宿舍取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，故原告与被告签订的《租赁合同》中的宿舍租赁部分因违反国家法律的强制性规定，依法应认定无效。

从深圳市公安局福民派出所于2015年12月3日作出的询问笔录可以看出，双方已协商解除合同，被告于2015年12月3日进行了搬迁，故本院确认双方签订的《厂房租赁合同》（除宿舍部分）于2015年12月3日解除。《厂房租赁合同》约定“若乙方违约提前终止合同或租赁期乙方破坏了房屋结构而未予修复，给甲方造成经济损失，甲方有权将履约保证金作为赔偿费用，经核算损失后按损失扣留”，现被告提前解除合同并未完成对涉案厂房的清理、修复，则履约保证金应作为赔偿费用扣除损失后再返还被告。原告提交了收款收据、协议、照片证明其为修复厂房支出费用人民币200303元，被告缴纳的厂房履约保证金为人民币218550元（109275元×2个月），则原告还应返还被告厂房履约保证金18247元（218550元－200303元）；同时，由于双方宿舍租赁关系无效，按照无效合同处理原则，相互取得的财产应当返还，被告已搬离，无须再腾退宿舍，原告应将收取的保证金14280元（7140元×2个月）返还被告。以上原告应向被告返还履约保证金共计人民币32527元（18247元＋14280元）。原告主张的厂房修复费用，本院上述已处理，不再重复处理。

双方确认被告缴纳租金至2015年11月，被告于2015年12月3日搬离，故被告还应支付原告2015年12月1日至2015年12月3日期间的厂房租金11632.5元（109275元×110％÷31天×3天）及宿舍的占有使用费760.08元（7140元×110％÷31天×3天）。关于滞纳金，合同约定为每日1%，该约定过高，本院酌情调整为日千分之一，12月的租金应于2015年12月5日前交付，则应从2015年12月5日开始计算滞纳金。由于宿舍租赁部分无效，故对于宿舍占有使用费的滞纳金，本院不予支持。原告主张的利息与滞纳金性质相同，本院不予支持。

关于电梯年检及维修保养费用，原告仅提交了盖有深圳市德奥电梯有限公司公章的收款收据，无法确认其是否由于原告所主张的被告停用电梯所产生的费用，原告应承担举证不能的不利后果，对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。

被告主张原告扣押了其物品，但是未提交任何证据证明，原告不予认可，被告应当承担举证不能的不利后果，对于被告的该项诉讼请求，本院不予支持。

关于预付水电费，双方均确认被告水电费交至2015年10月，则被告应支付2015年11月1日至2015年12月3日期间的水电费，根据原告提交的水电费明细表，涉案房产在2015年11月1日至12月3日期间的水电费折算为21610.44元（20935.78元＋6971.46元÷31天×3天），被告已预付水电费35000元，则原告应返还被告13389.56元（35000元－21610.44元）。

综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：

一、原告（反诉被告）深圳市***实业发展有限公司与被告（反诉原告）深圳市美晶科技有限公司于2012年11月1日签订的《厂房租赁合同》中厂房租赁部分于2015年12月3日解除，宿舍租赁部分无效。

二、原告（反诉被告）深圳市***实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）深圳市美晶科技有限公司返还履约保证金人民币32527元。

三、原告（反诉被告）深圳市***实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）深圳市美晶科技有限公司返还预付的水电费人民币13389.56元。

四、被告（反诉原告）深圳市美晶科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）深圳市***实业发展有限公司2015年12月1日至2015年12月3日期间的厂房租金人民币11632.5元及滞纳金（按照日千分之一计算，自2015年12月5日计至本判决指定支付之日止）。

五、被告（反诉原告）深圳市美晶科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）深圳市***实业发展有限公司宿舍占有使用费760.08元。

六、驳回原告（反诉被告）深圳市***实业发展有限公司的其他诉讼请求。

七、驳回被告（反诉原告）深圳市美晶科技有限公司的其他诉讼请求。

如果原告、被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案本诉受理费5472元，由原告（反诉被告）深圳市***实业发展有限公司承担3174元，由被告（反诉原告）深圳市美晶科技有限公司承担2298元，受理费原告（反诉被告）深圳市***实业发展有限公司已预交。反诉受理费2460元，由被告（反诉原告）深圳市美晶科技有限公司承担1993元，由原告（反诉被告）深圳市***实业发展有限公司承担承担467元，反诉受理费被告（反诉原告）深圳市美晶科技有限公司已预交。本案保全费4092元，由原告（反诉被告）深圳市***实业发展有限公司承担2373元，由被告（反诉原告）深圳市美晶科技有限公司承担1719元，保全费原告（反诉被告）深圳市***实业发展有限公司已预交。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。

审判员　张　晓　光

二〇一六年九月二十三日

书记员　胡莹（兼）

书记员　黄　梦　园

附本案相关法律条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。

人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。

第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。

《中华人民共和国合同法》

第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保护。

第五十二条有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。

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