深圳市某某实业发展有限公司、深圳市美晶科技有限公司与租赁合同纠纷二审民事判决书

广东省深圳市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2016）粤03民终23173号

上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市***实业发展有限公司，住所地：深圳市宝安区民治街道梅龙路名卓大厦A座508房，组织机构代码：70849582-X。

法定代表人：曹霞，总经理。

委托诉讼代理人：陈细儿，北京市大成（深圳）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：黄盛美，北京市大成（深圳）律师事务所实习律师。

上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市美晶科技有限公司，住所地：深圳市龙华新区龙华街道梅龙大道194号卫东龙商务大厦B座407室，统一社会信用代码：******************。

法定代表人：陈善荣，总经理。

委托诉讼代理人：侯绍林，北京市京都（深圳）律师事务所律师。

上诉人深圳市***实业发展有限公司（以下简称***公司）因与上诉人深圳市美晶科技有限公司（以下简称美晶公司）房屋租赁合同纠纷一案，均不服深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初1972号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人***公司的委托诉讼代理人陈细儿、黄盛美，上诉人美晶公司的委托诉讼代理人侯绍林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

***公司上诉请求：1、变更一审判决第一项，判决***公司与美晶公司的《厂房租赁合同》于2016年1月20日解除；2、撤销一审判决第二项中关于***公司返还履约保证金的内容，判决***公司不需向美晶公司返还履约保证金，维持美晶公司向***公司支付200303元厂房修复费用的判项；3、撤销一审判决第三项；4、变更一审判决第四项为美晶公司向***公司支付厂房租金211292.4元（从2015年12月1日起暂计至2016年1月20日，）实际应计算至美晶公司完全支付全部款项之日止及滞纳金（每日1%的标准）；5、变更一审判决第五项为美晶公司向***公司支付宿舍租金2576元及滞纳金；6、撤销一审判决第六项；7、判决美晶公司向***公司支付电梯维修费用7530元；8、一审诉讼费及保全费、本案上诉费由美晶公司承担。

事实与理由：一、原审法院认定***公司与美晶公司于2015年12月3日协商解除了租赁合同缺乏依据。原审法院依职权向深圳市公安局福民派出所调取了2015午12月3日的询问笔录，并以此为依据，认定***公司与美晶公司协商解除了涉案租赁合同。但该事实认定事实不清，程序违法，明显不当。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十八条、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百零三条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十一条，原审法院依职权调取证据后应当告知***公司及美晶公司，依法向***公司及美晶公司出示所调取的证据，并组织***公司及美晶公司进行质证或发表意见。但原审法院并未依照法定程序调取证据。首先，原审庭审中，原审法院并未告知***公司及美晶公司，原审法院依职权调取了上述询问笔录。其次，原审法院依职权调取上述询问笔录后，既未将所调取询问笔录向***公司出示，或将询问笔录的内容告知***公司，亦未组织***公司与美晶公司对询问笔录进行质证或发表意见，***公司至今对该份“证据”的内容并不知情。因此，该份证据不能作为本案认定案件事实的依据，原审法院据此认定***公司与美晶公司于2015年12月3日协商解除了涉案租赁合同明显与事实和法律相违背，应当依法予以纠正。原审法院上述事实认定不清，据此判决***公司应返还租赁保证金、返还水电费差额以及美晶公司应支付的租金及占用费数额均缺乏事实及法律依据，应当依法予以修正。

二、原审法院认定合同项下的宿舍租赁部分无效，系适用和解释法律明显不当。原审中，***公司向原审法院提交了涉案宿舍的相关材料，证明涉案宿舍系经过主管部门批准建设的合法建筑，该部分租赁亦为合法有效的。具体材料如下：1、《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》；2、《复工通知书》；3、深圳市公安局宝安分局消防大队出具的《关于深圳市***实业发展有限公司厂房、宿舍工程消防验收合格的意见》4、罚款缴款凭据；5、深圳市宝安区建设局出具的《工程质量安全受监证》。宝安区查处违法建筑工作办公室及宝安区城市管理行政执法局向涉案宿舍出具《复工通知书》，准予宿舍复工建设，***公司亦已依照上述行政部门的要求缴纳了罚款。由此可见，本案所涉宿舍的建设系符合宝安区建设规划要求，并经主管部门批准的。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，应当认定涉案宿舍的建设经主管部门批准建设，出租该宿舍系有效的。原审法院适用上述法律，却认定宿舍部分租赁无效，由此可见，原审法院并不认可宿舍已经过主管部门批准建设，这与上述法律规定相违背，系原审法院解释法律不当。

三、原审法院认定***公司提交的电梯年检及维修保养费用证据不足以证明该项费用为本案支出费用，系事实不清。原审中，***公司提交的证据《收款收据》已明确写明该费用是***公司向深圳市德奥电梯有限公司支付的电梯维修费7530元，落款时间为2016年1月20日。首先，***公司所属物业并无需要进行电梯维修的情况，仅有本案涉案厂房因美晶公司擅自向主管部门申请暂停使用电梯而导致***公司重新出租厂房需额外支出维修费用。其次，收据的落款时间与本案时间相一致，可以证明该项费用系本案***公司为防止损失扩大采取必要措施而产生的费用，可以从侧面佐证该项费用与本案相关。而且法院亦可向深圳市德奥电梯有限公司核实相关情况。最后，电梯作为特种设备，其安装与使用均需得到质量技术监督管理局的同意与备案，但该项备案信息***公司并无法获得。相反，原审法院为查清事实可以依职权向有关部门核实该项信息的真实性。根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百零八条的规定，从***公司提交的证据所列事实、时间、款项可以构成较完整的证据链条，证明美晶公司确实存在擅自申请停用电梯，并因此给***公司造成损失的事实。根据合同约定，该项费用应当由美晶公司承担。

美晶公司辩称，一、厂房租赁合同中涉案厂房并未取得合法的产权证明，应当认定该合同无效，根据该合同的约定应当双倍返还租赁保证金。

二、关于***公司所述的损失200303元在没有转账记录的情况下，无法核实其交易的真实性，不能作为判定损失的依据。

三、涉案厂房的实际终止日期是2015年12月3日，并非***公司所述的1月20日，根据几名涉案人员的笔录可以确定美晶公司搬离的时间是2015年12月3日。

美晶公司亦上诉请求：1、撤销一审判决第一、二、四、七项判决内容，依法改判***公司向美晶公司返还履约保证金232830元；2、由***公司承担本案一、二审全部诉讼费用（含案件受理费、保全费及证人出庭作证费等）。

事实与理由：一、原审认定《厂房租赁合同》中的涉案厂房已取得产权证，双方租赁关系合法有效，属于认定事实不清，证据不足。1、***公司当庭提交的《建设工程竣工验收消防备案表》，为复印件，未提供原件予以核对，其真实性无法确认，且其内容所涉两栋建筑物名称、面积、地理位置均不能与双方《厂房租赁合同》中的涉案房产相关联。2、***公司当庭提交的《厂房结构安全性检测鉴定报告》，只涉及一栋400余平米的一层建筑物，与双方签订的《厂房租赁合同》中的两层涉案房产无关联性；《检测鉴定备案证明书》内容所涉一栋二层建筑物面积与涉案房产面积无法对应。3、一审庭审过程中，***公司声称，双方《厂房租赁合同》中签订面积7050平方米为一栋二层楼的厂房与宿舍楼的面积总和；2016年4月27日***公司一审庭后补交给法庭的《关于厂房租赁合同中租赁物业面积的说明》中又称：7050平方米租赁面积为厂房、宿舍楼及厂房旁边的卫生间的面积总和。***公司的前述两种说法均与客观事实相悖，属故意歪曲事实，误导一审法庭作出错误判决。双方在《厂房租赁合同》第一条中明确：“厂房2层建筑面积共计7050平方米，宿舍2层建筑共14间，厂区内空地不计面积”，第二条明确约定：“厂房按建筑面积计算租金，每平米15.5元，月租金为109275元”。将其中厂房月租金109275元除以每平米15.5元，可以得出厂房面积即为7050平米；宿舍是另行按间计费，每间510元计算租金，月租金为7140元。由此可见，宿舍面积并未计算入7050平方米租赁面积中，并非***公司代理律师在一审庭审过程中所称的7050平方米租赁面积为一栋二层楼的厂房与宿舍楼的面积总和，或者是***公司于一审庭后2016年4月27日补交给一审法庭的《关于厂房租赁合同中租赁物业面积的说明》中所称的7050平方米租赁面积为厂房、宿舍楼及厂房旁边的卫生间的面积总和。4、***公司当庭提交的《厂房结构安全性检测鉴定报告》，只涉及一栋400余平方米的一层建筑物，与双方签订的《厂房租赁合同》中的两层涉案房产无关联性；证据3中的《检测鉴定备案证明书》，其内容所涉一栋二层建筑物面积与涉案房产面积无法对应。5、***公司一审当庭提交的《房产证》（深房地字第××号）显示建筑物为厂房1栋，建筑面积400.19平方米及厂房2栋，建筑面积6076.5平方米，与双方签订的《厂房租赁合同》中涉案厂房“厂房2层建筑面积共计7050平方米”，无论在建筑物的地理位置、建筑物名称、层数以及建筑面积都无法对应，该房产证不能作为证明***公司对涉案厂房拥有合法产权及或涉案厂房为合法建筑的定案依据。6、***公司一审庭后补交《建设工程竣工验收消防备案表》显示的建筑物厂房地址是在广东省××××街道福民社区，厂房为1层建筑面积400.19平方米及2层建筑面积6076.50平方米，而双方《厂房租赁合同》约定的涉案厂房为位于深圳市龙华新区观澜街道福民富康工业区的2层建筑，建筑面积为7050平方米，该备案表中建筑物地址、名称及建筑面积均与涉案厂房不同，与涉案厂房的合法性及产权归属等待证事实不具有关联性。7、***公司一审庭后补交的《深圳市公安局宝安分局消防大队建筑工程消防验收合同的意见书》显示的建筑物厂房是一栋5层建筑面积4784.3平方米，建筑物地址、名称及建筑面积均与涉案厂房不同，与涉案厂房的合法性及产权归属等待证事实不具有关联性。8、***公司庭后补交的《复工通知书》涉及的工程名称是厂房五层，这与《厂房租赁合同》约定的涉案厂房2层无法对应，不能证明涉案厂房的合法性及产权归属等待证事实。综上，***公司在一审阶段所出示的产权证明、建设工程竣工消防验收备案、安全检测鉴定报告等资料所涉的建筑物均与涉案租赁厂房无关联、与涉案厂房的合法性及产权归属等待证事实无关联，依据《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，涉案房产未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋，且***公司在一审辩论终结前也未能补充提交相关证明，美晶公司与***公司签订的《厂房租赁合同》应属无效合同，美晶公司应按实际占用涉案厂房的时间向***公司支付房屋占用费，***公司应向美晶公司返还其依据双方《厂房租赁合同》收取的全部保证金。

二、原审认定***公司为修复厂房支出费用200303元，认定事实不清，缺乏证据支持。原审法院仅依据***公司单方提供的收款收据、协议、***公司自行拍摄的照片即认定***公司为修复厂房支付了巨额的费用，且该费用应由美晶公司承担，却忽略了作出前述事实认定之前需要查实的相关重要问题，即：涉案厂房的损坏是否真实存在、该损失是否由美晶公司造成，以及***公司主张的修复费用的真实性、合理性等问题。

三、即使双方签订的《厂房租赁合同》有效，该合同也因***公司严重违约而于2015年12月3日实际解除，美晶公司对涉案厂房的实际使用时间截止于2015年12月3日。美晶公司与***公司签订的《厂房租赁合同》第四部分“其它”第一条明确约定：租赁房产及附属设施不能实现承租方租赁目的累计达十五日以上或出租方对其所租赁的房产及附属设施没有合法的租赁权或丧失合法租赁权，承租方有权无条件解除合同，出租方应向承租方返还/双倍返还租赁保证金。1、***公司不具备涉案厂房的合法产权证明及合法租赁权证明，美晶公司有权无条件解除本合同，***公司应向美晶公司双倍返还租赁保证金。2、从美晶公司的工商登记经营范围可知，美晶公司为一家经营酒柜、雪茄柜、酒架等木制产品的工厂，在其所涉木工、油漆等生产过程中，消防安全极为重要，涉案厂房不具备消防安全备案等相关资料，给美晶公司的员工、工厂财产造成严重安全隐患，亦违反国家关于消防安全的强制性规定。***公司所出租的涉案厂房未经建设工程竣工消防验收备案，存在严重安全隐患，违反租赁合同适租义务，使美晶公司不能实现租赁目的，构成严重违约，依据双方《厂房租赁合同》约定，美晶公司有权无条件解除本合同，***公司应于双方合同解除之日起三日内向美晶公司返还租赁保证金。3、依据《深圳经济特区消防条例》第十七条规定，出租人和承租人发现另一方有不履行消防安全责任或者违反消防法律、法规的行为且拒不改正的，可以依据法律规定或者合同约定解除租赁合同。4、2015年11月份，美晶公司负责人陈善荣与***公司负责人李东明口头协商解除租赁合同，***公司让其厂区的保安放行，美晶公司开始工厂搬迁。2015年12月3日，美晶公司工厂搬迁扫尾工作进行到最后一天，***公司负责人李东明突然以美晶公司未按其要求恢复原状为由，纠集一群园区保安及社会人员扣留了美晶公司的剩余物品并在宝安区××街道悦兴围社区人民路233号深圳大唐宝昌燃气发电有限公司附近的路口拦截并抢走美晶公司车辆一部，抢夺车辆事件目前已经过另案二审终审，目前正处于执行阶段，以上事实均有另案二审判决书、当日双方报警回执、笔录为证。自此，***公司让其厂区保安不许可美晶公司的员工再进入涉案厂区内。5、***公司的代理律师当庭自认***公司在2016年1月8日开始对涉案厂房进行装修。6、美晶公司2015年12月17日在标有“RacHing美晶”商号的涉案厂房处拍摄到深圳市康铭盛科技实业股份有限公司的员工在忙碌地从涉案厂房内往外搬运标有“康铭”标识的Led电蚊拍产品；结合涉案厂区内第三方公司及附近第三方公司的员工的证人证言等证据，足以证明美晶公司在2015年12月3日己实际搬离涉案厂区，***公司在2015年12月上旬已将涉案厂房另行出租给厂区对面的深圳市康铭盛科技实业股份有限公司。

***公司辩称，一、涉案合同项下的厂房及宿舍具备合法的产权证明及安全检测和消防备案等材料，因此涉案合同合法有效。

二、***公司为修复厂房支付的费用系因美晶公司损害厂房实际支付的修复费用，根据合同约定应当由美晶公司承担。

三、***公司与美晶公司之间并没有协商于2015年12月3日解除租赁合同，因此美晶公司应当支付房屋租金到2016年1月20日。

***公司向一审法院起诉请求：1、解除***公司与美晶公司间的《厂房租赁合同》；2、***公司没收美晶公司的租赁保证金232830元；3、美晶公司支付租赁厂房2015年12月1日-2016年1月20日租金211292.4元（从2015年12月1日暂计至2016年1月20日），实际应计算至美晶公司完全支付全部款项之日止；4、美晶公司支付欠付厂房2015年12月1日至2016年1月20日租金利息2576元（以本金211292.4元计算，按照银行同期贷款利率4.35%计算，从2015年12月1日暂计至2016年1月20日），实际应计算至合同解除之日；5、美晶公司支付滞纳金60308.56元（按逾期每日128056元的1%计算，从2015年12月1日暂计至2016年1月20日），实际应计算至美晶公司完全支付全部款项之日止；6、美晶公司支付厂房内电梯及维修保养费用7530元；7、美晶公司支付***公司厂房修复费用200303元；8、美晶公司承担本案的保全费与诉讼费。

美晶公司向一审法院反诉请求：1、确认***公司与美晶公司签订的《厂房租赁合同》已于2015年12月3日解除；2、***公司向美晶公司返还涉案房屋租赁保证金232830元、2015年12月3日扣押的美晶公司公司物品；3、***公司向美晶公司返还预付水电等费用后的余款（暂定8500元，实际以核算为准）；4、***公司承担本案诉讼费用及美晶公司申请证人出庭作证费。

一审法院认定事实：2009年11月10日，***公司作为甲方与美晶公司作为乙方签订《厂房租赁合同》，约定甲方将位于深圳市龙华新区观澜街道办福民工业区***公司厂房出租给乙方做工业厂房使用，厂房2层建筑面积共计7050平方米，宿舍3层建筑共10间，厂区内空地不计面积；租用期限为3年，自2009年11月5日至2012年11月5日止。合同就其他相关事项进行了约定。

2012年11月1日，***公司作为甲方与美晶公司作为乙方又签订一份《厂房租赁合同》，约定甲方将位于深圳市龙华新区观澜街道办福民富康工业区***公司厂房出租给乙方做工业厂房使用，厂房2层建筑面积共计7050平方米，宿舍2层建筑共14间，厂区内空地不计面积；租用期限为5年，自2012年11月1日至2017年10月30日止；厂房租金按每平方米每月15.5元计算，月租金为109275元，宿舍租金按每间每月510元，月租金为7140元，每月租金总计116415元；厂房、宿舍月租金第三年递增10%，即2014年11月1日至2016年10月30日月租金总额为128056元；乙方在签订合同时须支付两个月的租金232830元为租赁保证金，合同终止时，各项费用付清后，乙方迁出时，甲方将上述押金不计利息七天内退还乙方；若乙方违约提前终止合同或租赁期乙方破坏了房屋结构而未予修复，给甲方造成经济损失，甲方有权将上述履约保证金作为赔偿费用，经核算损失后按损失扣留；乙方应于每月5日内交付当月租金，逾期30天未付租金，甲方有权终止合同、没收租赁保证金；逾期未支付的租金，按每日1%交付滞纳金；甲方负责安装厂房中一台2吨（最低不能低于1吨）电梯交给乙方使用，将电梯所有年审资料交给乙方并每年协助乙方进行电梯年检，费用由乙方负责。合同就其他相关事项亦进行了约定。在一审庭审过程中，双方确认在上述租赁合同签订后，美晶公司向***公司缴纳了租赁保证金232830元，并确认美晶公司缴纳租金至2015年11月，水电费交至2015年10月，美晶公司并预付了2015年10月之后的水电费35000元。

***公司提交了深房地字第××号房产证，证明其为涉案房产的所有权人，该房产证的房产为位于宝安区××街道福民社区厂房1栋（建筑面积400.19平方米）、厂房2栋（6076.5平方米）。***公司未能提交《厂房租赁合同》中宿舍的相关产权证明。

***公司提交了现场照片、收款收据、协议、发票证明美晶公司擅自更改涉案厂房结构，***公司修复涉案厂房支出费用200303元，及恢复电梯正常使用支付电梯质检费和维修费7530元。***公司另提交了2015年11月至2016年1月水电费明细证明在该期间涉案厂房水电费总金额为35307元。美晶公司对上述证据均不予认可。

美晶公司提交了证人证言、证明、搬厂费用收据、照片、商标查询信息、关于解除租赁合同及返还财物通知及快递签收凭证、报警回执证明其于2015年12月3日搬离涉案厂房，由于双方发生纠纷，***公司扣留美晶公司货品。***公司仅确认报警回执的真实性，对美晶公司提交的其他证据不予认可。主张美晶公司使用涉案厂房至2016年1月8日，并否认其扣留美晶公司货品。

一审法院向深圳市公安局福民派出所调取了2015年12月3日的询问笔录，显示美晶公司与***公司协商解除租赁合同，美晶公司于2015年12月3日进行搬迁，由于美晶公司未完成清理、修复厂房，双方发生争执并报警。

一审法院认为，***公司与美晶公司签订的《厂房租赁合同》中的厂房已取得产权证，故厂房租赁关系合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。同时，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，《厂房租赁合同》中的宿舍未取得房屋所有权证，***公司亦未提供证据证明涉案宿舍取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，故***公司与美晶公司签订的《租赁合同》中的宿舍租赁部分因违反国家法律的强制性规定，依法应认定无效。

从深圳市公安局福民派出所于2015年12月3日作出的询问笔录可以看出，双方已协商解除合同，美晶公司于2015年12月3日进行了搬迁，故一审法院确认双方签订的《厂房租赁合同》（除宿舍部分）于2015年12月3日解除。《厂房租赁合同》约定“若乙方违约提前终止合同或租赁期乙方破坏了房屋结构而未予修复，给甲方造成经济损失，甲方有权将履约保证金作为赔偿费用，经核算损失后按损失扣留”，现美晶公司提前解除合同并未完成对涉案厂房的清理、修复，则履约保证金应作为赔偿费用扣除损失后再返还美晶公司。***公司提交了收款收据、协议、照片证明其为修复厂房支出费用200303元，美晶公司缴纳的厂房履约保证金为218550元（109275元×2个月），则***公司还应返还美晶公司厂房履约保证金18247元（218550元-200303元）；同时，由于双方宿舍租赁关系无效，按照无效合同处理原则，相互取得的财产应当返还，美晶公司已搬离，无须再腾退宿舍，***公司应将收取的保证金14280元（7140元×2个月）返还美晶公司。以上***公司应向美晶公司返还履约保证金共计32527元（18247元＋14280元）。***公司主张的厂房修复费用，一审法院上述已处理，不再重复处理。

双方确认美晶公司缴纳租金至2015年11月，美晶公司于2015年12月3日搬离，故美晶公司还应支付***公司2015年12月1日至2015年12月3日期间的厂房租金11632.5元（109275元×110%÷31天×3天）及宿舍的占有使用费760.08元（7140元×110%÷31天×3天）。关于滞纳金，合同约定为每日1%，该约定过高，一审法院酌情调整为日千分之一，12月的租金应于2015年12月5日前交付，则应从2015年12月5日开始计算滞纳金。由于宿舍租赁部分无效，故对于宿舍占有使用费的滞纳金，一审法院不予支持。***公司主张的利息与滞纳金性质相同，一审法院不予支持。

关于电梯年检及维修保养费用，***公司仅提交了盖有深圳市德奥电梯有限公司公章的收款收据，无法确认其是否由于***公司所主张的美晶公司停用电梯所产生的费用，***公司应承担举证不能的不利后果，对于***公司的该项诉讼请求，一审法院不予支持。

美晶公司主张***公司扣押了其物品，但是未提交任何证据证明，***公司不予认可，美晶公司应当承担举证不能的不利后果，对于美晶公司的该项诉讼请求，一审法院不予支持。

关于预付水电费，双方均确认美晶公司水电费交至2015年10月，则美晶公司应支付2015年11月1日至2015年12月3日期间的水电费，根据***公司提交的水电费明细表，涉案房产在2015年11月1日至12月3日期间的水电费折算为21610.44元（20935.78元＋6971.46元÷31天×3天），美晶公司已预付水电费35000元，则***公司应返还美晶公司13389.56元（35000元-21610.44元）。

综上所述，一审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决：一、***公司与美晶公司于2012年11月1日签订的《厂房租赁合同》中厂房租赁部分于2015年12月3日解除，宿舍租赁部分无效。二、***公司于判决生效之日起十日内向美晶公司返还履约保证金32527元。三、***公司于判决生效之日起十日内向美晶公司返还预付的水电费13389.56元。四、美晶公司于判决生效之日起十日内支付***公司2015年12月1日至2015年12月3日期间的厂房租金11632.5元及滞纳金（按照日千分之一计算，自2015年12月5日计至本判决指定支付之日止）。五、美晶公司于判决生效之日起十日内支付***公司宿舍占有使用费760.08元。六、驳回***公司的其他诉讼请求。七、驳回美晶公司的其他诉讼请求。如果***公司、美晶公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费5472元，由***公司承担3174元，由美晶公司承担2298元。反诉受理费2460元，由美晶公司承担1993元，由***公司承担承担467元。本案保全费4092元，由***公司承担2373元，由美晶公司承担1719元。

经审理查明，一审法院查明的事实清楚，应予确认。

本院二审查明，一、在一审期间，***公司就涉案租赁物业面积进行了书面说明：“合同约定租赁面积为厂房2栋共7050平方米和2层宿舍，实际意思为厂房加宿舍面积共计7050平方米。”

二、***公司提供的《协议》显示，其于2016年1月8日与案外人赵凤虎就拆除、修复涉案厂房签订书面协议。

本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷案件。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，当事双方在涉案《厂房租赁合同》中约定的承租标的为厂房7050平方米及宿舍若干间，厂房与宿舍分别按照面积和间数计算租金，而***公司提供的深房地字第××号房产证所载的厂房面积仅为6476.69平方米（400.19平方米+6076.5平方米），与双方约定的承租面积无法对应，且***公司在一审期间就租赁面积所作的说明亦与双方的书面约定明显矛盾，无法对租赁面积的差异作出合理解释。由于***公司未能提供充分证据证明其出租的涉案厂房及宿舍已经取得建设工程规划许可证并按照建设工程规划许可证的规定建设，当事双方签订的涉案《厂房租赁合同》因违反了法律、法规的规定而无效，一审判决适用法律有误，应予纠正。因无效合同自始没有法律约束力，当事双方关于解除合同的诉讼主张，均不能得到支持。

根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，因涉案《厂房租赁合同》无效，***公司收取的232830元履约保证金应予退还，美晶公司作为承租人，其也应将涉案房产适当返还。***公司在一审时提供了收款收据、协议、照片等证据，证明其为清理、修复涉案厂房实际支出200303元，深圳市公安局福民派出所出具的报警回执亦可佐证双方确因搬离时的清理、修复问题发生争议，故一审法院采信***公司的主张，判决美晶公司支持修复费用，认定事实清楚，应予维持。前述两项费用相抵扣，***公司尚需向美晶公司返还履约保证金32527元（232830元-200303元）。

关于占有使用费，本院认为，深圳市公安局福民派出所于2015年12月3日所作的询问笔录显示，美晶公司于该日进行搬迁，双方虽因清理、修复问题发生争议，但至此美晶公司已无法使用涉案房产，并无疑义。结合***公司于2016年1月8日委托案外人赵凤虎拆除、修复涉案厂房的事实，一审法院确认美晶公司的搬离时间为2015年12月3日，处理结果并无不当，美晶公司应支付2015年12月1日至3日的占有使用费11632.5元（厂房）及760.08元（宿舍），对一审的该部分判决内容，本院予以维持。由于涉案《厂房租赁合同》无效，***公司主张滞纳金没有事实和法律依据，不予支持。

至于电梯年检及维修保养费用和水电费用，一审判决已有详细论述，本院亦予确认，在此不再赘述。

综上所述，一审判决认定事实基本清楚，但适用法律有误，导致处理结果不当，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、维持深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初1972号民事判决第二、三、五项；

二、撤销深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初1972号民事判决第六、七项；

三、变更深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初1972号民事判决第一项为：深圳市***实业发展有限公司与深圳市美晶科技有限公司于2012年11月1日签订的《厂房租赁合同》为无效合同；

四、变更深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初1972号民事判决第四项为：深圳市美晶科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向深圳市***实业发展有限公司支付厂房占有使用费11632.5元；

五、驳回深圳市***实业发展有限公司的其他诉讼请求；

六、驳回深圳市美晶科技有限公司的其他反诉请求。

如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案二审案件受理费9614.5元，由深圳市***实业发展有限公司负担4822元，深圳市美晶科技有限公司负担4792.5元。

本判决为终审判决。

审判长　陈　 明　 亮

审判员　路　 德　 虎

审判员　朱　　　　宽

二〇一七年三月二十二日

书记员　张东阳（兼）

附录相关法律条文

《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。

第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。

人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。