北京住总房地产开发有限责任公司与北京华腾永业投资有限公司合同纠纷一审民事判决书

北京市第三中级人民法院 民事判决书 （2021）京03民初760号 原告：北京住总房地产开发有限责任公司，住所地北京市朝阳区。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，北京大成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张某，女，1985年2月24日出生，北京住总房地产开发有限责任公司员工，住北京。 被告：北京华腾永业投资有限公司，住所地北京市朝阳区。 法定代表人：***，执行董事。 委托诉讼代理人：***，北京市创世律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京市创世律师事务所律师。 原告北京住总房地产开发有限责任公司（以下简称住总公司）与被告北京华腾永业投资有限公司（以下简称华腾公司）合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告住总公司之委托诉讼代理人***、张某，被告华腾公司之法定代表人***及其委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 住总公司向本院提出诉讼请求：1.判令住总公司与华腾公司之间的《×××园×-××××-××地块《合作协议》（以下简称《合作协议》）解除；2.判令华腾公司立即向住总公司支付违约金5242500元；3.本案诉讼费由华腾公司负担。事实和理由：2009年7月31日，双方签订《合作协议》，就×××园×-×××、×-××商业地块进行局部规划调整、施工建设、招商销售等合作事项（以下简称本项目）进行了约定。《合作协议》签订后，因华腾公司违约导致本项目停滞11年之久，案涉土地闲置至今，《合作协议》陷入僵局，合同目的无法达成。1.关于《合作协议》解除：华腾公司违约导致本项目开发无法进行，依约定住总公司有权单方终止《合作协议》。（1）华腾公司未完成调规义务，直接导致本项目停滞，构成根本违约。本项目原规划为地上4层结构，周遭居民以该结构影响其采光而不满，阻碍住总公司按原规划进行开发；后华腾公司提出由其负责将本项目调整为整体2层局部3层之方案，力促本次合作。《合作协议》第三条约定华腾公司第一项义务为，提出项目局部规划变动及调整的具体要求，完成项目局部规划的调整。项目局部规划调整（以下简称调规）的完成是双方开展后续合作的前提和基础，《合作协议》签订以来，华腾公司未积极履行调规义务，鲜为调规付诸实际行动，遑论调规完成，华腾公司的违约行为直接导致本项目停滞11年，构成根本违约，虽双方未约定调规完成期限，但11年显然已超出合理商业预期，《合作协议》目的无法达成。（2）华腾公司在调规无进展之时开展不当宣传，构成违约，且加大了调规难度。华腾公司在未履行其首要调规义务之时，就擅自开展了违反《合作协议》的不当宣传。《合作协议》第一条第三点明确约定本项目房屋性质1层为商业用房，2-3层为办公用房，而华腾公司以本项目将建成公寓广而告之，不仅违反了《合作协议》第三条第二点第4项“项目宣传应真实合理”的约定，更导致周遭居民不满情绪升级，向多部门纷纷投诉，加大了调规的复杂度和困难度。（3）住总公司已发函解除《合作协议》。《合作协议》第四条约定“如因任何一方原因造成项目开发或销售无法进行，则另一方有权单方终止本协议”“甲乙双方某一方违约后，守约方行使本合同赋予的单方解除权时，应当以书面形式通知违约方，本合同自解除通知送达违约方之日起解除”。据此，住总公司已于2021年1月12日向华腾公司发送解除函，解除函于2021年1月13日送达，《合作协议》自送达之日解除。如今调规几无可能，案涉土地面临收回风险，合同目的客观上已无法达成。如上所述，因华腾公司不履行调规义务和不当宣传行为，本项目停滞至今，调规获得许可之难度只增无减，如今已几无可能；土地闲置至今，被国土部门逐年调查，面临收回风险。《合作协议》目的客观上已无法达成。依据民法典第563条第一款第（四）项，因一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。2.华腾公司应向住总公司支付违约金。《合作协议》第四条第3点约定，如因乙方（华腾公司）违约造成本协议无法履行，则乙方已投入资金一律不返还，并赔偿甲方相关费用损失，同时乙方应按照项目总价款的5%向甲方另行支付违约金。依据上述条款，因华腾公司违约造成《合作协议》无法履行，其已支付的诚意金500万元、不当宣传相关费用以及其他投入资金一律不应返还，同时应向住总公司支付违约金5242500元。3.《合作协议》已成僵局，如不予解除，将造成国有土地资源浪费。《合作协议》已成僵局多年，案涉土地只得闲置，2016年北京市国土资源部门函令住总公司限期开工，并对本项目地块展开了闲置调查，于2018年出具《闲置土地认定书》。《合作协议》已陷入僵局十余年，如不予解除，将造成国有土地资源的浪费。4.××小区是住总公司开发的经济适用房项目，涉案地块是其中两块，是平衡资金用的配套公建。这两个地块2006年12月取得开工许可证，施工建设中小区业主对规划方案有意见，阻挠施工，并向多部门上访，恰逢2008年奥运，住总公司就停止了施工。住总公司提出由华腾公司负责规划部门协调，取得具体的规划方案要求，双方订立了《合作协议》，约定按照规划部门要求，对该项目进行调整，其中第三条乙方的第一点义务即是提出项目规划变动及调整的具体要求，完成项目调整，即华腾公司自行与规划部门沟通，对项目提出具体调规要求，完成局部规划，这是华腾公司的单方义务，如果华腾公司完成这部分工作，将仅仅以一个亿的资金获得规划面积2.8万平方米，由其施工建设出售后，获得剩余项目利润，这是《合作协议》的基本商业逻辑。但华腾公司没有完成规划调整的义务，涉案地块面临原规划无法施工又无可行的调整方案，合同陷入僵局12年之久。2018年5月7日涉案地块定性为闲置土地，此时《合作协议》陷入僵局有9年，住总公司本着最大诚意向华腾公司发函，可退还诚意金，华腾公司拒绝解除，并要求住总公司赔偿2.3亿元，企图通过合同解除获得巨大利益。2021年1月12日住总公司就华腾公司违约且违背诚实信用原则再次向华腾公司发出解除函，该行为使2018年5月7日的解除函归于无效，《合作协议》依据本次解除函依法解除。 被告华腾公司辩称：请求判决驳回住总公司的全部诉讼请求，诉讼费用由住总公司负担。1.住总公司以华腾公司未完成项目调规导致合作项目停滞构成违约为由主张合同解除没有合同依据，且明显与事实不符，根本不能成立。（1）住总公司主张完成调规是华腾公司单方责任与合同约定不符。《合作协议》第一条项目概况第四款及第二条第一款第一点均明确约定“甲乙双方共同办理”相关手续，可见项目调规为双方共同义务，并非华腾公司单方责任。根据《合作协议》第二条第一款约定，《商品房预售许可证》《工程竣工验收备案表》的取得为华腾公司向住总公司支付价款的前提条件，可见提出项目调规申请、取得《规划意见复函》及后续办理取得《商品房预售许可证》《工程竣工验收备案表》等手续属于住总公司的合同义务之一。《合作协议》第三条中的乙方责任和义务不能构成住总公司主张华腾公司违约的依据，其一，如前所述，相关条款明确约定《规划意见复函》等手续应由“甲乙双方共同办理”；其二，根据双方的合作安排，案涉项目开发建设手续包括《规划意见复函》及后续证照手续等都只能以住总公司名义办理取得，华腾公司不能单独申请及办理为本案确定事实。基于以上，此条款约定应解释为华腾公司负责提出项目调规方案的具体要求，并完成调规方案的修改调整，协助住总公司履行报批手续。住总公司将该条约定解释为华腾公司单方负责办理取得项目规划调整文件属故意曲解，与合同条款原意以及本案事实不符。《合作协议》第三条“乙方的责任和义务”相关条款中，也没有关于华腾公司完成项目调规的时限约定。且协议实际履行过程中，直至2021年1月12日住总公司以华腾公司未完成调规义务为由发解约函止，时长超过十年的期间，住总公司从未向华腾公司发过任何履约催告函件，从未督促华腾公司限期完成调规义务或限期办理取得《规划意见复函》，亦足以证明《合作协议》第三条中的相关表述并非应由华腾公司单方办理取得调规批准文件的约定。此外，因此条款中并未约定时限，住总公司未经催告限期履行即发函解除合同亦于法于理无据。（2）华腾公司已经适当履行自身义务，不存在违约。合作项目停滞是因住总公司以及政府方面原因所致。《合作协议》签订之前，2009年初，华腾公司在初步确定将与住总公司就案涉项目进行合作之后，即委托项目原设计单位中房设计院进行规划方案调整设计，解决项目对周边楼栋遮挡问题。2009年5月，华腾公司提出了初步调规方案，并通过《日照分析》确定新方案未对周边住宅日照造成影响。《合作协议》签订后一个月，2009年9月初，华腾公司提出调规的具体要求方案，并由住总公司报送相关部门。该方案从政策及技术层面得到了北京市规划和自然资源委员会朝阳分局（原北京市国土资源局朝阳分局，以下简称规划朝阳分局）的初步审核同意，并进入取得《规划意见复函》前的调整方案公示阶段。公示板张贴后，因项目周边部分业主就与住总公司××项目在学校、停车、绿化等历史遗留问题到北京市规划和国土资源管理委员会（原北京市国土资源局，以下简称北京市规划委）上访，且时间恰值国庆60周年大庆以及2010年全国两会，住总公司通知为维稳暂停项目审批流程。虽规划调整审批流程被暂停，但双方当时均认为居民反对意见并不针对本项目，本项目规调方案没有问题，审批流程马上会重启，2009年11月，华腾公司督促设计院完成了施工图设计。2010年5月13日，规划朝阳分局针对本项目组织召开听证会，听取居民意见，但遭居民抵制。2010年7月，北京市规划委牵头规划朝阳分局再次组织召开座谈会。双方于会后按规划部门人员要求多次对调规方案进行修改，2010年末，调规方案修改调整工作已经完成。规划朝阳分局通知因办理新规划许可需要，需按新规划方案重新进行现场实测并出具测绘报告。华腾公司又委托北京市测绘设计研究院进行现场测绘并于2010年12月29日出具了规划调整后的《测绘报告》。华腾公司提交的《×××园×-×××#、×-××＃配套公建工作进展》为住总经办人员于2010年12月写的工作日记，记载了住总公司经办人员会同华腾公司人员向相关部门办理规划调整的相关事实情况，证明华腾公司已经履行相关责任。修改后的规划调整方案之所以未得审批，完全是因为住总公司此前项目开发过程中产生的公交回转场被占用、垃圾处理站选址、住宅楼少批多建等项目历史遗留问题未得解决，以及因周边居民与住总公司间的纠纷多次上访，政府出于维稳等因素考虑。而2012年之后项目停滞至今则完全是因为住总公司长期懈怠履行、故意违约、意图恶意毁约所致。北京市规划委2018年1月25日下发的《闲置土地认定书》中，认定土地闲置原因为“政府原因”，也证明项目停滞的原因不在华腾公司。2.住总公司两次《解除函》均不产生解除《合作协议》的法律效力。（1）2018年5月7日，住总公司依据《合作协议》第四条第4款，以因项目前期手续原因无法正常履行协议为由通知解约，并同意返还诚意金，又于2021年1月12日再次发出解约函，通知解约的依据和理由完全不同，证明其自身也不认为2018年5月7日《解除函》发生解除协议的法律效力。故2018年5月7日《解除函》并不能导致双方所签《合作协议》解除。（2）2021年1月12日，住总公司再次发出《解约函》，要求解除《合作协议》，其提出的理由是华腾公司未依约完成调规义务，导致项目停滞，构成违约等。但该《解除函》亦不能产生导致双方所签《合作协议》解除的法律效力。首先，住总公司此前主张的解约理由为项目前期手续原因，2021年1月12日《解除函》变更为主张华腾公司违约，前后主张明显自相矛盾。实际上，自2018年5月7日《解除函》发出至今，案涉项目情况未曾发生任何变化，住总公司变更为所谓华腾公司违约明显违背诚信，且与事实相悖。其次，依据九民会议纪要相关解释意见，解约通知发生解除协议效力的前提是通知解约方提出的解约事实成立。但如前所述，住总公司所称华腾公司违约与《合作协议》约定及本案事实不符，根本不能成立，且《合作协议》能够履行、应当履行。再次，住总公司在本案中意图通过起诉方式第三次要求解除协议，证明其自身也不认为2021年1月12日解除函已经发生解除协议的法律效力。3.《合作协议》能够履行且应当继续履行，住总公司所称合同目的无法实现不是事实，据此要求解除《合作协议》亦不能成立。（1）2012年2月，北京市朝阳区人民政府形成朝政会［2012]4号《关于研究××经济适用住房等项目建设有关问题的会议纪要》，就案涉合作项目，专门提到“于全国‘两会’后履行司法强拆程序，并由住总集团组织开工建设。”（2）2016年9月，住总公司收到了北京市国土资源局朝阳分局发出的《限期动工通知书》，该通知要求于30天内动工建设。（3）2018年12月，华腾公司曾约见规划管理部门领导就项目是否能够继续建设进行咨询，住总公司派员参加。规划部门领导明确指出本项目地块可以建设且必须建设。（4）依据《合作协议》，双方共同办理项目手续，共同推进项目建设，并按各自收益分担税费。住总公司的合同目的是通过合作，收取项目价款10485万元，华腾公司的合同目的是通过合作，分配取得项目开发建设的其余收益。以上事实证明，《合作协议》能够履行且应当继续履行。4.《合作协议》长期不能履行是因住总公司故意违约所致，住总公司本次起诉属恶意诉讼，应承担全部法律责任。（1）双方合作之前，本项目曾于2006年第一次停工，主要原因是居民与住总公司就××项目绿化、停车、小区道路、上学等问题上矛盾积累，案涉地块项目存在的遮挡问题只是引爆矛盾的导火索，居民因此到市规委上访，反对本项目开工。但在双方就项目合作谈判时，住总公司告知只要解决遮挡问题后就可顺利复工，周边居民应有补偿已经到位，不会因其他问题影响开发进程。住总公司当时故意隐瞒了2006年底是因居民上访导致本项目停工这一事实，未就这一重大风险隐患尽到告知义务。（2）2009年9月，正是因住总公司与周边部分居民的历史积怨引起的再次上访造成规划调整审批流程中止。因住总公司怠于解决项目历史遗留问题，导致与周边居民的历史积怨未决，这也是政府部门长期未能批准案涉项目调规方案的主要原因。但于2010年12月底之前，住总公司也确曾积极履行，与华腾公司共同配合办理调规方案的修改、申请等事宜。此事实亦证明住总公司认可调规审批文件的申请及取得为双方责任。（3）但自2011年初起，住总公司开始懈怠履行。2012年2月，朝阳区人民政府要求住总公司就案涉项目于全国“两会”后履行司法强拆程序，并组织开工建设。住总公司收到了该《会议纪要》，但并未据此推进合作项目开工建设，长期懈怠履行。（4）2016年9月，北京市国土资源局朝阳分局发出《限期动工通知书》，要求案涉项目于30天内动工建设。但住总公司既未按此通知要求积极动工建设，也未对华腾公司尽到通知义务，反而对华腾公司长期隐瞒该重大事件至今，属故意违约。（5）2018年12月，规划部门领导明确指出本项目地块可以建设且必须建设，要求住总公司报送×××园项目存在的公交回转场被占用、垃圾处理站选址、住宅楼少批多建等历史遗留问题解决方案报告，尽快开工建设，但住总公司拖至今日仍不执行。（6）此期间住总公司领导层多次发生人事变动造成后官不管前账也是项目推进不利的重要原因之一。（7）住总公司多次通知解除协议，意图恶意毁约，真实原因是项目升值巨大，住总公司意图利用司法资源侵吞华腾公司合法享有的巨额合同权益，明显属于恶意诉讼，滥用司法资源。5.住总公司称“华腾公司在调规无进展之时开展不当宜传，构成违约，且加大了调规难度”是不实之词。首先，住总公司提供的证据不能证明是华腾公司的宣传；其次，如前所述，项目停滞的主要原因是因住总公司此前项目开发过程中存在的历史遗留问题未得解决以及长期存在的住总公司与周边居民的历史积怨；再次，《闲置土地认定书》也认定为政府原因。6.因涉及本案违约责任、合同解除等关键事实认定，请求法院向北京市规划委及规划朝阳分局调取全部档案材料。7.华腾公司依照《合作协议》支付1亿元价款取得2.8万平方米面积是在当时的背景下双方形成的合意，并且约定在合同之中。现在本项目已经升值，双方应当继续履行原合同，而不是项目升值就主张解除。谈判中华腾公司曾主张过2.3亿元的赔偿是因为对方在不具备解除条件的情况下单方要求解除合同，应当对华腾公司的损失进行赔偿。虽然《合作协议》是2009年签订的，但是2006、2007年就因住总公司自身问题导致各种上访。住总公司主张华腾公司违约，实际上华腾公司一直履行合同，发通知、催办开工、要求住总公司向北京市规划委提交项目搁置的材料，否则政府会收回。土地被定为闲置土地是政府导致的，住总公司在收到土地闲置通知后编造理由提出解除合同。住总公司所说原因不属实，是因为周边群众上访和政府维稳造成今天的现状。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院结合其他证据、依据相关规定综合作出认定。据此，本院认定事实如下： 2009年7月31日，住总公司（甲方）与华腾公司（乙方）签订《合作协议》，约定：甲乙双方本着平等、互信、互惠互利的原则，现就×××园×-×××、×-××地块的合作有关事宜，经双方友好协商，达成协议如下：第一条项目概况。按规划部门要求对该项目进行规划调整后，项目概况如下：一、位置及面积。×-×××、×-××两块商业地块（以下简称“该项目”）位于×××园小区主入口（垡头中路）的东西两侧；项目规划总建筑面积：28300平方米。其中地上部分建筑面积：19500平方米：地下部分建筑面积：8800平方米。具体面积以规划部门批复面积进行调整，最终建筑面积以实测建筑面积为准。二、层数及层高。总高度：13.39米，分为地下1层，地上2层，局部三层。规划方案中层高分别为：地下一层：4.5米；地上一层：6米；地上二层：3米；局部三层：4.39米。三、房屋性质。该项目地下1层为汽车库和库房、设备用房；地上1层为商业用房，地上2层局部3层为写字间（办公用房）。四、手续。甲方原已取得该项目《国有土地使用权证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》。现按规划部门要求对规划进行调整，则需重新办理《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》。甲乙双方共同办理该项目调整后的《规划意见复函》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房预售许可证》。第二条合作方式及价格。一、项目价款。×××园×-×××、×-××项目地上可销售面积楼面项目价格为4700元/平方米，地下面积楼面项目价格为1500元/平方米，项目总价款为10485万元，最终项目总价款以实测面积计算总价为准。该项目款按以下方式支付：（一）本协议签订生效三个工作日内，乙方须向甲方支付诚意金500万元。（二）自取得该项目×-××楼的《商品房预售许可证》之日起且项目已经正式施工10个工作日内，乙方应向甲方支付项目总价款的50%，即人民币5242.50万元。（三）自取得该项目×-×××楼的《商品房预售许可证》之日起且项目已经正式施工10个工作日内，乙方应向甲方支付项目总价款的20%，即人民币2097万元。（四）自取得该项目其中一栋楼的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》后三个工作日内，乙方应向甲方支付项目总价款的30%，即人民币3145.5万元。扣除诚意金500万元，乙方应该实际支付2645.5万元，至此项目总价款全部付清。（五）价款结算：该项目两栋楼均取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》后三日内，甲方与乙方对该项目按最终实测面积进行项目价格结算。二、合作方式。甲乙双方共同进行该项目的开发建设，乙方负责该项目的施工及销售，双方按照本协议的约定结算销售收入。甲乙双方应为该项目的合作成立独立核算的项目部，该项目部由乙方进行运营，甲方负责监管。甲方授权该项目部对外代表甲方从事项目开发相关事宜。双方具体分工如下：（一）施工阶段。1.按照规划部门的规划调整，甲乙双方共同办理该项目调整后的《规划意见复函》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》……3.乙方配合甲方重新办理该项目施工及监理招投标手续，乙方负责进行项目施工管理，确定、拨付项目施工款。工程材料选定、施工图纸确认、确定工期等由乙方负责，甲方应配合乙方工作与施工单位进行协调。甲方、乙方、施工单位另行签订补充协议……（三）销售款收取及结算。1.双方同意建立共管账户收取销售款，共管账户中的销售款应首先按本协议第二条第一款“项目价格”中的约定作为支付给甲方的合同款存入甲方指定的自身资金账户，同时用来支付乙方应承担的销售中产生的相关税费（包括但不限于营业税及附加、印花税、企业所得税、土地增值税等）。在此之后共管账户中剩余的销售款，乙方可用于支付相应工程款及其他相关的款项。2.共管账户中资金的流入及流出，必须以甲方名义签订真实合法的经济合同为依据，并取得合理、合法、合规的票据。共管账户中资金流向需经甲乙双方共同确认。3.如果共管账户中尚未收取销售款或销售款不足以支付乙方当期应付甲方的项目价款、本协议项下乙方应承担的相关税费（包括但不限于营业税及附加、印花税、企业所得税、土地增值税等）、及工程款时，则乙方应自行解决资金问题，以保证及时、足额支付甲方当期项目价款、本协议项下乙方应承担的相关税费（包括但不限于营业税及附加、印花税、企业所得税、土地增值税等）、及支付给施工单位的工程款。4.该项目销售款扣除应支付给甲方的项目总价款、乙方应缴纳的相关税费（包括但不限于营业税及附加、印花税、企业所得税、土地增值税等）、以及工程款外，其余部分为乙方收益，乙方有权自行支配。甲方应当及时结算乙方收益，于乙方支付完毕当期项目价格后将扣除乙方应付税费、工程款后的销售款余款划入乙方指定账户，同时乙方向甲方开具合理、合法、合规的正式发票。第三条各方的责任和义务。一、甲方的责任和义务：1.协助乙方办理项目规划验收和竣工验收的相关手续。2.负责配合乙方的施工管理，按本协议的约定配合乙方支付施工款。3.将该项目按现状交付乙方，协助组织该项目工程验收。4.配合乙方完成销售网签工作，并配合乙方销售工作，与购房人签订相应的商品房买卖合同，及时出具相应购房发票。二、乙方的责任和义务：1.乙方提出项目局部规划变动及调整的具体要求，完成项目局部规划的调整。2.乙方对房屋买受人提供银行按揭贷款担保，并承担由此产生的全部责任。3.乙方应承担因该项目销售所引起的全部对外法律责任。如甲方已承担或甲方应承担对外的法律责任的，乙方应在甲方通知之日起三日内向甲方或甲方指定的第三方支付相应款项。4.乙方做好项目的销售推广及销售回款工作，项目宣传应真实合理，符合北京市相关法律、法规。5.乙方对项目施工进行管理，施工过程中发生的一切问题（包括但不限于扰民、民扰、质量、安全等问题），以及应由甲方对外承担的一切责任均由乙方承担。6.乙方承担因工程施工质量及安全问题所造成的一切责任。7.乙方承接该项目后，开发建设所需的全部资金和费用均由乙方负责承担。8.乙方按协议约定支付项目总价款、承担相关税费（包括但不限于营业税及附加、印花税、企业所得税、土地增值税等）、及工程款，并进行收益结算。9.因乙方提供票据不合规而引起的税务风险由乙方承担全部责任。第四条其他。一、违约责任：1.甲方的违约责任：（1）甲方未按照合同约定向乙方交付房屋，则每逾期一日，应按未交付房屋价值的万分之三向乙方支付违约金，逾期超过30个工作日的，乙方有权单方解除本合同。2.乙方的违约责任：（1）乙方未按时支付项目价款，则每逾期支付一日，乙方按应付未付金额的万分之三向甲方支付违约金。逾期超过30个工作日的，甲方有权单方解除本合同，本合同解除后乙方已投入的不论各种形式的资产一律不返还，并赔偿甲方相关费用损失。（2）乙方应按照合同约定承担应承担的相关税费（包括但不限于营业税及附加、印花税、企业所得税、土地增值税等）。如果乙方未按期支付上述款项，则每逾期一日，应按应付而未付款的万分之三向甲方支付违约金。逾期超过30个工作日的，甲方有权单方解除本合同。（3）乙方未按照甲方与施工单位签订的施工合同支付工程款，导致甲方承担违约责任，以及出于施工及对外销售行为而引发的一切问题，需要甲方承担责任，则该责任均由乙方承担。乙方应在甲方需要乙方承担责任的通知送达之日起三日内，向甲方或甲方指定的第三方支付相应款项。如果乙方未按期支付上述款项，则每逾期一日，应按应付而未付款的万分之三向甲方支付违约金，逾期超过30个工作日的，甲方有权单方解除本合同。3.如因任何一方原因造成项目开发或销售无法进行，则另一方有权单方终止本协议，并且：（1）如因乙方违约造成本协议无法履行，则乙方已投入资产一律不返还，并赔偿甲方相关费用损失，同时乙方应按照项目总价款的5%向甲方另行支付违约金。（2）如因甲方违约造成本协议无法履行，则甲方按照项目总价款的5%向乙方支付违约金，并赔偿乙方的全部投入。4.如因该项目前期手续原因无法正常履行本协议，甲方应书面通知乙方，并于该通知送达后10个工作日内，甲方无息退还乙方已缴纳的诚意金。5.甲乙双方某一方违约后，守约方行使本合同赋予的单方解除权时，应当以书面形式通知违约方，本合同自解除通知送达违约方之日起解除。6.如因本协议的内容与法律、国家政策相冲突或非因甲乙方原因而导政协议无效、解除或终止的，甲乙双方互不追究对方的缔约过失、损失赔偿等责任。二、争议的解决。本协议在履行过程中如发生争议，可协商解决，协商不成时任何方均有权向该项目所在地人民法院起诉。三、合同生效。本协议自双方签字盖章之日起生效，双方自觉遵守并履行本协议条款。 2009年8月3日，华腾公司向住总公司支付诚意金500万元。 2009年9月8日，住总公司与华腾公司签订《房地产代理销售合同》，约定住总公司委托华腾公司（独家）代理销售住总公司开发的××配套商业×-×××、×-××事宜。 2009年10月15日，住总公司与华腾公司签订《解除协议》，约定解除2009年9月8日签订的《房地产代理销售合同》，自双方签字盖章之日起生效，《房地产代理销售合同》解除后双方互不承担任何责任。 华腾公司依据前述《房地产代理销售合同》主张，为促进《合作协议》履行，住总公司曾就涉案项目委托华腾公司代理销售，事实情况为2009年9月，项目调规已经完成并进入了调整方案公示阶段，且当时双方均认为项目调规批复文件应该能取得，可以进入销售阶段，所以才签订了《房地产代理销售合同》；但方案公示后项目周边部分业主因与住总公司在××项目学校、停车、绿化等历史遗留问题存在纠纷，就此到北京市规划委上访；2009年10月，在住总公司要求下双方签订了《解除协议》，这也表明双方确实曾共同促进《合作协议》履行。住总公司的质证意见是：认可前述协议的真实性，但不认可华腾公司的证明目的，主张《房地产代理销售合同》已被解除。 2016年9月6日，北京市规划委向住总公司发出京规土闲调[2016]16号《闲置土地调查通知书》，载明内容如下：原北京市国土资源局与你方签订的北京市国有土地使用权出让合同……宗地位置为区××居住区（××）×-×区……约定的动工日期为2005年2月27日前。根据《闲置土地处置办法》（国土资源部第××号令）第二条的规定，上述宗地存在超过国有建设用地使用权有偿使用合同约定的动工开发日期满一年未动工开发情况，涉嫌构成闲置土地。我委依法对上述宗地进行调查，请你方接受调查，自本通知书送达之日起30日内，向我委提供以下材料：（一）土地权利证明文件；（二）宗地是否闲置的原因说明及辅证材料；（三）其他相关材料。你单位应对上述材料的真实性负责。本调查将作为闲置土地认定的重要依据。逾期不提供上述材料，我委将根据其他调查材料进行闲置土地认定。特此通知。 2016年9月26日，北京市国土资源局朝阳分局（以下简称国土朝阳分局）向住总公司发出京朝国土限动[20××]第××号《限期动工通知书》，载明内容如下：你单位于2004年09月01日与北京市国土资源局签订位于朝阳区××居住区（××）×-×区编号为京地出（×）字（20××）第××××号《国有建设用地使用权出让合同》，按照出让合同的约定，应于2005年2月27日前动工开发建设。目前，此宗地超过出让合同约定的日期满一年未动工开发，已涉嫌构成闲置土地。请你单位自接到本通知书之日起三十日内动工开发建设，逾期仍不开发建设的，将按《闲置土地处置办法》（国土资源部令第××号）及我市的相关规定处理。特此通知。 2016年9月28日，国土朝阳分局向住总公司送达《督促开工通知书》，载明内容如下：按照2004-09-01你单位与我局签订的××居住区×区《国有建地使用权出让合同》（京地出（×）字（20××）第××××号）的相关约定，该合同项下宗地建设项目开工日期为2005-02-27。经查，该项目至今尚未开工建设，依据出让合同相关约定和国家及我市相关规定，现督促你公司抓紧建设。特此通知。 2018年1月25日，北京市规划委向住总公司发出京规土闲认[20××]××号、××号《闲置土地认定书》，载明内容如下：原北京市国土资源局与你方签订的北京市国有土地使用权出让合同……宗地位置为朝阳区××居住区（××）×-×××#楼、×-×区……约定的动工日期为2005年2月27日前。上述宗地存在超过国有建设用地使用权有偿使用合同约定的动工开发日期满一年未动工开发情况，我委已向你方送达了《闲置土地调查通知书》。根据调查结果和《闲置土地处置办法》（国土资源部第××号令）的规定，认定上述宗地为闲置土地，闲置原因为：政府原因，应按照《闲置土地处置办法》的有关规定进行处置。特此告知。 住总公司依据前述《闲置土地调查通知书》《限期动工通知书》《督促开工通知书》及《闲置土地认定书》等主张，本项目停滞造成国有土地闲置和国有土地资源浪费。华腾公司的质证意见是：无法确认《督促开工通知书》《限期动工通知书》的真实性，且相关部门于2016年督促住总公司就此项目开工，但住总公司并未及时告知华腾公司，也未就此项目组织开工建设，存在明显违约；认可《闲置土地调查通知书》《闲置土地认定书》的真实性，但证据与双方争议无关，且北京市规划委调查后已认定涉案土地闲置的原因为“政府原因”，并未通知收回土地。 2018年5月7日，住总公司向华腾公司发送《关于解除的函》，称该项目因前期手续原因，一直无法履行；2018年1月25日，住总公司收到了北京市规划委所发的两份《闲置土地认定书》，认定该两地块属于闲置土地，闲置原因为：政府原因，并要求按照《闲置土地处置办法》的有关规定进行处置；鉴于上述情况，《合作协议》已根本无法履行，故自住总公司发函之日（即2018年5月7日）起，解除双方于2009年7月31日签订的《合作协议》。 2018年6月25日，华腾公司向住总公司发送《关于的复函》，称北京市规划委认定×××园×-×××、×-××地块为政府原因造成的闲置土地以及根据《闲置土地处置办法》的有关规定进行处置，并不能得出《合作协议》无法履行的结果；故华腾公司不同意解除《合作协议》，希望住总公司尽快就×-×××、×-××地块的闲置土地认定及处理问题与北京市规划委沟通协调，共同推进《合作协议》圆满完成。 2021年1月12日，住总公司向华腾公司发送《关于的解除函》，称华腾公司完成项目局部规划的调整是《合作协议》继续履行的前提，但《合作协议》签订至今已11年之久，华腾公司至今未完成该项义务，导致本项目无法开发，《合作协议》目的无法实现。故住总公司依据《合作协议》第四条解除《合作协议》；华腾公司已投入资产一律不返还，并应赔偿住总公司费用损失及向住总公司支付违约金5242500元。该函件于2021年1月13日被签收。 2021年3月24日，华腾公司向住总公司发送《关于的复函》，称住总公司在《解除函》中指称华腾公司违约与事实不符：1.《合作协议》签订之前，华腾公司就已初步完成局部规划调整方案，并得到住总公司认可；《合作协议》签订之后，华腾公司多次提供调规方案。其中2009年9月规划朝阳分局将规划调整方案进行公示，说明华腾公司报送的调规方案已经得到规划管理部门的审核同意，进入征询社会意见阶段；2010年底2011年初，华腾公司重新报送的调规方案得到规划管理部门的认可，双方也进入“共同办理该项目调整后的《规划意见复函》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房预售许可证》”（《合作协议》第一条四、手续）的申请及准备阶段；后是因住总公司和居民的历史问题，造成政府关于维稳风险的担忧，住总公司通知华腾公司审批流程暂停。2.2018年12月底，华腾公司约见规划朝阳分局领导就本项目后续建设进行咨询，住总公司也派员参加了会议。规划分局领导明确表态：本项目可以建设，但建设报批须和住总公司解决××历史问题同时进行。3.项目是政府叫停的，从《闲置土地认定书》“闲置原因：政府原因”可以得到证明。可见，华腾公司已经尽到约定义务，造成项目停滞的主要原因是住总公司和××居民的历史原因，并非华腾公司违约。故华腾公司不同意解除《合作协议》，《合作协议》应当继续履行；因华腾公司在《合作协议》执行中不存在违约行为，住总公司亦无权要求华腾公司支付违约金；望住总公司恪守诚信、珍惜商誉，下定决心解决历史问题，积极推进本项目进程，双方共同努力完成本项目建设开发。 华腾公司依据前述解除函及复函主张：2018年5月7日，住总公司以《合作协议》第四条第4款约定为据通知解约，理由是因项目前期手续原因无法正常履行协议，并同意返还诚意金；而后住总公司于2021年1月12日向华腾公司再次发送解约函，证明住总公司自身也不认为2018年5月7日解约函已发生解除协议的效力。住总公司本次起诉仍要求解除协议，证明住总公司自身也不认为2021年1月12日解约函已发生解除协议的效力。住总公司所发的解约函件中，通知解约的依据和理由存在变更，明显自相矛盾，根本不能成立。华腾公司不认可住总公司解约理由，不同意协议解除，要求继续履行协议。住总公司的意见是：2018年5月7日，因涉案地块被定性为闲置土地，有随时被收回的可能，且《合作协议》陷入僵局11年之久，调规已无可能，住总公司本着最大诚意，向华腾公司发送解除函，并提出可返还诚意金，2018年6月25日华腾公司回函拒绝合同解除；后双方就协议解除进行协商，华腾公司多次表示其投入了巨大资金和成本，要求住总公司赔偿，2020年6月28日，华腾公司来函表示，如合同解除，住总公司需支付约2.2亿元巨额赔偿，华腾公司作为协议违约方，未能履行合同义务，就合同解除敲诈巨额赔偿，违反了诚实信用原则；2021年1月12日，住总公司不愿再与华腾公司进行周旋，再次发送解除函，于次日送达，该发函行为使2018年5月7日解除函归于无效，《合作协议》于2021年1月12日解除函送达之日即2021年1月13日解除。 住总公司另提交“欢乐1+2”百度百科页面截屏，显示楼盘名称为“欢乐1+2”，物业类别为公寓，物业办公地点为朝阳区东四环四方桥欢乐谷南500米。住总公司据此主张华腾公司在未完成调规义务前即宣传本项目为公寓，宣传与《合作协议》约定的房屋性质不符，构成违约。华腾公司不认可证据真实性、合法性及关联性，不能证明华腾公司宣传过涉案项目为公寓，不能证明住总公司的证明目的。 华腾公司另提交：1.小区业主2009年9月21日《关于××-、×-××配套共建规划方案的意见》和《×××园×-×××#、×-××#配套公建工作进展》，主张2009年9月初，案涉项目规划调整方案得到规划部门初步审核同意，并于2009年9月14日进行公示；但周边小区业主因之前与住总公司存在的矛盾，反对该调规方案并向北京市规委、朝阳规划局反映意见；2010年底2011年初，双方配合按规划部门意见几次对调规方案进行修改并报送。2.《关于召开×××园A、×区配套公建项目方案调整听证会的公告》《紧急友情通知》《翠城小区业主维权活动公告》、2010年5月13日市规委信访《会议纪要》，主张2006年、2007年因小区道路、停车、绿化等问题，××小区居民与住总公司存在矛盾，并就此到相关部门上访。但《合作协议》签订之时，住总公司隐瞒了这一事实；2010年5月13日规划朝阳分局针对本项目召开听证会，听取居民意见；周边居民因案涉《合作协议》签订之前与住总公司存在的积怨，反对该次听证会。住总公司的质证意见是：对前述证据的真实性、关联性、证明目的均不认可，且从证据来看业主的意见是明确的，就是关于道路停车、绿化等这些问题，华腾公司也是充分知悉的，因为工作进展里面华腾公司就是针对这些具体问题在进行优化调整，所以不存在住总公司和业主的历史积怨，就是很明确的问题，华腾公司也充分知悉。 华腾公司同时提交：1.2009年5月19日中房集团建筑设计有限公司《××居住区（××）配套公建×-×××、×-××楼日照分析说明》，2009年8月28日北京福至创展投资顾问有限公司与中房集团建筑设计有限公司签订的《建设工程设计合同（一）》，2009年10月中房集团建筑设计有限公司《××居住区（××）配套公建及设计×-×××、×-××楼方案》及相关施工图纸、支付设计费用凭证，2010年11月北京方州基业建筑设计有限公司《××居住区（××）配套公建及设计×-×××、×-××楼方案》及相关施工图纸、支付设计费用凭证，主张：双方此前均认为《合作协议》能够履行；《合作协议》签订前后，华腾公司曾委托相关单位就案涉项目进行日照分析、工程设计，支付相关费用，并按规划部门要求委托北京市测绘设计研究院按调规后的新方案进行现场测绘并支付相关费用。2.2012年2月23日《关于研究××经济适用住房等项目建设有关问题的会议纪要》（朝政会[20××]×号），其中第四条“关于×××园×-×××#、×-××#配套公建项目地上物拆迁问题，于全国两会后履行司法强拆程序，并由住总集团组织开工建设”，证明朝阳区政府早于2012年即要求住总集团就案涉项目履行司法强拆程序并组织开工建设，项目至今没有开工建设并不是因规划调整未能批复，而是住总公司因与周边居民存在矛盾等自身原因，怠于进行相关工作所致。住总公司的质证意见是：1.《××居住区（××）配套公建×-×××、×-××楼日照分析说明》无任何印章、签字，真实性不予认可，且形成时间早于《合作协议》，关联性不予认可，无合同及费用凭证，不认可证明目的；《建设工程设计合同（一）》无法确认真实性和合法性，因委托方为案外人，关联性和证明目的均不予认可；依据合同约定，设计费只发生了10万元，其他款项未达付款条件，且施工图纸与规划调整无关，应在规划调整完成后再进行；中房集团建筑设计有限公司《××居住区（××）配套公建及设计×-×××、×-××楼方案》无任何印章、签字，真实性不予认可，无合同及费用凭证，不认可证明目的；北京方州基业建筑设计有限公司《××居住区（××）配套公建及设计×-×××、×-××楼方案》不认可真实性、合法性和关联性，费用计划单无原件，无支付凭证，不认可证明目的。2.《关于研究××经济适用住房等项目建设有关问题的会议纪要》无原件，真实性不予认可，关联性和证明目的不认可；经核实，住总公司在涉案地块上并无执行案件纠纷，该文件所涉及的司法强拆程序与住总公司无关联；2012年2月23日，涉案地块规划调整仍未完成，无法开工建设。 诉讼中，华腾公司向本院提交调查取证申请，申请向北京市规划委和规划朝阳分局分别调取×××园×-×××#商业综合楼项目、×-××#综合楼项目档案材料和业主信访档案材料。住总公司不同意华腾公司的调证申请，主张华腾公司申请调查内容或为无争议事实，或为被调查单位也不可知的内容，对本案并无意义；且因其部分调查内容不明确，调查机构可能长久不予回复，徒增本案审理时间，请求驳回其申请。本院经审查，依法准许华腾公司的调证申请，并向北京市规划委和规划朝阳分局调取相关材料。北京市规划委及规划朝阳分局函复本院材料如下： 1.《关于××居住区（××）×-×××#楼项目用地开发建设情况的说明》《关于××居住区（××）×-××#楼项目用地开发建设情况的说明》。前述说明由住总公司于2016年（情况说明无落款时间，为住总公司自述）向北京市规划委出具，载明内容基本一致：涉案地块现处于停工状态；2007年项目开工建设，部分居民先后到市规划委和规委朝阳分局、朝阳区建委上访，项目因此停工；2007年11月19日居民到市规划委信访，市规划委要求住总公司暂停复工，信访办向业主代表提供了此次信访的接待记录；2009年初物业公司对××建成区展开了大规模环境整治工作；2009年6月25日，市规划委与规划朝阳分局对于×××-×××、×-××配套公建方案进行了讨论，会议议定：1.拟建工程可安排配套商业内容，配套内的社区行政办公职能用房内容可调至×区南侧预留市政用地内。2.拟建建筑层高应合理控制，以二层为主，高度9米，局部三层，总高度控制在13.5米以下。3.因该项目建设工程规划许可证已发，将优化方案以公示方式听取利害关系人意见后办理规划手续；2009年9月14日至9月29日，规委朝阳分局对优化方案进行了公示，××业主提出意见，要求按照2007年11月19日的信访接待记录，召开听证会；2010年4月23日-4月27日进行了听证会公示，听证会报名；2010年5月13日召开了公建方案调整听证会，业主代表集体缺席听证会并于当天到市规划委信访；2010年11月4日，朝阳区就配套公建方案优化调整审批召开了专题会，会上要求加快规划审批，以保障完善各项前期手续；2010年11月29日，配套公建方案优化调整上规划委朝阳分局局务会，会上提出了修改要求；2010年12月6日，住总公司将再次修改后的方案报给规划朝阳分局；2011年4月，住总公司恳请区政府协调加快配套公建规划审批，由于规划方案无法通过听证会，项目一直处于停工状态；2015年10月，住总公司向区政府行文要求加快配套公建规划审批，并建议对×区预留用地进行控规调整，将×-×××、×-××及公交场站等配套设施合并在该地块内予以规划，一举解决××小区现状存留的疑难问题；2016年3月，区政府向区规划局征求意见；2016年6月，区规划局回复区政府，同意住总公司就××小区剩余配套设施在×区市政预留用地内进行规划调整的建议，前提是先将该地块进行控股调整，×-×××、×-××减小建筑规模保留原址建设，不足部分在市政预留用地统一解决；目前，住总公司正在等待区政府的正式批示，随后依据批示内容申请控规调整。因需重新办理项目规划、土地、施工等手续，无法确定具体开工计划。 住总公司认可前述说明的真实性、合法性、关联性，但不认可证明目的。证据无法证明华腾公司所主张的调整方案未获批准是住总公司与小区居民长期存在的历史积怨和矛盾所致的证明目的，华腾公司该主张无任何事实或法律依据；证据证明住总公司也在积极履行《合作协议》，于2011年4月恳请区政府协调加快涉案项目调规审批，于2015年10月向区政府行文请求再次加快案涉项目调规审批；区规划局意见及住总公司等待区政府批示等内容充分说明项目停滞系前期手续问题，《合作协议》签订以来，案涉项目规划调整的政策法规已发生了重大变化，2010年12月6日修改后的调规方案报给朝阳规划分局后，因无法通过听证会，项目一直处于停工状态至今，调规流程停滞不前已有11年有余，且几经努力也无任何进展，案涉调规方案已不具有通过审批的可能性；案涉项目控规调整至今未获得批示的事实足以说明案涉项目不可能获得批示，《合作协议》也根本不具有履行的可能性，合同目的无法实现。如《合作协议》不予解除，将成为长期无法解除的僵局合同，严重损害国有资产利益。 华腾公司认可前述说明的真实性、合法性、关联性，充分证明华腾公司举证证明的业主早于2007年即多次上访、2009年项目优化方案公示、2010年听证会召开、2010年5月13日业主再次到市规委信访、项目方案多次修改报送等相关事实均属客观事实，且能与华腾公司提交的证据相互印证：2007年小区居民阻挠工程建设，先后几次到各部门上访，导致项目停工，且住总公司在签订《合作协议》时对华腾公司隐瞒该事实；因小区居民与住总公司积怨导致其阻挠案涉项目规划调整方案的公示及听证会；华腾公司配合按规划部门意见几次对调规方案进行修改并报送；2015年住总公司向区政府行文要求加快项目审批以及2016年6月规划朝阳分局回复区政府的相关意见，证明案涉项目能够继续推进，不存在项目撤销或项目土地收回的问题；住总公司质证意见对此表示不予认可明显不顾事实、违背诚信；项目停工及项目规划调整方案不能得到规划部门批准完全是因住总公司与小区业主长期存在的历史积怨和矛盾所致，住总公司以华腾公司存在严重违约为由诉请解除合同与本案事实不符，不能成立。 2.2018年1月25日的京规土闲认[20××]××号、××号《闲置土地认定书》，内容与住总公司提交证据一致。2016年11月10日的《涉嫌闲置土地询问笔录（×-×××#楼）》《涉嫌闲置土地询问笔录（×-××#楼）》及照片。笔录中国土朝阳分局执法人员依法就××居住区×区、×区项目用地涉嫌闲置土地一事对住总公司进行询问。住总公司表示：涉案土地基本情况属实；土地已交付住总公司并取得《国有土地使用证》；住总公司已缴清项目地价款；土地未转让、未抵押；不涉及查封、司法纠纷或股权转让；2006年年底已取得《建筑工程施工许可证》，现已过期；土地现场平整，不存在自然灾害等不可抗力、拆迁因素、未按约交地、土地利用总体规划修改、城乡规划依法修改、国家出台相关政策而造成需要对约定的规划和建设条件修改、军事管制、文物保护等及其他影响动工开发建设的情况；2007年初住总公司对该项目进行开工建设，部分居民阻挠工程建设，先后到市规划委和规委朝阳分局、朝阳区建委上访，因此项目停工；之前住总公司已取得全部项目用地开发建设相关手续，因一直无法开工，有些手续已过期；目前，住总公司正在等待区政府的正式批示，随后依据批示内容申请控规调整；因需重新办理项目规划、土地、施工等手续，无法确定具体开工计划。 住总公司认可前述证据的真实性、合法性、关联性，但主张该组证据无法证明华腾公司所主张的调整方案未获批准是住总公司与小区居民长期存在的历史积怨和矛盾所致的证明目的，华腾公司该主张无任何事实或法律依据；无法证明项目能够继续推进，符合约定的合同解除条件。根据该证据，住总公司一直积极推进合同履行，于2011年4月恳请区政府协调加快涉案项目调规审批，于2015年10月住总公司向区政府行文请求再次加快案涉项目调规审批，但因前期手续原因，调规流程停滞不前已十一年有余，且几经努力也无实质进展，足以证明《合作协议》无法履行；依据《合作协议》第四条第一款第4项、第6项，因前期手续原因导致合同无法履行时合同应予解除，双方虽未约定调规具体期限，但十一年显然已远超出了必要性以及双方预期，且双方对于调规手续可能导致合同无法履行亦有合理预期，《合作协议》应予以解除。 华腾公司认可前述证据的真实性、合法性、关联性，主张该证据能够与住总公司出具的情况说明及华腾公司提交的证据相互印证：业主早于2007年即多次上访导致项目停工，案涉项目停工及项目规划调整方案不能得到规划部门批准完全是因住总公司与小区业主长期存在的历史积怨和矛盾所致，住总公司以华腾公司存在严重违约为由诉请解除合同与本案事实不符，不能成立；证明案涉项目需待区政府批示后再行申请控规调整，项目能够继续推进，不存在项目撤销或项目土地收回的问题。 3.2010年5月10日，规划朝阳分局向区政府发出《关于×××园A、×区配套公建项目方案调整听证会有关问题的紧急请示》，就听证会的有关情况进行汇报，其中记载在听证会组织过程中利害关系人出现情绪激动、言辞过激、拒绝参加代表推选会、拒绝签收听证会通知等群体性不配合行为。 住总公司认可请示的真实性、合法性、关联性，不认可证明目的。 华腾公司认可请示的真实性、合法性、关联性，主张该证据能够与住总公司两份情况说明以及华腾公司本案中举证的证据能够相互印证，证明2010年规划朝阳分局组织召开听证会、业主集体抵制并到相关部门上访；案涉项目规划调整方案未获批准并非方案本身问题，而是住总公司与小区业主长期存在的历史积怨和矛盾所致；住总公司以华腾公司存在严重违约为由诉请解除合同与本案事实不符，不能成立。 4.2009年9月，规划朝阳分局就×××园×区×-×××#、×区×-××#配套公建项目方案调整进行公示，并附申报方案总平面图、规划许可附图及其附件等。公告就住总公司申报的×××园×区×-×××#、×区×-××#商业综合楼方案征求公众意见，申报方案在总建筑面积、建筑高度、建筑间距等方面予以优化，公示期为15天。其中×区×-×××#原审批情况为：总建筑面积27966.4平方米，建筑高度17.91米，建筑间距距西侧住宅约14.42米（局部约9.2米），距北侧住宅约15.8米；申报方案为：总建筑面积14276平方米，建筑高度13.53米，建筑间距距西侧住宅约18.6米，距北侧住宅约15.8米。×区×-××#原审批情况为：总建筑面积27667平方米，建筑高度17.55米，建筑间距距东侧住宅约13.31米，距北侧住宅约16.5米；申报方案为：总建筑面积14041平方米，建筑高度13.53米，建筑间距距东侧住宅约18米，距北侧住宅约16.5米。 住总公司认可公告公示的真实性、合法性、关联性，但主张该组证据仅显示案涉项目调整方案进行过公示，不认可华腾公司所主张的调整方案未获批准是住总公司与小区居民长期存在的历史积怨和矛盾所致的证明目的。 华腾公司认可公告公示的真实性、合法性、关联性，主张该证据足以证明华腾公司举证证明的2009年9月项目优化方案公示确为本案事实情况；该公示的《申报方案总平面图》是由华腾公司委托设计公司制作（设计费由华腾公司支付），然后由住总公司审核同意后以住总公司名义上报；由此证明华腾公司已配合住总公司就项目规划方案进行调整完善，调整后的优化方案已报规划朝阳分局审核，规划朝阳分局审核后认可该方案符合法律、法规及间距和日照等相关规范要求，并于2009年9月进行公示，调整方案未获批准并非方案本身问题，而是住总公司与小区居民长期存在的历史积怨和矛盾所致。 5.2016年9月26日国土资源局朝阳分局发出的京朝国土限动[2006]第10号、第11号《限期动工通知书》及分别对应的送达回证、督促开工通知书。两份《限期动工通知书》内容基本一致，均记载朝阳区××居住区（××）×-×××#、×-××＃楼应于2005年2月27日前动工开发建设，因超出合同约定的日期满一年未动工开发，涉嫌构成闲置土地，督促住总公司动工开发建设。 住总公司认可前述证据的真实性、合法性、关联性，不认可证明目的；因为住总公司就案涉地块取得施工许可证之后一年之内没有开工，每年都要向国土资源部门汇报这个项目为什么还没有进行施工，2015年对于国土资源没有进行动工开发的政策开始收紧，所以住总公司收到了动工通知书，但是并不代表调整规划；2016年住总公司还在向区政府行文要求加快规划审批的调整，2016年6月区规划局回复区政府说要先进行规划调整，但是到现在已经六年了，规划调整还没有任何进展；双方最后一次向规划朝阳分局提交优化方案从2010年12月到现在已经有大概十多年的时间，规划审批手续没有任何进展，客观上可以认为规划审批手续没有办法进展下去。 华腾公司认可前述证据的真实性、合法性、关联性，证明规划部门早于2016年即已督促住总公司就此项目开工建设，但住总公司既未于2016年将此事转告华腾公司（华腾公司是收到此组证据时才知晓此事），也未就此项目组织开工建设，存在明显违约。 经询，住总公司表示收到动工通知书后采取的措施是向北京市规划委发送说明，告知其未动工的原因。 关于调规的报批手续，住总公司主张应由华腾公司主导完成，住总公司只是协助；2010年11月29日的朝阳分局局务会上根据业主信访的内容提出了修改要求，随后华腾公司对方案进行了修改；2010年12月6日，住总公司把方案报给规划朝阳分局，此后整个手续就没有任何进展，住总公司一直在催区政府加快审批。华腾公司则主张2010年12月华腾公司按照规划朝阳分局的意见及修改要求将修改方案再次报送，已经完成了己方责任；2010年12月修改的方案是华腾公司和住总公司协调形成的方案，具体报送只能以住总公司的名义报送。 关于合同解除，住总公司主张即使华腾公司不构成违约《合作协议》也应该解除，因为《合作协议》第四条第一款第四项和第六项约定因前期手续原因导致合同无法履行时合同可以解除；虽然没有约定具体期限，但是12年显然已经超出必要性和双方预期，《合作协议》的合同目的并不是调规，而是为了开发销售、获利；在调规期限超出合理期限的情况下，合同就属于因前期手续原因导致合同无法履行，因此应当予以解除。华腾公司主张本项目不是单一项目，还有前期很多项目，之前项目开发导致小区居民与住总公司之间存在积怨，但是华腾公司在签约时并不知晓；调规是否能够完成需要相关部门给出意见，至今没有见到任何相关部门文件说这个项目不能开发或者要撤销掉，反而多次告知双方项目要继续建设，项目具备继续履行的可能；政府文件表示政府原因导致停工，2016年之后行政机关一直督促住总公司继续完善手续推动项目，但住总公司对华腾公司隐瞒这一信息，且在2016年之后没有做任何工作。 经本院询问，如果法院判令解除《合作协议》，华腾公司坚持要求继续履行合同，不要求在本案中一并处理相关后果。 以上事实，有《合作协议》《房地产代理销售合同》《解除协议》《闲置土地调查通知书》《限期动工通知书》《督促开工通知书》《闲置土地认定书》《关于××居住区（××）×-×××#楼项目用地开发建设情况的说明》《关于××居住区（××）×-××#楼项目用地开发建设情况的说明》、解除函及复函、费用凭证等证据及当事人陈述等在案佐证。 本院认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案中，住总公司提起诉讼，要求解除其与华腾公司签订的《合作协议》，并要求华腾公司支付违约金，关于双方之间《合作协议》能否解除以及违约责任的认定，适用民法典的有关规定。 关于住总公司与华腾公司签订的《合作协议》能否解除的问题。根据本案查明的事实，2009年7月31日，就×××园×-×××、×-××地块的合作开发建设事宜，住总公司作为甲方、华腾公司作为乙方签订《合作协议》，该《合作协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对双方当事人产生法律约束力，双方当事人之间的权利义务关系，应依据《合作协议》的约定进行认定。 《合作协议》第一条为项目概况介绍，双方明确以下内容：“甲方原已取得该项目《国有土地使用权证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》。现按规划部门要求对规划进行调整，则需重新办理《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》。甲乙双方共同办理该项目调整后的《规划意见复函》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房预售许可证》。”《合作协议》第二条合作方式及价款的约定：“该项目销售款扣除应支付给甲方的项目总价款、乙方应缴纳的相关税费（包括但不限于营业税及附加、印花税、企业所得税、土地增值税等）、以及工程款外，其余部分为乙方收益，乙方有权自行支配。”而《合作协议》第三条进一步载明双方的责任和义务，明确约定：“乙方提出项目局部规划变动及调整的具体要求，完成项目局部规划的调整；乙方对项目施工进行管理，施工过程中发生的一切问题（包括但不限于扰民、民扰、质量、安全等问题），以及应由甲方对外承担的一切责任均由乙方承担；乙方承接该项目后，开发建设所需的全部资金和费用均由乙方负责承担；乙方按协议约定支付项目总价款、承担相关税费（包括但不限于营业税及附加、印花税、企业所得税、土地增值税等）、及工程款，并进行收益结算。”《合作协议》第三条第一款违约责任第4项内容：“如因该项目前期手续原因无法正常履行本协议，甲方应书面通知乙方，并于该通知送达后10个工作日内，甲方无息退还乙方已缴纳的诚意金。”从《合作协议》签订后实际履行情况看，案涉项目规划调整方案得到规划部门初步审核同意，并于2009年9月14日进行公示。因周边小区业主反对该调规方案并向北京市规委、朝阳规划局反映意见，该调整方案最终未获批准；后住总公司再次将修改后的方案报给规划部门，并恳请政府部门协调审批，但至今亦未获审批。案涉项目规划调整方案最终未得到规划部门审核同意，不可归责于任何一方当事人，住总公司主张华腾公司存在违约，依据不足，住总公司以华腾公司违约为由向华腾公司发出的解除合同通知，不产生解除合同的法律后果。双方签订的《合作协议》中虽没有约定合同履行期限，但从查明的事实看，华腾公司曾约见规划朝阳分局领导就本项目后续建设进行咨询，住总公司也派员参加了会议。规划分局领导明确表态：本项目可以建设，但建设报批须和住总公司解决××历史问题同时进行。但截至住总公司提起本案诉讼，本项目并未取得《规划意见复函》，虽然《合作协议》没有约定履行期限，但考虑到《合作协议》签订至今已10年有余，可以认定经过了合理履行期限，本项目后续建设取得规划审批的条件并未发生显著变化，住总公司要求解除《合作协议》，《合作协议》应当解除。 另经本院释明，华腾公司明确表示要求继续履行《合作协议》，不要求在本案中一并处理合同解除的相关后果，故就《合作协议》解除后的相关后果，双方可协商解决，协商不成可另案处理。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十二条之规定，判决如下： 一、解除北京住总房地产开发有限责任公司与北京华腾永业投资有限公司于2009年7月31日签订的《×××园×-××××-××地块合作协议》。 二、驳回北京住总房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。 案件受理费566050元，由北京华腾永业投资有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二三年三月三日 法官助理*** 法官助理*** 书记员***