云南东鹏科技有限公司等与云南华海中逸房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一审民事其他

云南省昆明市西山区人民法院 民事判决书 （2025）云0112民初6011号 原告：云南某丙有限公司，住所地云南省昆明市西山区。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，云南明直律师事务所律师，特别授权代理。 委托诉讼代理人：***，云南明直律师事务所实习律师，一般授权代理。 被告：某乙有限公司，曾用名某丙有限公司，住所地深圳市南山区。 法定代表人：张某。 委托诉讼代理人：赵某，男，系该单位工作人员，一般授权代理。 委托诉讼代理人：***，女，系该单位工作人员，一般授权代理。 第三人：云南某甲有限公司，住所地云南省昆明市西山区。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：高某，男，该单位工作人员，一般授权代理。 原告云南某丙有限公司（以下简称：某丙公司）与被告某乙有限公司（以下简称：某甲公司）、第三人云南某甲有限公司（以下简称：某乙公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2025年2月19日立案后，依法适用普通程序，由审判员独任，于2025年6月19日公开开庭进行了审理。原告某丙公司的委托诉讼代理人***、***、被告某甲公司的委托诉讼代理人***、第三人某乙公司的委托诉讼代理人高某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告某丙公司向本院提起诉讼请求：1.立即停止对位于昆明市西山区公寓1601、1602、1603、1604、1612、1613、1614、1615、2203号（A2-2地块）共计9套房产（房产证号分别为**83720、0783721、0783722、0783723、0783816、0783817、0783818、0783819、0783706）的强制执行，并解除查封；2.确认上述9套房产归某丙公司所有；3.本案的诉讼费由某甲公司承担。事实与理由：一、案件背景概述：2022年11月16日，昆明市西山区人民法院（2022）云0112民初11336号对某甲公司诉某乙公司建设工程施工合同纠纷一案作出民事判决：一、某乙公司于本判决生效之日起十日内支付某甲公司工程款68472620元。二、某乙公司于本判决生效之日起十日内支付某甲公司以工程款68472620元为基数，自2021年11月12日至款项清偿至止按年利率8.5%计算的违约金。三、某乙公司于本判决生效之日起十日内支付原告某甲公司保全担保费45973.08元。四、某甲公司在某乙公司欠付的工程款本金68472620元范围内，对某甲公司总承包施工的华某项目工程拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。随后在执行过程中，某丙公司作为异议人，于2024年11月27日针对上述案涉9套房产提出了书面异议。然而，西山区人民法院于2024年12月18日作出（2024）云0112执异630号执行异议裁定，以某丙公司与某乙公司签订的是以房抵债协议，抵债房屋未过户，不属于商品房买卖合同，不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定并以此主张排除执行为由，驳回了某丙公司的异议请求。二、异议裁定错误性分析：某丙公司认为，该执行异议裁定对某丙公司与某乙公司签订的《恒泰滇池名门认购书》（以下简称：《认购书》）、《西山区21号片区城中村改造项目A2-1/A2-2地块弱电智能化工程施工合同》（以下简称：《弱电智能化工程施工合同》)、《西山区21号片区城中村改造项目A1-1地块地下室门禁系统施工合同》（以下简称:《地下室门禁系统施工合同》）以及《西山区21号片区城中村改造项目A2-1/A2-2地块光纤到户工程合同》（以下简称：《光纤到户工程合同》)，上述四份合同不认定为商品房买卖合同，存在明显错误，理由如下：某丙公司分别于2020年6月5日和2021年1月29日与某乙公司签订《恒泰滇池名门认购书》明确约定了上述9套房源的地块、房号、建筑面积、套内面积、建筑面积单价、建筑面积总价，同时与某乙公司签订了《弱电智能化工程施工合同》《地下室门禁系统施工合同》《光纤到户工程合同》三份建设工程施工合同，明确约定用工程价款支付上述房源购房款。后经该工程实际施工验收合格，某丙公司所实际完成的施工工程总价为3819436.82元。而上述9套房产约定的购房款项合计为3798957元。据此，某丙公司已以工程价款的形式全额支付了上述所有房产的购房款项，某乙公司予以认可。2022年2月8日，某丙公司与某乙公司签字确认了《抵房申请书》涉及的上述房源并同意按合同约定抵房。同日，某丙公司向某乙公司致函（《指定柢房函》），就上述房源指定案外人杨某与某乙公司一同办理上述房源网签备案登记手续。2022年2月9日，杨某与案外人云南某乙有限公司（以下简称：某丁公司）完成上述房源接房手续并办理完成其中1601、1602、1603、1612、1613、1614、1615、2203的装修管理协议及备案手续。同年6月13日，杨某与某丁公司完成1604房源的装修备案手续。上述房源某丙公司于2022年5月20日完成全部装修入住，实际用于营业至今。某丙公司认为：（1）商品房买卖预约合同产生缔约请求权，商品房买卖本约合同产生交房请求权、付款请求权。如果商品房买卖预约合同具备了本约合同成立的要件内容，有具体的交房和付款给付义务，正常履行能够实现商品房买卖合同目的，应当认定为预约合同性质转化为本约合同。（2）就商品房买卖而言，《商品房销售管理办法》第十六条全部内容是否均为合同成立的要件事实。最高法在《民法典合同编理解与适用（一）》中对商品房买卖合同成立所表达的观点为：如果预约合同对房屋面积、位置、总价款、支付方式等有明确约定，具备了合同的主要条款，无需另行签订本约即可履行，可认定为本约合同，如果将《商品房销售管理办法》第十六条的13项内容全部作为识别商品房买卖预约合同转化为本约合同的标准，不符合实际情况，也容易引发故意规避的道德风险。北京高院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第二条认为：当事人签订的预购书、购房意向书等协议已经具备了拟购房屋的基本状况、价款数额、价款支付方式等合同主要内容的，可以认定为房屋买卖合同。安徽高院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》、广东高院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》持类似观点。本案中，某丙公司与某乙公司以购买商品房的目的签订了《认购书》《弱电智能化工程施工合同》《地下室门禁系统施工合同》《光纤到户工程合同》四份协议，均为双方真实意思表示，且不违背法律、行政法规的强制规定和公序良俗，均合法有效。此外，某丙公司以工程价款的形式足额支付了所有购买款，并依约完成了上述9套房源的交付，并装修入住合法占有使用至今。即便没有签订书面形式的商品房买卖合同文本，也应当认定合同成立，直接履行即可实现房屋买卖合同目的的本约合同。因此，该事实应当按照商品房买卖合同处理。同时，某丙公司于贵院查封前已合法占有案涉房屋，未能办理过户登记亦非某丙公司自身原因，故某丙公司有权提出排除对案涉房屋的执行，并解除查封。综上，现某丙公司根据《合同编通则若干问题的解释》第六条三款规定、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第五条规定，《商品房销售管理办法》第十六条规定，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零二条、第三百零三条、第三百零五条、第三百一十条规定，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条规定，特向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告某甲公司辩称：一、某丙公司不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，不享有排除执行的权利，其主张没有事实与法律依据。1.案涉房屋查封前，某丙公司与某乙公司并未签订合法、有效的书面房买卖合同。第一，《认购书》属于意向协议，不具备《商品房买卖合同》法定要件，不是正式的书面买卖合同。第二，某丙公司提供《认购书》与施工合同签订时间一致，且《认购书》上还注明了“该房源为某丙公司工程抵款房”，足以说明某丙公司签订认购书并非出于购买房屋的目的，而是为了抵扣工程款，实质上属于以房抵债的法律关系。而与房屋买卖合同不同，以房抵债协议的房屋在完成变更登记前，某丙公司享有的权利仅为普通债权请求权，并不形成优于其他债权的利益，故某丙公司据此要求排除执行没有事实和法律依据。第三，某丙公司与某乙公司签订《认购书》时，某丙公司尚未开始施工，所抵债务尚未形成，且在其签署《抵房申请书》《抵房指定函》时，某丙公司与某乙公司尚未完成结算，其双方之间债权债务不明确且付款条件未成就，根据《最高人民法院关于适用合同编通则若干问题的解释》第二十八条规定，以房抵债协议在债务履行期限届满前签订，其主张抵债房屋归其所有的约定属无效约定，故某丙公司无权据此获得案涉房屋的物权权益。2.某丙公司并没有完全占有案涉房屋。即便占有，也系非法占有，应该尽快腾房。第一，经评估机构实地查勘，截至2023年12月，1604号、2203号房间处于未使用状态，某丙公司并未实际占有、使用该两套房屋，某丙公司陈述与客观事实不符，且不满足排除执行的条件。第二，案涉房屋并未合法出售，且仍登记在某乙公司名下，并设立有抵押，故某丙公司所称的占有，属于非法占有，应尽快腾退房屋，保障某甲公司的拍卖权利。3.案涉房屋的价款约定不清，抵房价格不合理，且并未全部支付。第一，某丙公司在（2024）云0112执异630号案件中陈述，其认购案涉9套房屋价格共计3948089元，高于某丙公司与某甲公司之间约定的工程价款3729436.82元，亦高于其所称的最终审定金额3819436.82元，暂且不论某丙公司《认购书》的合法性，假设即便合法，但按该自认情形，某丙公司亦未完成案涉房屋全部价款的支付。第二，某丙公司与某甲公司抵债房屋的价格远高于市场价格（2749600元），足以说明某丙公司与某甲公司之间的抵债存在为逃避执行，恶意以虚高房价抵扣工程款的嫌疑。4.案涉房屋存在抵押，根本不具备出售、过户登记的条件，但某丙公司在明知该客观事实的情况下，仍申请与某甲公司以房抵工程款，存在明显的恶意。以上，某丙公司不符合《执行异议和复议》第二十八条规定的条件，依法不享有排除执行的权利。二、某甲公司依法享有的系建设工程价款优先受偿权，该优先权依法优先于抵押权及其他债权，假使即便某丙公司符合《执行异议和复议规定》第二十八条之情形，亦不能排除某丙公司基于建设工程价款优先受偿权的执行行为，故其请求依法不应获得支持。1.《执行异议和复议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持……。”该条法律规定明确了建设工程价款优先受偿权、抵押权等优先受偿权与普通债权竞合时，普通债权不能排除法定优先受偿权执行。2.某甲公司作为案涉房屋项目的总承包人，依法对案涉房屋享有建设工程价款优先受偿权，且已经（2022）云0112民初11336号生效判决予以确认。根据上述法律规定，某甲公司享有对抗案外人提出的排除执行异议的权利，而某丙公司作为普通债权人，其不享有足以排除法定优先受偿权执行的民事权益。3.假设即便某丙公司符合《执行异议和复议规定》第二十八条之规定，满足购房人的认定条件，但该条规定所指的不动产买受人的物权期待权本质上属于债权请求权，虽优先于普通债权，但劣后于建设工程价款优先受偿权、担保物权等优先受偿权。不仅如此，根据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第二条之规定，仅在不动产买受人属于消费性购房人，符合《执行异议和复议规定》第二十九规定的情形下，才享有优先于建设工程价款优先受偿权的权利。但本案中，某丙公司明显不属于消费性购房人，因为案涉房屋规划用途为商业用房，且某丙公司系基于抵债而抵房，并非系为了生存居住而购房。不仅如此，某丙公司抵债房屋共九套，明显不符合用于居住的条件，不属于消费者生存权保护的范畴，故某丙公司不享有排除建设工程优先受偿权执行的权利。综上所述，某丙公司的诉请没有事实及法律依据，请人民法院查明事实，依法驳回某丙公司的全部诉讼请求。 第三人某乙公司述称：首先，某丙公司是某乙公司的合作单位，当时签订合同的前提也是以工程款抵房，全额抵房的形式签订的，所以某丙公司的合同签订都在某甲公司执行之前，并且在法院查封之前。某乙公司也和某甲公司协商沟通过，除了某丙公司外，还有4到5家也是类似情况，我们已经和某甲公司提前告知过担保功能，在执行过程中还是被执行了。某乙公司和某丙公司签订的所有合同都是真实、有效的。至于房价，在某乙公司和某丙公司协商时，整个昆明市的房价比较高，某乙公司给某丙公司的房价确实远高于现在市场价，这个项目最高售价到了11000元左右，抵给某丙公司的价格应该是10000元左右，这个价格是符合当时市场行为的。现在该项目已经降到了6000元左右，某甲公司提出故意提高房价抵债这个事与实际不符。某乙公司作为第三人，与某丙公司、某甲公司都欠了相应的工程款，只是因为谈的方式不同而产生的情况，其他请法院依法判决。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、某丙公司与某乙公司之间的债权债务和抵房情况：2020年6月5日，某公司与某乙公司签订九份《认购书》，约定某丙公司向某乙公司认购恒泰滇池名门A2-2地块7幢1单元1601、1602、1603、1604、1612、1613、1614、1615、2203号等九套商品房，该《认购书》中约定了房屋坐落、面积、单价、总价等内容。 2020年6月5日，某丙公司与某乙公司签订《弱电智能化工程施工合同》，约定某乙公司将“西山区21号片区城中城改造项目A2-1/A2-2地块弱电智能化工程”发包给某丙公司，含税包干总价3400000元。某乙公司支付房源及价格明细表（某乙公司A2-2地块7栋公寓，房号为1601、1602、1603、1612、1613、1614、1615、2203号，优惠后总价3579163元），工程完工且验收合格后双方办理相关抵房手续（工程完工经某乙公司验收合格，双方核对工程量产值后，某乙公司按合同金额的90%给某丙公司办理抵房手续，剩余10%待结算完成后进行抵房手续办理）。 2021年1月29日，某公司与某乙公司签订《地下室门禁系统施工合同》，约定某乙公司将“西山区21号片区城中城改造项目A1-1地块地下室门禁系统”发包给某丙公司，含税包干总价为134436.82元。合同签订后，本合同无预付款，某丙公司施工完成并经某乙公司验收合格，支付至已完合格工程量的100%（付款形式参照A1-1地块智能化施工合同价格，合同款全部用于抵公寓）。 2022年1月25日，某丙公司与某乙公司签订《光纤到户工程合同》，约定某乙公司将“西山区21号片区城中城改造项目A2-1/A2-2地块光纤到户工程”发包给某丙公司，含税包干总价195000元。入户光纤安装完成、线路测试完成并经某乙公司验收合格后，某乙公司向某丙公司支付合同总价的100%（支付方式：全款抵公寓）。 2022年2月8日，某丙公司向某乙公司发出《抵房申请书》记载：《弱电智能化工程施工合同》《地下室门禁系统施工合同》《光纤到户工程合同》总金额372.94万元，至今已付0万元，至今结算暂估总金额391.17万元，现申请将应付总金额391.17万元工程款优先用于某戊公司与我司的抵楼款，剩余部分于结算完成后由某戊公司向我司支付。房屋房号为1601、1602、1603、1612、1613、1614、1615、2203号，房款合计3579163元。当日，某丙公司还向某乙公司出具《指定抵房函》记载：《弱电智能化工程施工合同》《地下室门禁系统施工合同》《光纤到户工程合同》合同总金额3729400元，工程竣工结算后，预计产生工程款3911700元。优先用于某戊公司与我司的抵楼款，剩余部分于结算完毕后由某戊公司向我司支付，抵款房为金逸嘉园小区7栋1601、1602、1603、1612、1613、1614、1615、2203号，建筑面积345.09平方米，总价3579163元。该公寓抵给某丙公司指定人杨某。 2022年2月9日，杨某向金逸嘉园小区物业管理方申请装修许可证，对1601、1602、1603、1612、1613、1614、1615、2203号等八套房屋进行装修。金逸嘉园小区物业管理方于2022年2月10日批准了杨某的申请。某丙公司还提交了物业费发票、水电费缴费记录，证明其从2022年开始便已实际占用使用案涉房屋。 2022年4月，某丙公司制作《弱电智能化工程施工合同结算资料》并报送给某乙公司。 2022年8月5日，某丙公司人员询问某乙公司人员***，工抵房是否可以办理落户。2022年8月9日，***回复某丙公司，因为没有解押，还不能办理网签备案。 2023年5月30日，某乙公司人员***签字确认，一审核定金额为3492159.14元。 2024年4月7日，某丙公司与某乙公司审定《弱电智能化工程施工合同》的最终金额为3490000元。结算完成后，某丙公司再次向某乙公司发出《抵房申请书》记载：《弱电智能化工程施工合同》《地下室门禁系统施工合同》《光纤到户工程合同》涉及工程已完成结算未支付总金额为3819436.82元，现我司申请将某戊公司总金额3819436.82元工程款优先用于购买某戊公司开发的公寓，房号为1604号，房款219794元。 二、某甲公司与某乙公司的债权债务情况：2022年5月19日，本院立案受理某甲公司与某乙公司建设工程施工合同纠纷一案，经审理本院于2022年11月16日作出（2022）云0112民初11336号民事判决书，判决：一、某乙公司于本判决生效之日起十日内支付某甲公司工程款68472620元；二、某乙公司于本判决生效之日起十日内支付某甲公司以工程款68472620元为基数，自2021年11月12日至款项清偿至止按年利率8.5%计算的违约金；三、某乙公司于本判决生效之日起十日内支付某甲公司保全担保费45973.08元；四、某甲公司在某乙公司欠付的工程款本金68472620元范围内，对某甲公司总承包施工的华某项目工程拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；五、驳回某甲公司的其他诉讼请求。某甲公司与某乙公司均未在法定期限内提起上诉，该判决书现已生效。 2022年8月9日，本院向昆明市某发出《协助执行通知书》，依照某甲公司的诉讼财产保全申请，裁定对某乙公司名下的坐落于金逸嘉园（A2-2地块）共计193套房屋进行查封，包括案涉的九套房屋。（2022）云0112民初11336号民事判决书生效后，某乙公司未履行该判决书给付义务，某甲公司向本院申请强制执行，本院的上述保全查封转化为执行查封。2024年11月11日，本院在案涉房屋处张贴《腾房公告》，要求被执行人和房屋实际使用人将房屋移交我院评估、拍卖。之后，某丙公司向本院提出执行异议，请求停止对案涉房屋的执行并解除查封措施。2024年12月18日，本院作出（2024）云0112执异630号执行裁定书，驳回了某公司的全部异议申请。2024年12月19日，本院向某丙公司送达（2024）云0112执异630号执行裁定书。2024年12月31日，某丙公司向本院递交本案诉状。 三、案涉房屋的不动产登记结果信息查询表显示，房屋现登记的权利人为某乙公司，房屋已办理在建工程抵押，抵押权人为中国某有限公司安徽省分公司。 本院认为：关于争议焦点一，以房抵债协议是否可以适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定？即以房抵债的债权人能否排除强制执行？《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称：《执行异议和复议规定》）第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 本案中，双方对该问题的争议，实质上是对于基于抵债的目的而签订的以房抵债协议或者房屋买卖合同的合同性质的争议。实践中，房地产开发企业资金链断裂以物抵债较为常见，根据意思自治原则，旧债可以经抵债协议转化为房屋买卖合同。如果旧债清算完毕变更为新债的情况下，以物抵债，并无不妥，可以支持。契约自由是意思自治原则在合同法中最大体现，合同关系并非静止，应当尊重当事人因社会经济生活的复杂性对其交易内容所进行的合意变更，合同内容变化则合同性质随之变更。基于有效的抵债协议，在债权消灭的同时，相应的抵债款也就转化为买卖款，故可将以物抵债理解为一种购买不动产价款的支付方式，可以参照适用《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条的规定。 关于争议焦点二，本案是否符合适用《执行异议和复议规定》第二十八条规定的情形？《最高人民法院关于适用合同编通则若干问题的解释》第二十七条第一款、第二款规定，债务人或者第三人与债权人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，不存在影响合同效力情形的，人民法院应当认定该协议自当事人意思表示一致时生效。债务人或者第三人履行以物抵债协议后，人民法院应当认定相应的原债务同时消灭；债务人或者第三人未按照约定履行以物抵债协议，经催告后在合理期限内仍不履行，债权人选择请求履行原债务或者以物抵债协议的，人民法院应予支持，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第二十八条规定，债务人或者第三人与债权人在债务履行期限届满前达成以物抵债协议的，人民法院应当在审理债权债务关系的基础上认定该协议的效力。当事人约定债务人到期没有清偿债务，债权人可以对抵债财产拍卖、变卖、折价以实现债权的，人民法院应当认定该约定有效。当事人约定债务人到期没有清偿债务，抵债财产归债权人所有的，人民法院应当认定该约定无效，但是不影响其他部分的效力；债权人请求对抵债财产拍卖、变卖、折价以实现债权的，人民法院应予支持。当事人订立前款规定的以物抵债协议后，债务人或者第三人未将财产权利转移至债权人名下，债权人主张优先受偿的，人民法院不予支持；债务人或者第三人已将财产权利转移至债权人名下的，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第六十八条的规定处理。 虽然以房抵债协议可以参照适用《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条的规定，但是适用该规定的第一项构成要件就是“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”。结合本案实际情况，难以认定某丙公司与某乙公司之间形成了合法、有效的书面买卖合同，或是合法、有效的以物抵债协议。《最高人民法院关于适用合同编通则若干问题的解释》第二十七条第一款、第二款、第二十八条对物抵债协议的效力进行规定，即对于双方在履行期限届满后签订以物抵债协议，抵债物的价值和债权的数额都已确定，一般不会存在利益失衡问题。在以物抵债协议不存在其他导致合同无效的情形时，应当认定该约定合法有效；当事人在债务履行期限届满前达成以物抵债协议，因抵债标的物在缔约时的价值与债权实现时的价值往往差距较大，如直接认定以物抵债协议有效，可能导致双方利益显著失衡，也存在流质(或流押)的嫌疑。基于此，应当根据当事人在以物抵债协议中约定的具体抵债方式的不同情形分别作出认定。具体而言，当事人约定债务人到期没有清偿债务，债权人可以对抵债财产拍卖、变卖、折价以实现债权的，人民法院应当认定该约定有效。当事人约定债务人到期没有清偿债务，抵债财产归债权人所有的，因该约定违反禁止流质(或流押)规定，人民法院应当认定该约定无效，但是不影响其他部分的效力；债权人请求对抵债财产拍卖、变卖、折价以实现债权的，人民法院应予支持。 本案中，某丙公司与某乙公司早在2020年6月5日就签订九份《认购书》，在当日签订《弱电智能化工程施工合同》，2021年1月29日签订《地下室门禁系统施工合同》，2022年1月25日签订《光纤到户工程合同》，且在这些合同中都直接约定了以案涉房屋抵偿工程价款。由此可见，某丙公司与某乙公司是在工程价款债务还未形成时就达成以物抵债的合意，符合《最高人民法院关于适用合同编通则若干问题的解释》第二十八条规定的“当事人在债务履行期限届满前达成以物抵债协议”的情形。进一步来看，双方明确约定了具体的房屋坐落、房号等信息，且约定在工程完工且验收合格后办理抵房手续，即直接约定将案涉房屋归某丙公司所有，并未约定某丙公司仅可以对抵债财产拍卖、变卖、折价以实现债权的，故应当认定双方的该约定无效。 综上，某丙公司与某乙公司之间未形成合法、有效的书面买卖合同，或是合法、有效的以物抵债协议，不符合《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条的规定的“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”之构成要件，某丙公司主张停止案涉房屋的强制执行并解除查封，要求确认案涉房屋归其所有的诉请，缺乏依据，本院不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用合同编通则若干问题的解释》第二十七条第一款、第二款、第二十八条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条、第三百零九条、第三百一十条的规定，判决如下： 驳回原告云南某丙有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费37192元（原告已预交），由原告云南某丙有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。 审判员*** 二〇二五年七月八日 书记员*** 附件 判后告知书 【本裁判依据的法律条文】 《最高人民法院关于适用合同编通则若干问题的解释》第二十七条第一款、第二款：债务人或者第三人与债权人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，不存在影响合同效力情形的，人民法院应当认定该协议自当事人意思表示一致时生效。 债务人或者第三人履行以物抵债协议后，人民法院应当认定相应的原债务同时消灭；债务人或者第三人未按照约定履行以物抵债协议，经催告后在合理期限内仍不履行，债权人选择请求履行原债务或者以物抵债协议的，人民法院应予支持，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 第二十八条：债务人或者第三人与债权人在债务履行期限届满前达成以物抵债协议的，人民法院应当在审理债权债务关系的基础上认定该协议的效力。 当事人约定债务人到期没有清偿债务，债权人可以对抵债财产拍卖、变卖、折价以实现债权的，人民法院应当认定该约定有效。当事人约定债务人到期没有清偿债务，抵债财产归债权人所有的，人民法院应当认定该约定无效，但是不影响其他部分的效力；债权人请求对抵债财产拍卖、变卖、折价以实现债权的，人民法院应予支持。 当事人订立前款规定的以物抵债协议后，债务人或者第三人未将财产权利转移至债权人名下，债权人主张优先受偿的，人民法院不予支持；债务人或者第三人已将财产权利转移至债权人名下的，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第六十八条的规定处理。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际出资人账户名称判断；（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。 案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。 第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 第二十九条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第一百零八条：对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。 对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。 法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。 第三百零九条：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十条：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；(二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 【裁判生效时间】一审案件超过裁判文书规定的上诉期未提起上诉的，一审判决书、裁定书自上诉期满之日起发生法律效力。 适用小额诉讼程序审理的民事案件，裁判文书在送达后即发生法律效力。