上海邮政实业开发总公司与上海凌泰餐饮管理有限公司等房屋租赁合同纠纷民事一审案件民事判决书

上海市普陀区人民法院

民 事 判 决 书

（2019）沪0107民初29081号

原告（反诉被告）:上海邮政实业开发总公司，住所上海市吴淞路529号11-12楼。

法定代表人：朱启忠，总经理。

委托诉讼代理人：张文俊，上海信证律师事务所律师。

委托诉讼代理人：贺亮，上海信证律师事务所律师。

被告（反诉原告）：上海凌银实业有限公司，住所上海市芷江西路234、254号1幢201-16室。

法定代表人：凌智健，总经理。

被告：上海凌泰餐饮管理有限公司，住所上海市芷江西路234、254号1幢201-16室。

法定代表人：凌智健，总经理。

两被告共同委托诉讼代理人：刘自章，上海创远律师事务所律师。

原告上海邮政实业开发总公司与被告上海凌银实业有限公司（以下简称凌银公司）、上海凌泰餐饮管理有限公司（以下简称凌泰公司）以及反诉原告上海凌银实业有限公司与反诉被告上海邮政实业开发总公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）上海邮政实业开发总公司的委托诉讼代理人张文俊、贺亮，被告（反诉原告）上海凌银实业有限公司与被告上海凌泰餐饮管理有限公司的法定代表人凌智健及共同委托诉讼代理人刘自章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告上海邮政实业开发总公司提出的诉讼请求：1、确认原告与被告凌银公司、凌泰公司于2014年12月17日就上海市XX路XX号房屋签订的《房地产租赁合同》于2019年8月21日解除；2、被告凌银公司返还原告《房地产租赁合同》涉及的全部房屋；3、被告凌银公司支付租金共计人民币3128138元（以下币种均为人民币），按租赁合同约定：自2018年12月18日至2019年4月8日租金以每月396587元计算，计为1465659元；自2019年4月9日至2019年8月21日租金以每月373204元计算，计为1662479元。）；4、被告凌银公司支付自2018年12月至10月21日逾期付款违约金人民币345694元，自2019年10月22日起以3083812元为基数，按日万分之五向原告支付逾期付款违约金至实际清偿之日止；5、被告凌银公司支付房屋占用使用费暂计748732元（参照租赁合同约定，以每月374366元计算，自2019年8月22日暂算至2019年10月21日，实际费用应支付至被告实际搬离返还房屋之日止）；6、被告凌银公司支付解除合同违约金793174元；7、被告凌银公司支付实际搬离返还房屋之日止的水电煤电信等费用；8、凌银公司支付原告聘请律师费195000元；9、被告凌泰公司对以上诉请承担连带担保责任；10、本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：2014年12月17日，原、被告共同签订《房地产租赁合同》，约定原告经业主授权作为出租方（甲方）将上海市XX路XX号房屋出租给被告凌银公司（乙方）使用，被告银泰公司作为担保方，对乙方签订并履行本合同的情况完全了解，并承诺按本合同约定对本合同项下所有乙方应承担的合同义务（不限于金钱给付义务）承担连带保证责任。乙方及担保方对该物业房地产权证所载明的房屋用途已明确知晓。《房地产租赁合同》签订的前提为：“甲方已将关于物业的全部资料提供给了乙方，确保向乙方提供的包括但不限于该物业面积、结构、产权证明以及有权出租该物业的权利凭证及授权证明等文件内容真实、合法有效、保证设施设备与清单一致，并和乙方共同对物业进行了实地勘察，乙方确认：不存在与其签订本合同相关的（包括但不现有该物业的来源、性质、用途、存在的实际使用人等）作为乙方应当知晓的事项未知晓或者知晓不准确、不全面、不及时的情况。”《房地产租赁合同》约定，原告将某155号的场地及建筑物出租给凌银公司使用，总建筑面积为9552平方米，其中产权登记面积为5032平方米，宗地面积为6819平方米，被告承诺已明确知晓该物业的土地性质。合同租期自2014年12月18日起至2029年12月17日止，其中2017年12月18日至2020年12月17日每月租金为396587元，租金先付后用，按两个月为一个结账期，被告应在上个结账期中后一个月的15日前向原告支付下一个结账期的租金，原告开具发票。《房地产租赁合同》第10.3条约定：“乙方逾期支付本合同项下其应付款项的，每逾期一天，乙方应当按照应付未付款项的万分之五向甲方支付违约金。逾期超过30日的，甲方有权解除本合同，乙方应当按照本合同第11.3.4条的约定承担违约责任和赔偿责任。”《房地产租赁合同》第11.3.3条约定：“发生下列情形之一时，甲方有权书面通知乙方解除本合同：1、乙方违反本合同约定破坏该物业的建筑、结构（包括但不限于破坏承重墙）的；2、乙方装修未经消防管理部门验收合格，擅自开业经营的；4、乙方一次性逾期支付保证金或租金或公用事业费等相关费用超过三十日的；5、乙方被相关政府部门责令停业整顿达三十日仍未重新开业的；6、乙方与次承租人达成的转租协议违反本合同约定；”《房地产租赁合同》第11.3.4条约定，“甲方因11.3.3款的事由提出解除合同的，乙方应当根据解除合同的时间，按照本合同4.1款相应阶段的第一个月固定租金2倍向甲方支付违约金，违约金不足以赔偿损失的，应当赔偿实际损失，包括但不限于由此产生的诉讼费、律师费等。”被告凌银公司履行合同期间将房屋转租给上海A有限公司（以下简称A公司）使用。2017年初，上海市普陀区公安消防支队在监督检查时发现A公司擅自改变房屋使用性质，违法改建、扩建房屋，且出租给大量人员居住使用，存在重大消防安全隐患。2017年2月23日，上海市普陀区消防安全委员会办公室发布文件，将某155号地块列为“普陀区头号消防督促整改工程”并要求普陀区A局、区建交委、区规土局、区拆违办、区科委、区市场监督管理局、万**街道、上海市XX公司根据职能范围予以重点管控。2017年3月2日，上海市普陀区公安消防支队下发《重大火灾隐患整改通知书》，并约谈了原、被告及相关单位。后在原告督某，该地块进行了整改清退工作。在整改过程中，相关部门了解到原、被告之间租赁合同所涉地上建筑物存在部分无产权证情况，经原告与普陀区B局执法大队万**中队、普陀区万**街道拆违办沟通协调并调取相关档案材料后，2019年4月3日，原、被告及万**街道拆违办、上海B有限公司共同对XX路XX号现场进行测绘丈量，最终确认原、被告租赁合同所涉房屋中有563.20平方米的房屋无产权证。2019年4月8日，该部分无产证建筑被拆除。凌银公司多次违约逾期支付房屋租金，且自2018年12月18日起拖欠巨额房屋租金不付。具体为：被告2017年下半年开始长久拖欠租金逾期支付，2018年更是拖欠巨额租金，其中2018年4月至2018年12月的租金拖欠至2019年5月才支付，自2018年12月18日起拖欠租金不付，经原告多次发函催讨及委托律师发送律师函催讨，被告仍未按约支付租金，且拒收原告催租函件。鉴于被告行为已构成根本性违约，无法再继续履行合同，2019年8月21日，原告通过上海市徐汇区公证处公证程序向被告凌银公司、凌泰公司送达《解除房地产租赁合同的公函》，表明自2019年8月21日起解除原、被告之间的租赁合同，要求被告在三十日内搬离系争房屋，支付租金并承担违约责任。2019年9月5日，原告委托律师通过上海市张江公证处向被告凌银公司公证送达《律师公函》，再次表明自2019年8月21日起解除双方的租赁合同，要求被告支付租金并承担违约责任。综上，原告认为被告上述违约行为导致根本性违约，严重侵害了原告权益，原告已通知其解除合同。希望法院支持原告的诉讼请求。

被告上海凌银实业有限公司辩称：1、同意解除双方签订的租赁合同。2、同意返还案涉房屋。3、因系争房屋有产权登记，列入道路规划等诸多不利因素，严重影响被告对租赁房屋的合理使用。且原告明某1不利因素，但始终未告知，致使被告不能达到合同目的，故被告不应支付租金、占有使用费、违约金。合同1.3条约定，甲方已向乙方提供业主方对该物业享有合法产权的证明，该产权证明是相关政府部门正式颁发给业主的房地产权证书。甲方保证向乙方提供的上述产权证明及有权向乙方出租该物业的权利凭证或授权证明等文件内容真实，在本合同有效期内合法有效，否则应向乙方承担违约责任。系争房屋物业总面积为9552平方米，其中4520平方米的建筑物没有产权证，但已取得建设工程规划许可。原告对此应是明知，但自2017年11月以来，相关部门多次到租赁场所，要求拆除无证建筑面积4520平方米，原告却某1未向相关部门或被告提供，使被告无法合理使用系争物业。经被告协调，相关部门调取档案，查找到部分建筑物有建设工程规划许可。2019年4月8日实际拆除563.2平方米。系争物业近乎一半属于违章建筑，严重影响被告对租赁物的合理使用，原告应承担违约责任。系争物业位于政府规划的新建道路工程范围内。2013年11月，相关部门第二次发布富平路道路新建工程环境影响报告，依据规划，该道路从系争物业的中间穿过，周边小区的消防出口需设置在物业范围内。2014年4月4日，普陀区发改委已对该道路工程项目可行性研究报告作出批复。2020年1月22日，普陀区发改委对该道路工程项目建议书作出批复，并将系争物业所在区域列入控制性项下规划，即不得使用系争房屋物业进行任何经营。原告明某2应当明某1情形，但始终未告知，致使被告不能达到合同目的，故被告不应承担原告诉请之责任。4、原告违反合同约定，应承担违约责任。系争物业的消防设施不符合规定，未取得任何消防许可，严重影响被告的实际使用。因系争物业有563.2平方米没有任何产权证明、建设规划许可，故双方租赁合同中关于该部分的应为无效，对应租金应从合同生效之日起扣除。截止2018年12月17日，被告已实际缴纳该部分租金902640.64元，与应交租金相扣减，已多支付29944.64元。被告于2018年10月8日、2019年6月18日、7月4日、9月16日多次致函原告，要求核定计租面积、并据此重新确认租金，对应拆违，沟通如何处理租赁物位于道路规划范围等事宜，但原告均无合理回应。租赁合同第4.3条约定，在甲方提供正确发票前，乙方有权拒付下一期租金。被告多次就重新核定租金发函给原告沟通无果的情形下，被告有权拒付租金。在租赁期间，2017年开始，被告即准备利用系争物业用于经营养老产业，为此做了大量前期工作，普陀区政府为此特地召集各部门举行联席会议，但由于系争物业的上述不利因素及产权性质最终未能同意。综上，未按期支付租金的责任不应由被告承担，而是原告未能正确履行合同所致，并导致合同解除，给被告带来巨大损失，应承担违约责任。如果法院判决被告应承担违约金及违约责任，被告认为合同约定过高，申请降低。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。

被告上海凌泰餐饮管理有限公司辩称：同意凌银公司的答辩意见，凌泰公司不应承担连带责任。

反诉原告上海凌银实业有限公司提出的诉讼请求：1、反诉被告支付违约金793174元；2、反诉被告支付损失2200万元；3、反诉被告退还保证金377702元；4、反诉被告承担律师费80000元。事实与理由：2014年12月7日，反诉原告与反诉被告签订房屋租赁合同，反诉被告将位于普陀区XX路XX号的房屋出租给反诉原告。系争租赁房屋的产权性质与合同约定的租赁用途不符，反诉原告无法达到租赁目的。反诉被告明知违反规定仍出租给反诉原告，对此应承担全部责任。合同履行期间，反诉被告违反约定，致使合同无法继续履行。1、部分房屋没有任何权利凭证。合同第1.3条约定：甲方（反诉被告）已向乙方（反诉原告）提供业主对该物业享有合法产权证明，该产权证明是相关政府部门正式颁发给业主的房地产权证书。甲方保证向乙方提供的上述产权证明及有权向乙方出租该物业的权利凭证或授权证明等文件内容真实，在本合同有效期内合法有效，否则应向乙方承担违约责任。自2017年11月以来，相关职能部门即多次到租赁场所要求拆除无证建筑，开始要求拆除面积为4520平方米，2019年4月8日实际拆除563.2平方米。2、部分房屋没有产权，具有建设工程规划许可，但反诉被告既未向相关部门或反诉原告提供相关规划许可，也未提供任何说明，致使反诉原告无法合理使用系争房屋。租赁合同第11.3.1.4条约定：发生下列情形之一时，乙方有权书面通知甲方解除本合同：因甲方某因（包括但不限于未按照本合同5.1款第4项、第9.4款第3项的约定期限向乙方或政府相关部门出具相关文件）导致乙方或次承租人在该物业的正常经营活动停止或收到严重影响超过三十日的。租赁合同第11.3.2条约定：乙方因11.3.1款的事由提出解除合同的，甲方应当根据解除合同的时间，按照本合同第4.1款相应阶段的第一个月固定租金2倍计向乙方支付违约金，违约金不足以赔偿损失的，应当赔偿实际损失，包括但不限于由此产生的诉讼费、律师费。系争房屋总面积为9550平方米，其中4520平方米的建筑物没有产权证，其中部分建筑物已取得建设工程规划许可。反诉被告对此明知，但自2017年11月以来，相关职能部门多次到租赁场所要求拆除无证建筑，开始要求拆除面积为4520平方米，反诉被告却未就约谈情况及时与反诉原告进行沟通。反诉原告由此受到严重影响远超三十日，无法合理使用系争房屋。经反诉原告协调，查找到部分建筑物有建设工程规划许可，才使得该部分4520平方米的建筑物免于拆除。3、系争房屋的消防设施不符合规定，未取得任何消防许可，严重影响了反诉原告的实际使用。4、租赁合同第4.3条约定：在甲方提供正确发票前，乙方有权拒付下一期租金。反诉原告多次要求核定计租面积，并据此重新确认租金，对应拆违，沟通如何处理租赁物位于道路规划范围等事宜，但反诉被告均置之不理，拒不履行合同义务。系争房屋位于政府规划的新建道路工程范围内，致使反诉原告不能达到合同目的。2013年11月相关部门发布报告，依据规划，相关道路从系争房屋的中间穿过，周边小区的消防出口需设置在物业范围之内。2014年4月4日，相关部门对该道路工程项目可行性研究报告作出批复。2020年1月22日，相关部门对该道路工程项目建议书作出批复，并将系争房屋所在区域列入控制性详细规划，即不得使用系争房屋进行任何经营。反诉被告明某1情形或应当明知，但始终未告知，致使反诉原告不能达到合同目的。基于上述，反诉原告与案外人南京C有限公司（以下称C公司）签订的转租合同已经解除，产生巨额损失。2018年2月7日，反诉原告与C公司签订房屋租赁合同，将系争房屋用于养老产业，租期10年，自2018年3月1日至2028年2月29日。但最终因系争房屋的产权性质、缺失产权证书、道路规划、消防等原因，未能取得行政许可。租赁合同与转租合同的价差为反诉原告的可得利益损失，计算至转租合同到期日（2028年1月29日）为74324399元。反诉原告目前主张2200万元的可得利益损失。综上，因反诉被告出租的房屋产权性质不能适用于约定的租赁用途，违反合同约定，导致反诉原告无法实现合同目的。反诉原告同意解除合同，但反诉被告应承担违约责任，退还保证金，并赔偿损失。

反诉被告上海邮政实业开发总公司辩称：本案中系反诉原告违约，且其也未就损失提供确凿证据。双方合同中约定系争房屋租赁用途为商务办公，如改变用途，产生的各类风险由反诉原告承担，且需经反诉被告的同意和政府审批手续。反诉原告提出的转租经营养老产业并未经过反诉被告的同意，也未履行审批手续。综上，对反诉原告所有诉讼请求均不同意。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明事实如下：

一、2014年12月17日，原告（甲方、出租方）、被告凌银公司（乙方、承租方）、凌泰公司（丙方、担保方）签订《房地产租赁合同》，约定：1、甲方将上海市XX路XX号房屋出租给乙方；丙方对乙方签订并履行本合同的情况完全了解，并承诺作为乙方担保人，按本合同约定对本合同项下所有乙方应承担的合同义务（不限于金钱给付义务）承担连带保证责任。2、乙方及担保方对该物业房地产权证（本合同附件1）所载明的房屋用途已明确知晓，乙方确认乙方或乙方转租的第三方将按照该用途使用该物业并依法办理工商登记等手续。3、鉴于甲方已经将关于该物业的全部资料提供给了乙方，确保向乙方提供的包括但不限于该物业面积、结构、产权证明以及有权出租该物业的权利凭证及授权证明等文件内容真实、合法有效、保证设施设备与清单一致，并和乙方共同对物业进行了实地勘察，乙方确认：不存在与其签订本合同相关的（包括但不现有该物业的来源、性质、用途、存在的实际使用人等）作为乙方应当知晓的事项未知晓或者知晓不准确、不全面、不及时的情况。4、甲方将坐落于本市XX路XX号的场地及场地上的建筑物出租给乙方使用，该物业总建筑面积为9552平方米，其中产权登记面积为5032平方米，宗（丘）地面积为6819平方米。乙方确认，按该物业的现状接收。5、租赁用途，乙方承诺已明确知晓该物业的土地性质，甲方同意乙方商务办公的租赁用途，但乙方改变产权证中用途所产生的经营、法律、行政等责任由乙方及担保方承担。乙方经营须经相关部门审批、许可，并遵守国家和上海市有关房屋使用和管理的规定，合法经营。6、租赁期限，租期为15年，自2014年12月18日起至2029年12月17日止，免租期为8个月，其中2017年12月18日至2015年4月30日为免租期，2016年4月18日至2016年6月17日为免租期，2017年4月18日至2017年6月17日为免租期。7、租金，自2014年12月18日至2020年12月17日，该物业单价为1.3元/天/平方米，即每月租金为377702元；自2017年12月18日至2020年12月17日，该物业每月租金为396587元……。8、支付方式，租金实行先付后用，按两个月为一个结账期，乙方应在上个结账期中后一个月的15日（遇法定节假日顺延）前向甲方支付下一个结账期的租金，汇入甲方银行收款账户，甲方应于乙方付款并到账后十个工作日内提供当期的合法租赁发票，在甲方提供正确发票前，乙方有权拒付下一期租金。9、乙方应当向甲方支付的租赁保证金377702元。10、甲方有权经提前书面通知乙方后，直接将租赁保证金充抵乙方应付未付的租金、公用事业费，以及乙方应承担的逾期利息、违约金、损害赔偿金等任何欠费以弥补或防止损失。11、甲方同意，乙方可按本合同条件将该物业的部分或全部转租给次承租人，乙方因转租所获得的利益应归属于乙方享有，因此产生的责任由乙方承担，乙方与第三方签订的转租合同必须于签订之日起20日内到甲方备案。12、乙方逾期支付本合同项下其应付款项的，每逾期一天，乙方应当按照应付未付款项的万分之五向甲方支付违约金。逾期超过30日的，甲方有权解除本合同，乙方应当按照本合同第11.3.4条的约定（乙方应当根据解除合同的时间按第一个月固定租金2倍计向甲方支付违约金，违约金不足以赔偿损失的，应当赔偿实际损失，包括但不限于由此产生的诉讼费、律师费等……）。13、发生下列情形之一时，甲方有权书面通知乙方解除本合同：（1）乙方违反本合同约定破坏该物业的建筑、结构（包括但不限于破坏承重墙）的；（2）乙方装修未经消防管理部门验收合格，擅自开业经营的；……（4）乙方一次性逾期支付保证金或租金或公用事业费等相关费用超过三十日的；（5）乙方被相关政府部门责令停业整顿达三十日仍未重新开业的；（6）乙方与次承租人达成的转租协议违反本合同约定。14、本合同自然终止，提前终止或提前解除后的三十日内，乙方须搬空该物业内不可拆除的设施、设备以外的全部物品，使该物业处于无人占据且符合正常使用状态，甲方应积极配合该物业的交接工作，双方共同对该物业及其附属设施设备进行验收，并签署移交清单。若乙方因乙方自身原因未按时返还该物业的，每逾期一天，乙方应按本合同4.1款相应的当期租赁期的日租金的双倍支付房屋占用费。

二、上述合同签订后，原告按约向凌银公司交付租赁房屋及场地（以下称系争房屋），凌银公司亦缴纳了租赁保证金及首期租金。截止2018年12月17日之前的租金，凌银公司已履行完毕。

三、凌银公司承租系争房屋后即转租给案外人上海A有限公司（以下简称A公司）使用。2017年2月，消防部门发出《关于上海D有限公司改变建筑物使用性质设置规模性租赁房屋存在重大安全隐患的抄告》之文件，希望包括相关部门予以重点管控。为此，消防部门召集中国XX集团公司上海市分公司（系争房屋产权人）、凌银公司及A公司约谈。在约谈记录中载明：A公司通过违法改建和扩建，现该地块共五幢建筑作为租赁性房屋供人员居住使用。XX路XX号地块建筑物原用途为厂房，擅自改变为规模性居住场所，存在重大火灾隐患。消防部门要求上述三方，协助清离居住人员，消除火灾隐患，配合政府职能部门开展该地块突出火灾集中整治行动。

四、2018年10月8日，凌银公司致函原告，主要内容为：对9月底前应该支付的租金未按约按期支付表示道歉。被告就租赁合同的相关问题愿与原告进行探讨和交流，即，1、原告按合同计算的出租面积与实际交付面积不符；2、原告交付的房屋本身就存在消防未审批的情况；3、原告交付的房屋有不符属无证无照的违章建筑，该不符房屋无法报建报规办证办照，属违建不受法律保护的建筑。以上三点导致凌银公司与A公司之间的诉讼纠纷案件中，法院认定凌银公司应承担责任，也导致诉讼过程较长。XX路XX号房屋已长达1年半时间空置，凌银公司未使用该房屋。基于上述情况，凌银公司向原告申请暂缓支付自4月18日起所拖欠的租金，待双方就相关问题达成一致后，一次性支付前期所欠租金。

五、嗣后，因被告就2018年12月17日之后的租金未予支付，原告按合同约定的租金标准，多次发函（包括律师函）向凌银公司催讨。2019年2月21日，在双方人员到场参加的关于“交暨路租赁合同应收款约谈”的纪要中，凌银公司表示：由于其他公司违反约定，应收帐未能及时收回，导致无法支付原告租金，2、3月份有相关款项到账后抵充所有拖欠租金，4月中旬将相关款项转入原告账户。

六、2019年3月18日，系争房屋所在街道拆违办致函原告，其中载明：自2017年11月无违居村创建，相关主管部门多次派人实地协调，因存在法律诉讼，未能按计划拆除。2019年1月，拆除部分违法建筑800余平方米。根据相关工作部署，要求街道须于2019年3月底前完成拆除工作。

七、之后，就原、被告之间租赁合同中涉及的房屋出租面积，经有关部门现场测绘丈量，于2019年4月3日确定其中有563.20平方米的房屋无证照，属于违章建筑。同年4月8日，该部分建筑被拆除。

八、2019年6月17日、18日，凌银公司向原告出具《房屋拆除确认书》及《关于XX路XX弄“无证建筑”处理的情况说明》，主要内容：经相关部门测量，测得需拆除的面积为563.2平方米。2019年4月8日，城管部门及街道拆违办至现场进行了拆除。由于该建筑违章，在法院审理凌银公司与A公司的房屋纠纷中，法院认定该违章建筑不能用于出租和经营，并将总使用面积9552平方米中扣除约6%，即有573平方米的面积应违章而不予认定，由此发生的经营收入都不予认定。希望原告接函回复予以确认。

九、2019年6月20日左右，原告回函表示，2017年2月，由于凌银公司擅自改变房屋租赁用途，被消防部门督促整改。其后，凌银公司对次承租人提起诉讼，原告尽到配合义务，向有关部门提供了暂缓拆除申请及建设工程规划许可证、房屋产调信息，并多次与相关职能部门沟通。使得4200平方米建筑物得以保留。2019年4月8日，相关部门经测量后确定原告交付给凌银公司房屋总面积中563.2平方米属违章建筑，应予拆除。原告制作了确认书文本，但凌银公司拒绝签字，现再次附上。关于凌银公司提及的法院认定该563.2平方米违章建筑不能用于出租和经营并将总使用面积9552平方米中扣除约6%事宜，请提供有效裁判文书。

十、2019年7月4日，凌银公司向原告出具《情况说明》，主要内容为：因原告出租的房屋面积中有563.2平方米被认定为违章建筑，在被告与A公司的房屋租赁纠纷中，法院判决对凌银公司要求A公司支付这部分建筑租金的诉请不予支持，且认定无效。故凌银公司认为原告就该部分房屋面积也不能计租。对应的租金也应从租赁合同生效之日起予以扣除，涉及金额为902640.64元，和凌银公司应付未付租金的租金差额相抵，凌银公司已向原告多支付了29944.64元。自2017年以来，相关部门对租赁房屋提出拆违要求，由于原告一直未向被告提供有效合法文件，使得被告无法应对拆除要求，自然在此期间无法对房屋的使用作出任何可行性决定。从2017年4月，凌银公司考虑重新调整业态开放和使用系争房屋，并组织相关部门进行研讨。但最终因本区规划新开路段拟从租赁物业所在地贯穿而过，此规划一旦实施，系争房屋将全部拆除。为此，被告对园区的建设计划不得不搁置，并认为，1、应尽快核准应发生的正确的租金金额；2、基于普陀区对系争房屋所在地块及建筑物的规划，双方应从保护各自权益履行应尽义务的基础上协商合理的处置办法。

十一、之后，因凌银公司仍未支付租金，原告于2019年8月21日通过上海市徐汇区公证处公证程序向被告凌银公司、凌泰公司（公司前台）送达《解除房地产租赁合同的公函》。上述公函中载明：自2019年8月21日起，解除三方共同签订的租赁合同，被告应在三十日内搬离系争房屋，若逾期未搬出的，相关损失由被告自行承担。原告保留向被告追讨包括应付租金、违约金在内的一切合理费用的权利。2019年9月5日，原告委托律师通过上海市张江公证处向被告凌银公司（被告法定代表人户籍地）公证送达《律师公函》，再次表明自2019年8月21日起解除双方的租赁合同，要求被告支付租金并承担违约责任。

另查明：2016年，凌银公司（作为系争房屋出租方）至本院起诉A公司（承租方）、李某和蒋某（担保方），即（2016）沪0107民初16024号案件。该案中，凌银公司诉请：1、要求解除双方就系争房屋签订的房地产租赁合同；2、A公司向凌银公司返还房屋，并承担拆除违章搭建的相应费用；3、A公司按合同约定以当期日租金的双倍向凌银公司支付房屋占用使用费（自合同解除之日起至实际搬离至凌银公司可正常使用之日止）；4、A公司以日万分之六点五的标准向凌银公司支付逾期支付租金的滞纳金；5、A公司向凌银公司支付解除合同的违约金1226400元；6、A公司向凌银公司支付律师费30000元；7、A公司向凌银公司支付至实际搬离之日止的凌银公司垫付的水电费；9、A公司向凌银公司支付至实际搬离之日止看管系争房屋期间的保安费用；10、李某与蒋某对诉请2-9承担连带责任。该案审理中，A公司一方提出反诉，要求：1、凌银公司赔偿A公司一方经济损失21384934.9元；2、凌银公司返还A公司一方租赁保证金1490696元。法院审理过程中，A公司提出租赁范围涉及XX号XX楼，其中4号、5号楼系A公司建造，2号楼是A公司部分扩建，1号、3号楼及2号楼原状由产权人建造，A公司进行了部分装修，凌银公司对此无异议。一审法院判决后，A公司一方不服判决提起上诉，即（2018）沪02民终5877号一案。2018年9月27日，上海市第二中级人民法院作出终审判决。在上述案件中，法院查明：2015年1月26日，凌银公司作为出租方(甲方)，A公司作为承租方(乙方)，李某、蒋某作为担保方就系争房屋出租事宜签订《房地产租赁合同》一份,明确合同鉴于：1、甲方已承租了系争物业，并经业主及业主授权委托方同意有权将此物业转租第三方；2、乙方签订并履行本合同；3、担保方对乙方签订并履行本合同的情况完全了解，并承诺作为乙方担保人并以实物按本合同约定对本合同项下乙方应承担的合同义务(不限于金钱给付义务)承担连带保证责任，保证期间为本合同生效后至租赁期满后两年。4、乙方及担保方对该物业房地产权证所载明的房屋用途已明确知晓，并将按照该用途使用该物业并依法办理工商登记等手续。合同同时约定，乙方向甲方承租系争房屋，乙方明确知晓该物业的土地性质，甲方对乙方就此物业作商务办公使用不持异议，乙方改变产权证中用途所产生的经营、法律等责任由乙方及担保方承担；租赁房屋建筑面积为9600平方米，其中产权证登记面积为5032.43平方米，土地用途为工业用地，房屋用途为厂房，其余房屋有合法建造手续，乙方确认按该物业的现状并接收该物业，由双方共同至现场踏勘清点；租期九年，自2015年1月26日至2024年1月25日止；免租期自2015年1月26日至2015年8月9日；自2015年1月26日至2017年1月25日月租金为613,200元(期间免租期无需交纳租金)；2017年1月26日至2019年1月25日月租金为643,860元；支付方式先付后用，按二个月为一个结账期，乙方应在上个结账期中最后一个月的20日前向甲方支付下一个结账期的租金，支付方式为乙方将租金直接汇入甲方指定银行收款账户，双方在合同中已写明账户的开户行、户名、账号；租赁保证金为1,490,696元。合同又约定，乙方不得将本合同所指的标的物转租或部分转租给第三方，也不得将本合同所指标的物上由乙方经营的场所转让或转包给第三方经营；乙方承诺对该物业的首期装修改造总投资不低于1,500万元，乙方编制的施工或装修改造方案必须经过甲方的同意并备案，甲方应当配合乙方提出的或经政府相关部门批准或备案的装修或改造方案以及本合同相关条款的约定配合乙方完成该物业的装修和设备设施的改造；乙方逾期支付本合同项下其应支付的款项的，每逾期一天，应当按应付未付款项的万分之六点五向甲方支付违约金；逾期支付保证金或租金等相关费用超过10日的或累计超过30日的及乙方未履行本合同及附件规定的其他应由乙方承担的责任和义务，在甲方发出通知后的三十日内对该违约行为仍未予以纠正的，甲方均有权解除本合同，乙方应当按照相应阶段的第一个月固定租金2倍向甲方支付违约金，违约金不足以赔偿损失的，应当赔偿实际损失，包括但不限于由此产生的诉讼费、律师费等；本合同自然终止、提前终止或提前解除后的十五日内，乙方须撤空该物业内除不可拆除的设施、设备以外的全部物品，使该物业处于无人占据且符合正常使用状态，甲方应积极配合该物业的交接工作，双方并就其他相关事宜也作了约定。关于改建和装修双方约定，因该物业装修和设施设备改造新添置的设备设施的所有权属于乙方所有。在本合同约定的租赁期满后，该等新添置的不可移动、拆卸的设备设施的所有权无偿转为甲方所有。可移动、拆卸的设施设备所有权仍属乙方，甲方无权擅自处置。如因甲方(或业主)的原因致使本合同提前解除或终止的，甲方除应当按照本合同的相关条款承担相应责任外，还应当向乙方支付该等设备设施按15年折旧分摊未分摊完毕的剩余款项。如因乙方的原因导致本合同提前解除的，甲方无须承担此项责任。同日，李某、蒋某就其所拥有的上海市XX路XX弄XX号XX室房屋向凌银公司出具担保书，担保书写明担保人对租赁协议A公司项下的所有合同义务(不限于金钱给付义务)承担连带保证责任。合同签订后，凌银公司将系争房屋交付A公司使用，A公司将房屋用于开办酒店式公寓并对外经营。A公司向凌银公司支付履约保证金1,490,696元。法院认定：在合同履行过程中，A公司存在擅自转租、拖欠租金、装修改建等方案未报凌银公司同意及备案、装修未经修复部门备案验收即擅自转租盈利等违反合同约定的行为，还因擅自将系争房屋改变为居住用途等受到消防部门处罚。凌银公司现行使合同解除权可予支持。合同约定，合同解除后，A公司须撤空该物业内除不可拆除的设施、设备以外的全部物品，使物业处于无人占据且符合正常使用状态……每逾期一天，A公司应按当期租赁期的日租金的双倍支付房屋占用费。可见合同中对房屋返还状态的标准已作明确约定。现A公司于2017年4月仅就系争房屋内的人员进行了清退，但系争房屋因A公司擅自搭建了大量违法建筑，并对原有厂房建筑擅自进行拦隔用于转租居住，造成消防安全因而被相关部门通知整改，故上述状态与合同约定返还标准相距甚远。此外，经一审法院委托评估，A公司仍有数额较大的设备、资产等堆放在系争房屋内并表示主张对上述财产的权利，故上述“交接”行为仅完成了系争房屋内相关人员的清退，不符合合同约定的房屋返还标准，凌银公司无法使用系争房屋。一审法院据此认定A公司未完成租赁合同解除后的房屋返还义务，并酌情判决按当期日租金标准支付房屋占有费，已大幅下调了合同约定房屋占有费的支付标准。原违法居住于系争房屋的人员被清退后，鉴于A公司仍有数额较大的设备、财产等留存于系争房屋内，故看管人员的工资等必然会发生，考虑到凌银公司担保责任的问题，根据二审查明的事实，《房地产租赁合同》约定的租赁面积为9600平方米，其中大部分为合法建筑，李某、蒋某作为担保人，应当承担的担保责任范围由法院酌定。实际支出及因使用费与市场租金的差额等因素，一审法院酌情判决A公司一次性给付保安费300000元，已平衡了双方当事人的利益。最终，法院判决：一、上海凌银实业有限公司与上海A有限公司、李某、蒋某于2015年1月26日就上海市XX路XX号房屋签订的《房地产租赁合同》于2016年8月24日起解除；二、上海A有限公司应于判决生效之日起十日内返还上海凌银实业有限公司上述租赁合同涉及的全部房屋以及上海A有限公司建造的所有房屋；三、上海A有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海凌银实业有限公司从2017年4月10日起至上海A有限公司实际搬离返还上述所有房屋之日止的房屋使用费(按每月643860元计付)；四、上海A有限公司应于判决生效之日起十日内一次性支付上海凌银实业有限公司逾期支付租金的滞纳金30000元；五、上海A有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿上海凌银实业有限公司解除合同的违约金1226400元；六、上海A有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海凌银实业有限公司律师费30000元；七、上海A有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海凌银实业有限公司清退租户的费用2354143元；八、上海A有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海凌银实业有限公司至上海A有限公司实际搬离返还上述所有房屋之日止的水电费(具体数额以相关供电供水部门提供的单据为准，上海A有限公司原预交的押金60000元可以折抵)；九、上海A有限公司应于判决生效之日起十日内一次性支付上海凌银实业有限公司保安费用300000元；十、李某、蒋某对上述第二至第九项判决内容承担94%的连带担保责任(保证范围以上海市XX路XX弄XX号XX室房屋为限)；十一、上海凌银实业有限公司应于判决生效之日起十日内返还上海A有限公司租赁保证金1490696元；十二、对上海A有限公司、李某、蒋某的其余反诉请求不予支持。

再查明：2019年，南京C有限公司（以下称朗诗常青藤公司）至本院起诉凌银公司，即（2019）沪0107民初11367号一案。该案中，朗诗常青藤公司诉请：1、确认朗诗常青藤公司与凌银公司签订的租赁合同已于2019年2月12日解除；2．凌银公司向朗诗常青藤公司返还租金300万元，履约保证金300万元及相应的银行利息（按同期人民银行贷款利率1.5倍计算，计算至实际付款日止）；3．凌银公司向朗诗常青藤公司支付违约金900万元。凌银公司提出反诉：1．确认朗诗常青藤公司与凌银公司签订的租赁合同已于2019年7月3日解除；2．朗诗常青藤公司支付2019年7月3日之前的租金506667元（已扣除已付租金300万元）；3．朗诗常青藤公司支付逾期付款利息暂计至2019年6月27日为913500元（以到期应付租金为基数，按中国人民银行规定的同期贷款利率计算，自应付之日起付至判决生效之日止）；4．朗诗常青藤公司支付违约金600万元；5．朗诗常青藤公司已交付的履约保证金300万元归凌银公司所有；6．朗诗常青藤公司承担凌银公司律师费8万元。2020年5月，本院作出一审判决。法院认为：根据2018年2月7日签订的租赁合同约定，双方均明知案涉物业的产权状况（包括房屋及土地）及本合同所涉标的物因法律诉讼未结，在法定程序未竟之前不得改变该物业现状及处置物业内物品。且凌银公司对朗诗常青藤公司承租该物业用于养老、健康养生服务的用途不持异议，同时明确由朗诗常青藤公司依照相关法律法规及本合同约定使用及依法办理经营所必须具备的相关手续，租赁合同应为签约者的真实意思表示，法院应认定合法、有效。关于本诉，朗诗常青藤公司按约履行付款义务后，双方虽按约于2018年2月12日交接案涉物业大门钥匙，但合同也约定了正式交付为2018年7月31日前。现有证据充分证明凌银公司通过另案诉讼已于2018年10月19日收回案涉房屋，后因朗诗常青藤公司的经营未取得相关部门审批、许可，致双方未办理正式交付案涉物业的手续，加之，朗诗常青藤公司明知合同目的已无法实现的情形下，向凌银公司提出解除合同，于法有据，应予准许，鉴于双方对提前解除合同均有过错，由此产生的经济损失应各自承担。因朗诗常青藤公司的《解约函》于2019年2月18日派员送达时被签收，故合同解除日应认定为该签收日。基于合同的解除，凌银公司应及时将租金、履约保证金予以返还并支付相应的银行利息。关于反诉，同理，且依据合同约定的免租期规定，凌银公司要求朗诗常青藤公司支付租金之请求，法院难以支持。法院判决：一、南京C有限公司与上海凌银实业有限公司于2018年2月7日签订的《上海市普陀区XX路XX弄3、4、5号楼房屋租赁合同》于2019年2月18日解除；二、上海凌银实业有限公司应于判决生效之日起十日内返还南京C有限公司租金人民币300万元；三、上海凌银实业有限公司应于判决生效之日起十日内返还南京C有限公司履约保证金人民币300万元；四、上海凌银实业有限公司应于判决生效之日起十日内返还南京C有限公司租金、履约保证金计人民币600万元之银行利息［以600万元为基数，支付自2019年3月6日起至实际付款日止的利息，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付］；五、对南京C有限公司的其余诉讼请求不予支持；六、对上海凌银实业有限公司的全部诉讼请求，均不予支持。一审判决后，朗诗常青藤公司与凌银公司同时不服提起上诉，2020年10月，上海市第二中级人民法院以（2020）沪02民终8104号民事判决书，判决维持原判。

本案在审理过程中，原告与凌银公司于2020年6月22日就系争房屋进行交接，并签署《房地产返还交接确认书》。其中确认：1、2020年6月22日，凌银公司将本市XX路XX弄返还给原告，原告承接该处房地产并现场实施管理权能；2、实施房地产范围内的现存设施、遗留物等，经双方清点后，凌银公司放弃所有权利，由原告自行处置；3、附件：《上海市XX路XX弄房地产返还交接验收清单》（经双方盖章签字后有效）。另，原告表示放弃第七项要求被告支付水电费之诉请。

本院认为，原、被告签订的《房地产租赁合同》系三方真实意思表示，合同中约定的总建筑面积9552平方米中有563.2平方米为违章建筑，涉及面积较小，该部分无效不影响合同整体的履行。故各方均应按合同约定恪守履行。

关于本诉。一、合同的解除。根据本案中查明的事实及前案中法院认定的事实，凌银公司在合同履行过程中，将系争房屋转租给次承租人A公司，期间A公司存在拖欠租金、装修改建等方案未报凌银公司同意及备案、装修未经消防部门备案验收、改变房屋用途等违约行为。同时，凌银公司对原告存在拖欠租金行为。原告依照合同约定行使合同解除权，主张根据其公证送达解约函的时间确定合同解除的时间为2019年8月21日，依法有据，应予支持。二、关于房屋的返还。鉴于在本案审理过程中，双方已于2020年6月22日交接房屋，故对原告该项诉请不再予以判明。三、关于凌银公司应当支付的租金及占用使用费。经查，凌银公司自2018年12月18日起即未付租金，直至其2020年6月22日交付房屋前，一直占有房屋，客观上造成原告无法使用系争房屋。故凌银公司应当向原告支付上述期间的租金及占用使用费。至于租金和使用费之标准，本院考虑到凌银公司于2018年10月19日向A公司收回房屋后，实际上未再获得租金收入及系争房屋确存在部分违章建筑等情形，确定租金和使用费的标准为每月373204元【在合同约定之租金中扣除563.2平方米违章建筑的租金，计算方式为：约定月租金396587元-（396587元÷9552平方米×563.2平方米）】。对原告要求被告支付该部分租金及使用费之诉请，可予支持。至于凌银公司称由于系争房屋近乎一半属于违章建筑，严重影响其对房屋的合理使用，与事实不符。经查，2017年以来，相关部门进行整治，起因系凌银公司出租给次承租人后改变房屋用途、违章搭建。之后未能正常使用，亦是由于存在的安全隐患未能得到解决。加之，在凌银公司与A公司之间的诉讼中，法院亦判决A公司按双方合同约定的租金标准向凌银公司支付房屋使用费。另，经相关部门认定，原告出租的房屋面积中仅涉及563.2平方米为违章建筑。故导致系争房屋整体上无法正常使用，客观上非原告方某因造成。同时，法院也注意到，即使之后A公司已将房屋返还给凌银公司，凌银公司也并未以合同目的无法实现为由提出解除合同，而是另行与朗诗常青藤公司签订租赁合同。故凌银公司主张系因原告原因导致合同目的无法实现故其可拒付租金、使用费之辩称意见，缺乏事实和法律上的依据，本院不予采纳。四、关于逾期支付租金的违约金。考虑到凌银公司自2018年12月之后，确未能正常租赁使用系争房屋，同时在合同履行过程中，双方对计租面积等存在争议，原告就系争房屋内存在的违章建筑及违章搭建也存在未谨慎核查及监管不利的瑕疵，故对原告主张的逾期支付租金违约金之诉请不予支持。五、关于原告主张的解除合同违约金及聘请律师费。本院综合前述导致合同提前解除凌银公司应承担的责任、合同履行中原告存在的瑕疵，以及审理中凌银公司提出违约金约定过高申请降低等各方面因素，针对原告上述两项主张，酌情判定凌银公司应承担违约金550000元。六、关于凌泰公司是否应承担连带责任，本院根据双方合同中关于担保责任的约定内容，判定凌泰公司作为担保人应就凌银公司上述应当承担的内容承担连带责任。七、审理中，原告表示在本案中放弃主张水电费之诉请，于法不悖，可予准许。

关于反诉。基于本诉中已经说明的理由，凌银公司以合同目的无法实现的责任在于邮政公司为由，主张邮政公司应承担违约金、律师费、赔偿可得利益损失之诉请，缺乏事实和法律上的依据，本院不予支持。关于租赁保证金，鉴于本诉中已就凌银公司欠付的租金等费用作出处理，故邮政公司亦应将租赁保证金返还给凌银公司。

综上，依照最高人民法院《关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十八条的规定，判决如下：

一、原告上海邮政实业开发总公司与被告上海凌银实业有限公司、上海凌泰餐饮管理有限公司于2014年12月17日就上海市XX路XX弄房屋签订的《房地产租赁合同》于2019年8月21日解除；

二、被告上海凌银实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海邮政实业开发总公司自2018年12月18日起至2020年6月22日止期间的租金及占有使用费，均按每月人民币373204元计；

三、被告上海凌银实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海邮政实业开发总公司解除合同违约金人民币550000元；

四、被告上海凌泰餐饮管理有限公司对上海凌银实业有限公司上述第二、三项钱款给付义务承担连带清偿责任；

五、对原告上海邮政实业开发总公司其余诉讼请求不予支持；

六、反诉被告上海邮政实业开发总公司应于本判决生效之日起十日内返还反诉原告上海凌银实业有限公司租赁保证金人民币377702元；

七、对反诉原告上海凌银实业有限公司其余诉讼请求不予支持。

如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

本案财产保全费人民币5000元，由被告上海凌银实业有限公司负担。

本案本诉受理费人民币72723元，由原告上海邮政实业开发总公司负担人民币10050元，被告上海凌银实业有限公司负担人民币62673元。

本案反诉受理费人民币78177元，由反诉原告上海凌银实业有限公司负担人民币74694元，反诉被告上海邮政实业开发总公司负担人民币3483元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审　判　长　　张　莹

人民陪审员　　葛秀宝

人民陪审员　　黄　波

二〇二一年四月二十九日

法官　助理　　郑雪凝

书　记　员　　汉　静

附：相关法律条文

最高人民法院《关于适用时间效力的若干规定》

第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

《中华人民共和国合同法》

第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

《中华人民共和国担保法》

第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。

连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。