张某某、惠州某有限公司商品房预售合同纠纷一审判决书

广东省惠州市惠阳区人民法院 民事判决书 （2024）粤1303民初5443号 原告：张某，女，汉族，1973年6月10日出生，住址江西省瑞昌市，公民身份号码XXX。 委托诉讼代理人：***，广东法迈律师事务所律师。 被告：惠州市某有限公司，住所地惠阳区，统一社会信用代码914413xxxxxxxxxxxx。 法定代表人：王某。 委托诉讼代理人：***，广东颂业律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广东颂业律师事务所律师。 原告张某诉被告惠州市某有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，于2024年7月31日公开开庭进行了审理，原告张某及其委托诉讼代理人***，被告委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张某向本院提出如下诉讼请求：1、被告承担逾期交房违约金54259元（以房价款1580000元为基数，按银行同期活期存款利率自2019年2月1日计至2021年7月17日共897天，以每月1200元自2021年7月18日计至2022年10月15日共454天，以每月2400元自2022年10月16日计至2023年7月22日共279天(1580000*0.35%/360*897天)+(1200/30*454天)+（2400/30*279天)=13779+18160+22320=54259元；2、本案诉讼费用、保全费用由被告承担。事实与理由：2017年6月2日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定购买惠州市，总房款1580000元。合同第十一条约定被告应在2018年7月31前交房，合同第十二条约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照补充协议第三条方式处理。”补充协议第三条约定“由于项目建设、交楼会受一些不可预见因素的影响，买受人同意出卖人迟延交付商品房不超过六个月时，不视为出卖人违约；迟延交付超过六个月时，扣除六个月免赔期，以买受人已付购房款为基数，按照银行同期活期存款利率计付违约金给买受人，本合同继续履行”。直到2021年4月19日双方就延迟交房事宜，原告与被告签署了补充协议，被告逾期交房后承诺延迟到2021年7月18日前交房，否则从2021年7月18日起每月支付1200元逾期交房违约金，2022年8月22日被告分别与5栋很多业主达成延迟交房另一份补充协议，因原告工作出差在外未能及时参与此次集体维权并签署此份补充协议，但作为维权业主的邻居和批量逾期交房受害方，根据公平原则，原告主张与其他业主一样获得从2022年10月16日起至实际交房之日止按2400元赔付此期间逾期交房违约金。被告多次发出延期交楼通知及在款达到交楼条件下发出收楼通知，最晚一次是2023年1月10日通知原告2023年1月16日收楼。原告委托广州市某有限公司检测房屋质量，查验报告显示所购房屋存在多项质量问题，没有达到收楼条件，原告多次向被告提出整改，原告已完全履行合同义务，而被告未能按时按约向原告交房，构成违约，依法应当承担相应违约责任。为此，原告为维护自身合法利益，特向法院提起诉讼，望判如所请。 被告辩称：1、关于案涉房屋交楼时间的违约金计算方式，双方已签订案涉补充协议进行了重新约定，按补充协议约定的违约金计算标准，答辩人需向被答辩人支付违约金为21520元；2、根据《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二十五条规定，被答辩人起诉称“案涉房产存在质量问题没有达到收楼条件”既不符合客观事实，理由也不成立，对被答辩人拒绝收楼后的所谓“逾期交楼”，答辩人不应再承担逾期交楼违约责任。综上，恳求法院依法驳回被答辩人的其他诉讼请求。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同（预售)》及其补充协议是双当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，属合法有效合同，双方当事人应当全面履行。上述购房合同签订后，原告按约如期支付购房款，被告未能依约向原告交付房屋，构成违约，依法应当承担相应的违约责任。被告违约后，与原告协商达成两份迟延交房的补充协议，该迟延交房补充协议是被告对违约事实的认可和承担违约责任的承诺，且其中约定的违约金支付标准不超过法律规定范围，对双方当事人具有约束力。被告于2023年1月13日向原告发出收楼通知书，告知原告所购房屋已完成装修达到收楼条件，要求原告于2023年1月16日办理收楼手续，原告庭审时确认已2023年1月16日收到该收楼通知书。 根据双方当事人的约定及公平原则，原告可合理计算的违约金为，1、以房价款1580000元为基数，按人民银行规定的金融机构同期活期存款利率，自2019年2月1日起计至2021年7月17日止；2、按每月1200元标准,自2021年7月18日起计至2023年1月15日止。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十五条、第一百六十五条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告惠州市某有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告张某支付逾期交房违约金（1、以房价款1580000元为基数，按人民银行规定的金融机构同期活期存款利率，自2019年2月1日起计至2021年7月17日止。2、按每月1200元标准,自2021年7月18日起计至2023年1月15日止）； 二、驳回原告张某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费578.24元（原告已预交），由被告惠州市某有限公司负担并于本判决发生法律效力之日起三日内迳付给原告张某。 本判决为终审判决。 审判员*** 二〇二四年八月十五日 法官助理*** 书记员***