广州卜某公司、广州高某公司等土地租赁合同纠纷民事一审民事判决书

广东自由贸易区南沙片区人民法院 民事判决书 （2021）粤0191民初10971号 原告：广州卜某公司，住所地广州。 法定代表人：***，职务董事长。 委托诉讼代理人：***，广东法导律师事务所律师。 诉讼诉讼代理人：***，广东法导律师事务所律师 被告：广州高某公司，住所地广州。 法定代表人：***，职务董事长。 委托诉讼代理人：***，广东广开律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广东广开律师事务所实习人员。 被告：广州市横某经济合作社，住所地广州市。 法定代表人：***，职务社长。 委托诉讼代理人：***，广东法制盛邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广东法制盛邦律师事务所律师。 原告广州卜某公司（以下简称卜某公司）与被告广州高某公司（以下简称高某公司）、广州市横某经济合作社（以下简称横某经济合作社）土地租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告卜某公司的委托诉讼代理人***、***，被告高某公司的委托诉讼代理人***、***以及被告横某经济合作社的委托诉讼代理人***，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 卜某公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告高某公司退还租期租金543130元；2.判令被告高某公司、横某经济合作社连带补偿经济损失14149080元（具体以评估为准）；3.判令被告高某公司、横某经济合作社连带补偿房租损失5655000.96元（建筑面积4207.59平方米×房租单价28元×12个月×4）。卜某公司根据评估结论，将其第2项诉讼请求的金额变更为：5009396.21元、第3项诉讼请求的金额变更为15128771元，并增加第4项诉讼请求，要求两被告承担本案诉讼费、鉴定费用。 事实和理由：1996年12年27日，原告与高某公司签订《租用土地协议书》，高某公司将其从横某经济合作社处租来的横某社东北面、面积为1551.8平方米村庄保留地转租给原告，租用至2046年12月27日共50年，用于作为原告兴建厂房配套的住宅楼房，在租期届满后，土地及地上建筑物无偿归高某公司。原告在横坑村的建设由三块连在一起的土地组成，一块是原告自己买下来的，享有土地使用权；一块是原告从横某经济合作社处直接租赁的厂房，还有一块即涉案土地。协议签署后，原告按照合同约定一次性支付了50年的租金。此后，原告根据50年租期计算规模与投入建设，新建了住宅楼房，安排员工入住。1998年10月28日，原告与高某公司、横某经济合作社签署《租用土地补充协议》，约定租赁期满后，土地及地上建筑物无偿归横某经济合作社。2019年1月23日，中某集团公司联合广州投某集团公司（即高某公司控股100%的股东）与横某经济合作社签署了旧村全面改造合同框架协议，新某社区城市更新工作正式启动，涉案土地纳入了拆迁计划，高某公司与横某经济合作社在涉案土地上均获得利益。2019年10月4日，横某经济合作社召开村民会议，表决了以土地租赁年限超过二十年部分无效等提起诉讼的决议。2019年10月29日，横某经济合作社向南沙法院起诉，案号为（2020）粤0191民初2954号。后广州市中级人民法院作出（2020）粤01民终21856号终审判决，判决确认高某公司与横某经济合作社签订的《租用土地协议书》关于租赁期限自2019年10月1日起至2046年12月27日止的约定无效；高某公司应于判决发生法律效力之日三十日内将位于横某社东北面总面积1551.8平方米的土地及地上建筑物交还给横某经济合作社，原告负有协助返还义务。此后，因高某公司需提前返还涉案土地及原告兴建的地上建筑物，双方的《租用土地协议》已无法继续履行。原告认为，两被告一直对原告隐瞒“旧村改造协议”的事实，诉求合同无效的真正意图是提前收回涉案土地及地上建筑物，从而获得拆迁补偿利益。两被告违反50年租期的承诺，导致原告的投入资产与期限回报不成正比，现协议被迫解除，导致原告兴建的住宅楼房被提前归横某经济合作社而产生巨大损失。原告认为，根据三方签署的补充协议，横某经济合作社已经知晓其租赁了涉案土地并已经付清了租金，因横某经济合作社起诉要求解除合同，从而导致其损失，故高某公司、横某经济合作社应当对其损失承担连带责任。 高某公司辩称：一、我方与原告签署《租用土地协议书》时，《合同法》尚未颁布，关于租期50年的约定合法有效。而造成超出20年租期部分无效是因国家法律规定的变化而非我方的违约、单方终止，我方对此不有预见可能性。在《合同法》实施以后，原告也从未就土地租赁期限向任何人提出要求或建议，其对于合同部分无效的结果也负有相应的过错。原告已经使用了涉案土地近25年，在我方对合同部分无效不存在过错的情况下，原告要求全额退回租期租金不符合法律规定和双方约定，也显然不公平、不合理，严重损害了我方的权益。原告已经使用涉案土地的租金理应支付，按照原告已付的543130元得出月租905.21元，原告截至2021年7月租金数额应为267036.95元。二、原告主张的经济损失和房租损失、连带责任均没有法律依据，也与事实不符。南沙法院已经立案执行（2020）粤01民终21856号民事判决，在执行后，我方与原告、横某经济合作社在2022年8月24日达成了执行和解协议，将涉案土地和建筑物返还给了横某经济合作社。三、涉案土地及地上建筑物、拆迁补偿归横某经济合作社，即便存在经济损失和房租损失，补偿主体也应为横某经济合作社，高某公司不应承担连带赔偿责任。 横某经济合作社辩称：一、我方不存在过错或过失。当时广州市经济技术开发区管理委员会与广州市增城县XX镇人民政府签订合作开发XX经济区协议，高某公司是配合政府落实土地开发和招商引资的国有企业。我方是农民集体，是在当地政府领导下，与高某公司就涉案土地签订《租用土地协议》，合同的具体内容均是由高某公司主导的。在签约时，我方对法律关于租赁期限的强制性规定是没有任何预见可能性的，对于合同期限超过二十年的部分因违反法律强制性规定而被法院认定无效，我方不存在任何过错或过失。二、我方与原告无直接合同关系。生效判决认定的是我方与高某公司之间关于租赁期限超过20年的部分无效，而原告与高某公司之间的租赁合同并没有被认定为无效或解除。我方并未参与到原告与高某公司之间的租赁法律关系中，原告也是向高某公司履行合同义务，因此，原告仅以我方与高某公司之间的租赁合同超期部分无效，突破合同相对性，直接向我方主张赔偿损失，没有法律依据。原告所主张的经济损失、租金损失等均是其与高某公司继续履行合同而可以获得的预期收益，但其与高某公司之间关于50年租期的约定对我方没有约束力，原告突破合同相对性向我方主张逾期利益损失没有法律依据。在（2020）粤0191民初2954号案中，卜某公司提出了反诉，南沙法院也以原告与我方没有直接合同法律关系而驳回了其反诉。三、补充协议约定租赁期限届满后建筑物归属于我方。该条款并未被法院认定无效，故应为有效，即属于我方的合法权益。我方所在社区拟进行的城市更新项目与本案、与原告与高某公司之间的诉讼毫无关系，且城市更新项目是依法依规、公开进行的，相关的通告在社区、经济社公告栏、官方网站、报纸媒体广泛传播，我方无任何隐瞒，也未因此而获得非法利益。由于原告依旧占用使用涉案土地及建筑物，拒绝返还给我方，我方也没有因城市更新项目而获得涉案土地及建筑物的补偿。即便以后因城市更新项目而获得补偿，也是基于人民法院的生效判决，属于我方的合法权益，与原告无关。四、原告仍继续占有使用涉案土地及建筑物，其要求经济补偿缺乏事实和法律依据。原告还在实际持续占用建筑物，其租金损失实际上并非实际发生。即便继续履行合同，我方所能获得的租金收益也是远远低于原告主张的经济损失、租金损失的。若法院采纳评估报告的结论，并要求我方承担，会对我方造成实质上的严重不公平。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据证据和庭审陈述，本院认定本案事实如下： 涉案土地为横某经济合作社的自留地，位于横某社东北面,面积1551.8平方米。 就涉案土地，1996年12月27日,高某公司（原名称为广州经济技术开发区永XX总公司、甲方）、横某经济合作社（原名称为增城市XX镇XX村横X合作社、乙方）与增城市XX镇新XX村民委员会（鉴证方）签订《租用土地协议书》，约定：甲方租用涉案土地用来建住宅楼房，租期满后,土地及地上建筑物无偿归乙方所有；租用期限从1996年12月27日至2046年12月27日，每年租金37200元，每十年调整一次，幅度为10%；等等。同日，高某公司（甲方）与卜某公司（乙方）签署《租用土地协议书》，约定：“……二、租用年限该红线范围内的土地租用期限为五十年，即从一九九六年十二月二十七日至二零四六年十二月二十七日。三、租地用途该地块主要用来兴建与卜威工业厂房配套的住宅楼房。四、双方责任……2、租期满后，土地及地上建筑物无偿归甲方所有，如要求续租，甲、乙双方按国家有关政策规定，商定有关续租条款。3、甲方负责该地块土地平整。4、甲方负责协调该地块供水、供电、排水、排污等市政设施管道能够合理穿越邻近地块，得以顺利实施。5、由于该地块所属村庄保留地，如需在当地建设部门报建，所需报建费由乙方负责。报建手续甲方负责协调。五、租金支付办法该地块租金为每平方米350元，共人民币543130元。协议签订三十天内，支付总租金的30%即162939元；协议签订一百八十天内，支付余下租金70%共人民币380191元。六、违约责任1、租期内，甲方不能单方面提前终止合同。如甲方违约，除退回租金外，并给乙方赔偿经济损失。” 1998年10月28日,高某公司（甲方）、横某经济合作社（乙方）、卜某公司（丙方）签订《租用土地补充协议》,约定涉案土地由甲方向乙方租用后再转租给丙方,最终租用人为丙方,且租用时无地上建筑物,日后丙方需要在当地报建,乙方负责配合报建工作,所需费用由丙方负责至2046年12月27日,该地建筑物为丙方财产,由丙方出资兴建,三方在租用期内,丙方使用该地块及地上建筑物与甲乙两方无关,租期满后土地及土地上建筑物无偿归乙方所有,三方不得有异议。 卜某公司已向高某公司支付了上述租金543130元，并在涉案土地上建造了一栋宿舍楼，其中第一层作为食堂使用，第二至五层作为员工宿舍使用。 2020年2月27日，本院受理了原告横某经济合作社与被告高某公司、卜某公司、第三人广州市黄埔区XX街道新某社区居民委员会土地租赁合同纠纷一案。本院于2020年8月25日作出（2020）粤0191民初2954号民事判决，判决：“一、确认原告广州市横某经济合作社与被告广州高某公司、第三人广州市黄埔区XX街道新某社区居民委员会于1996年12月27日签订的《租用土地协议书》中关于租赁期限自2019年10月1日起至2046年12月27日止的约定无效;二、被告广州高某公司应于本判决发生法律效力之日起三十日内将位于横某社东北面总面积1551.8平方米[四至坐标为:……]的土地及地上建筑物交还给原告广州市横某经济合作社;被告广州卜某公司负有协助返还义务;三、驳回原告广州市横某经济合作社的其他诉讼请求。”高某公司不服该判决而提起上诉，广州市中级人民法院于2020年11月18日作出（2020）粤01民终21856号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。上述生效判决中查明“1997年11月21日,增城市城市规划局颁发的《建设用地规划许可证》(编号9703B034)显示:用地单位为增城市XX镇新庄村横坑合作社,用地项目名称为宿舍楼(五层),用地位置为XX镇新庄村横坑合作社,用地面积为1550平方米。”“1998年5月11日,卜某公司(发包方)与潮阳市建筑安装工程总公司(承包方)签订《广州市建设工程施工合同》,约定工程名称为宿舍楼,工程地点为XX区,工程内容为土建工程五层,建筑面积4207.59平方米,承包范围包括土建、水电安装、道路、门卫、室内外给排水、消防及附属设施等,工程造价约350万元。”“关于本经济社与卜某公司、高某公司土地租金纠纷事宜,经社员大会讨论,表决通过了以下决议:一、1996年12月27日,本经济社为乙方、高某公司为甲方、新庄村民委员会为鉴证方,签订了《租用土地协议书》。该《租用土地协议书》约定的租赁年限过长,租金远远低于市场水平,损害了本社社员的利益,现决定向人民法院提起诉讼,请求法院认定《租用土地协议书》租赁期限超过二十年的部分无效,高某公司将上述土地返还给本经济社……”“高某公司认为其将涉案土地转租给卜某公司经过政府确认,并提供了广州经济技术开发区财政局于2004年12月2日出具的《关于补充确认区XX发展总公司历史工程大口径结算中遗漏事项的函》,记载高某公司与横某经济合作社协议租用的农民自留地,由管委会承接该地块50年的租金支付,由财政每年按租用土地协议书与高某公司进行租金结算,高某公司需上缴收取卜某公司租用该地块的租金余额等……经质证,横某经济合作社认为上述函件不能证明转租行为经政府确认。卜某公司、新庄居民委员会对上述证据无异议。”等事实，并认定“横某经济合作社与高某公司于1996年12月27日签订的《租用土地协议书》是双方当事人的真实意思表示,内容没有违反合同签订时的法律和行政法规的强制性规定。在合同签订时,当时的法律法规对于租赁合同的期限并没有规定。《中华人民共和国合同法》自1999年10月1日起施行,实施后才对于租赁合同的期限予以规定。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定,‘租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。租赁期间届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。’由于涉案《租用土地协议书》履行期间跨越合同法实施之日,根据法不溯及既往的原则,对于合同法实施前已履行的部分,即租赁期间为1996年12月27日起至1999年9月30日部分应认定为有效。对于租赁期间为1999年10月1日之后的部分,则应适用合同法第二百一十四条关于租赁期限的禁止性规定,超过部分应认定为无效。”等内容。 在上述案件生效后，横某经济合作社向本院申请强制执行，2022年8月24日，横某经济合作社（甲方）、卜某公司（乙方）、高某公司（丙方）签署了《执行和解协议》，其中载明涉案土地尚未交付给甲方，约定甲方尽快完成涉案土地及地上建筑物在“三资平台”招标的相关程序，若乙方未能在“三资平台”竞标成功，乙方在竞标结果出来之日起30日内将涉案土地及地上建筑物清空交付给甲方，并是否中标均按照“三资平台”最终成交价的标准支付尚未支付的租金或使用费。涉案土地及建筑物依然由卜某公司占用使用。横某经济合作社在庭审中确认因涉案建筑物尚未完成“三资平台”的招投标程序。 在诉讼过程中，卜某公司申请对其建造的宿舍楼及附属工程的工程造价、装饰装修价值进行评估。经摇珠，本院向广东华穗工程咨询有限公司（以下简称华穗公司）、广东文曲房地产土地与资产评估有限公司（以下简称文曲公司）出具委托鉴定函。 2022年8月26日，华穗公司出具《工程造价评估报告（交换意见稿）》。2022年10月27日，华穗公司出具《工程造价评估报告（调整稿）》，并对当事人就交换意见稿的质证意见作出书面回复。2022年12月28日，华穗公司出具《工程造价评估报告（定稿）》，并对当事人就调整稿的质证意见作出书面回复。其中，《工程造价评估报告（定稿）》载明：“四、造价评估意见：由于原告与被告一、被告二对于鉴定范围有异议（详见2022年7月18日现场勘察记录表）。鉴定时，分别按原告和被告一、被告二的各自主张范围进行鉴定。评估时，按基准日日期的信息价对房屋全新建造总价后进行折旧考虑。根据租赁协议，租期为50年（即600个月），约定租期满后土地及地上建筑物无偿归还甲方所有。该建筑物已使用年限为1996年12月27日（租赁协议签订时间）～2020年11月20日（以基准日为使用终止日期）租赁期为287.77个月，即剩余租赁期为312.23个月，故剩余价值=鉴定总造价×（剩余租赁期/租赁期）=鉴定总造价×312.23/600=鉴定总造价×52.04%。如何采纳，由贵院判决。鉴定总造价方案一为5009396.21元，考虑折旧后剩余价值为5009396.21×52.04%=2606889.79元。鉴定总造价方案二为4960819.47元，考虑折旧后剩余价值为4960819.47×52.04%=2581610.45元。根据三份现场勘察记录：序号1部分为三方确认纳入评估范围，鉴定造价金额为4390730.72元，考虑折旧后剩余价值为4390730.72×52.04%=2284936.27元；序号2-3部分为原告、被告二确认纳入评估范围，该部分单列，鉴定造价金额为102155.63元，考虑折旧后剩余价值为102155.63×52.04%=53161.79元；序号4-5部分为三方勘察数据均予以认可，但不纳入评估范围，该部分单列，鉴定造价金额为12191.08元，考虑折旧后剩余价值为12191.08×52.04%=6344.24元；序号6部分宿舍楼基础为隐蔽工程，只有原告主张，被告一、二均无法核实，该部分单列。按照原告主张和常规考虑分为两个方案鉴定，如何采纳，请法院依法审理查明。序号7部分为三方勘察数据均予以认可，但不纳入评估范围，该部分单列，鉴定造价为167356.10元，考虑折旧后剩余价值为167356.10×52.04%=87092.11元。五、评估说明1.工程量按现场勘验记录表内原告、被告（被告一、被告二）三方确认的工程量计算。……5.原告、被告一、被告二对宿舍楼±00以上毛坯主体工程、屋面工程、外墙工程等意见达成一致意见并纳入评估范围，该部分涉及金额为4390730.72元。6.由于宿舍楼主体±00以下基础结构为隐蔽工程并且无资料核实，被告一、二对此不同意纳入评估范围。故评估时该部分单列，方案一根据原告主张的宿舍楼主体基础结构为满堂红基础，涉及金额为336962.68元；方案二按照广州市房屋建筑工程常规的宿舍楼主体基础机构为独立基础，涉及金额288385.94元。如何采纳，请法院依法审理查明。7.根据《建筑用地规划许可证》及《建房申请书》明确的范围内围墙工程纳入评估范围，被告一对此不同意纳入评估范围，被告二同意纳入评估范围。故评估时该部分金额单列。如何采纳，由法院判决。8.根据《建筑用地规划许可证》及《建房申请书》明确的范围内市政水泥道路、市政圆形砖砌井、化粪（隔油）池等，被告一、二对此均不同意纳入评估范围。故评估时该部分金额单列。如何采纳，由法院判决。”其中，序号2-3部分为围墙部分、序号4-5部分为室外台阶及洗手台部分、序号6部分为宿舍楼基础、序号7部分为道路部分。卜某公司为此支出鉴定费137243.56元。 经质证，卜某公司认为应当按照方案一的金额确定，宿舍楼的地基是满堂红基础；高某公司则表示其意见与初稿质证意见一致，围墙、台阶、洗手台以及道路不在原告的诉讼请求中，不应当纳入评估范围；横某经济合作社则对评估基准日不予确认，且认为不应当进行评估。 对于地基结构部分，卜某公司在庭后补充提交了增城市建筑设计院建立部出具的《监理月报》（一九九八年五、六月（第一期），记载宿舍楼基础由原设计的独立基础改为满堂基础。 文曲公司根据现场勘查情况，于2022年11月出具向本院出具了粤文价估（广州）[2022]048号《不可转移的附属品一批的价格评估结论书》、粤文价估（广州）[2022]049号《土地上建筑物从2022年到2046年租金损失价格评估结论书》、粤文价估（广州）[2022]050号《土地上建筑物附属装饰装潢现有价值的价格评估结论书》（以下分别简称为《不可转移附属品评估书》、《租金评估书》《装饰装潢评估书》），卜某公司为此分别支出鉴定费4275元、302575元、4068元，共计310918元。经当事人质证后，文曲公司于2022年12月23日出具了终稿，具体情况如下：1、《不可转移附属品评估书》以2020年11月18日为评估基准日，采用成本法，以现场勘查的物品数量48件为评估对象，确定其现有价值为213737元。2、《租金评估书》采用收益法，参考《关于公布2021年广州市房屋租金参考价的通知》显示黄埔区XX街新业路的月租金指导价21元/平方米，确定租金损失金额为15128771元。3、《装饰装潢评估书》以2020年11月18日为评估基准日，采用成本法，确定：无争议资产包括扫灰、外立面、门窗、瓷砖等4项，其现有价值为136982元；争议资产包括雨棚1、雨棚2、外仓库、水电配线及消防等四项，按照成新率20%计算，其价值分别为5226.4元、2341.4元、8342.6元、50491元，共计66401元。 根据横某经济合作社的申请，本院通知文曲公司的鉴定人到庭接受当事人的质询，横某经济合作社为此支出出庭费3000元。 庭审后，文曲公司于2023年2月20日出具《函》，载明：机器设备有些属于动产，如车辆等不需要进行任何安装可以随意移动的机器；有些是不动产，如工业窑炉等。另外很大一部分介于动产和不动产之间，称为“固定装置”或“固定物”。这些设备曾经是动产，并已采用一定的安装方式永久或半永久地固定在不动产上，移动这些资产将可能导致机器设备的部分损失或完全损失。为此，文曲公司将《不可转移附属品评估书》中的物品区分为可转移的附属品和不可转移的附属品。其中，不可转移的附属品包括抽油烟机系统、太阳能板、空气源热泵热水器、空气能热水器、不锈钢储水罐、铝皮储水罐、低压成套开关设备、总开关电箱、一楼公告栏，总价值为101447元。经质证，卜某公司表示“可转移的附属品”评估中已经折旧，其搬离则会变为废品，故该部分也应当计入其损失范围；横某经济合作社则表示文曲公司仅为价格评估专业机构，没有电气安装或施工的专业资质，其无法判断“太阳能板”“空气源热泵热水器”“不锈钢储水罐”等经过拆卸、重装后是否严重影响使用功能，而“不可转移的附属品”均是可移动的附属品，均是可以拆卸并异地安装且不会影响使用功能的设备。 本院认为：本案租赁标的为土地，故本案案由应为土地租赁合同纠纷。根据当事人诉争的事实，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，本案除合同效力应当适用当时的法律、司法解释的相关规定外，本案应当适用民法典的相关规定。 本案中，高某公司从横某经济合作社承租了涉案土地，当天便与原告签署了《租用土地协议书》，将涉案土地转租给原告使用。后原告与两被告又签署《租用土地补充协议》，对转租的事实进行了确认。生效的（2020）粤0191民初2954号民事判决和（2020）粤01民终21856号民事判决仅对两被告之间的《租用土地协议书》的效力作出认定，而原告与被告高某公司签署的《租用土地协议书》与上述情形完全一致，故该《租用土地协议书》的效力认定应当按照上述生效判决来作出认定。据此，本院确认原告与被告高某公司签署的《租用土地协议书》中关于租赁期限自2019年10月1日起至2046年12月27日止的约定无效。 《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第二款规定：“租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”本案中，虽然原告与被告高某公司在合同租赁期满20年后未续签合同，但是被告高某公司也没有要求原告交还涉案土地，双方仍然按照《租用土地协议书》履行。横某经济合作社向本院提起诉讼，以涉案土地超过二十年的部分无效，并要求原告协助返还涉案土地及地上建筑物。在生效判决作出并申请执行后，原告无法再继续使用涉案土地及地上建筑物。因此，原告无法使用涉案土地并非高某公司的违约行为导致，本案不适用违约责任的相关约定或法律规定。因原告无法继续使用涉案土地和地上建筑物，其要求赔偿损失，合法有据，本院予以支持。两被告提出的相关抗辩意见，本院均不予采纳。根据当事人的诉辩意见，本院对本案作评判如下： 一、关于责任主体。 其一，《租用土地协议书》是由原告与被告高某公司签署，高某公司作为合同相对方，应当对原告的损失承担责任。高某公司提出的不应当承担责任之抗辩意见，于法无据，本院不予支持。 其二，基于前述理由，横某经济合作社虽然作为涉案土地的权属人，但是其并非出租方，故原告要求两被告承担连带责任，没有依据。 其三，虽然《租用土地协议》的合同相对方为原告与高某公司，但是在原告与两被告签署的《租用土地补充协议》中设定了原告与横某经济合作社之间的权利和义务，其中原告建设的地上建筑物在期满后无偿归横某经济合作社。横某经济合作社亦是依据该补充协议而在生效判决中主张交还涉案土地和地上建筑物。然而，横某经济合作社提起诉讼时，并未达到“租赁期满”的约定条件。依据《中华人民共和国民法典》第三百二十二条“因加工、附合、混合而产生的物的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律规定;法律没有规定的,按照充分发挥物的效用以及保护无过错当事人的原则确定。因一方当事人的过错或者确定物的归属造成另一方当事人损害的,应当给予赔偿或者补偿。”之规定，根据该协议之约定，结合权利义务对等原则，横某经济合作社应当对原告就地上建筑物部分的损失与高某公司承担连带责任。 二、关于原告之损失。根据原告的诉请，其主张的损失在实质上可以分为三部分。对此，本院作评判如下： 其一，未履行期间之租金。1、如前所述，本案不属于违约解除，故原告依据合同约定的违约条款要求退还已付全部租金543130元，缺乏依据，本院不予支持。2、依据原告与高某公司签署的《租用土地协议书》之约定，合同约定的租金为一次性租金，并未对租金的涨幅等作出约定，加之当事人于2022年8月24日签署了《执行和解协议》并约定了租金的计算方式，故从公平角度出发，本院酌定每月租金为905.22元（543130÷600），故高某公司应当退还2022年8月25日起至2046年12月27日期间的租金264411.84元（905.22÷31×7+905.22×291+905.22÷31×27），对于超出该金额的部分，本院不予支持。高某公司的相关抗辩意见有理，本院予以采纳。 其二，地上建筑物之损失。1、涉案合同约定涉案土地用于兴建与卜威工业厂房配套的住宅楼房，原告在承租涉案土地后投资兴建了地上建筑物等设施。根据双方签订合同的原意,原告本可以使用建筑物等获取50年的使用权收益。现因横某经济合作社要求收回涉案土地和地上建筑物,原告失去继续使用地上建筑物的基础，其为此而投入了相当于50年使用价值的投资,未能使用部分的价值为其实际损失。2、（2020）粤01民终21856号民事判决于2020年11月18日作出，故以该日作为评估基准日合理。3、本院委托了华穗公司、文曲公司以上述基准日进行鉴定、评估，华穗公司、文曲公司均具有相关的资质，其对现场进行勘验，对当事人提出的意见多次作出书面回应并最终出具了书面报告。本院对上述报告均予以确认，确认其作为认定原告损失的依据。4、华穗公司出具的《工程造价评估报告（定稿）》根据当事人的各自主张范围进行了鉴定。因涉案土地移交给原告时为“无地上建筑物”，而被告高某公司主张的围墙、台阶、洗手台以及道路均为原告建造，故该部分应当纳入原告的损失范围内；而地基问题，原告在庭审后补充提交了监理报告，明确地基从独立地基变更为满堂，故原告主张地基按照满堂红计算具有事实依据。基于前述原告之损失应当是“未能使用部分的价值”，本院确认该部分的损失为2606889.79元。原告未作扣减，本院不予采纳。5、文曲公司出具了《不可转移附属品评估书》《装饰装潢评估书》，并在庭审后出具了《函》。对于《装饰装潢评估书》中的争议资产，均属于原告建造，故应当纳入其损失范围。虽然横某经济合作社对《函》不予确认，但是其理由均不足以推翻文曲公司的意见，故本院对其意见不予采纳。原告购买的可移动物品设施应当由其自行搬离，其要求对该部分计入损失范围，于法无据。据此，本院确认该部分价值为304830元（136982+66401+101447），建筑物损失共计2911719.79元（2606889.79+304830） 其三，预期租金之损失。原告主张的预期租金损失，在实质上就是法律上的“尚未获得但可以获得的利益”，也即预期利益。1、关于预期利益，《中华人民共和国民法典》第五百八十四条（即《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款）作出了明确规定，其规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。”依据上述规定，结合该条属于第三篇合同第一分篇通则第八章“违约责任”的范畴，故合同一方主张预期利益应当是建立在对方违约的基础上的。如前所述，高某公司并不构成违约，故原告主张逾期利益与法律规定不符。2、从事实上看，原告承租涉案土地用于建造宿舍楼，作为其生产经营之用，其建造宿舍楼也并非用于出租收取租金，故原告主张的租金收益也并非高某公司在签署《租用土地协议》时的可预见范围。3、换言之，原告建造地上建筑物是用于自身生产经营，在不能继续使用的情况下，会导致其需要为此而另行支出相关费用，故因此而产生相应损失。但是原告因此而另行支出的相关费用属于其客观或实际支出，而预期租金收益尚未实际发生，且原告支出的相关费用也并不等同于涉案宿舍楼的租金收益。基于上述分析，对原告主张的预期租金收益损失，本院不予支持。 三、关于责任之认定。《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”依据上述规定，关于原、被告之间的责任大小，本院认为： 其一，诚如前述，原告与高某公司签订的《租用土地协议》自2019年10月1日起至2046年12月27日止的约定无效，属于部分无效。依据《租用土地补充协议》之约定，横某经济合作社对于原告租赁涉案土地的年限、用途均是知悉的。在此情况下，横某经济合作社未就合同期限问题与高某公司、原告进行协商，而是直接以合同无效为由要求提前收回涉案土地，并要求原告将涉案土地地上建筑物交付给其，其行为显然有违民事活动的诚实信用原则。 其二，原告与高某公司在签订《租用土地协议书》时，我国法律并未对租赁期限作出不得超过20年的强制性规定。在我国《合同法》实施后，当事人均可以就合同期限一事采取补充措施，包括向对方提出、进行协商、签署补充协议等，但当事人均没有采取任何补救措施，故当事人均对于合同无效以及因此而导致的涉案土地提前收回均存在一定过错。同时，涉案土地的出租方横某经济合作社与承租方的高某公司并未就涉案土地的租赁期限超出20年一事进行协商，采取补救措施，在此情况下，即便作为次承租方的原告向高某公司提出了租赁期限问题，其事实上也无法就租赁期限采取补救措施。因此，原告的过错显然较小。 其三，本案中，横某经济合作社以“租赁年限过长,租金远远低于市场水平,损害了本社社员的利益”而提起诉讼，要求提前收回涉案土地及地上建筑物，从而可以获得远高于涉案合同的利益。而原告作为涉案土地实际使用人，因涉案土地提起收回，故无法按照约定使用涉案建筑物而导致利益受损。 基于上述分析，根据公平原则和各自对合同无效的过错大小，本院酌定原告自行承担10%的责任，由高某公司承担80%的责任。据此，本院确认高某公司向原告退还2022年8月25日起至2046年12月27日期间的租金264411.84元、赔偿建筑物损失2620547.81元（2911719.79×90%），横某经济合作社对2620547.81元承担连带责任。原告在本案诉讼中向华穗公司支出的鉴定费137243.56元、向文曲公司支出的鉴定费8343元（4275+4068），共计145586.56元，由两被告承担。原告就《租金评估书》而支出的鉴定费302575元由其自行承担。 本案经调解未果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百一十二条、第二百一十四条，《中华人民共和国民法典》第一百五十七条、第三百二十二条、第五百八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条第一款、第六十七条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下： 一、被告广州高某公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州卜某公司退还2022年8月25日起至2046年12月27日期间的租金264411.84元； 二、被告广州高某公司、广州市横某经济合作社于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州卜某公司连带赔偿损失2620547.81元； 三、驳回原告广州卜某公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费145206.5元，由原告广州卜某公司承担124950.5元，由被告广州高某公司、广州市横某经济合作社承担20256元。鉴定费448161.56元，由原告广州卜某公司承担302575元，由被告广州高某公司、广州市横某经济合作社承担145586.56元（径行支付给原告） 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。 审判长*** 人民陪审员*** 人民陪审员*** 二〇二三年四月二十七日 法官助理*** 书记员***