广州经济技术开发区卜威工业有限公司、广州高新建设开发集团有限公司等土地租赁合同纠纷民事二审民事判决书

广东省广州市中级人民法院 民事判决书 （2023）粤01民终20862号 上诉人（原审原告）：广州经济技术开发区卜威工业有限公司，住所地广州经济技术开发区永和经济区新业路9号。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，广东法导律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广东法导律师事务所实习律师。 上诉人（原审被告）：广州高新建设开发集团有限公司（原名称：广州高新建设开发有限公司），住所地广州经济技术开发区永和经济区摇田河大街79号。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，广东广开律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广东广开律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：广州市黄埔区永和街新庄社区横坑经济合作社，住所广州市黄埔区永和街田园路。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，广东法制盛邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广东法制盛邦律师事务律师。 上诉人广州经济技术开发区卜威工业有限公司（以下简称卜威公司）、广州高新建设开发集团有限公司（以下简称高新公司）与被上诉人广州市黄埔区永和街新庄社区横坑经济合作社（以下简称横坑经济合作社）土地租赁合同纠纷一案，不服广东自由贸易区南沙片区人民法院（2021）粤0191民初10971号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 上诉人卜威公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法发回重审或重新改判；2.本案一审、二审诉讼费由高新公司、横坑经济合作社承担。事实与理由：一、一审法院判决卜威公司承担10%的过错责任有违公平公正原则，存在判决结果不公问题。本案的发生是由于横坑经济合作社提起解除合同之诉，广州市中级人民法院作出(2020)粤01民终21856号终审判决，确认高新公司应将涉案土地及地上建筑物交还给横坑经济合作社，卜威公司负有协助返还义务。此前卜威公司多次与横坑经济合作社协商解决，但是横坑经济合作社均拒绝了。卜威公司作为次承租人，无法单方面地采取补救措施，卜威公司作为受害者却要对此承担10%的过错责任，违反了公平原则。二、一审裁判认定事实不清，导致裁判错误。一审判决书已认定卜威公司承租涉案土地系用于建造宿舍楼作为其生产经营之用，建造宿舍楼并非用于出租收取租金这一事实，卜威公司、高新公司、横坑经济合作社也均已清楚。该房子的建造属于卜威公司经营成本支出的一部分。若房子收回，卜威公司需自己以更高的价格从横坑经济合作社租赁或者从其他地方租赁给400多名员工使用。因此，该笔支出也属于卜威公司的实质损失，卜威公司有权以未来的租金差价来作为其可得利益损失的依据请求高新公司、横坑经济合作社赔偿。且目前涉案土地及地上建筑物在三资平台上的招投标底价为每月55000元，每年660000元，从2019年到现在按照四年时间计算，产生的租金收益为2640000元，按照该价格计算，横坑经济合作社只需花费大概四年的租金收益就可以支付完成一审判决的赔偿款。而后续卜威公司需要使用涉案房屋的话，往后的20年则需要以每年660000元的价格租赁。因此，按照损益相抵原则，对于卜威公司超出原来价格支出的租赁费用，高新公司、横坑经济合作社应予以赔偿。三、高新公司、横坑经济合作社应按5009396.21元向卜威公司赔偿房屋建造总价。卜威公司在评估鉴定申请时是申请按照“现行标准建成现有建筑物”的价格进行评估鉴定的，鉴定的价格是5009396.21元，并非是申请评估涉案房子现在的市场价值，故无折旧说法。高新公司、横坑经济合作社应对卜威公司基于50年租期而建造房子支出的该笔“租赁合同费用”进行全部赔偿。若采用折旧的说法，横坑经济合作社仅以2620547.81元的价格就得到4207.59平方米的房子，高新公司、横坑经济合作社在违背诚实信用原则的基础上借助法律手段获取不当利益的不良风气不应得到助长。四、一审法院认定事实不符，高新公司、横坑经济合作社支付的费用并不足以赔偿卜威公司的损失，其应当向卜威公司支付租金损失。横坑经济合作社于2023年6月发布竞投邀请函，卜威公司于2023年7月6日成功竞得涉案土地。卜威公司与横坑经济合作社于2023年7月21日签订了《宿舍楼及地块租赁合同》，约定横坑经济合作社以55000元/月的租金标准将涉案土地租赁给卜威公司，租赁面积为建筑总面积4337.9682平方米。租金自第四年开始递增，每三年递增一次，每次递增幅度为上期缴纳租金的10%。租期为12年，从2023年7月22日-2035年7月21日。按照卜威公司与横坑经济合作社新签订的《宿舍楼及地块租赁合同》，横坑经济合作社按照最低每月55000元的租金标准，向卜威公司支付58个月租金损失的数额。而按照案涉原租赁协议，租期为50年（600个月），剩余租赁期是312个月。因此，减掉上述的58个月，卜威公司需另外向高新公司支付254个月的租金（按照每月最低55000元的租金标准），并且该租金标准远高于905元/月的原约定。横坑经济合作社在没有与卜威公司、高新公司协商的情况下直接以租赁年限过长主张合同无效为由，要求卜威公司将案涉土地及地上建筑物交付，从而可以获得远高于案涉合同利益，其行为显然违反民事活动的诚实信用原则。导致卜威公司在已经一次性交付案涉土地租金并已经建造房屋使用的情况下，无法按照约定使用案涉建筑物。纠纷发生的主要过错在于横坑经济合租社，卜威公司却依然只能以远高于原来的租金标准再次从其处租赁案涉建筑物，这严重损害了卜威公司的利益。 上诉人高新公司上诉请求：1.请求撤销一审判决第二判项，改判高新公司无需对卜威公司赔偿地上建筑物之损失与横坑经济合作社承担连带责任，无需向卜威公司赔偿地上建筑物之损失；2.高新公司无需承担本案卜威公司地上建筑物之损失部分的诉讼费用。事实与理由：一、一审判决高新公司对地上建筑物之损失与横坑经济合作社承担连带赔偿责任，于法无据。根据《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第一百七十八条的规定，连带责任的承担遵从法定原则和约定原则。然而，本案没有任何证据显示高新公司向横坑经济合作社或卜威公司约定，如果卜威公司因租赁合同产生损失而与横坑经济合作社承担连带赔偿责任。按照《民法典》及原《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）有关连带责任的规定，本案中高新公司与横坑经济合作社之间显然不存在任何形式的代理、委托、担保等需要承担连带责任的法律关系。本案一审诉讼既不是因高新公司共负债务或者实施了共同侵权行为而引起的，因此，高新公司与横坑经济合作社之间不具有法律意义上的连带关系，一审法院判决高新公司对案涉地上建筑物之损失与横坑经济合作社负连带赔偿责任，事实和法律依据不足，证据不充分，违背了以事实为依据、以法律为准绳的审判原则。一审判决在评判横坑经济合作社要与高新公司承担连带责任没有依据后，又依据《民法典》第三百二十二条之规定案涉租赁协议之约定，以及结合权利义务对等原则，认为横坑经济合作社应当对卜威公司就地上建筑物部分的损失与高新公司承担连带责任，前后矛盾，自我否定。二、一审判决高新公司赔偿案涉地上建筑物的损失，完全不合理。一审法院仅以《租用土地协议书》系由高新公司与卜威公司签订为由即认定应由其对卜威公司地上建筑物的损失承担责任，这一认定是完全错误的。首先，《租用土地协议书》虽系由高新公司与卜威公司签订，但一审法院亦已查明：卜威公司与高新公司、横坑经济合作社后来签署了《租用土地补充协议》，对转租的事实进行了确认并约定卜威公司建设的地上建筑物在期满后无偿归横坑经济合作社。新《租用土地补充协议》是卜威公司与横坑经济合作社直接订立的，即卜威公司与横坑经济合作社之间存在直接租赁合同关系，卜威公司为案涉土地的最终租用人。一审法院原作出的（2020）粤0191民初2954号民事判决也是判令卜威公司将案涉土地及地上建筑物交还给横坑经济合作社，而不是高新公司。横坑经济合作社通过收回土地后又再次出租给卜威公司获利的行为与高新公司无关，按照民事权利义务对等的原则，高新公司仍需对卜威公司建筑物的损失作出赔偿是不合理的。卜威公司与横坑经济合作社于2022年8月24日就该案判决达成《执行和解协议》，这是卜威公司与横坑经济合作社一致认定无需高新公司参与协商和解而确定由卜威公司将案涉土地及地上建筑物清空交付给横坑经济合作社，并且由横坑经济合作社享有案涉土地及地上建筑物交付之前的租金或使用费收益。依据《民法典》第三百二十二条之规定，根据《租用土地补偿协议》及《执行和解协议》之约定，结合权利义务对等原则，应由横坑经济合作社承担应对该部分地上建筑物的损失赔责任。而一审法院置公平公正原则而不顾，完全不考虑高新公司作为当时帮助横坑经济合作社及卜威公司招商引资的国有企业，在土地租赁事项中仅扮演中间人的角色的历史原因，也根本不尊重高新公司既没有取得案涉地上建筑物的权属又没有获取任何物权收益的客观事实，还要其承担巨款的连带赔偿责任，这样的判决不合理。三、一审判决高新公司对本案合同无效承责90%，显失公平。（2020）粤0191民初2954号民事判决《租用土地协议书》中关于租赁期限自2019年10月1日起至2046年12月27日止的约定无效。而《租用土地协议书》及《租用土地补充协议》已致使案涉土地的租赁涉及高新公司、横坑经济合作社与卜威公司三方当事人，证据显示《租用土地协议书》及《租用土地补充协议》签订于1999年10月1日起施行的《合同法》生效之前，实施生效后的《合同法》，对于高新公司、横坑经济合作社与卜威公司三方是同等的责任及义务。一审法院认为高新公司与横坑经济合作社未就案涉土地的租赁期限超出20年一事进行协商，采取补救措施；但是，作为案涉土地的最终租用人及直接的受益者卜威公司在明知《合同法》已生效实施的20年期间，却一直没有就《租用土地协议书》及《租用土地补充协议》的租期问题向高新公司或横坑经济合作社提出过任何要求或建议，也从未与高新公司或横坑经济合作社协商补救措施。高新公司、横坑经济合作社与卜威公司三方对《租用土地协议书》及《租用土地补充协议》的履行享有同等的合同当事人权利及应尽的合同义务，无道理卜威公司对合同的无效只承担10%的责任。而一审判决已认定“卜威公司无法使用涉案土地并非高新公司的违约行为导致”“高新公司并不构成违约”却要高新公司承担90%的责任，不合理。 针对卜威公司和高新公司的上诉，横坑经济合作社答辩称：不同意卜威公司和高新公司的上诉请求。一、一审法院适用《民法典》第三百二十二条判决横坑经济合作社承担赔偿责任，属于适用法律错误。根据合同的相对性原则，应由高新公司向卜威公司补偿或者赔偿，不应由横坑经济合作社承担责任。二、一审法院判决横坑经济合作社承担的比例过大，法律依据不足，且不符合公平原则。三、评估机构缺乏必要资质和依据以区分不可转移附属品和可转移附属品，可转移可搬迁的附属品被错误认定为不可转移附属品进行评估，一审法院支持卜威公司对该部分所谓“不可转移附属品”损失的主张是错误的。四、一审法院未支持卜威公司主张的预期租金损失，适用法律正确，符合相关法律规定及公平公正原则。首先，卜威公司的主张无事实依据和法律依据，横坑经济合作社与卜威公司不存在直接租赁合同关系，也不存在横坑经济合作社违约的情形，因此其无权主张预期利益。其次，卜威公司兴建宿舍楼是用于自住而非出租收益，对应的是合同无效后未能使用建筑物部分的价值，根据前述第一、二点答辩意见，一审法院支持卜威公司的建筑物损失主张已属不公平，因此卜威公司关于预期租金的损失主张更不应得到支持。 针对卜威公司的上诉，高新公司答辩称：不同意卜威公司的上诉请求。一、卜威公司提出的上诉请求，依据的事实和理由不能成立，一审判决驳回其关于租金损失的判决是正确的。本案中，案涉的土地租赁合同超出20年部分的租期被认定为无效，造成合同无效，卜威公司应承担一定的责任。况且经过一审判决后，卜威公司有可能因此得到补偿。二、卜威公司不能就无效的法律行为主张其所谓的损失。对于土地租赁合同超出20年部分无效的租期，本就是一个无效的合同约定，属于无效的法律行为，卜威公司不能以此主张损失赔偿。 针对高新公司的上诉，卜威公司答辩称：不同意高新公司的上诉请求，坚持上述上诉意见。 卜威公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令高新公司退还租期租金543130元；2.判令高新公司、横坑经济合作社连带补偿经济损失14149080元（具体以评估为准）；3.判令高新公司、横坑经济合作社连带补偿房租损失5655000.96元（建筑面积4207.59平方米×房租单价28元×12个月×4）。卜威公司根据评估结论，将其第2项诉讼请求的金额变更为：5009396.21元、第3项诉讼请求的金额变更为15128771元，并增加第4项诉讼请求，要求高新公司、横坑经济合作社承担本案诉讼费、鉴定费用。 一审法院认定事实：涉案土地为横坑经济合作社的自留地，位于横坑社东北面，面积1551.8平方米。 就涉案土地，1996年12月27日，高新公司（原名称为广州经济技术开发区永和发展总公司、甲方）、横坑经济合作社（原名称为增城市永和镇新庄村横坑合作社、乙方）与增城市永和镇新庄村民委员会（鉴证方）签订《租用土地协议书》，约定：甲方租用涉案土地用来建住宅楼房，租期满后，土地及地上建筑物无偿归乙方所有；租用期限从1996年12月27日至2046年12月27日，每年租金37200元，每十年调整一次，幅度为10%；等等。同日，高新公司（甲方）与卜威公司（乙方）签署《租用土地协议书》，约定：“……二、租用年限该红线范围内的土地租用期限为五十年，即从一九九六年十二月二十七日至二零四六年十二月二十七日。三、租地用途该地块主要用来兴建与卜威工业厂房配套的住宅楼房。四、双方责任……2、租期满后，土地及地上建筑物无偿归甲方所有，如要求续租，甲、乙双方按国家有关政策规定，商定有关续租条款。3、甲方负责该地块土地平整。4、甲方负责协调该地块供水、供电、排水、排污等市政设施管道能够合理穿越邻近地块，得以顺利实施。5、由于该地块所属村庄保留地，如需在当地建设部门报建，所需报建费由乙方负责。报建手续甲方负责协调。五、租金支付办法该地块租金为每平方米350元，共人民币543130元。协议签订三十天内，支付总租金的30%即162939元；协议签订一百八十天内，支付余下租金70%共人民币380191元。六、违约责任1、租期内，甲方不能单方面提前终止合同。如甲方违约，除退回租金外，并给乙方赔偿经济损失。” 1998年10月28日，高新公司（甲方）、横坑经济合作社（乙方）、卜威公司（丙方）签订《租用土地补充协议》，约定涉案土地由甲方向乙方租用后再转租给丙方，最终租用人为丙方，且租用时无地上建筑物，日后丙方需要在当地报建，乙方负责配合报建工作，所需费用由丙方负责至2046年12月27日，该地建筑物为丙方财产，由丙方出资兴建，三方在租用期内，丙方使用该地块及地上建筑物与甲乙两方无关，租期满后土地及土地上建筑物无偿归乙方所有，三方不得有异议。 卜威公司已向高新公司支付了上述租金543130元，并在涉案土地上建造了一栋宿舍楼，其中第一层作为食堂使用，第二至五层作为员工宿舍使用。 2020年2月27日，一审法院受理了横坑经济合作社与高新公司、卜威公司、第三人广州市黄埔区永和街道新庄社区居民委员会土地租赁合同纠纷一案。一审法院于2020年8月25日作出（2020）粤0191民初2954号民事判决，判决：“一、确认广州市黄埔区永和街新庄社区横坑经济合作社与广州高新建设开发有限公司、第三人广州市黄埔区永和街道新庄社区居民委员会于1996年12月27日签订的《租用土地协议书》中关于租赁期限自2019年10月1日起至2046年12月27日止的约定无效;二、广州高新建设开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起三十日内将位于横坑社东北面总面积1551.8平方米【四至坐标为:……】的土地及地上建筑物交还给广州市黄埔区永和街新庄社区横坑经济合作社;广州经济技术开发区卜威工业有限公司负有协助返还义务；三、驳回广州市黄埔区永和街新庄社区横坑经济合作社的其他诉讼请求。”高新公司不服该判决而提起上诉，广州市中级人民法院于2020年11月18日作出（2020）粤01民终21856号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。上述生效判决中查明“1997年11月21日，增城市城市规划局颁发的《建设用地规划许可证》(编号9703B034)显示:用地单位为增城市永和镇新庄村横坑合作社，用地项目名称为宿舍楼(五层)，用地位置为永和镇新庄村横坑合作社，用地面积为1550平方米。”“1998年5月11日，卜威公司(发包方)与潮阳市建筑安装工程总公司(承包方)签订《广州市建设工程施工合同》，约定工程名称为宿舍楼，工程地点为永和区，工程内容为土建工程五层，建筑面积4207.59平方米，承包范围包括土建、水电安装、道路、门卫、室内外给排水、消防及附属设施等，工程造价约350万元。”“关于本经济社与卜威公司、高新公司土地租金纠纷事宜，经社员大会讨论，表决通过了以下决议:一、1996年12月27日，本经济社为乙方、高新公司为甲方、新庄村民委员会为鉴证方，签订了《租用土地协议书》。该《租用土地协议书》约定的租赁年限过长，租金远远低于市场水平，损害了本社社员的利益，现决定向人民法院提起诉讼，请求法院认定《租用土地协议书》租赁期限超过二十年的部分无效，高新公司将上述土地返还给本经济社……”“高新公司认为其将涉案土地转租给卜威公司经过政府确认，并提供了广州经济技术开发区财政局于2004年12月2日出具的《关于补充确认区永和发展总公司历史工程大口径结算中遗漏事项的函》，记载高新公司与横坑经济合作社协议租用的农民自留地，由管委会承接该地块50年的租金支付，由财政每年按租用土地协议书与高新公司进行租金结算，高新公司需上缴收取卜威公司租用该地块的租金余额等……经质证，横坑经济合作社认为上述函件不能证明转租行为经政府确认。卜威公司、新庄居民委员会对上述证据无异议。”等事实，并认定“横坑经济合作社与高新公司于1996年12月27日签订的《租用土地协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反合同签订时的法律和行政法规的强制性规定。在合同签订时，当时的法律法规对于租赁合同的期限并没有规定。《中华人民共和国合同法》自1999年10月1日起施行，实施后才对于租赁合同的期限予以规定。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，‘租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。’由于涉案《租用土地协议书》履行期间跨越合同法实施之日，根据法不溯及既往的原则，对于合同法实施前已履行的部分，即租赁期间为1996年12月27日起至1999年9月30日部分应认定为有效。对于租赁期间为1999年10月1日之后的部分，则应适用合同法第二百一十四条关于租赁期限的禁止性规定，超过部分应认定为无效。”等内容。 在上述案件生效后，横坑经济合作社向一审法院申请强制执行，2022年8月24日，横坑经济合作社（甲方）、卜威公司（乙方）、高新公司（丙方）签署了《执行和解协议》，其中载明涉案土地尚未交付给甲方，约定甲方尽快完成涉案土地及地上建筑物在“三资平台”招标的相关程序，若乙方未能在“三资平台”竞标成功，乙方在竞标结果出来之日起30日内将涉案土地及地上建筑物清空交付给甲方，并是否中标均按照“三资平台”最终成交价的标准支付尚未支付的租金或使用费。涉案土地及建筑物依然由卜威公司占用使用。横坑经济合作社在庭审中确认因涉案建筑物尚未完成“三资平台”的招投标程序。 在一审诉讼过程中，卜威公司申请对其建造的宿舍楼及附属工程的工程造价、装饰装修价值进行评估。经摇珠，一审法院向广东华穗工程咨询有限公司（以下简称华穗公司）、广东文曲房地产土地与资产评估有限公司（以下简称文曲公司）出具委托鉴定函。 2022年8月26日，华穗公司出具《工程造价评估报告（交换意见稿）》。2022年10月27日，华穗公司出具《工程造价评估报告（调整稿）》，并对当事人就交换意见稿的质证意见作出书面回复。2022年12月28日，华穗公司出具《工程造价评估报告（定稿）》，并对当事人就调整稿的质证意见作出书面回复。其中，《工程造价评估报告（定稿）》载明：“四、造价评估意见：由于卜威公司与高新公司、横坑经济合作社对于鉴定范围有异议（详见2022年7月18日现场勘察记录表）。鉴定时，分别卜威公司与高新公司、横坑经济合作社的各自主张范围进行鉴定。评估时，按基准日日期的信息价对房屋全新建造总价后进行折旧考虑。根据租赁协议，租期为50年（即600个月），约定租期满后土地及地上建筑物无偿归还甲方所有。该建筑物已使用年限为1996年12月27日（租赁协议签订时间）～2020年11月20日（以基准日为使用终止日期）租赁期为287.77个月，即剩余租赁期为312.23个月，故剩余价值=鉴定总造价×（剩余租赁期/租赁期）=鉴定总造价×312.23/600=鉴定总造价×52.04%。如何采纳，由一审法院判决。鉴定总造价方案一为5009396.21元，考虑折旧后剩余价值为5009396.21×52.04%=2606889.79元。鉴定总造价方案二为4960819.47元，考虑折旧后剩余价值为4960819.47×52.04%=2581610.45元。根据三份现场勘察记录：序号1部分为卜威公司、高新公司、横坑经济合作社确认纳入评估范围，鉴定造价金额为4390730.72元，考虑折旧后剩余价值为4390730.72×52.04%=2284936.27元；序号2-3部分为卜威公司、横坑经济合作社确认纳入评估范围，该部分单列，鉴定造价金额为102155.63元，考虑折旧后剩余价值为102155.63×52.04%=53161.79元；序号4-5部分为卜威公司、高新公司、横坑经济合作社勘察数据均予以认可，但不纳入评估范围，该部分单列，鉴定造价金额为12191.08元，考虑折旧后剩余价值为12191.08×52.04%=6344.24元；序号6部分宿舍楼基础为隐蔽工程，只有卜威公司主张，高新公司、横坑经济合作社均无法核实，该部分单列。按照卜威公司主张和常规考虑分为两个方案鉴定，如何采纳，请法院依法审理查明。序号7部分为卜威公司、高新公司、横坑经济合作社勘察数据均予以认可，但不纳入评估范围，该部分单列，鉴定造价为167356.10元，考虑折旧后剩余价值为167356.10×52.04%=87092.11元。五、评估说明1.工程量按现场勘验记录表内卜威公司、高新公司、横坑经济合作社三方确认的工程量计算。……5.卜威公司、高新公司、横坑经济合作社对宿舍楼±00以上毛坯主体工程、屋面工程、外墙工程等意见达成一致意见并纳入评估范围，该部分涉及金额为4390730.72元。6.由于宿舍楼主体±00以下基础结构为隐蔽工程并且无资料核实，高新公司、横坑经济合作社对此不同意纳入评估范围。故评估时该部分单列，方案一根据卜威公司主张的宿舍楼主体基础结构为满堂红基础，涉及金额为336962.68元；方案二按照广州市房屋建筑工程常规的宿舍楼主体基础机构为独立基础，涉及金额288385.94元。如何采纳，请一审法院依法审理查明。7.根据《建筑用地规划许可证》及《建房申请书》明确的范围内围墙工程纳入评估范围，高新公司对此不同意纳入评估范围，横坑经济合作社同意纳入评估范围。故评估时该部分金额单列。如何采纳，由一审法院判决。8.根据《建筑用地规划许可证》及《建房申请书》明确的范围内市政水泥道路、市政圆形砖砌井、化粪（隔油）池等，高新公司、横坑经济合作社对此均不同意纳入评估范围。故评估时该部分金额单列。如何采纳，由一审法院判决。”其中，序号2-3部分为围墙部分、序号4-5部分为室外台阶及洗手台部分、序号6部分为宿舍楼基础、序号7部分为道路部分。卜威公司为此支出鉴定费137243.56元。 经质证，卜威公司认为应当按照方案一的金额确定，宿舍楼的地基是满堂红基础；高新公司则表示其意见与初稿质证意见一致，围墙、台阶、洗手台以及道路不在卜威公司的诉讼请求中，不应当纳入评估范围；横坑经济合作社则对评估基准日不予确认，且认为不应当进行评估。 对于地基结构部分，卜威公司在庭后补充提交了增城市建筑设计院建立部出具的《监理月报》（一九九八年五、六月（第一期），记载宿舍楼基础由原设计的独立基础改为满堂基础。 文曲公司根据现场勘查情况，于2022年11月出具向一审法院出具了粤文价估（广州）[2022]048号《不可转移的附属品一批的价格评估结论书》、粤文价估（广州）[2022]049号《土地上建筑物从2022年到2046年租金损失价格评估结论书》、粤文价估（广州）[2022]050号《土地上建筑物附属装饰装潢现有价值的价格评估结论书》（以下分别简称为《不可转移附属品评估书》、《租金评估书》《装饰装潢评估书》），卜威公司为此分别支出鉴定费4275元、302575元、4068元，共计310918元。经当事人质证后，文曲公司于2022年12月23日出具了终稿，具体情况如下：1、《不可转移附属品评估书》以2020年11月18日为评估基准日，采用成本法，以现场勘查的物品数量48件为评估对象，确定其现有价值为213737元。2、《租金评估书》采用收益法，参考《关于公布2021年广州市房屋租金参考价的通知》显示黄埔区永和街新业路的月租金指导价21元/平方米，确定租金损失金额为15128771元。3、《装饰装潢评估书》以2020年11月18日为评估基准日，采用成本法，确定：无争议资产包括扫灰、外立面、门窗、瓷砖等4项，其现有价值为136982元；争议资产包括雨棚1、雨棚2、外仓库、水电配线及消防等四项，按照成新率20%计算，其价值分别为5226.4元、2341.4元、8342.6元、50491元，共计66401元。 根据横坑经济合作社的申请，一审法院通知文曲公司的鉴定人到庭接受当事人的质询，横坑经济合作社为此支出出庭费3000元。 庭审后，文曲公司于2023年2月20日出具《函》，载明：机器设备有些属于动产，如车辆等不需要进行任何安装可以随意移动的机器；有些是不动产，如工业窑炉等。另外很大一部分介于动产和不动产之间，称为“固定装置”或“固定物”。这些设备曾经是动产，并已采用一定的安装方式永久或半永久地固定在不动产上，移动这些资产将可能导致机器设备的部分损失或完全损失。为此，文曲公司将《不可转移附属品评估书》中的物品区分为可转移的附属品和不可转移的附属品。其中，不可转移的附属品包括抽油烟机系统、太阳能板、空气源热泵热水器、空气能热水器、不锈钢储水罐、铝皮储水罐、低压成套开关设备、总开关电箱、一楼公告栏，总价值为101447元。经质证，卜威公司表示“可转移的附属品”评估中已经折旧，其搬离则会变为废品，故该部分也应当计入其损失范围；横坑经济合作社则表示文曲公司仅为价格评估专业机构，没有电气安装或施工的专业资质，其无法判断“太阳能板”“空气源热泵热水器”“不锈钢储水罐”等经过拆卸、重装后是否严重影响使用功能，而“不可转移的附属品”均是可移动的附属品，均是可以拆卸并异地安装且不会影响使用功能的设备。 一审法院认为：本案租赁标的为土地，故本案案由应为土地租赁合同纠纷。根据当事人诉争的事实，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，本案除合同效力应当适用当时的法律、司法解释的相关规定外，本案应当适用民法典的相关规定。 本案中，高新公司从横坑经济合作社承租了涉案土地，当天便与卜威公司签署了《租用土地协议书》，将涉案土地转租给卜威公司使用。后卜威公司与高新公司、横坑经济合作社又签署《租用土地补充协议》，对转租的事实进行了确认。生效的（2020）粤0191民初2954号民事判决和（2020）粤01民终21856号民事判决仅对高新公司、横坑经济合作社之间的《租用土地协议书》的效力作出认定，而卜威公司与高新公司签署的《租用土地协议书》与上述情形完全一致，故该《租用土地协议书》的效力认定应当按照上述生效判决来作出认定。据此，一审法院确认卜威公司与高新公司签署的《租用土地协议书》中关于租赁期限自2019年10月1日起至2046年12月27日止的约定无效。 《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第二款规定：“租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”本案中，虽然卜威公司与高新公司在合同租赁期满20年后未续签合同，但是高新公司也没有要求卜威公司交还涉案土地，双方仍然按照《租用土地协议书》履行。横坑经济合作社向一审法院提起诉讼，以涉案土地超过二十年的部分无效，并要求卜威公司协助返还涉案土地及地上建筑物。在生效判决作出并申请执行后，卜威公司无法再继续使用涉案土地及地上建筑物。因此，卜威公司无法使用涉案土地并非高新公司的违约行为导致，本案不适用违约责任的相关约定或法律规定。因卜威公司无法继续使用涉案土地和地上建筑物，其要求赔偿损失，合法有据，一审法院予以支持。高新公司、横坑经济合作社提出的相关抗辩意见，一审法院均不予采纳。根据当事人的诉辩意见，一审法院对本案作评判如下： 一、关于责任主体。 其一，《租用土地协议书》是由卜威公司与高新公司签署，高新公司作为合同相对方，应当对卜威公司的损失承担责任。高新公司提出的不应当承担责任之抗辩意见，于法无据，一审法院不予支持。 其二，基于前述理由，横坑经济合作社虽然作为涉案土地的权属人，但是其并非出租方，故卜威公司要求高新公司、横坑经济合作社承担连带责任，没有依据。 其三，虽然《租用土地协议》的合同相对方为卜威公司与高新公司，但是在卜威公司与高新公司、横坑经济合作社签署的《租用土地补充协议》中设定了卜威公司与横坑经济合作社之间的权利和义务，其中卜威公司建设的地上建筑物在期满后无偿归横坑经济合作社。横坑经济合作社亦是依据该补充协议而在生效判决中主张交还涉案土地和地上建筑物。然而，横坑经济合作社提起诉讼时，并未达到“租赁期满”的约定条件。依据《中华人民共和国民法典》第三百二十二条“因加工、附合、混合而产生的物的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律规定;法律没有规定的,按照充分发挥物的效用以及保护无过错当事人的原则确定。因一方当事人的过错或者确定物的归属造成另一方当事人损害的,应当给予赔偿或者补偿。”之规定，根据该协议之约定，结合权利义务对等原则，横坑经济合作社应当对卜威公司就地上建筑物部分的损失与高新公司承担连带责任。 二、关于卜威公司之损失。根据卜威公司的诉请，其主张的损失在实质上可以分为三部分。对此，一审法院作评判如下： 其一，未履行期间之租金。1、如前所述，本案不属于违约解除，故卜威公司依据合同约定的违约条款要求退还已付全部租金543130元，缺乏依据，一审法院不予支持。2、依据卜威公司与高新公司签署的《租用土地协议书》之约定，合同约定的租金为一次性租金，并未对租金的涨幅等作出约定，加之当事人于2022年8月24日签署了《执行和解协议》并约定了租金的计算方式，故从公平角度出发，一审法院酌定每月租金为905.22元（543130÷600），故高新公司应当退还2022年8月25日起至2046年12月27日期间的租金264411.84元（905.22÷31×7+905.22×291+905.22÷31×27），对于超出该金额的部分，一审法院不予支持。高新公司的相关抗辩意见有理，一审法院予以采纳。 其二，地上建筑物之损失。1、涉案合同约定涉案土地用于兴建与卜威工业厂房配套的住宅楼房，卜威公司在承租涉案土地后投资兴建了地上建筑物等设施。根据双方签订合同的原意,卜威公司本可以使用建筑物等获取50年的使用权收益。现因横坑经济合作社要求收回涉案土地和地上建筑物,卜威公司失去继续使用地上建筑物的基础，其为此而投入了相当于50年使用价值的投资,未能使用部分的价值为其实际损失。2、（2020）粤01民终21856号民事判决于2020年11月18日作出，故以该日作为评估基准日合理。3、一审法院委托了华穗公司、文曲公司以上述基准日进行鉴定、评估，华穗公司、文曲公司均具有相关的资质，其对现场进行勘验，对当事人提出的意见多次作出书面回应并最终出具了书面报告。一审法院对上述报告均予以确认，确认其作为认定卜威公司损失的依据。4、华穗公司出具的《工程造价评估报告（定稿）》根据当事人的各自主张范围进行了鉴定。因涉案土地移交给卜威公司时为“无地上建筑物”，而高新公司主张的围墙、台阶、洗手台以及道路均为卜威公司建造，故该部分应当纳入卜威公司的损失范围内；而地基问题，卜威公司在庭审后补充提交了监理报告，明确地基从独立地基变更为满堂，故卜威公司主张地基按照满堂红计算具有事实依据。基于前述卜威公司之损失应当是“未能使用部分的价值”，一审法院确认该部分的损失为2606889.79元。卜威公司未作扣减，一审法院不予采纳。5、文曲公司出具了《不可转移附属品评估书》《装饰装潢评估书》，并在庭审后出具了《函》。对于《装饰装潢评估书》中的争议资产，均属于卜威公司建造，故应当纳入其损失范围。虽然横坑经济合作社对《函》不予确认，但是其理由均不足以推翻文曲公司的意见，故一审法院对其意见不予采纳。卜威公司购买的可移动物品设施应当由其自行搬离，其要求对该部分计入损失范围，于法无据。据此，一审法院确认该部分价值为304830元（136982+66401+101447），建筑物损失共计2911719.79元（2606889.79+304830）。 其三，预期租金之损失。卜威公司主张的预期租金损失，在实质上就是法律上的“尚未获得但可以获得的利益”，也即预期利益。1、关于预期利益，《中华人民共和国民法典》第五百八十四条（即《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款）作出了明确规定，其规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。”依据上述规定，结合该条属于第三篇合同第一分篇通则第八章“违约责任”的范畴，故合同一方主张预期利益应当是建立在对方违约的基础上的。如前所述，高新公司并不构成违约，故卜威公司主张预期利益与法律规定不符。2、从事实上看，卜威公司承租涉案土地用于建造宿舍楼，作为其生产经营之用，其建造宿舍楼也并非用于出租收取租金，故卜威公司主张的租金收益也并非高新公司在签署《租用土地协议》时的可预见范围。3、换言之，卜威公司建造地上建筑物是用于自身生产经营，在不能继续使用的情况下，会导致其需要为此而另行支出相关费用，故因此而产生相应损失。但是卜威公司因此而另行支出的相关费用属于其客观或实际支出，而预期租金收益尚未实际发生，且卜威公司支出的相关费用也并不等同于涉案宿舍楼的租金收益。基于上述分析，对卜威公司主张的预期租金收益损失，一审法院不予支持。 三、关于责任之认定。《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”依据上述规定，关于卜威公司、高新公司、横坑经济合作社之间的责任大小，一审法院认为： 其一，诚如前述，卜威公司与高新公司签订的《租用土地协议》自2019年10月1日起至2046年12月27日止的约定无效，属于部分无效。依据《租用土地补充协议》之约定，横坑经济合作社对于卜威公司租赁涉案土地的年限、用途均是知悉的。在此情况下，横坑经济合作社未就合同期限问题与高新公司、卜威公司进行协商，而是直接以合同无效为由要求提前收回涉案土地，并要求卜威公司将涉案土地地上建筑物交付给其，其行为显然有违民事活动的诚实信用原则。 其二，卜威公司与高新公司在签订《租用土地协议书》时，我国法律并未对租赁期限作出不得超过20年的强制性规定。在我国《合同法》实施后，当事人均可以就合同期限一事采取补充措施，包括向对方提出、进行协商、签署补充协议等，但当事人均没有采取任何补救措施，故当事人均对于合同无效以及因此而导致的涉案土地提前收回均存在一定过错。同时，涉案土地的出租方横坑经济合作社与承租方的高新公司并未就涉案土地的租赁期限超出20年一事进行协商，采取补救措施，在此情况下，即便作为次承租方的卜威公司向高新公司提出了租赁期限问题，其事实上也无法就租赁期限采取补救措施。因此，卜威公司的过错显然较小。 其三，本案中，横坑经济合作社以“租赁年限过长,租金远远低于市场水平,损害了本社社员的利益”而提起诉讼，要求提前收回涉案土地及地上建筑物，从而可以获得远高于涉案合同的利益。而卜威公司作为涉案土地实际使用人，因涉案土地提前收回，故无法按照约定使用涉案建筑物而导致利益受损。 基于上述分析，根据公平原则和各自对合同无效的过错大小，一审法院酌定卜威公司自行承担10%的责任，由高新公司承担90%的责任。据此，一审法院确认高新公司向卜威公司退还2022年8月25日起至2046年12月27日期间的租金264411.84元、赔偿建筑物损失2620547.81元（2911719.79×90%），横坑经济合作社对2620547.81元承担连带责任。卜威公司在本案诉讼中向华穗公司支出的鉴定费137243.56元、向文曲公司支出的鉴定费8343元（4275+4068），共计145586.56元，由高新公司、横坑经济合作社承担。卜威公司就《租金评估书》而支出的鉴定费302575元由其自行承担。 本案经调解未果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百一十二条、第二百一十四条，《中华人民共和国民法典》第一百五十七条、第三百二十二条、第五百八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条第一款、第六十七条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，一审判决如下：一、高新公司于本判决发生法律效力之日起十日内向卜威公司退还2022年8月25日起至2046年12月27日期间的租金264411.84元；二、高新公司、横坑经济合作社于本判决发生法律效力之日起十日内向卜威公司连带赔偿损失2620547.81元；三、驳回卜威公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费145206.5元，由卜威公司承担124950.5元，由高新公司、横坑经济合作社承担20256元。鉴定费448161.56元，由卜威公司承担302575元，由高新公司、横坑经济合作社承担145586.56元（径行支付给卜威公司）。 二审中，卜威公司提交了以下证据：1.《黄埔区农村集体资产交易情况确认书》；2.《宿舍楼及地块租赁合同》；3.《黄埔农村集体资产项目交易文件》；4.中国工商银行网上银行电子回单；5.《广州市农村财务专用收据》及卜威公司与横坑经济合作社交付第一期租金的支付证明和发票。证据1、2拟证明卜威公司每月租金55000元，租期12年，租金损失7920000元（不含后期的递增费用），一审判决的费用不足以弥补卜威公司损失。证据3、4拟证明卜威公司依法参加投标，并且以底价中标。证据5拟证明《宿舍楼及地块租赁合同》已经履行。 高新公司质证认为，认可该五份证据的真实性，该五份证据可以证明以下事实：1.卜威公司已按照（2020）粤0191民初2954号案件的判决书将案涉土地及其地上建筑物交还给了横坑经济合作社，并于两个月前向人民法院申请终止执行该案。高新公司从头至尾未参与案涉土地及其地上建筑物的交接返还。2.横坑经济合作社在收到案涉土地及其地上建筑物后又将之出租给卜威公司，租期为12年，高新公司未在案涉土地及其地上建筑物交还以及2954号案件中获取任何利益，不应对案涉地上建筑物的赔偿承担责任。 横坑经济合作社质证认为，认可该五份证据的真实性和合法性，但不予认可其关联性和证明内容。第一，横坑经济合作社与卜威公司之间达成的租赁合同，是在人民法院已经依法确认原有的租赁关系无效之后签订的，与原先的法律纠纷没有任何关系。第二，租金损失实质上是如果原租赁协议能够继续履行的话，卜威公司能获取的预期利益，损失的前提是合约对方构成违约。但本案中，横坑经济合作社与卜威公司之间没有租赁合同关系，不存在违约的问题。第三，对于租赁期限超过20年无效的法律规定，各方均不能预见。对于现在的租金相较于租赁协议签订时大幅上涨的现状，也超出了各方可预见的范围。法律强制性规定超过20租期无效，避免了承租人和出租人之间因为租赁期限过长而导致利益失衡的问题。因此，对于超出可预见范围的损失，依法不应得到支持。第四，卜威公司新建宿舍楼是用于自住，因此对该宿舍楼建筑物的损失，实质上就是合同无效后未能使用建筑物部分的价值，不应得到支持。 经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。 另查明，二审庭询中卜威公司明确其对一审判决第一项没有异议，其只针对一审判决第二项、第三项提起上诉。 再查明，二审期间卜威公司和横坑经济合作社已通过招投标方式另行签订了关于案涉土地及其地上建筑物的租赁合同。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十五条规定，第二审人民法院应当针对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。上诉人卜威公司和上诉人高新公司对一审判决第一项均未提出异议，故本院对一审判决第一项予以维持。本案二审的争议焦点一是卜威公司和高新公司对于案涉土地租赁合同约定租期超出二十年部分无效的法律后果各应承担的责任如何；二是卜威公司关于案涉地上建筑物的损失应如何认定；三是卜威公司主张的租金差价损失应否支持。 其一，关于卜威公司和高新公司对于案涉土地租赁合同约定租期超出二十年部分无效的法律后果各应承担的责任。由于案涉土地租赁合同签订之时法律对租期并无明确的限制性规定，后因法律对此进行了明确规定，案涉合同约定租期超过二十年的部分因违反了法律的强制性规定而无效，法律规定的变化并非合同当事人可以预见并避免的，故卜威公司和高新公司对于案涉合同部分无效均无过错，由此造成的法律后果应由双方根据公平原则分担。一审法院认定卜威公司和高新公司对合同无效的法律后果分别承担10%和90%的责任，缺乏理据，本院不予认可。高新公司上诉主张其毫无法律责任，缺乏法律依据，本院不予采纳。 其二，关于卜威公司关于案涉地上建筑物的损失应如何认定。由于案涉合同约定该地上建筑物于50年租期届满后无偿归横坑经济合作社所有，故卜威公司出资建造该地上建筑物依约享有的是其50年的使用价值。现未到50年租期届满横坑经济合作社便已实际收回该地上建筑物再行出租，根据公平合理原则，横坑经济合作社理应对提前收回地上建筑物支付相应的对价，对卜威公司未能依约使用地上建筑物之价值进行补偿。一审法院对司法鉴定结果的评判合理，本院予以认可。横坑经济合作社应以案涉土地租赁合同项下卜威公司未能实际使用该地上建筑物的剩余无效租期所占50年租期的比例，向卜威公司支付该地上建筑物的使用价值。若横坑经济合作社不能向卜威公司支付上述地上建筑物的使用价值，则不能支付部分为卜威公司因案涉合同部分无效实际遭受的损失，应由卜威公司和高新公司分担，高新公司应对横坑经济合作社不能清偿部分的50%承担补充清偿责任。一审法院对地上建筑物之损失和责任承担的认定欠妥，本院依法予以纠正。卜威公司上诉主张按地上建筑物的全部现值认定其损失，于法无据，于理不合，本院不予采纳。 其三，关于卜威公司主张的租金差价损失应否支持。案涉合同部分无效后，卜威公司支付更高的对价租赁案涉土地，是当事人依法重新签订土地租赁合同的结果。案涉合同约定的租金价格已依法无效，且案涉土地租赁的市场价值已经较案涉合同签订之时有巨大的升幅，此时卜威公司若再以案涉合同约定的租金数额支付租赁对价则会显失公平。卜威公司以现时已无效且不公平的租金价格为标准，主张租金差价为其损失，既不合法亦不合理。一审法院对卜威公司主张的租金差价损失不予支持正确，本院予以维持。卜威公司关于租金差价损失的上诉主张，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人卜威公司、高新公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民法典》第六条、第一百五十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项、第二项之规定，判决如下： 一、维持广东自由贸易区南沙片区人民法院（2021）粤0191民初10971号民事判决第一项； 二、撤销广东自由贸易区南沙片区人民法院（2021）粤0191民初10971号民事判决第三项； 三、变更广东自由贸易区南沙片区人民法院（2021）粤0191民初10971号民事判决第二项为：广州市黄埔区永和街新庄社区横坑经济合作社于本判决发生法律效力之日起十日内向广州经济技术开发区卜威工业有限公司支付2911719.79元，广州高新建设开发集团有限公司对广州市黄埔区永和街新庄社区横坑经济合作社不能清偿部分的50%承担补充清偿责任； 四、驳回广州经济技术开发区卜威工业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费145206.5元，由广州经济技术开发区卜威工业有限公司负担122906.5元，广州高新建设开发集团有限公司负担1856元，广州市黄埔区永和街新庄社区横坑经济合作社负担20444元。鉴定费448161.56元，由广州经济技术开发区卜威工业有限公司负担302575元，广州市黄埔区永和街新庄社区横坑经济合作社负担145586.56元。二审案件受理费142491元，由广州经济技术开发区卜威工业有限公司负担121889元，广州高新建设开发集团有限公司负担10301元，广州市黄埔区永和街新庄社区横坑经济合作社负担10301元。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二三年九月十五日 法官助理*** 书记员***