5298某某博电子科技有限公司与江苏永安置业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

徐州市铜山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0312民初5298号 原告：***博电子科技有限公司，住所地徐州高新技术产业开发区第二工业园银山路东、漓江路南安全科技产业园。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：**，江苏禾***事务所律师。 被告：江苏永安置业有限公司，住所地徐州市高新区第二工业园银山东麓、漓江路南侧、**高速北侧。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，江苏三法律师事务所律师。 原告***博电子科技有限公司（以下简称硕博公司）诉被告江苏永安置业有限公司（以下简称永安公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月18日立案受理后，依法由组成合议庭公开开庭进行了审理。原告硕博公司的委托诉讼代理人**，被告永安公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告硕博公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付逾期交房违约金653943元（以3736822元为基数，按日万分之五自2019年7月1日起计算至实际交付之日止，暂计至2020年6月15日）。2、本案诉讼费用由被告承担（包括保全费）。事实和理由：2018年5月29日，原、被告分别签订合同编号为D2-20180428-B0103、D2-20180428-B0105的《徐州安全科技产业园高标准厂房销售合同》，约定原告购买被告开发的位于铜山新区徐州国家安全科技产业园中业**D区2栋1层103号、105号厂房，总价款为3736822元，原告依约支付了全部购房款，被告至今没有将厂房交付于原告。依据该合同第七条约定，被告应于2019年6月30日前将经验收合格并符合合同约定的厂房交付原告使用。另该合同第八条约定，被告逾期交付超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告自交付期限届满之次日起至实际交付之日止应向原告按日支付全部已付款万分之五的违约金。为保护原告的合法民事权益，现向法院提起诉讼，请予支持。 被告永安公司辩称，1、确实存在逾期交付的情况，但是逾期交付的截止时间是2019年12月26日，而并非原告所诉称的一直未交付。双方争议的核心焦点是交付标准，原告认为的交付标准是经过备案，被告认为的交付标准是经过综合验收，即经过建设单位、监理单位、设计单位、施工单位四方主体验收后合格即符合交付标准。因为合同中明确约定了交付标准为经验收合格，并且原告也没有提供证据证明现有的政策法规对厂房的交付必须要经过备案。2、原告存在逾期交付，存在不可抗力的因素，因为在2018年、2019年徐州市发布大气治理导致经常性停工，这是逾期交付的核心因素。3、原告并没有提供逾期交付造成其损失的证据，原告主张的万分之五违约金偏高，应当依法予以调整。 经审理查明，2018年5月29日，原告硕博公司（买受人、乙方）与被告永安公司（出卖人、甲方）签订了两份《高标准厂房销售合同》，该合同约定：该套厂房为D区2栋1层105号、D区2栋1层103号，厂房的用途为工业，层高为一层层高为7.6米，该套厂房预测建筑面积580.18平方米、434.01平方米；按照家住面积计算，单价为每平方米3620元、3520元，总计款2100252元、1527715元；合同约定面积与最终测绘面积有差异的，以最终实际测绘面积为准，厂房交付后，最终实际测绘面积与合同约定面积发生差异，双方同意按实测面积为准，房款按照合同第三条计价标准实行多退少补处理；买受人与出卖人签订合同后于2018年5月10日前一次性付清全部房款；出卖人应当在2019年6月30日前，将具备条件，经验收合格并符合本合同约定的厂房交付买受人使用，但如遇如下特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，政府政策原因或遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人（合同第七条）；除第七条所列明原因外，出卖人如未按本合同规定的期限将该套厂房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：逾期在90内日，自第七条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，并于该套厂房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权退房。买房人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的10%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第七条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该套厂房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。厂房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接，并签署厂房交接单；厂房交付后，因该套厂房而发生的物业权利费、水电费等相关费用和国家或政府规定的相关税费由买受人承担。永安公司在出卖人处**，硕博公司在买受人处**。 硕博公司分别于2016年9月12日、2018年4月28日、2018年5月29日、2018年5月30日、2019年12月26日、2019年12月30日向永安公司支付D区2栋1层105号、D区2栋1层103号厂房购房款10000元、1727967元、600000元、1200000元、108855元、90000元，合计3736822元。原告陈述最终房款为补齐的房屋面积差。 2019年10月29日，涉案徐州国家安全科技产业园高标准厂房取得《单位工程竣工验收证明书》。2019年12月26日，硕博公司工作人员**在D2-103、105上房签约流转单上签字，此外业主身份确认处、财务缴费处、物业签约处均有相应人员签字确认，业主身份一栏备注“资料齐全”等内容。当日，硕博公司就其购买的徐州国家安全产业园D2-103、105房屋与江苏中业智汇物业服务有限公司签订了物业服务合同。2020年6月15日，涉案厂房取得竣工验收备案表。 2018年9月30日，铜山区大气污染防治攻坚行动指挥部办公室下发关于加强城市道路扬尘污染防治通知:从21点起至次日早7点，空气质量综合指数普遍升高，尤其是PM2.5及PM10数据，上升尤为明显，为此市政府专门召集市环保局、市城管局、市公安局、市交通局等部门召开“城市夜间道路扬尘污染防治会议”，为贯彻会议精神，做好道路扬尘污染防治工作，现将有关要求通知如下。 2018年11月14日，徐州市环境空气质量提升工作领导小组办公室下发关于采取有效措施应对大气污染过程的通知：11月15-18日期间，各地、各部门按照《徐州市2018年大气污染防治攻坚期间污染天气应急管控方案》橙色预警级别落实减排措施，各地环保部门要进一步加大钢铁、建材、焦化、化工、冶金铸造等重点行业执法检查力度，各地于每日17时前报送应对措施落实情况。铜山区在建工程交流群发布了15-18号橙色预警，要求15日8时起各类施工工地一律停工，***路洒扫降尘频次的消息。2018年11月15日，高新区安全监督群发微信要求15日8时起各类施工工地一律停工，如果不按要求继续停工被查到，将严厉处罚。 2018年11月19日，徐州市环境空气质量提升工作领导小组办公室下发关于采取有效措施应对大气污染过程的通知：根据省级部门预测，11月19日至22日，受北方污染传输和内源积累共同影响，我市将出现一次较重污染过程。根据省大气办要求，请各地、有关部门自19时20时至22日12时，按照《徐州市2018年大气污染防治攻坚期间污染天气应急管控方案》橙色预警级别落实减排措施，工地停止土石方、拆除等容易产生扬尘的施工作业。 2018年11月23日，徐州市环境空气质量提升工作领导小组办公室下发关于采取有效措施应对大气污染过程的通知：要求各地加强内源管控，自23日20时至26日20时，工地停止土石方、拆除等易产生扬尘的施工作业。 2018年11月25日，徐州市环境空气质量提升工作领导小组办公室下发关于进一步强化管控措施应对大气污染过程的紧急通知：按照省大气办要求，请各地立即采取最严格的红色预警级别管控措施，11月26日20日前，所有工业企业按照《徐州市重污染天气工业企业应急减排措施清单》中红色预警等级落实停限产措施。 2018年12月4日，徐州市环境空气质量提升工作领导小组办公室下发通知：2018年12月4日10时起解除重污染天气红色预警管控，调整为重污染天气橙色应急管控。 2018年12月10日，徐州市环境空气质量提升工作领导小组办公室下发关于地宫重污染天气红色应急管控的紧急通知：自12月10日20时起，我市重污染天气橙色应急管控调整为红色应急管控，所有工业企业按照红色预警登记落实停限产措施。该通知要求停止土石方作业、物料运输、拆除、爆破、**、破碎、混凝土搅拌等作业。 2018年12月17日，徐州高新技术产业开发区综合行政执法局下发关于红色预警天气扬尘管控的函告：红色预警天气将持续到年底，在此期间各施工单位严格按照红色预警防控措施要求，停止一切施工。 2018年12月31日，铜山区环境空气质量提升工作领导小组办公室下发关于调整重污染天气应急管控级别的通知：我区自2018年12月31日23时起解除重污染天气红色应急管控，调整为橙色应急管控。该通知要求停止土石方作业、拆除、爆破、**、破碎、混凝土搅拌等作业。 2019年1月13日，铜山区环境空气质量提升工作领导小组办公室下发关于进一步强化管控措施应对大气污染过程的紧急通知：自2019年1月14日起，将我区重污染及天气管控调整为红色管控级别，停止土石方作业、物料运输、拆除、爆破、**、破碎、混凝土搅拌等作业。 2019年1月23日，徐州市环境空气质量提升工作领导小组办公室下发关于采取有效措施应对大气污染过程的通知，载明24日，我市短时将达到中度-重度污染水平，25-26日，我市将经历一次重污染过程。根据省大气办要求，自1月23日晚8时起，我市启动重污染天气橙色管控预警响应，除涉及安全问题、应急抢险及经市政府批准的工程外，建筑、市政、道路、绿化、水利等各类施工工地一律停止土石方作业。停止露天拆除、爆破、采（碎）石、破碎、混凝土搅拌作业。 2019年9月30日，通州建总集团有限公司徐州国家安全科技产业园CD区厂房工程项目部关于《因环保治理及其他因素影响的工期顺延统计表》载明：2018年9月30日铜山区大气办下发扬尘防治治理通知、2018年11月14日徐州市环境空气质量提升工作领导小组办公室下发关于采取有效措施应对大气污染过程的通知、2018年11月15日高新区安全监督群下发紧急通知、2018年11月19日、2018年11月23日、2018年11月25日、2018年12月4日、2018年12月10日，徐州市环境空气质量提升工作领导小组办公室下发关于采取有效措施应对大气污染采取措施的通知，不允许进行土方、混凝土搅拌及结构施工，影响天数为“期间偷偷、冒着被罚的风险，干干停停，无法详细统计影响具体天数”；2018年12月17日关于红色预警天气扬尘管控的函告、2018年12月31日、2019年1月13日、2019年1月23日环境空气质量提升工作领导小组办公室下发关于采取有效措施应对大气污染过程的通知，造成C区土方无法回填，现场混凝土浇筑施工受到影响，2019年2月20日复工申请，影响天数“本次函告最为严厉，全面停工，见复工申请报告，本次影响66天”；2019年2月22日铜山区环境质量提升工作组下发调整重污染天气管控级别的通知，2019年3月21日“春节后因环保治理影响的C1、C2二次结构施工工期，见工程联系单影响天数18天……” 2019年3月20日工程联系单载明：工程名称，徐州国家安全科技产业园CD区高标准厂房工程，联系主体关于外墙窗户安装单位进度较慢及因环保影响的室内回填土工期，受国家环保治理的持续影响，特别是2018年12月17日高新区综合形成执法局**下发的《关于红色预警天气扬尘管控的函告》，收到该函告时，我方立即停止施工，其中C区一层室内的土方回填仅余C1、C2未回填（其他楼号均已回填完毕），导致C1、C2一层二次结构无法施工。 以上事实有当事人提交的双方签订的买卖合同、打款凭证、增值税发票、竣工验收证明，竣工验收备案表、上房签约流转表、延期统计表、环保文件等证据证实，本院予以确认。 本院认为：原告硕博公司与被告永安公司签订的两份房屋买卖合同，系双方真实意思表示，不违反我国法律、行政法规强制性规定，应认定为合法有效，双方均应恪守。 本案争议焦点一：永安公司交付房屋时间的认定。原告认为涉案厂房具备交付的条件应为商品**工验收备案，2019年12月26日被告并没有将涉案厂房交付给原告使用，故被告应当承担逾期交房违约责任时间应至备案时间即2020年6月15日。被告认为涉案厂房按照合同约定竣工验收合格，并于2019年12月26日交付原告使用，逾期交付的截止时间应为2019年12月26日。本院认为，被告交付厂房的时间应为2019年12月26日。理由如下：一是，合同约定：厂房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接，并签署厂房交接单。被告提供的上房流转表上有其公司员工**签名确认，物业服务合同盖有原告公章，足以证明被告按照合同约定的方式向原告交付了涉案厂房，被告以**未得到公司的授权及未签订物业合同为由否认房屋交付，与本院查明的事实相悖，本院对其主张不予采纳。二是，双方合同约定厂房交付的标准为竣工验收合格，涉案厂**工验收证明载明时间为2019年10月29日，原告向被告交付房屋的时间为2019年12月26日，交付时厂房已经竣工验收合格，符合合同约定。原告认为涉案房屋的竣工验收合格应该理解为备案，与合同条款的文义不符，且原告未提供证据证明当地政府对于厂房交付必须以备案为前提的强制性规定。故，原告认为涉案厂房交付必须以备案为前提的理由，不能成立。三是，涉案房屋已经于2019年12月26日向原告进行了交付，原告未对于厂房没有经过竣工验收备案提出异议，而是接收了房屋，现又以厂房不具备交付条件为由主张该期间的逾期交付违约金，不应予以支持。因此，被告永安公司的违约期间应为2019年7月1日至2019年12月26日，之后被告不应再承担逾期交付房屋违约责任。 本案争议焦点二：被告抗辩逾期时间应扣除因大气污染治理要求停工的114天是否应予以支持的问题。本院认为，省、市人民政府对大气污染的管控措施，以及管控措施的实施时间、期限、程度等，系根据大气污染程度而制定，这是被告不能预见、不能避免、不能克服的政府行政行为，且被告要求扣除的期间为2018年下半年及2019年初，集中在冬季，该期间大气污染严重且政府加大了治理力度的事实系公众所知悉的，故因大气污染管控停工的天数应予扣除。关于应扣除的天数，虽然2018年12月17日至2019年2月20日因政府部门下发的大气污染防控措施，导致该期间停工66天，***表、工作联系单载明停工期间仅仅影响的是C区工程，与涉案D区厂房没有关系。而2018年11月14日至2018年12月10日期间，政府部分亦下发了大气污染应急文件，但影响天数载明“期间偷偷、冒着被罚的风险，干干停停，无法详细统计影响具体天数”，没有响应的工作联系单予以证明实际影响天数，考虑影响因素确认存在，本院酌定因大气污染管控影响涉案D区厂房交付的天数为20天，应予以扣除。 本案争议焦点三：违约金是否应予以调整。原被告双方在合同中约定，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第七条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该套厂房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。原告主张按照日万分之五主张违约金，符合合同约定，不违反法律规定，本院依法予以支持。被告认为该违约金过高，但未提供证据予以证明，本院对于该抗辩理由，不予采纳。 综上，被告应向原告支付2019年7月1日至2019年12月26日期间的逾期上房违约金合计297077.35元[3736822元×0.0005×（179天-20天）]。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告江苏永安置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告***博电子科技有限公司支付逾期交房违约金297077.35元； 二、驳回原告***博电子科技有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10339元，保全费3789.72元，合计14128.72元，由被告江苏永安置业有限公司负担9000元，由原告***博电子科技有限公司负担5128.72元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交案件受理费。 审　判　长　　*** 人民陪审员　　*** 人民陪审员　　*** 二〇二〇年十二月九日 书　记　员　　***