广州市黄埔区永和街新庄社区小东经济合作社、广州傲能屹立通用机械有限公司等土地租赁合同纠纷民事再审民事判决书

广东省广州市中级人民法院 民事判决书 （2022）粤01民再144号 再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：广州市黄埔区永和街新庄社区小东经济合作社。住所地：广东省广州市黄埔区永和街新庄二路。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，广东法制盛邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广东法制盛邦律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审上诉人）：广州傲能屹立通用机械有限公司。住所地：广东省广州市黄埔区永和街新庄村新庄二路32号。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，广东正大方略律师事务所律师。 一审被告：广州市屹立机电设备有限公司。住所地：广东省广州市海珠区宝岗大道137号金龙大厦1202、1203房。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，该公司员工。 一审第三人：广州高新建设开发集团有限公司。住所地：广东省广州经济技术开发区永和经济区摇田河大街79号。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，广东广开律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广东广开律师事务所律师。 一审第三人：广州市黄埔区永和街新庄社区居民委员会。住所地：广东省广州市黄埔区永和街永和大道中13号之一。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，广州市黄埔区永和街新庄社区人民调解委员会人民调解员。 再审申请人广州市黄埔区永和街新庄社区小东经济合作社（以下称小东合作社）因与被申请人广州傲能屹立通用机械有限公司（以下称傲能公司），一审被告广州市屹立机电设备有限公司（以下称屹立公司），一审第三人广州高新建设开发集团有限公司（以下称高新公司）、广州市黄埔区永和街新庄社区居民委员会（以下称新庄居委会）土地租赁合同纠纷一案，不服本院（2020）粤01民终23078号民事判决，向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院于2022年5月30日作出（2021）粤民申6067号民事裁定，裁定指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 小东合作社申请再审称，一、撤销广州市中级人民法院作出的（2020）粤01民终23078号民事判决，维持广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初11682号民事判决，支持小东合作社的全部诉讼请求。二、诉讼费用全部由傲能公司承担。 事实和理由：一、二审判决中依据《土地管理法》《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，认定本案《租用土地协议书》租赁年限超过二十年的部分均为有效是严重的适用法律错误。关于租赁期限，无论是在1999年颁布实施的《合同法》，还是2020年颁布的《民法典》，对于租赁合同的最长期限都做出了严格的限定，这是因为市场波动或国家经济形势变化经常是不可预期的，承租人长期占有使用租赁物，特别是排他性使用不动产，将在出租人权益保护方面严重失衡。二审判决将侧重于规范行政管理行为的《土地管理法》，用于处理平等民事主体之间的租赁合同争议，存在错误。（一）从《土地管理法》第一条所规定的调整范围来看，《土地管理法》是行政机关在土地管理、维护土地的社会主义公有制、保护土地等方面的指导准则。而作为平等民事主体之间的土地租赁合同关系，当然适用《合同法》及《民法典》的规定。（二）1999年1月1日起施行的《土地管理法》并没有集体经营性建设用地可以进入市场流转的规定，在2020年1月1日起施行的《土地管理法》第六十三条第四款也没有突破《民法典》中关于租赁期限最长不得超过二十年的约束。根据新《土地管理法》第六十三条第二款的规定，集体经营性建设用地出让、出租等，必须经过村民民主评议程序，也说明集体经营性建设用地入市流转，是有前提条件的，而且必须是在新《土地管理法》实施后的行为，在相关司法解释对此法律衔接问题作出规定之前，不能想当然地适用新的法律规定。在《民法典》第七百零五条明确规定“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的情况下，二审法院仍然忽视该规定。（三）二审判决以国务院发布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》以及国土资源部颁布的《规范国有土地租赁若干意见》、广东省政府通过的《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》的规定，来认定本案《租用土地协议书》超过二十年的部分有效的做法是错误的。首先，如前所述，《合同法》及《民法典》均有对租赁期限最长年限的规定，不存在再去适用更低层级的部门规章和地方政府规章认定合同效力的问题。其次，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》及《规范国有土地租赁若干意见》是针对国有土地使用权转让问题所作出的规定，与农村集体土地不能相提并论。第三，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十九条明确规定，即使是国有土地使用权出租，也不得违背国家法律、法规的规定。第四，《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第十三条规定与《合同法》、《民法典》关于租赁期限不得超过二十年的规定并不冲突。（四）《民法典》第三百六十一条规定指的是集体建设用地的办理程序按照土地管理法的规定进行，没有将土地的租赁期限规定为超过二十年有效，二审判决据此认定《民法典》与《土地管理法》就集体经营性建设用地的租赁合同有关问题规定不一致，并适用《土地管理法》认定租赁合同超过二十年部分有效，是错误的。 二、二审判决认定事实错误。涉案土地属于小东合作社的农村自留地，但二审判决时而认定为集体建设用地，时而又认定为集体经营性建设用地，对该基本事实，均没有任何证据予以证明。 三、涉案《租用土地协议书》效力问题适用《民法典》第七百零五条（即原《合同法》第二百一十四条）第一款关于租赁期限不得超过二十年的规定，也是公平原则的体现。土地租赁期限过长，约定的土地租金也完全无法与经济社会的发展相适应，损害了村民的合法权益。在广大村民的要求之下，小东合作社于2019年10月8日召开社员大会，表决通过“起诉请求法院认定《租用土地协议书》租赁期限超过二十年的部分无效，并判令承租人将案涉土地返回给该社”的决议。 综上所述，本案纠纷适用《合同法》及《民法典》的规定认定案涉《租用土地协议书》的效力具有事实和法律依据。 傲能公司答辩称，一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回小东合作社的再审申请。1.二审判决书已经充分地分析案涉集体土地租赁期限有效的法律依据。2.二审判决参照适用《中华人民共和国土地管理法》第六十三条第四款（2020年1月1日施行）符合国家对集体土地改革的立法背景。2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议总结了农村集体建设用地开发利用的现状及试点的经验，在新的《土地管理法》第六十三条第四款规定了“集体经营性建设用地的出租、集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。”二审判决认定案涉土地租赁合同的租赁期限参照同类用途的国有建设用地执行适用法律正确。3.二审判决参照适用《中华人民共和国土地管理法》第六十三条第四款符合《立法法》的规定。《土地管理法》与《合同法》皆是我国立法机关设立的法律，在《土地管理法》对农村集体土地的出租做出特别规定的情况下，应当适用特别法即《土地管理法》的规定。4.《租用土地协议书》约定的租赁期限不仅仅是合同当事人的真实意思表示，更经行政主管部门及政府批准同意。傲能公司在申请立项过程中有关经营场所、用地规模等已经开发区管委会同意，《租用土地协议书》经增城市国土局、增城市计划局及增城市人民政府批准同意，案涉土地租赁合同签订的流程标准并不低于国有土地的出让标准。 二、涉案《租用土地协议书》经增城市永和镇建设办公室、增城市永和镇国土管理所、增城市永和镇人民政府、增城市国土局及增城市政府、增城市计划局的批准同意，二审判决认定案涉土地租赁期限未超过同类土地出让年限，符合广东地区的司法实践和类似司法判例，合法有效。 三、小东合作社以涉案土地属于自留地以及二审判决没有证据证明案涉土地为集体建设用地或集体经营性建设用地为由，认为二审判决认定事实错误，属于牵强附会。1.案涉土地属于集体建设用地项下的集体经营性建设用地，二者是大分类与子分类的关系。根据《建设用地规划许可证》显示，涉案土地已于1998年10月18日取得了建设用地规划许可证，用地项目名称为一类工业用地。因此，二审法院认定案涉土地为集体建设用地证据充分。涉案土地已经由傲能公司通过签订案涉租赁协议、支付对价的租赁方式取得了使用权，属于按照国土空间规划确定的经营性用途入市的情况，二审法院认定案涉土地为集体经营性建设用地也与事实相符，不存在案涉土地性质认定有误的情况。2.涉案土地是自留地还是建设用地，两者并不冲突，自留地可以是建设用地。自留地的概念出现在《土地管理法》第九条第二款中“……宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”，该规定的释义指出“自留地是我国农业合作化后农村集体经济组织分配给本集体经济组织成员长期使用的土地。……自留山和自留地主要来自20世纪60年代初《农村人民公社工作条例修正草案》第四十条的规定：自留地一般占生产队耕地面积的5％-7％，归社员家庭使用，长期不变……”：即使涉案土地属于小东合作社的自留地，也不影响涉案土地的规划用途为集体建设用地，小东合作社混淆了相关概念。 四、二审判决符合诚实信用原则和公平原则。1.签订涉案《租用土地协议书》时，当时的《中华人民共和国经济合同法》并没有规定租赁合同的租赁期限，出租50年是开发区管委会的招商引资条件之一，是各方当事人的真实意思表示，符合当时的土地租赁政策和法规的规定。在合同履行期限刚超过20年不久，小东合作社就提出合同无效之诉，显然违反了诚实信用原则。事实上，小东合作社在广州市黄埔区大范围进行三旧改造的情况下主张合同无效，是想获取三旧改造的全部利益。2.在涉案土地上建设的厂房设备设施等属于傲能公司的固定资产，在投资建厂时是按照永久建筑进行规划设计建造。如果认为超过20年的租期部分无效，这必然导致傲能公司在建设厂房时基于对当时法律及合同约定的信赖利益无法得到保护，导致傲能公司预期50年的投资收益无法实现，严重损害了傲能公司的合法利益，对傲能公司极不公平。 屹立公司陈述称，当时因为傲能公司尚未成立，必须有地点才能成立公司，故屹立公司于1999年8月3日为傲能公司承租了永和新庄村小东合作社工业用地10亩，屹立公司在傲能公司到工商部门登记时已出具该租地无偿提供给傲能公司使用直到租期完结。屹立公司本来是要买地的，只是用地较小不好分割，广州开发区招商部主张让屹立公司租地，并在租地合同中签字盖章。屹立公司租地时，开发区东区招商部口头承诺，和买地一样使用50年。屹立公司认为，租地由政府和村委担保，为稳定广州的经济发展和企业的正常经营，应维持二审判决。 高新公司陈述称，一、《租用土地协议书》中对于租赁期限的约定合法有效。（一）涉案《租用土地协议书》是屹立公司与小东合作社及其他合同当事人经过多次协商后于1999年8月1日签订的。在签订该协议书时，并没有任何法律、行政法规对租赁期限作出禁止性规定。根据“法无禁止即为自由”的私法自治原则，约定土地租期为50年，并不违反当时的法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国合同法》是在1999年10月1日开始实施的，根据《中华人民共和国立法法》规定，法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章不溯及既往。因此，合同法第二百一十四条虽然规定了“租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效”，但不能以此认定《租用土地协议书》签订之时约定的租赁期限无效。（二）根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》的规定，合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用当时的法律规定。对合同法实施以前成立的合同，适用当时的法律合同无效而适用合同法合同有效的，则适用合同法。前述规定体现的是合同法对于保护合同有效的原则，以合同法实施前租期自由约定来认定50年的租赁期限合法有效，才符合《合同法》的立法目的，更能保障各方的合法权益得以实现。（三）《租用土地协议书》的履行更加证明约定50年的租赁期限是合同双方的真实意思表示，符合各方的合同利益期待。该协议签订后，傲能公司一直严格履行合同义务，按期如数向小东合作社支付全部租金，最大限度保障了小东合作社及村民享有的土地租赁收益。而小东合作社也一直确认傲能公司享有的土地租赁权益，即使在合同法实施以来，长达20年的期间也从未对租赁期限以任何方式提出过异议。（四）应该历史的、全面的、客观的分析《租用土地协议书》。自1993年以来，在永和经济区开发建设过程中，小东合作社取得包括涉案土地在内的自留用地，但是由于地理位置相对较偏、资金缺乏等种种原因，涉案土地长期闲置无法开发利用。事实上，在涉案《租用土地协议书》签订后，涉案土地得到充分利用并产生了经济效益及社会效益。随着永和经济区完全划归开发区和黄埔区管理，永和经济区的土地资源也越来越紧缺，直接带动了永和经济区范围内社区的自留用地租金不断上涨，尤其是新庄社区现纳入三旧改造范围。正是在这种背景下，小东合作社从自身利益考虑，违背双方当时订立涉案协议书时的真实意思表示提起本案诉讼。（五）小东合作社要求傲能公司将涉案土地的地上建筑物返还，于法于情于理都是说不过去的。涉案土地上所建的建筑物，全部是由傲能公司及屹立公司投资建设的，按照涉案协议书约定，土地及地上建筑物无偿归小东合作社所有的前提条件是50年租赁期满。如果按小东合作社所言，租赁期限超出20年的部分无效，那么，造成租期部分无效的责任在于作为出租方的小东合作社。 二、本案认定集体经营性建设用地的出租期限的有效性，应适用《中华人民共和国土地管理法》第六十三条第四款规定。《合同法》中“租赁合同”一章是对一般动产和不动产使用权转让的一般法律规定。2020年1月1日施行的《中华人民共和国土地管理法》是调整土地的开发、利用、管理的专项法律；集体经营性建设用地是土地利用的一种形式，集体经营性建设用地的出租是在特定时间、特定区域内，因特定事项并在特定主体之间形成的租赁法律关系，因而必然受《中华人民共和国土地管理法》这一特别法律调整。《中华人民共和国土地管理法》是从基于具体土地关系的特殊需要的前提下而制定的，更符合它所调整的土地法律关系的特点，所以相对“租赁合同”一章的一般规定，是土地使用权租赁的特别规定。鉴于《合同法》的制定主体为第九届全国人大，《土地管理法》的制定主体为第六届全国人大常委会。该两部法律处于同一法律位阶，依据“特别法优于一般法”“新法优于旧法”规则，调整集体经营性建设用地的出租合同的法律关系，应该首先适用《中华人民共和国土地管理法》的有关规定。就集体经营性建设用地的出租而言，租赁期限如果较短，不利于集体经营性建设用地的合理充分利用。正因如此，广东省人民政府早在2005年6月23日以广东省人民政府令第100号颁布的《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第十三条第二款也规定了“集体建设用地使用权出让、出租的最高年限，不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限。”2020年1月1日修订的《中华人民共和国土地管理法》取消了多年以来集体建设用地不能直接进入市场流转的二元体制，从立法上明确了农村集体建设用地入市的合法性，特别对集体经营性建设用地的出租增加了第六十三条第四款这一新的规定。对于国有建设用地的出租期限，国家国土资源部1999年8月1日颁发的国土资发（1999）222号《规范国有土地租赁若干意见》第四条规定：“国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁。对短期使用或用于修建临时建筑物的土地，应实行短期租赁，短期租赁年限一般不超过5年；对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地，应实行长期租赁，具体租赁期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期。”《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定了国有土地使用权出让最高年限，其中工业用地五十年。由此可见，现行的法律及政策规定是将集体经营性建设用地出租最高期限等同于同类用途国有土地的出让最高年期，即己超过《合同法》有关租赁期限20年的规定。 新庄居委会陈述称，对本案没有意见。 小东合作社向一审法院提出诉讼请求：1.判令小东合作社与屹立公司、高新公司、新庄居委会于1999年8月1日签订的《租用土地协议书》中租赁期限超过二十年的部份无效，即租赁期限自2019年8月1日起至2049年7月31日止的部份无效；2.判令屹立公司、傲能公司将位于广州市黄埔区永和街新庄路××、××以东，面积6666.29平方米[四至坐标为：（1）X=36690.683，Y=67634.106;（2）X=36671.490，Y=67716.616;（3）X=36619.567，Y=67608.884;（4）X=36598.511，Y=67699.640]的土地及地上建筑物返还给小东合作社；3.诉讼费用由屹立公司、傲能屹立公司承担。 一审法院经审理认定事实如下：屹立公司（甲方）、小东合作社（乙方，原名称增城市永和镇新庄村小东合作社）、高新公司（丙方，原名称广州经济技术开发区永和发展总公司）、新庄居委会（丁方，原名称增城市永和镇新庄村民委员会）签订有《租用土地协议书》，约定甲方租用乙方村庄自留地，该地块位于新庄路××、××以东，面积6666.29平方米（以下简称“案涉土地”）；该地块甲方用于建设工业厂房及相应配套设施，租用年限为五十年，即从一九九九年八月一日至二〇四九年七月三十一日止；租期满后，土地及地上建筑物无偿归乙方所有，如要求续租，甲乙双方按国家政策规定商定有关续租条款，同等条件下甲方享有优先权；乙方负责向上级有关部门办理有关用地手续，必要时丙、丁方给予协调，有关办证费用由甲方负责。该用地范围的年租金单价为每平方米18元，年总租金为120000元，考虑到物价上涨因素，以后每十年上调一次租金，每次上调10%。丙、丁方作为合同见证方，有义务协调、监督甲、乙方落实本协议条款。上述合同未载明落款日期，但各方当事人均确认该合同的签订时间为1999年8月1日，合同所附的坐标图显示，案涉土地四至坐标为:（1）X=36690.683，Y=67634.106;（2）X=36671.490，Y=67716.616;（3）X=36619.567，Y=67608.884;（4）X=36598.511，Y=67699.640。 关于案涉土地的实际承租人、占有人。1999年12月23日，屹立公司与案外人安徽屹立燃气工程有限公司、香港捷升工程有限公司合资成立傲能公司（原名称广州傲能屹立燃气设备有限公司），经营期限为1999年12月23日至2049年12月23日。屹立公司述称案涉土地的实际承租人为傲能公司，因案涉合同签订时傲能公司尚未成立，故由其司代办租赁土地事宜。傲能公司提交的高新公司于2000年1月5日出具的《场地证明》、屹立公司于2008年5月8日出具的《关于广州开发区永和街新庄××路32号工厂租地说明和承诺》、小东合作社出具的《证明》显示，上述三方当事人均确认案涉土地由傲能公司实际承租。此外，屹立公司、傲能公司共同确认：案涉土地的建筑物由双方共同建设；由于屹立公司已将其建设部分出资给傲能公司，故案涉土地建筑物归属傲能公司；目前，案涉土地及其建筑物由傲能公司使用。 关于案涉土地的权属及规划用途。1998年10月18日，增城市城市规划局向小东合作社核发了编号为9803B088的《建设用地规划许可证》，内容为：“准予办理征用划拨土地手续；用地单位：新庄村小东经济合作社；用地项目名称：一类工业用地；用地位置：永和镇新庄村小东合作社；用地面积6669平方米（合10亩）。”其中用地申请表载明申请理由为屹立公司用地，并另附上述《租用土地协议书》。1999年11月12日，增城市国土局向小东合作社核发[1999]字第173号《建设用地批准书》，载明：“用地单位：新庄村小东合作社；建设项目名称：工业；建设性质：集体建设；土地用途：工业；批准用地面积：6669平方米；四至：东市场便道，南新庄××路，西新安路，北新庄市场。” 关于案涉土地地上建筑物的报建情况。1999年10月28日，小东合作社向永和镇建委提交《建设工程规划许可证申请》，载明：“兹有永和镇新庄村小东经济合作社工业用地，租与傲能公司，兴建生产车间及附属建筑，用地总面积6666.29平方米，现将有关资料附上，申请办理建设工程规划许可证，请予批复。”2000年9月7日，增城市城市规划局向小东合作社核发了编号为200003A022、200003A023、200003A024的三份《建设工程规划许可证》，载明：“建设单位：永和镇新庄村小东经济合作社；建设项目名称：分别为办公楼、宿舍楼、厂房；建设位置：永和镇新庄××路。”上述三证的附件均含上述9803B088号用地证。另，广州经济技术开发区管理委员会、广州高新技术产业开发区管理委员会于2000年7月30日向傲能公司作出穗开管企[2000]193号《关于广州傲能屹立燃气设备有限公司投产的通知》，载明：“你公司的投产申请收悉。经增城市基建、环保、消防、劳动安全，广州经济技术开发区卫生、经济发展等部门的验收合格，准予投产。”此外，傲能公司提交的《建筑、装修工程防火审核批复表》及增公消验字[2004]52号《增城市公安局消防大队建设工程消防验收意见书》亦显示，傲能公司在新庄××路申报的地上建筑物以及此后扩建的厂房经消防验收合格准予投入使用。 2019年10月8日，小东合作社召开社员大会，表决通过“起诉请求法院认定《租用土地协议书》租赁期限超过二十年的部分无效，并判令承租人将案涉土地返还给该社”的决议。 一审法院认为，小东合作社作为案涉土地的出租方，其经过集体讨论同意，可以作为原告提起本案诉讼。 《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。第六十三条第一款规定，土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。本案中，《租用土地协议书》是合同各方当事人的真实意思表示，案涉土地的用途也已批准为建设用地，小东合作社将案涉土地出租给屹立公司、傲能公司使用符合法律规定。本案中《租用土地协议书》约定租赁期限50年，违反了《中华人民共和国合同法》关于租赁期限不得超过二十年的强制性规定，故超过二十年的，超过部分应属无效。《租用土地协议书》于合同法实施之日即1999年10月1日前签订，当时的法律对租赁期限没有规定，故应当认定《租用土地协议书》约定的1999年10月1日前的租赁期限有效，对于《租用土地协议书》约定的1999年10月1日后的租赁期限，则应当适用《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款关于租赁期限不得超过二十年的规定，认定自1999年10月1日起所余期限超过20年的部分无效。综上，《租用土地协议书》约定的案涉土地自2019年10月1日至2049年7月31日的租赁期限，应属无效。屹立公司、傲能公司及高新公司主张本案的《租用土地协议书》不受合同法调整，缺乏理据，一审法院不予采纳。因此，屹立公司作为合同相对方、傲能公司作为实际使用方，小东合作社要求两司将现占用的案涉土地予以返还依法应予以支持。 至于地上建筑物的返还问题。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。案涉土地的地上建筑物已办理了报建手续，尽管相关建筑物由屹立公司、傲能公司共同建造，但《租用土地协议书》的租赁期限已于2019年9月30日届满，小东合作社依据《租用土地协议书》第三条第2款的约定以及“房随地走”的原则要求屹立公司、傲能公司一并返还案涉土地的地上建筑物，于法有据，一审法院予以支持。若屹立公司、傲能公司认为造成其他损失的可另行起诉主张。 一审法院依照《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款、第六十三条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第二百一十四条第一款，参照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条之规定，判决：一、确认小东合作社与屹立公司、高新公司、新庄居委会于1999年8月1日签订的《租用土地协议书》中关于租赁期限在2019年10月1日至2049年7月31日的部分无效；二、屹立公司、傲能公司于判决发生法律效力之日起十日内将位于广州市黄埔区永和街新庄路××、××以东，面积6666.29平方米[四至坐标为：（1）X=36690.683，Y=67634.106;（2）X=36671.490，Y=67716.616;（3）X=36619.567，Y=67608.884;（4）X=36598.511，Y=67699.640]的土地及地上建筑物交还给小东合作社；三、驳回小东合作社其他诉讼请求。案件受理费100元，由小东合作社负担50元，屹立公司、傲能公司负担50元。 傲能公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决；2.驳回小东合作社的全部诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用由小东合作社承担。 本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院二审中，当事人没有提交新证据。 本院二审认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。 二审争议焦点是：涉案《租用土地协议书》约定租用年限超过20年部分是否有效。 2019年8月26日修订、2020年1月1日施行的《中华人民共和国土地管理法》第六十三条第四款规定：“集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。”目前，国务院尚未出台上述具体办法。在法律、行政法规没有授权性或禁止性规定的情况下，司法实践应注意探寻规范效力层级次之的部门规章和地方政府规章，作为认定合同效力的依据。农村集体土地的出租、出让等属于国家宏观政策调整的范围，也属于《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第二款所规定的公序良俗。只要当事人的民事法律行为符合有关规章规定，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，就应认定民事行为合法。 国务院1990年5月19日发布《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，规定了有偿使用国有土地的方式包括：土地使用权出让、土地使用权转让、土地使用权出租和土地使用权抵押，以及不同用途土地的使用权出让最高年限。原国土资源部于1999年8月1日颁布的《规范国有土地租赁若干意见》第四条规定：“国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁。对短期使用或用于修建临时建筑物的土地，应实行短期租赁，短期租赁年限一般不超过５年；对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地，应实行长期租赁，具体租赁期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期。”该规章系在《中华人民共和国土地管理法实施条例》已将国有土地租赁规定为国有土地有偿使用的一种方式的前提下制定的，对于国有土地租赁的最高年限有相应的约束力，是现行有效的关于国有建设用地出租期限的规定。广东省人民政府2005年5月17日通过的《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第十三条第二款规定：“集体建设用地使用权出让、出租的最高年限，不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限。”上述规章规定，国有土地最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期，集体建设用地使用权出租的最高年限，不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限。 案涉土地属于集体建设用地，傲能公司申请立项过程中，有关经营场所、用地规模等已经开发区管委会同意，案涉的《租用土地协议书》亦经增城市国土局、增城市计划局以及增城市人民政府批准同意，因此，案涉集体经营性建设用地租赁期限应参照同类用途国有土地使用权出让的最高年限确定。工业用地的国有土地使用权出让的最高年限为五十年，案涉土地为集体经营性工业建设用地，参照上述工业用地国有土地使用权出让的最高年限，最高租赁年限可为五十年。案涉的《租用土地协议书》约定租赁年限为五十年，从1999年8月1日至2049年7月31日止，没有违反上述关于集体经营性建设用地租赁期限应参照同类用途国有土地使用权出让的最高年限确定的规定，应为合法有效。 集体经营性建设用地租赁合同，虽然可以适用《中华人民共和国民法典》合同编的一般规定，但鉴于涉案租赁合同的标的物具有特殊性，《中华人民共和国民法典》第三百六十一条因此规定：“集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理的法律规定办理。”该条沿用《中华人民共和国物权法》的规定，以条款转介的方式将集体建设用地的流转划归《中华人民共和国土地管理法》等法律进行规制。因此，当《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国民法典》就集体经营性建设用地的租赁合同有关的问题规定不一致的，应当适用作为特别法的《中华人民共和国土地管理法》的特殊规定。一审法院适用《中华人民共和国合同法》关于租赁期限不得超过二十年的规定，认定案涉《租用土地协议书》超过二十年部分无效，是适用法律错误，本院二审予以纠正。傲能公司的上诉请求依法成立，应予支持。 综上，本院二审依照《中华人民共和国物权法》第一百五十一条，参照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条第四款（2020年1月1日施行），《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决：一、撤销广东省广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初11682号民事判决；二、驳回小东合作社的诉讼请求。一审案件受理费38576元、二审案件受理费38576元，均由小东合作社负担。 本院再审期间，各方当事人均没有提交新的证据。 本院再审查明，二审查明事实属实，本院予以确认。 本院再审另查明，各方当事人确认，涉案《租用土地协议书》是于1999年8月签订的，涉案土地目前仍然由傲能公司使用。 本院再审认为，本案法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，本案应适用当时的法律与司法解释的规定。 《最高人民法院关于适用的解释》第四百零三条第一款规定：“人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行。当事人的再审请求超出原审诉讼请求的，不予审理；符合另案诉讼条件的，告知当事人可以另行起诉。”据此，本院再审将围绕小东合作社再审请求的范围进行审理。 根据诉辩双方的意见，本案再审争议的主要焦点是涉案《租用土地协议书》中对于土地租赁期限超过二十年的约定是否有效的问题。首先，屹立公司在傲能公司成立后，即将涉案《租用土地协议书》的权利义务转移给傲能公司，由傲能公司实际使用涉案土地并向小东合作社交纳相应的租金，小东合作社、高新公司、新庄居委会对此均无异议，故可以确定傲能公司为涉案《租用土地协议书》实际的承租人。其次，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”本案中，各方在《租用土地协议书》中约定，土地租赁期限为五十年，即从1999年8月1日至2049年7月31日。因《中华人民共和国合同法》于1999年10月1日起开始施行，根据法不溯及既往的原则，自该法施行之日起，土地租赁期限超过二十年的约定，违反了上述法律的规定，为无效的约定。因此，一审法院认定双方签订的《租用土地协议书》自1999年10月1日起计算二十年为合法的租赁期限，自2019年10月1日至2049年7月31日止的租赁期限无效，有事实和法律的依据，本院再审予以确认。二审判决认定涉案《租用土地协议书》中有关土地租赁期限超过二十年部分的约定有效，与上述法律规定不符，本院再审依法予以纠正。至于在土地及地上建筑物返还给小东合作社后，屹立公司、傲能公司因此可能造成的损失，因屹立公司、傲能公司在本案中并无提出主张，故可由屹立公司、傲能公司另循法律途径解决。 综上所述，小东合作社再审申请的理由成立，对其再审请求，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。二审判决认定涉案《租用土地协议书》中有关土地租赁期限超过二十年的约定为有效条款，适用法律错误，本院再审依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项、第二百一十四条的规定，判决如下： 一、撤销本院（2020）粤01民终23078号民事判决； 二、维持广东省广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初11682号民事判决。 一、二审案件受理费各38576元，均由广州傲能屹立通用机械有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二三年八月二十九日 书记员*** 黎萍