上海某某光纤电子技术研究所有限公司与中铁二十四局集团上海房地产开发有限公司排除妨害纠纷民事一审案件民事裁定书

上海市静安区人民法院 民 事 裁 定 书 （2021）沪0106民初30706号 原告：上海***光纤电子技术研究所有限公司，住所地上海市黄浦区中山南路******。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，男，该公司股东。 委托诉讼代理人：虞**，上海市***师事务所律师。 被告：中铁二十四局集团上海房地产开发有限公司，住所，住所地上海市静安区会文路**div> 法定代表人：白圻业，执行董事。 委托诉讼代理人：***，上海市天目律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，上海市天目律师事务所律师。 原告上海***光纤电子技术研究所有限公司（以下简称***公司）与被告中铁二十四局集团上海房地产开发有限公司（以下简称中铁上海房产开发公司）排除妨害纠纷一案，本院于2021年7月2日立案后，依法适用简易程序，于2021年8月3日公开开庭进行了审理，原告***公司的委托诉讼代理人***、虞**，被告中铁上海房产开发公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。后因案情需要，本案于2021年9月14日再次公开开庭进行了审理，原告***公司的委托诉讼代理人***、虞**，被告中铁上海房产开发公司的委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼。2021年9月15日，经本院院长批准，本案延长简易程序审理期限一个月。本案现已审理终结。 ***公司向本院提出诉讼请求：中铁上海房产开发公司立即腾退其占用的上海市静安区XX路XX弄XX号1层101部位***修间（西南角的一间）。事实和理由：***公司于2004年5月27日与案外人上海XX厂签订《上海市房地产买卖合同》，约定上海XX厂将其所有的上海市XX路XX弄XX号XX、XX、XX室房屋转让给***公司，房屋类型办公楼，建筑面积499平方米，房屋占用范围内的土地面积227.08平方米，转让价款275万元。同年9月3日，***公司与上海市闸北区房屋土地管理局签订《上海市国有土地使用权出让合同》，约定闸北区房屋土地管理局以现状出让XX路XX弄XX号XX、XX、XX室地块，地块，地块总面积227平方米，出让金200,100元，使用年限50年。据此，***公司于2004年9月27日获得XX路XX弄XX号XX、XX、XX室及37号全幢楼附属土地的合法产权，房地产权证号“沪房地闸字（2004）第023331号”，地号，地号“闸**共和新路街道293街坊13丘”积227.1平方米，分摊面积227.1平方米。至于同号101部位，原上海XX局房地产开发经营公司（以下简称上铁房产开发公司）于1998年在上海XX厂原厂址开发房地产，并为此给予该厂1,200万元补偿费，但XX路XX弄XX号楼作为上海XX厂的办公用房当时予以保留并全部移交给上海XX厂，由于规划的要求，37号101部位被用作小区水泵房、水库用房，侵占了上海XX厂的单身宿舍，为此上铁房产开发公司还特地将XX路XX弄XX号XX室调配给上海XX厂作为补偿，37号101部位不但包括小区水泵房、水库用房（***修间），还包含了37号楼一楼门厅和过道，应属于37号楼的公用部位，故101部位并无独立产权，无法出售。***公司获得了XX路XX弄XX号全幢楼内所有具有独立产权的部位以及全幢楼所附着的227.1平方米土地使用权，土地使用权的面积中包含了101部位，101部位也分摊了37号楼的公用面积，***公司也缴纳了该部位的土地使用权出让金，因此101部位作为37号楼的公用部位，其所有权和使用权应当归***公司。由于历史原因，37号101部位的水泵房和***修间于1999年1月29日由上铁房产开发公司移交给小区物业管理单位即案外人上海XX有限公司（以下简称XX公司）进行管理，但物业公司将***修间隔成两间办公室使用。***公司2004年购得XX路XX弄XX号时，由于XX公司仍系本小区物业管理单位且办公用房较为紧张，故***公司同意其暂时仍使用101部位两间房间作为办公室。XX公司于2019年4月1日起不再担任小区物业管理单位并撤离相关人员，但是中铁上海房产开发公司声称其系XX路XX弄XX号XX部位的产权人且仍占用两间办公室至今，拒绝搬离，***公司多次要求其腾退，但中铁上海房产开发公司置之不理，严重侵害***公司合法权益，故诉讼至法院。 中铁上海房产开发公司辩称，首先，***公司诉请没有事实和法律依据，从其事实和理由也可证明这点；其次，中铁上海房产开发公司不是本案适格主体，虽然101室房屋登记在中铁上海房产开发公司名下，但该房屋属于小区的管理配套用房，中铁上海房产开发公司不是小区物业管理公司，房屋由物业公司使用，尽管该房屋原来是中铁上海房产开发公司名下的开发商物业公司管理，但从2019年开始，101室房屋移交给了社会上的物业管理公司，故该房屋是配套公共管理用房，归全体业主共有，使用权属于新物业公司，***无权主张房屋归其使用。 本院经审理认定事实如下：对双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。 2001年，上海XX局房地产开发经营公司名称变更为上海XX集团房地产有限公司，2005年9月，上海XX集团房地产有限公司名称变更为中铁二十四局集团上海房地产开发有限公司。 1996年12月18日，上海XX厂（甲方）与上铁房产开发公司（乙方）签订《协议书》，约定：上海XX厂位于XX路XX弄XX号，占地面积5,005平方米，甲方因三废治理需易地建厂，乙方利用甲方旧厂地址开发住宅，乙方给予甲方一次性补偿费1,200万元，并为XX路XX弄XX号750平方米用房（其中500平方米为保留二层办公房及产权），其余建筑及附着物均归乙方所有。 1998年9月7日，上铁房产开发公司（甲方）与上海XX厂（乙方）签订《补充协议》，约定：双方于1996年12月18日签订协议，甲方在乙方原厂址上开发职工住宅，原办公楼保留，由于规划要求甲方在XX楼XX层XX宿舍建筑面积70㎡，作水泵房与水库用房。XX路XX弄XX号XX室房建筑面积75.26㎡调给乙方作单身宿舍。 1999年1月15日，上海XX厂（甲方）与上铁房产开发公司（乙方）签订《办公用房移交协议》，约定：一、原协议保留二层办公用房面积为500平方米，现实际移交面积为约620.0557平方米，超过面积120.0557平方米。……四、有关620.0557平方米办公用房的产权问题，由于甲方原厂全部土地使用权已有偿转让给乙方，故620.0557平方米办公用房，乙方移交给甲方使用，关于此产权由甲乙双方协商解决。五、关于620.0557平方米办公用房甲方委托给XX公司管理，……。 1999年1月29日，上铁房产开发公司（甲方）与XX公司（乙方）签订《延长中路628弄内铁路住宅小区验收移交协议》，约定：一、XX路XX弄XX号、XX号、XX号三幢住宅（XX号XX房、水泵和***修间）10,433.24平方米移交给乙方接管，……。六、上海XX厂原办公房694.51平方米（门牌号为37号）其中620.06平方米甲方永久交该厂使用，如该厂须委托乙方管理时，由乙方与该厂另行签订协议。其余面积74.45平方米（即水泵房15.43平方米、***修间59.02平方米）甲方移交乙方管理使用。XX路XX弄XX号XX室的***修间用作物业办公用房至2019年4月。 1999年7月26日，上海市房屋土地管理局向***上铁房产开发公司颁发沪房地闸字（1999）第009508号《上海市房地产权证》，XX房XX座XX路XX弄XX号，其中37号部位为全幢，建筑面积587平方米。 1999年11月20日，上铁房产开发公司（卖方、甲方）与上海XX厂（买方、乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定XX路XX弄XX号102-106、201-206、301-304室转让给乙方，房屋类型办公，建筑面积499平方米，房屋占用范围内土地使用权分摊面积180.88平方米，转让价格1,497,000元。 2000年1月11日，***上海XX厂取得沪房地闸字（2000）第000732号《上海市房地产权证》，XX房XX座XX路XX弄XX号102-106（建筑面积131.71平方米）、201-206（建筑面积235.58平方米）、301-304（建筑面积131.71平方米），土地使用分摊面积180.88平方米，建筑面积499平方米。 2004年9月3日，上海市闸北区房屋土地管理局（出让方、甲方）与***公司（受让方、乙方）签订《上海市国有土地使用权出让合同》，约定甲方以现状条件出让位于上海市XX路XX弄XX号XX、XX、XX室地块，地块，地块总面积227平方米，乙方以200,100元的土地使用权出让金，获得上述地块50年的土地使用权。 2004年9月26日，上海XX厂（出卖人、甲方）与***公司（买受人、乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定XX路XX弄XX号102-106、201-206、301-304室转让给乙方，房屋类型办公楼，建筑面积499平方米，房屋占用范围内的土地使用分摊面积227.08平方米，转让价款275万元整。次日，******公司取得沪房地闸字（2004）第023331号《上海市房地产权证》，XX座XX路XX弄XX号102-106、201-206、301-304室，建筑面积499平方米，土地总面积227.1平方米。 庭审中，***公司明确其请求权基础为XX路XX弄XX号XX室是37号整幢楼的公用部位，归37号全体业主共有，而37号的业主只有***公司，因此其有权要求中铁上海房产开发公司腾退。另，双方当事人一致确认XX室XX小区。 诉讼中，本院至上海市XX事务中心调取XX路XX弄XX号XX室不动产登记簿信息，经查询，该部位无登记信息。 本院认为，法律规定，起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织……。业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专用部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。建筑区划内的道路、绿地及其他公共场所和公用设施，归业主共有。本案中，首先，***公司并未取得XX路XX弄XX号XX室的产权，该部位并非其专有部分；其次，无论从最初规划还是之后实际使用情况看，包括水泵房和***修间在内的101室系公共部位，服务于整个小区，应归全体业主共有，而非***公司所有或者仅37号业主共有。因此，***公司的诉讼请求关系全体业主利益，应由全体业主共同决定，***公司提起诉讼，主体不适格，应予驳回。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一项、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款规定，裁定如下： 驳回原告上海***光纤电子技术研究所有限公司的起诉。 如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 审判员　　*** 二〇二一年十一月一日 书记员　　金　晨 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百一十九条起诉必须符合下列条件： （一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织； …… 第一百五十四条裁定适用于下列范围： …… （三）驳回起诉； …… 二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第二百零八条…… 立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。