中铁二十四局集团上海房地产开发有限公司与上海同钧装潢有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

上海市闸北区人民法院 民事判决书 （2015）闸民三（民）初字第298号 原告（反诉被告）中铁二十四局集团上海房地产开发有限公司，住所地上海市闸北区。 法定代表人***，职务总经理。 委托代理人***。 委托代理人***。 被告（反诉原告）上海同钧装潢有限公司，住所地上海市闸北区。 法定代表人***，职务总经理。 原告中铁二十四局集团上海房地产开发有限公司（以下简称为中铁二十四局集团公司）与被告上海同钧装潢有限公司（以下简称为同钧装潢公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，适用简易程序，依法由代理审判员***独任审判，审理中本院受理被告同钧装潢公司提起的反诉，分别于2015年4月2日、6月15日就本诉与反诉公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）中铁二十四局集团公司的委托代理人***、***，被告（反诉原告）同钧装潢公司的法定代表人***两次庭审均到庭参加诉讼。审理中，各方合意延长了简易程序适用期限。本案现已审理终结。 原告中铁二十四局集团公司诉称，原告将上海市闸北区延长中路XXX号三层01室房屋（建筑面积312平方米，以下简称为系争房屋）出租给被告并签订了《上海市房屋租赁合同》（以下简称为《租赁合同》），约定：租赁期限自2009年1月1日至2019年12月30日止，月租金为人民币15833.3元（以下币种均为人民币），租金为一月一付、先付后用，如逾期支付租金的，每逾期一日，应按交款金额的千分之五支付滞纳金。逾期支付租金累计超过一个月的，一方可书面通知另一方解除合同。在合同履行期间被告长期拖欠原告房屋租金，原告为此多次向被告进行过催讨，但均无果。故为维护原告的合法权益，诉至法院要求判令：1、解除原、被告之间签订的《租赁合同》；2、被告立即搬离、腾空系争房屋并将房屋交付给原告；3、被告支付房屋租金及使用费（以每月15833.3元的标准，自2011年11月1日起计算至实际交房之日止）；4、被告支付滞纳金300000元；5、本案诉讼费用由被告承担。 被告同钧装潢公司辩称，只同意解除原、被告签订的《租赁合同》，不同意原告的其他诉讼请求。根据合同11-1条的约定，原告需在售房前征询被告是否有购房意愿，而在合同履行期间原告却违反该约定擅自决定将房屋出售给他人，并多次带人前来看房，显然侵犯了被告的优先购买权。根据合同10-2条的约定，因原告未将系争房屋出租前已抵押或产权转移已受到限制的情况告知被告，进而造成被告损失的，原告应负有赔偿责任，据被告了解，因原告与小区业委会之间的纠纷，系争房屋已被依法查封冻结，原告理应依约对被告进行赔偿。2013年3月18日、19日，原告擅自对系争房屋进行停水断电，导致被告在无法经营的情况下被迫搬离系争房屋，造成了被告装修折旧损失400000元及经营损失850000元（包括工资损失、利润损失）。且因被告事前已将系争房屋的部分出租给案外人上海如艺装饰材料有限公司（以下简称为如艺公司）使用，原告的上述停水断电行为导致被告无法继续履行合同，并因此向如艺公司赔付了300000元违约金，对此原告理应赔偿给被告。同时，因原告疏于对房屋进行修缮、维护，导致房屋多次产生渗漏，造成被告财物的重大损失。另外，系争房屋所在大楼的四楼阁楼系原告的员工宿舍，与系争房屋共用一个电表，被告长期为原告垫付电费。鉴于被告未承租系争房屋前，相关电费都是由原告自付，而被告承租房屋后的水费、物业费、保洁费都是由被告承担，故被告认为系争房屋及四楼的全部电费均应由原告负担。据此被告提出反诉，请求法院判令：1、解除反诉原告与反诉被告签订的《租赁合同》；2、反诉被告赔偿反诉原告装修损失400000元；3、反诉被告赔偿反诉原告直接经济损失850000元；4、反诉被告向反诉原告支付反诉原告赔偿给案外人如艺公司的损失300000元；5、反诉被告返还反诉原告代付的电费50000元。 反诉被告中铁二十四局集团公司辩称，除同意与反诉原告解除合同外，不同意反诉原告的其余反诉请求。系争房屋产权至今仍登记在反诉被告名下，故反诉原告所称侵害其优先购买权的现象并未实际发生。反诉原告主张的装修损失没有事实及法律依据，合同约定所有装修必须经过反诉被告方的同意，而事实上反诉原告未经同意便擅自进行了装修。致合同解除的原因是反诉原告拖欠租金，其作为违约方无权要求反诉被告对其装修损失进行补偿，且反诉原告也未能证明其装修投入的具体金额。反诉被告从未对系争房屋进行过停水断电，反诉原告承租系争房屋是用于办公，即便停水断电也不会影响反诉原告在外进行装修施工，故不存在所谓的经营损失。且从反诉原告提供的电费单据显示的电费金额上看，也侧面印证了系争房屋内未发生过停水断电现象，以及反诉原告并未停业、搬离的情况。反诉原告未经反诉被告的书面同意擅自转租，故对其所述的转租情况反诉被告并不清楚，如艺公司与反诉原告的法定代表人均为***，故对其之间签订的租赁合同及款项赔偿的真实性均无法确认。另外，合同中明确约定，系争房屋产生的水电费应该由反诉原告承担，四楼作为反诉被告的员工宿舍产生的电费金额相对较小，但为妥善解决纠纷，现反诉被告同意承担相关电费的一半。 经审理查明，系争房屋的产权人为原告。 原告（甲方）与被告（乙方）就系争房屋签订《租赁合同》约定：乙方将系争房屋作商办使用，租赁期自2009年1月1日起至2019年12月30日止，月租金为15833.3元，自第九年起双方可协商对租金进行调整。甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的壹倍支付违约金：……乙方逾期不支付租金累计超过壹个月的……。另外，合同10-2条约定：因甲方未告知乙方，该房屋出租前已抵押或产权转移已受到限制，造成乙方损失的，甲方应负责赔偿。11-1条约定：租赁期间甲方需抵押该房屋，应当书面告知乙方并向乙方承诺该房屋抵押后当事人协议以折价、变卖方式处分该房屋前三十日书面征询乙方购买该房屋的意见。 双方在合同补充条款中约定：……六、乙方所使用的室内用水、用电等费用由乙方承担，乙方单独安装计量表具，根据计量表具读数，按企业水、电价计费，每月随供水、电部门抄表结算一次，其表具读数与总数的差额，根据楼内承担者实际用量分摊，由甲方代收，甲方预收5000元水电费押金。七、房屋租金（不含物业管理费）每个月预付一次，先付款后使用。乙方首期租金应于交房前7天予以付清。以后应于每个月月底前的5天内付清，逾期支付的，每逾期一日，则乙方应按交款金额的千分之五支付滞纳金……九、甲方同意乙方可转租多余房屋，除合同正文规定的转租条件外，乙方转租的面积不超过其承租面积的三分之一，转租期限不超过本合同租期，且事先应征得甲方书面同意，转租合同应送交一份给甲方备案。上述《租赁合同》及补充条款签订后，被告向原告支付了5000元的水电费押金。 2013年2月28日，原告向被告发出《告知书》，称因被告长期拖欠租金，经多次催讨无果，现决定于2013年3月1日起中（终）止原出租合同，收回出租的办公场所，责令被告2013年3月底前自行搬迁，并于两周内缴付所欠租金，办理善后事宜，同时告知两周后停止水电等设施。 2014年10月13日，原告向被告发出《关于支付房屋租金的通知》称，被告长期拖欠房屋租金，经原告多次催讨仍然未能支付，至2014年9月30日合计拖欠原告房屋租金552136.05元，故限期要求被告支付其拖欠的租金以及违约金，否则原告将根据合同约定解除合同并追究被告的法律责任。上述函件送达被告后，被告亦于同年10月28日向原告发出函告称，要求原告尽快派人前来处理房屋租赁事宜：1、结清2013年2月份以前应付租金、扣除被告从2011年至今为原告员工宿舍垫付的电费；2、赔偿被告装潢损失400000元；3、因原告在未上门告知的情况下于2013年3月18日下午4点、19号上午9点两次直接拉断电源总闸造成被告所有客户信息及主要数据全部丢失，进而造成被告直接经济损失近百万元。因被告至今未支付欠租、返还房屋，遂致讼。 另查明，如艺公司的法定代表人亦为***（即被告法定代表人），该公司注册地为本市延长中路XXX号3楼301-1室。 2010年8月1日，被告与如艺公司签订《房屋租赁合同》，约定被告将系争房屋内北侧96平方米的部分出租给如艺公司使用，租期自2010年8月31日至2018年8月31日，租金为5000元／月，并约定如被告在承租方未违反合同的情况下提前解除合同或转租给他人视为被告违约，赔偿违约金300000元。2013年4月20日，以如艺公司的名义向被告开具300000元违约金的收据。对此被告称因原告对系争房屋采取停水断电等措施，导致如艺公司无法正常使用房屋，后被告向如艺公司赔偿了300000元违约金，上述款项均系以现金形式交给了如艺公司的经理。原告则表示不清楚被告对外转租的情况，亦不认可上述款项的支付情况。 2012年3月31日，案外人上海瑞志建筑工程有限公司（以下简称为瑞志公司）向原告开具江苏银行上海普陀支行支票一张，票面载明收款人为原告、出票人为瑞志公司、票面金额为70000元、用途为租金。后因原告向银行提示付款时由于账户金额不足被银行退票。同年10月，原告向崇明县人民法院起诉瑞志公司要求判令瑞志公司支付70000元及相应利息。2013年1月24日崇明县法院判决支持了原告的相应诉请。现该判决已生效，但至今瑞志公司未向原告给付上述款项。对此原、被告均确认，该案涉案支票所载款项系被告委托瑞志公司向原告支付的租金，但原告承兑时发现是空头支票，故***便以原告名义起诉了瑞志公司。原告认为因至今尚未收到相关款项，故不能视为被告已履行了70000元租金的支付义务。 又查明，系争房屋四楼系原告员工宿舍，与系争房屋共用一个电表，由被告统一支付电费。但原、被告对于电费分摊的方式无书面约定。审理中，经原、被告共同确认，2012年1月至2013年11月期间，被告共计支付了47878.42元电费（含滞纳金）。对此原告表示因无法区分系争房屋及四楼员工宿舍产生的电费金额，故愿意与被告对半承担上述电费。 关于被告已付费用情况，从原告提供的相关记账凭证中显示的总金额为525300元，原告称包含了被告已支付的5000元水电费押金及520300元的租金。被告则称5000元水电费押金不包含在已付租金525300元内，另外通过对瑞志公司的诉讼而取得的70000元亦应视为被告已支付的租金。 审理中，被告提供了一份署名为“***”出具的《情况说明》，内容大致为，其系上海铁程物业有限公司（以下简称为铁程物业公司）员工，在2013年3月18日下午接上级通知将延长中路XXX号3层房屋的电源切断，并未拆除保险电路器及加装配电房门锁。被告称***虽系程铁物业公司员工，但原告系程铁物业公司的上级单位，断电行为系受原告指示而为。同时被告提供电费报销单及如艺公司与程铁物业公司签订的《物业管理协议》，以证明程铁物业公司与原告有关联关系。对此原告表示在证人未出庭作证的情况下，不认可《情况说明》中所述内容的真实性，即便断电行为确实存在，也并非受原告指使，与原告无关。 另外，被告提供了：1、工程预（决）算清单、报价汇总表，称就系争房屋被告投入了约600000元并自行进行了装修；2、被告制作的2013年1月至6月的工资表、利润表、资产负债表，以及若干份劳动合同、终止或解除劳动合同的证明以证明因原告违约导致其产生经营损失；3、一份录音及文字整理资料，称该录音系2013年3月停水断电后被告与原告方负责出租房屋事宜的经办人***、原告法定代表人***以及***的谈话录音，并称从录音中可以反映出***表示已与下家就系争房屋买卖问题谈妥。对此原告表示，对于上述证据的真实性、合法性和关联性均不予认可。 审理中，原、被告均同意由法院根据本案的实际情况酌情确定系争房屋的装修残值。 审理中，被告称其已于2013年3月20日搬离了系争房屋，但未向原告交还房屋钥匙。经本院释明，被告仍坚持不同意在未获得补偿的情况下由原告先行收房。 审理中，原告表示对被告遗留在系争房屋内的装修无需利用，但考虑到被告确有投入，为妥善解决纠纷，现同意就装修补偿被告150000元。 以上事实，由上海市房地产权证、租赁合同、双方来往函件、银行收款凭证、单据粘贴单、现金交款单、转账凭证、记账联、单据报销单、物业管理协议、情况说明、（2012）崇民二（商）初字第538号民事判决书、电费发票、装修报价汇总表、工资表、利润表、资产负债表、劳动合同、终止或解决劳动合同的证明、照片等证据以及双方当事人的陈述予以佐证。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告就系争房屋签订的《租赁合同》系双方真实的意思表示，内容于法不悖，合法有效。现鉴于原、被告均同意解除上述合同，本院予以准照。本案的争议焦点一、导致合同解除的责任在何方。对此本院认为，根据现有证据显示直接由被告向原告支付的租金金额为520300元。关于瑞志公司向原告开具的70000元支票，鉴于原告亦认可相关款项系瑞志公司代被告支付的房屋租金，故在原告已通过诉讼方式取得了对瑞志公司70000元债权的情况下，无权再要求被告重复给付该款项，由此应认定被告已向原告支付的租金为590300元。但较之于被告应付租金的金额，被告显然仍存在拖欠租金的行为。对于被告所称原告侵害其优先购买权、系争房屋被查封冻结以及原告疏于履行房屋修缮义务等事实，均未提供充分证据予以佐证，本院均难以采信。至于被告称原告对系争房屋进行停水断电一节，被告亦未提供充分的证据予以证明，且与之后系争房屋内仍持续产生电费、且金额无显著变化的事实显然存在矛盾之处，故本院难以认定原告停水断电致被告无法经营的事实。综上，应认定导致合同解除的责任在被告。 争议焦点二：被告能否主张相应的损失赔偿。对此本院认为，如前文所述，本院难以认定原告停水断电致被告无法经营的事实，且被告就其存在相关损失提供的证据尚不充分，加之致合同解除的责任在被告，故被告要求原告赔偿直接经济损失，以及要求原告承担被告向如艺公司支付的赔偿款，均于法无据，本院难以支持。因被告违约致合同解除，在原告不同意利用现有装修的情况下，被告无权向原告主张装修损失，但现原告自愿对被告作出一定补偿，于法不悖，本院予以准许。 争议焦点三：合同（协议）解除后所涉款项如何结算。合同解除后，被告理应向原告返还房屋，并依约支付租金、使用费及滞纳金。鉴于被告至今未能向原告交付房屋钥匙，且不同意原告收房，故本院难以认定房屋已交付，被告仍需履行返还房屋的义务。而被告应付的租金、使用费中，应扣除其已支付的590300元。关于滞纳金，虽合同约定的标准过高，应予以适当调整，但鉴于被告拖欠租金至今，时间较长，原告现只主张300000元滞纳金，金额尚属合理，本院予以准照。因被告支付的电费中包括了为原告垫付的部分电费，鉴于双方对该电费的分摊无明确约定，及相关电费主要满足于原告员工的日常生活，故原告要求双方各半承担的意见，尚属合理，本院予以准照，被告要求原告全部承担的意见显属无理，本院不予支持。同时，原告应退还被告水电费押金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）中铁二十四局集团上海房地产开发有限公司与被告（反诉原告）上海同钧装潢有限公司就上海市闸北区延长中路XXX号三层01室房屋签订的《上海市房屋租赁合同》； 二、被告（反诉原告）上海同钧装潢有限公司应于本判决生效之日起五日内搬离上址房屋，将该房屋返还给原告（反诉被告）中铁二十四局集团上海房地产开发有限公司； 三、被告（反诉原告）上海同钧装潢有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）中铁二十四局集团上海房地产开发有限公司支付房屋租金及使用费【自2009年1月1日起至实际返还房屋之日止，按15833.3元／月的标准计算，其中应扣除被告（反诉原告）上海同钧装潢有限公司已支付的590300元】； 四、被告（反诉原告）上海同钧装潢有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）中铁二十四局集团上海房地产开发有限公司支付滞纳金300000元； 五、原告（反诉被告）中铁二十四局集团上海房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内向被告（反诉原告）上海同钧装潢有限公司支付电费23939.21元； 六、原告（反诉被告）中铁二十四局集团上海房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内向被告（反诉原告）上海同钧装潢有限公司支付装修补偿款150000元； 七、原告（反诉被告）中铁二十四局集团上海房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内向被告（反诉原告）上海同钧装潢有限公司返还水电费押金5000元； 八、驳回被告（反诉原告）上海同钧装潢有限公司的其余反诉请求。 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取为6571.65元（原告中铁二十四局集团上海房地产开发有限公司已预缴），反诉案件受理费9925元（反诉原告上海同钧装潢有限公司已预缴），共计16496.65元，由原告（反诉被告）中铁二十四局集团上海房地产开发有限公司负担6235元，被告（反诉原告）上海同钧装潢有限公司负担10261.65元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 代理审判员*** 二〇一五年七月十七日 书记员*** 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 二、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。