上海金桥出口加工区联合发展有限公司与上海动漫公共技术服务平台运营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

上海市浦东新区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）沪0115民初17585号 原告：上海金桥出口加工区联合发展有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区新金桥路**。 法定代表人：**，执行董事。 委托诉讼代理人：***，上海市海华永泰律师事务所律师。 被告：上海动漫公共技术服务平台运营管理有限公司，住，住所地中国(上海)自由贸易试验区新金桥路******/div> 法定代表人：***，总经理。 原告上海金桥出口加工区联合发展有限公司诉被告上海动漫公共技术服务平台运营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月5日、7月16日公开开庭进行了审理。原告上海金桥出口加工区联合发展有限公司的委托诉讼代理人***，被告上海动漫公共技术服务平台运营管理有限公司的法定代表人***到庭参加诉讼。审理中，原、被告共同向本院申请庭外和解两个月。本案现已审理终结。 原告上海金桥出口加工区联合发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认解除原、被告签订的《通用厂房租赁合同》及续租协议；2.判令被告腾空上海市金桥出口加工区17号地块第1A幢通用厂房(T17-1A)(新金桥路XXX号)第一层房屋(以下简称系争房屋)并移交给原告；3.判令被告支付2016年1月7日至2017年12月6日的租金人民币(以下币种同)842,064.94元(已扣除被告于2018年8月、2018年12月分两笔支付的共计100万元)；4.判令被告按每月80,089.78元的标准支付自2017年12月7日起至移交房屋之日止的使用费；5.判令被告支付解约违约金160,179.56元，以及逾期付款违约金1,469,155.9元(自2017年1月15日起以201,346.70元为基数，自2017年4月15日、2017年7月15日、2017年10月15日、2018年1月15日、2018年4月15日、2018年7月15日、2018年10月15日、2019年1月15日、2019年4月15日、2019年7月15日起分别以240,269.34元为基数，自2019年10月15日起以160,179.56元为基数，均按日违约金0.1%的比例计算，计算至被告履行之日)。事实与理由：2011年11月30日，原告与案外人上海浦东文化传媒有限公司签订编号为JQ2011LF0413的《通用厂房租赁合同》，由该公司向原告承租系争房屋，租期自2012年4月7日至2015年4月6日。2012年7月，原、被告以及上海浦东文化传媒有限公司签订《主体变更协议》，由被告自2012年7月1日起取代上海浦东文化传媒有限公司作为系争房屋承租人。《通用厂房租赁合同》租期届满后，原、被告签署了编号为JQNC2017LF0135的《续租协议一》，被告续租系争房屋，租期自2015年4月7日至2017年12月6日。被告成为承租人后，无故拖欠2016年1月7日起的租金，经原告催讨，被告仍未支付，原告于2018年5月15日向被告发函，要求解除租赁合同、被告支付欠费、违约金等，之后被告仅于2018年8月、12月共计支付了100万元，而余款仍未支付。综上，原告为维护自身合法权益，提起本案诉讼。 被告上海动漫公共技术服务平台运营管理有限公司辩称：对于诉请1，原、被告之间的租赁关系已于2017年12月6日期满，此前被告曾提出续租方案，但原告以各种理由搁置，被告作为善良租客应享有优先承租权。对于诉请2，原、被告之间的租赁合同并非单纯商业合同，而是具有政府职能导向，被告作为《国家科技支撑计划》课题承担单位，在系争房屋内建有图形图像数据处理中心和超感360特种电影交互实验室，一旦拆除，其复建成本非常昂贵，且会对《国家科技支撑计划》课题验收造成严重影响。对于诉请3，被告于2018年8月支付的30万元是合同期内租金，于2018年12月支付的70万元是暂付的期满后的使用费。租赁期间房屋持续漏水导致144.96平方米房屋闲置4年，租金损失423,283.20元；漏水导致被告的设备损坏，损失286,705元；漏水损失总计709,988.20元。原告未按约提供被告两个免费车位导致被告已支出停车费75,220元。原告未按照相关会议纪要给予被告开办费、装修费补贴以及房租优惠，被告要求原告至少返还9个月租金共计720,808.02元。以上三项费用合计1,506,016.22元。故被告应付2016年1月7日至2017年12月6日期间的租金为1,842,064.94-1,506,016.22-300,000=36,048.72元。对于诉请4，2018年6月28日，被告曾提请原告收回被告未使用的东面一半办公区域，双方最终确认被告只使用西面一半区域，故2017年12月7日至2020年6月期间被告仅需按照每月40,044.89元的标准支付租金，且2020年疫情应按政策免两个月，故计费月数共计28个月，总计房屋使用费为40,044.89×28=1,121,256.92元，扣除已付70万元后，被告还需支付使用费421,256.92元。另外，2018年4月，被告因业务需要在系争房屋进行工商注册，原告以合同到期为由拒绝提供产权证等材料，对被告带来一定损失。对于诉请5，被告并未违约，虽被告尚需支付部分使用费，但是由于原告导致的损失未获补偿、相关费用界定未清晰、原告不切实解决问题所致。且原告违反合同第11.4条之约定，理应支付被告违约金160,179.56元。 本院经审理确认如下事实： 原告为系争房屋权利人。2011年12月5日，原告(甲方)与上海浦东文化传媒有限公司(乙方)就甲方向乙方出租系争房屋签订《通用厂房租赁合同》。该合同第1条约定，租赁厂房面积1316.4建筑平方米。第4条租赁期限约定，乙方承租租赁厂房的期限为3年，自2012年4月7日起至2015年4月6日。第5条租赁保证金约定，5.1本合同生效后十日内，乙方向甲方支付相当于二个月的租金及物业管理费，分别为160,179.56元、5,265.6元，共计165,445.15元作为租赁保证金(不计息)。第6条租金、物业服务费及支付方式约定，6.1租赁厂房的租金为每天每建筑平方米2元，月租金合计为80,089.78元，每月物业管理费为2,632.80元(按一年365天，平均每月30.42天计算)。6.2乙方应每三个月支付一次租金，即乙方分别在每年4月15日、7月15日、10月15日、1月15日(遇国家法定节假日提前至前一工作日)前将当期三个月租金共计240,269.34元汇入甲方指定的银行账户。第11条其他权利和义务约定，11.4……甲方为乙方提供固定免费车位2个。第14条违约责任约定，14.5乙方逾期支付租赁厂房租金、物业服务费、由物业服务公司代付代缴的费用或其他费用的，每逾期一日按应付未付金额千分之一的比例支付逾期付款违约金，并且甲方有权单方面停止向乙方提供配套设施，由此引起的一切后果均由乙方自行承担。乙方逾期支付租金或其他任何费用超过六十日的，甲方有权单方面以书面通知的形式立即解除本合同，并且在公证机构的公证之下，甲方有权在乙方不到场的情况下，自行将租赁厂房内乙方存放的设备、机器等全部物品搬离租赁厂房，搬离费用及存放该等物品的费用由乙方承担。甲方根据前句约定解除本合同的，乙方另须向甲方支付相当于两个月租金的违约金，乙方已付的租赁保证金及其他费用不再返还给乙方，也不得冲抵乙方拖欠的租金、物业服务费和/或其他费用。 2012年8月9日，原告(甲方)、上海浦东文化传媒有限公司(乙方)、被告(丙方)三方签订《主体变更协议》，约定自2012年7月1日起，丙方取代乙方作为租赁合同中的承租人，租赁合同中约定的乙方应享受的权利和应履行的义务转移至丙方；乙方已向甲方支付的租赁保证金160,179.56元转化为丙方的租赁保证金，甲方不予退还，租赁期限届满后丙方若不续期的，甲方有权将上述保证金余额扣除丙方应付未付的租金、物业服务费和其他费用(如有)后，无息返还给丙方…… 《通用厂房租赁合同》租期届满后，原告(甲方)与被告(乙方)签订了《续租协议一》，约定乙方续租期限为三十二个月，自2015年4月7日起至2017年12月6日止；租赁保证金余额160,179.56元继续留存甲方，作为乙方履行本续租协议的保证金，如乙方违反本协议之任何约定，则甲方有权以该租赁保证金抵付乙方应付款项、违约金和/或作为甲方因此而遭受损失之赔偿金，如租赁保证金经该等抵付和/或赔偿后少于本协议第二条第1项约定的租赁保证金之金额，乙方应在十五日内向甲方补交该等差额，否则每逾期一日，乙方向甲方支付相当于逾期支付金额1‰的违约金。《续租协议一》对于租金标准及支付方式的约定内容同《通用厂房租赁合同》。 2017年10月10日，原告向被告交付《催款函》，载明被告拖欠自2016年1月7日起至2017年10月6日期间21个月的租金共计1,681,885.38元。 2017年12月5日，被告通过邮件向原告发送《办公场地续租方案建议》，表示其有意继续承租系争房屋，基于以下三方面原因考虑，被告建议续租租金继续按原租金标准(即1316.40平方米每月租金80,089.78元)：“1.我司搬迁至金桥加工区时承诺给予的房租优惠减半的政策没有落实，该部分减免租金至今累计金额约为人民币叁佰万左右(从2012年1月起计算至今)；2.办公建筑北面是密胺厂，常有粉尘污染，正对着北面的办公室会受到直接影响；3.占办公室使用面积四分之一部分(东北面)建筑外墙及楼板漏水多年，且至今尚未修复，导致该区域无法进行日常办公使用。”被告另表示，一旦签订租赁协议，即安排前期遗留租金争议问题的处理……被告对原告要求涨价的行为表示理解，同时希望原告考虑到以上因素对被告日常办公及实际使用面积的影响…… 2018年1月26日，被告工作人员向原告工作人员发送邮件，载明：**认为贵司出具的房租费发票没有考虑并解决以下问题(即前述《办公场地续租方案建议》所载三方面原因)，费用结算不清楚故无法支付，所以需要将发票寄回，待双方确定费用后再开具发票。 2018年2月8日，被告工作人员向原告工作人员发送邮件，反馈2018年2月6日原告运营部***总经理与被告***总经理会谈中被告的意见：“一、由于建筑外墙及楼板漏水多年，约328.1平米面积的办公空间无法进行日常办公导致闲置，我司认为不应承担该区域的房租费用；二、恳请贵司根据当时我司落户金桥时承诺给予的房租优惠减半的政策，缓解我司作为文化创意中小企业的压力；三、恳请贵司能够考虑我司作为动漫公共技术平台的文化企业实际运营的困难，以原租金单价签订续租协议。” 2018年5月15日，原告向被告邮寄《律师函》，载明截至2018年5月6日，被告拖欠2016年1月7日至2017年12月6日的厂房租金1,842,064.94元、2017年12月7日至2018年5月6日的厂房使用费400,448.90元；原告多次催讨，被告始终未依约付款，亦未在租期届满后搬离、返还厂房；基于相关事实和合同约定，现通知被告：《通用厂房租赁合同》《续租协议一》自本函签发之日立即解除；被告于2018年5月25日前支付原告的欠租和房屋使用费共计2,242,513.84元(暂计至2018年5月6日)、违约金160,179.56元以及违逾期付款违约金1,352,235.85元(暂计至2018年5月15日)。审理中原、被告确认，被告于2018年5月16日收到该函，原告据此主张双方之间的不定期租赁合同于该日解除。 2018年7月，原、被告曾通过邮件、微信就回收部分租赁物的具体区域进行图纸确认，但最终原、被告并未实际交接。 2018年8月，被告向原告支付30万元，原告出具的发票载明系2016年1月7日至2016年4月28日的租金；2018年12月，被告向原告支付70万元，原告出具的发票载明系2016年4月29日至2017年1月22日的租金。 2018年1月至2019年7月期间，被告就系争房屋共计报修11次，物业予以维修后，报修人予以签字验收。根据被告2017年1月至2019年9月期间所填数张《**满意率综合征询单》，被告对于物业管理单位的服务均表示满意或比较满意(仅2017年1月18日对公共秩序维护服务、公共设施设备维护两项为比较满意)。 关于双方争议的两个免费车位事宜。2020年7月9日，上海金桥物业经营管理有限公司出具《情况说明》，表示其自2012年7月起向被告提供两个免费车位至今，并根据被告要求调整需免停车费的车辆号牌，目前沪A3XX**(**)、沪C6XX**(***)两辆车免停车费，此外被告还有七辆车的停放按规定缴纳停车费。对此，原告表示，被告提供固定免费车位的操作流程是由被告去物业公司登记两个车牌号，该两辆车免停车费。被告表示，被告法定代表人变更过，故对2012年时的情况不清楚，收到本案诉讼材料后才发现免费车位问题；**仅在2017年10、11月来帮忙了约一个月，***上述沪C号牌的车已于2017年年底改成沪D号牌，目前被告停放的所有车辆都在缴纳停车费。 被告提供了两份会议纪要以主张原告未按政策给予被告开办费、装修费补贴和租金优惠，其中上海市委宣传部2011年9月7日的《关于上海动漫公共技术服务平台转制工作推进协调会会议纪要》中载明：“浦东新区要对动漫平台落户给予相应的政策支持，对平台入驻、装修给予开办补贴，今后应当在房租、项目等方面给予比较优惠的政策扶持。”2011年11月25日的《浦东新区宣传部(文广影视局)专题会议纪要》中载明：“新区文创办要与各部门衔接好，落实各部门会上提出的各项有利于引进和支持平台发展的优惠政策，前期要着重考虑对平台搬迁产生的开办费、装修费等一次性支出给予补贴，后续要依据平台所属、所服务的具体产业部门多方面争取政策扶持。” 审理中，原、被告一致确认，被告曾向原告支付保证金160,179.56元，原告以合同第14.5条为由要求没收保证金，被告则要求退还。 原告表示，合同约定租期届满后，双方之间形成了不定期租赁关系，租赁合同于2018年5月原告发函后解除。原告催讨租金后，被告才于2017年12月1日提出漏水问题，原告每次都予以了维修，被告从未提出过设备损坏问题，被告在本案第一次庭审之前也从未提出过免费车位问题。对于退还部分场地，要以被告付清欠租为前提，原告最终并未确认。 被告表示，租期届满后，原合同不再有效力，被告临时占用系争房屋。漏水问题在入驻后即陆续产生，被告最早在2013年提出，漏水导致约145平方米不能使用，直至2019年才找到漏水原因，已基本修复，现还有局部漏水。被告不同意支付违约金，且认为违约金标准过高，若需支付请求予以调整。 就被告提出的新冠肺炎疫情期间减免2个月使用费的主张，原告认为，原告已经根据上海市及浦东新区相关政策制定了《支持企业平稳健康发展减免中小企业房屋租金的实施方案》，该方案明确有违约、欠租、法律纠纷，且沟通后仍不改正的企业不作为减免对象，因此不同意给予被告2个月免租期。经本院主持双方调解，双方未能就此问题协商一致。 以上事实，有《通用厂房租赁合同》《主体变更协议》《续租协议一》《催款函》、邮件、《律师函》《情况说明》等以及原、被告的当庭陈述在案佐证。 本院认为，原、被告之间的《通用厂房租赁合同》及《续租协议一》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，属合法有效，双方均应遵照履行。 根据《续租协议一》双方之间的租赁期限至2017年12月6日届满。现原告主张租赁期限届满后双方形成不定期租赁关系，被告则主张租赁合同已经不再有效力，被告是临时占用租赁物。本院认为，《合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。在案证据显示，2017年12月1日被告在租赁期限届满之前提出了续租并要求按照原租金标准签订续租协议，租期届满后被告于2018年2月8日再次向原告提出按照原租金标准签订续租协议，但原告均未及时予以回复。相反，原告在2018年5月15日的律师函中向被告催讨2017年12月7日起的使用费，而不是租金；并且原告还在律师函中明确指出被告在租赁期限届满后未搬离、返还厂房。由上述事实可以判断，被告系因双方仍在磋商续租而未搬离、返还房屋，原告虽然在租赁期限届满后未对被告继续占用租赁物提出异议，但双方之间未能就续租的租金价格达成一致，本案不符合“原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的情形，据此本院认定双方租赁合同至2017年12月6日租期届满时终止，原告有关双方形成不定期租赁关系的意见本院不予采纳，原告要求确认《通用厂房租赁合同》及《续租协议一》于2018年5月16日解除的诉讼请求不予支持。 租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。现双方在租赁期限届满后未能就续租达成一致，被告再行占有系争房屋已无依据，原告诉请要求被告搬离并返还房屋，本院予以支持。 被告作为承租人应切实履行支付租金的主要合同义务。被告提出了对抗租金支付义务的数项抗辩，对此本院认为，1.相关政府会议纪要内容并不直接约束合同双方，原、被告应当按照合同约定履行，被告以政府会议纪要内容主张减少支付9个月租金，没有法律依据。2.关于被告主张的漏水损失，被告自2011年起承租房屋起，长达近6年的时间内未就房屋漏水问题提出异议，而只在2017年12月1日临近租期届满时的续租建议方案中提及漏水导致部分区域无法使用，并以此作为要求原告维持原租金标准的理由之一，当时也未提出过漏水导致设备受损，相反，被告长期对相应的物业服务表示满意。因此，被告主张漏水导致其损失70余万元，证据不足，本院不予采信。3.关于免费停车位事宜，合同中并未对提供免费停车位的具体办法作出约定，原告提供的证据可以证明合同履行过程中双方实际采取的方法是物业根据被告指示给予两个车牌号对应的车辆免停车费。因此，在变更免费车辆时，被告应自行及时告知物业。因被告未及时告知物业免费车辆号牌，由此导致额外产生的停车费应由被告自行承担。综上，被告上述抗辩理由均不能成立，被告应按照合同约定的租金标准支付租赁期限届满前的租金。被告主张2018年12月支付的70万元是租赁期满后的使用费，但其在支付时并未明确，不能产生指定债务抵充顺序的效果，原告出具的发票明确了该70万元对应的租金期间，被告对此未提出过异议，应认定双方对于该款项抵充的租金欠费期间已达成一致。据此，原告诉请主张的租金金额无误，本院予以支持。 租赁期间届满后，被告仍占用租赁物，应当承担相应的房屋使用费。现原告按照参照原合同租金标准主张使用费，符合有关司法解释规定。关于被告的抗辩：1.被告主张2018年6月曾提请原告收回未使用的办公区域，故要求按原租金标准的50%计算使用费。本院认为，虽然双方确曾对收回部分区域的图纸进行过确认，但双方最终并未完成交接，没有证据证明是原告的原因导致交接未成，故被告该项抗辩本院不予采信。2.被告又抗辩称2018年4月原告拒绝提供产权证等资料供被告办理工商登记，要求原告承担违约金160,179.56元。本院认为，双方租赁合同已经到期终止，原告已无协助被告办理工商登记的合同义务，故被告该项抗辩亦无法采纳。3.被告要求新冠肺炎疫情期间减免2个月租金(使用费)，原告则以被告存在违约行为为由认为其不属于减免对象。本院认为，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第6条规定，承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。国家发展改革委等部委、上海市人民政府已经出台了相关帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的政策。虽然，被告的确存在欠付租金的违约行为，且在租赁期限届满后未及时搬离、返还房屋，但是新冠肺炎疫情对被告的生产经营以及搬迁返还事宜确实存在一定影响，本院综合考虑各项因素，确认减免被告相当于2个月租金金额的使用费。 被告逾期支付租金，应按合同约定承担逾期付款违约金。被告抗辩违约金标准过高，本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同履行情况、被告过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，将违约金标准酌情调整至每日0.02%。原告诉请中将合同期满终止后的使用费一并计算了逾期付款违约金，缺乏依据，本院予以扣除。 鉴于本案租赁合同到期终止，而不是提前解除，故原告要求被告支付解约违约金160,179.56元并没收租赁保证金，无法律依据，本院不予支持。相应的保证金应予返还。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条之规定，判决如下： 一、被告上海动漫公共技术服务平台运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内搬离上海市金桥出口加工区17号地块第1A幢通用厂房(T17-1A)(上海市浦东新区金桥出口加工区新金桥路XXX号)第一层房屋，并将该房屋返还原告上海金桥出口加工区联合发展有限公司； 二、被告上海动漫公共技术服务平台运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海金桥出口加工区联合发展有限公司租金842,064.94元； 三、被告上海动漫公共技术服务平台运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内按每月80,089.78元的标准支付原告上海金桥出口加工区联合发展有限公司自2017年12月7日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费(扣除疫情期间减免金额160,179.56元)； 四、被告上海动漫公共技术服务平台运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海金桥出口加工区联合发展有限公司逾期支付租金的违约金(自2017年1月15日起以201,346.70元为基数，自2017年4月15日、2017年7月15日、2017年10月15日起各期均以240,269.34元为基数，以上均按每日0.02%的标准，计算至被告付清相应租金之日止)； 五、原告上海金桥出口加工区联合发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告上海动漫公共技术服务平台运营管理有限公司保证金160,179.56元； 六、驳回原告上海金桥出口加工区联合发展有限公司其余诉讼请求。 负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付***行期间的债务利息。 案件受理费41,307元，减半收取计20,653.50元，由原告上海金桥出口加工区联合发展有限公司负担5,865.50元，被告上海动漫公共技术服务平台运营管理有限公司负担14,788元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审 判 员　*** 二〇二〇年八月三十一日 法官助理　*** 书 记 员　*** 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 …… 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就***行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付***行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付***行金。