上海凌银实业有限公司等与上海凌泰餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审案件民事判决书

上海市第二中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）沪02民终8565号

上诉人（原审原告、反诉被告）：上海邮政实业开发有限公司，住所地上海市虹口区吴淞路529号11-12楼。

法定代表人：徐林，总经理。

委托诉讼代理人：张文俊，上海信证律师事务所律师。

委托诉讼代理人：贺亮，上海信证律师事务所律师。

上诉人（原审被告、反诉原告）：上海凌银实业有限公司，住所地上海市静安区芷江西路234、254号1幢201-16室。

法定代表人：凌智健，总经理。

委托诉讼代理人：刘自章，上海创远律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：上海凌泰餐饮管理有限公司，住所地上海市静安区江西路234、254号1幢101-32室。

法定代表人：凌智健，总经理。

委托诉讼代理人：刘自章，上海创远律师事务所律师。

上诉人上海邮政实业开发有限公司（原名上海XX总公司，于2020年11月19日经核准变更登记为现名，以下简称“邮政开发公司”）、上海凌银实业有限公司（以下简称“凌银公司”）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服上海市普陀区人民法院（2019）沪0107民初29081号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

上诉人邮政开发公司上诉请求：1．撤销一审法院判决第二项，改判为：凌银公司支付租金、房屋占有使用费6，871，798元；2．撤销一审法院判决第三项，改判为：凌银公司支付解除合同违约金793，174元；3．撤销一审法院判决第四项，改判为：凌银公司支付2018年12月至2019年10月21日逾期付款违约金345，694元并自2019年10月22日起以3，083，812元为基数，按日万分之五支付逾期付款违约金至实际清偿之日止；4．撤销一审法院判决第五项，改判为：凌银公司支付邮政开发公司聘请律师费195，000元；5．撤销一审法院判决第六项，改判为：上海凌泰餐饮管理有限公司（以下简称“凌泰公司”）对凌银公司上述第二、三、四、五项钱款给付义务承担连带清偿责任；6．撤销一审法院判决第七项，改判为：凌银公司支付的租赁保证金377，702元应冲抵判决第二项中应付的租金金额，对凌银公司的全部反诉请求均不予以支持。

事实和理由：一、涉案房屋租赁合同签订时，双方对上海市XX路XX号房屋（以下简称“系争房屋”）的来源、性质、用途、现状、权利凭证等事项均明知，不存在重大误解、欺诈、显失公平的情况。合同履行期间，邮政开发公司遵循全面、适当、诚信原则，按约履行，没有违约或对系争房屋未谨慎核查及监管不利的瑕疵行为。房屋租赁合同的解除，是因凌银公司长期欠租所致，是凌银公司存在根本性的违约行为。系争房屋总建筑面积为9552平方米，其中仅涉及563.20平方米为违章建筑，并于2019年4月8日被拆除。凌银公司拖欠的2018年12月18日至2019年4月8日的租金，应按合同约定的每月396，587元计算，2019年4月9日至2019年8月21日的租金按每月373，204元计算。一审法院认定自2018年12月18日至2020年6月22日期间的租金、房屋占有使用费均按每月373，204元计算，没有事实依据和法律依据。二、租赁合同明确约定了解除合同违约金的标准，因凌银公司根本性违约导致合同解除，应按约支付违约金，不存在违约金约定过高的情况。一审判决凌银公司承担55万元违约金，没有事实依据和法律依据。三、租赁合同明确约定了凌银公司逾期支付租金的违约责任计算方式，合同履行期间，凌银公司与案外人之间的民事纠纷、诉讼结果等不能成为其不承担逾期支付租金违约金的免责理由。一审判决不支持邮政开发公司该项主张，没有事实依据和法律依据。四、租赁合同约定，因凌银公司违约解除合同的，凌银公司应当按约支付违约金，违约金不足以赔偿损失的，应当赔偿实际损失，包括但不限于由此产生的诉讼费、律师费等。邮政开发公司要求凌银公司承担律师费属于赔偿损失的费用，一审判决将此项诉求与解除合同违约金混淆评判不当。五、租赁保证金应按顺序依次冲抵拖欠的各种费用，而不应判决由邮政开发公司返还。凌银公司在一审中提出的反诉请求完全没有事实依据和法律依据，应全部不予支持。

上诉人凌银公司上诉请求：1．撤销一审判决书第二、三、四、七项；2．判令驳回邮政开发公司的第三、五、六项诉讼请求；3．判令支持凌银公司第一、四项的反诉请求。

事实和理由：合同目的无法实现的责任在于邮政开发公司，具体为：一、系争房屋的产权性质与合同约定的租赁用途不符，凌银公司无法达到合同目的。系争房屋为厂房用途，双方合同约定的租赁用途为商务办公，凌银公司因此无法合法使用房屋。二、部分房屋没有权利凭证，部分房屋仅有建设工程规划许可，拆违时邮政开发公司未及时提供说明。系争房屋的消防设施不符合规定，未取得消防许可，这些均严重影响凌银公司实际使用。租赁合同约定，在甲方提供正确发票前，乙方有权拒付下一期租金。凌银公司多次要求核定计租面积，重新确认租金，但邮政开发公司置之不理。三、系争房屋位于政府规划的新建道路工程范围内，凌银公司的经营活动也受到严重影响。综上，凌银公司不应支付租金、占有使用费、违约金，且邮政开发公司应向凌银公司承担违约责任。

邮政开发公司、凌银公司对对方当事人的上诉请求均持反对意见，并坚持己方的上诉请求。

被上诉人凌泰公司辩称，同意凌银公司的上诉请求，不同意邮政开发公司的上诉请求。

邮政开发公司向一审法院起诉，请求判令：1．确认邮政开发公司与凌银公司、凌泰公司于2014年12月17日就系争房屋签订的《房地产租赁合同》于2019年8月21日解除；2．凌银公司返还邮政开发公司《房地产租赁合同》涉及的全部房屋；3．凌银公司支付租金3，128，138元（自2018年12月18日至2019年4月8日以每月396，587元计算；自2019年4月9日至2019年8月21日以每月373，204元计算）；4．凌银公司支付自2018年12月至10月21日逾期付款违约金345，694元，并自2019年10月22日起以3，083，812元为基数，按日万分之五支付逾期付款违约金至实际清偿之日止；5．凌银公司支付房屋占用使用费（参照合同约定，以每月374，366元计算，自2019年8月22日至实际搬离返还房屋之日止）；6．凌银公司支付解除合同违约金793，174元；7．凌银公司支付实际搬离返还房屋之日止的水电煤电信等费用；8．凌银公司支付聘请律师费195，000元；9．凌泰公司对以上凌银公司的付款义务承担连带责任。审理中，邮政开发公司撤回第7项诉讼请求。

凌银公司提出反诉，请求判令：1．邮政开发公司支付违约金793，174元；2．邮政开发公司支付损失2，200万元；3．邮政开发公司退还保证金377，702元；4．邮政开发公司承担律师费80，000元。

一审法院认定事实如下：一、2014年12月17日，邮政开发公司（甲方、出租方）、凌银公司（乙方、承租方）、凌泰公司（丙方、担保方）签订《房地产租赁合同》，约定：1．甲方将上海市XX路XX号房屋出租给乙方；丙方对乙方签订并履行本合同的情况完全了解，并承诺作为乙方担保人，按合同约定对合同项下所有乙方应承担的合同义务（不限于金钱给付义务）承担连带保证责任；2．乙方及担保方对该物业房地产权证（本合同附件1）所载明的房屋用途已明确知晓，乙方确认乙方或乙方转租的第三方将按照该用途使用该物业并依法办理工商登记等手续；3．鉴于甲方已经将关于该物业的全部资料提供给了乙方，确保向乙方提供的包括但不限于该物业面积、结构、产权证明以及有权出租该物业的权利凭证及授权证明等文件内容真实、合法有效、保证设施设备与清单一致，并和乙方共同对物业进行了实地勘察，乙方确认：不存在与其签订本合同相关的（包括但不现有该物业的来源、性质、用途、存在的实际使用人等）作为乙方应当知晓的事项未知晓或者知晓不准确、不全面、不及时的情况；4．甲方将坐落于本市XX路XX号的场地及场地上的建筑物出租给乙方使用，该物业总建筑面积为9552平方米，其中产权登记面积为5032平方米，宗（丘）地面积为6819平方米。乙方确认，按该物业的现状接收；5．租赁用途，乙方承诺已明确知晓该物业的土地性质，甲方同意乙方商务办公的租赁用途，但乙方改变产权证中用途所产生的经营、法律、行政等责任由乙方及担保方承担。乙方经营须经相关部门审批、许可，并遵守国家和上海市有关房屋使用和管理的规定，合法经营；6．租赁期限，租期为15年，自2014年12月18日起至2029年12月17日止，免租期为8个月，其中2017年12月18日至2015年4月30日为免租期，2016年4月18日至2016年6月17日为免租期，2017年4月18日至2017年6月17日为免租期；7．租金，自2014年12月18日至2020年12月17日，该物业单价为1.3元／天／平方米，即每月租金为377，702元；自2017年12月18日至2020年12月17日，该物业每月租金为396，587元……；8．支付方式，租金实行先付后用，按两个月为一个结账期，乙方应在上个结账期中后一个月的15日（遇法定节假日顺延）前向甲方支付下一个结账期的租金，汇入甲方银行收款账户，甲方应于乙方付款并到账后十个工作日内提供当期的合法租赁发票，在甲方提供正确发票前，乙方有权拒付下一期租金；9．乙方应当向甲方支付的租赁保证金377，702元；10．甲方有权经提前书面通知乙方后，直接将租赁保证金充抵乙方应付未付的租金、公用事业费，以及乙方应承担的逾期利息、违约金、损害赔偿金等任何欠费以弥补或防止损失；11．甲方同意，乙方可按本合同条件将该物业的部分或全部转租给次承租人，乙方因转租所获得的利益应归属于乙方享有，因此产生的责任由乙方承担，乙方与第三方签订的转租合同必须于签订之日起20日内到甲方备案；12．乙方逾期支付本合同项下其应付款项的，每逾期一天，乙方应当按照应付未付款项的万分之五向甲方支付违约金。逾期超过30日的，甲方有权解除本合同，乙方应当按照本合同第11.3.4条的约定（乙方应当根据解除合同的时间按第一个月固定租金2倍计向甲方支付违约金，违约金不足以赔偿损失的，应当赔偿实际损失，包括但不限于由此产生的诉讼费、律师费等……）；13．发生下列情形之一时，甲方有权书面通知乙方解除本合同：（1）乙方违反本合同约定破坏该物业的建筑、结构（包括但不限于破坏承重墙）的；（2）乙方装修未经消防管理部门验收合格，擅自开业经营的；……（4）乙方一次性逾期支付保证金或租金或公用事业费等相关费用超过三十日的；（5）乙方被相关政府部门责令停业整顿达三十日仍未重新开业的；（6）乙方与次承租人达成的转租协议违反本合同约定；14．本合同自然终止，提前终止或提前解除后的三十日内，乙方须搬空该物业内不可拆除的设施、设备以外的全部物品，使该物业处于无人占据且符合正常使用状态，甲方应积极配合该物业的交接工作，双方共同对该物业及其附属设施设备进行验收，并签署移交清单。若乙方因乙方自身原因未按时返还该物业的，每逾期一天，乙方应按本合同4.1款相应的当期租赁期的日租金的双倍支付房屋占用费。

二、上述合同签订后，邮政开发公司按约向凌银公司交付租赁房屋及场地，凌银公司亦缴纳了租赁保证金及首期租金。截止2018年12月17日之前的租金，凌银公司已履行完毕。

三、凌银公司承租系争房屋后即转租给案外人上海A有限公司（以下简称“A公司”）使用。2017年2月，消防部门发出《关于上海B有限公司改变建筑物使用性质设置规模性租赁房屋存在重大安全隐患的抄告》之文件，希望包括相关部门予以重点管控。为此，消防部门召集中国XX集团公司上海市分公司（系争房屋产权人）、凌银公司及A公司约谈。在约谈记录中载明：A公司通过违法改建和扩建，现该地块共五幢建筑作为租赁性房屋供人员居住使用。XX路XX号地块建筑物原用途为厂房，擅自改变为规模性居住场所，存在重大火灾隐患。消防部门要求上述三方，协助清离居住人员，消除火灾隐患，配合政府职能部门开展该地块突出火灾集中整治行动。

四、2018年10月8日，凌银公司致函邮政开发公司，主要内容为：对9月底前应该支付的租金未按约按期支付表示道歉。凌银公司就租赁合同的相关问题愿与邮政开发公司进行探讨和交流，即，1．邮政开发公司按合同计算的出租面积与实际交付面积不符；2．邮政开发公司交付的房屋本身就存在消防未审批的情况；3．邮政开发公司交付的房屋有属无证无照的违章建筑，无法报建报规办证办照，属不受法律保护的建筑。以上三点导致凌银公司与A公司之间的诉讼纠纷案件中，法院认定凌银公司应承担责任，也导致诉讼过程较长。XX路XX号房屋已长达1年半时间空置，凌银公司未使用该房屋。基于上述情况，凌银公司申请暂缓支付自4月18日起所拖欠的租金，待双方就相关问题达成一致后，一次性支付前期所欠租金。

五、嗣后，因凌银公司就2018年12月17日之后的租金未予支付，邮政开发公司按合同约定的租金标准，多次发函（包括律师函）向凌银公司催讨。2019年2月21日，在双方人员到场参加的关于“交暨路租赁合同应收款约谈”的纪要中，凌银公司表示：由于其他公司违反约定，应收帐未能及时收回，导致无法支付租金，2、3月份有相关款项到账后抵充所有拖欠租金，4月中旬将相关款项转入邮政开发公司账户。

六、2019年3月18日，系争房屋所在街道拆违办致函邮政开发公司，其中载明：自2017年11月无违居村创建，相关主管部门多次派人实地协调，因存在法律诉讼，未能按计划拆除。2019年1月，拆除部分违法建筑800余平方米。根据相关工作部署，要求街道须于2019年3月底前完成拆除工作。

七、之后，就邮政开发公司、凌银公司、凌泰公司之间租赁合同中涉及的房屋出租面积，经有关部门现场测绘丈量，于2019年4月3日确定其中有563.20平方米的房屋无证照，属于违章建筑。同年4月8日，该部分建筑被拆除。

八、2019年6月17日、18日，凌银公司向邮政开发公司出具《房屋拆除确认书》及《关于XX路XX弄“无证建筑”处理的情况说明》，主要内容：经相关部门测量，测得需拆除的面积为563.2平方米。2019年4月8日，城管部门及街道拆违办至现场进行了拆除。由于该建筑违章，在法院审理凌银公司与A公司的房屋纠纷中，法院认定该违章建筑不能用于出租和经营，并将总使用面积9552平方米中扣除约6％，即有573平方米的面积应违章而不予认定，由此发生的经营收入都不予认定。希望邮政开发公司接函回复予以确认。

九、2019年6月20日左右，邮政开发公司回函表示，2017年2月，由于凌银公司擅自改变房屋租赁用途，被消防部门督促整改。其后，凌银公司对次承租人提起诉讼，邮政开发公司尽到配合义务，向有关部门提供了暂缓拆除申请及建设工程规划许可证、房屋产调信息，并多次与相关职能部门沟通，使得4200平方米建筑物得以保留。2019年4月8日，相关部门经测量后确定邮政开发公司交付给凌银公司房屋总面积中563.2平方米属违章建筑，应予拆除。邮政开发公司制作了确认书文本，但凌银公司拒绝签字，现再次附上。关于凌银公司提及的法院认定该563.2平方米违章建筑不能用于出租和经营并将总使用面积9552平方米中扣除约6％事宜，请提供有效裁判文书。

十、2019年7月4日，凌银公司向邮政开发公司出具《情况说明》，主要内容为：因邮政开发公司出租的房屋面积中有563.2平方米被认定为违章建筑，在凌银公司与A公司的房屋租赁纠纷中，法院判决对凌银公司要求A公司支付这部分建筑租金的诉请不予支持，且认定无效。故凌银公司认为邮政开发公司就该部分房屋面积也不能计租。对应的租金也应从租赁合同生效之日起予以扣除，涉及金额为902，640.64元，和凌银公司应付未付租金的租金差额相抵，凌银公司已向邮政开发公司多支付了29，944.64元。自2017年以来，相关部门对租赁房屋提出拆违要求，由于邮政开发公司一直未向凌银公司提供有效合法文件，使得凌银公司无法应对拆除要求，自然在此期间无法对房屋的使用作出任何可行性决定。从2017年4月，凌银公司考虑重新调整业态开放和使用系争房屋，并组织相关部门进行研讨。但最终因本区规划新开路段拟从租赁物业所在地贯穿而过，此规划一旦实施，系争房屋将全部拆除。为此，凌银公司对园区的建设计划不得不搁置，并认为，1．应尽快核准应发生的正确的租金金额；2．基于普陀区对系争房屋所在地块及建筑物的规划，双方应从保护各自权益履行应尽义务的基础上协商合理的处置办法。

十一、之后，因凌银公司仍未支付租金，邮政开发公司于2019年8月21日通过上海市徐汇区公证处公证程序向凌银公司、凌泰公司（公司前台）送达《解除房地产租赁合同的公函》。上述公函中载明：自2019年8月21日起，解除三方共同签订的租赁合同，凌银公司、凌泰公司应在三十日内搬离系争房屋，若逾期未搬出的，相关损失由凌银公司、凌泰公司自行承担。邮政开发公司保留向凌银公司、凌泰公司追讨包括应付租金、违约金在内的一切合理费用的权利。2019年9月5日，邮政开发公司委托律师通过上海市张江公证处向凌银公司（凌银公司法定代表人户籍地）公证送达《律师公函》，再次表明自2019年8月21日起解除双方的租赁合同，要求凌银公司支付租金并承担违约责任。

一审法院另查明：2016年，凌银公司（作为系争房屋出租方）至法院起诉A公司（承租方）、李某和蒋某（担保方），即（2016）沪0107民初16024号案件。该案中，凌银公司诉请：1．要求解除双方就系争房屋签订的房地产租赁合同；2．A公司向凌银公司返还房屋，并承担拆除违章搭建的相应费用；3．A公司按合同约定以当期日租金的双倍向凌银公司支付房屋占用使用费（自合同解除之日起至实际搬离至凌银公司可正常使用之日止）；4．A公司以日万分之六点五的标准向凌银公司支付逾期支付租金的滞纳金；5．A公司向凌银公司支付解除合同的违约金1，226，400元；6．A公司向凌银公司支付律师费30，000元；7．A公司向凌银公司支付至实际搬离之日止的凌银公司垫付的水电费；8．A公司向凌银公司支付至实际搬离之日止看管系争房屋期间的保安费用；9．李某与蒋某对诉请2-9承担连带责任。该案审理中，A公司一方提出反诉，要求：1．凌银公司赔偿A公司一方经济损失21，384，934.9元；2．凌银公司返还A公司一方租赁保证金1，490，696元。审理过程中，A公司提出租赁范围涉及XX号XX楼，其中4号、5号楼系A公司建造，2号楼是A公司部分扩建，1号、3号楼及2号楼原状由产权人建造，A公司进行了部分装修，凌银公司对此无异议。一审法院判决后，A公司一方不服判决提起上诉，即（2018）沪02民终5877号一案。2018年9月27日，本院作出终审判决。在上述案件中，法院查明：2015年1月26日，凌银公司作为出租方（甲方），A公司作为承租方（乙方），李某、蒋某作为担保方就系争房屋出租事宜签订《房地产租赁合同》一份，明确合同鉴于：1．甲方已承租了系争物业，并经业主及业主授权委托方同意有权将此物业转租第三方；2．乙方签订并履行本合同；3．担保方对乙方签订并履行本合同的情况完全了解，并承诺作为乙方担保人并以实物按本合同约定对本合同项下乙方应承担的合同义务（不限于金钱给付义务）承担连带保证责任，保证期间为本合同生效后至租赁期满后两年；4．乙方及担保方对该物业房地产权证所载明的房屋用途已明确知晓，并将按照该用途使用该物业并依法办理工商登记等手续。合同同时约定，乙方向甲方承租系争房屋，乙方明确知晓该物业的土地性质，甲方对乙方就此物业作商务办公使用不持异议，乙方改变产权证中用途所产生的经营、法律等责任由乙方及担保方承担；租赁房屋建筑面积为9600平方米，其中产权证登记面积为5032.43平方米，土地用途为工业用地，房屋用途为厂房，其余房屋有合法建造手续，乙方确认按该物业的现状并接收该物业，由双方共同至现场踏勘清点；租期九年，自2015年1月26日至2024年1月25日止；免租期自2015年1月26日至2015年8月9日；自2015年1月26日至2017年1月25日月租金为613，200元（期间免租期无需交纳租金）；2017年1月26日至2019年1月25日月租金为643，860元；支付方式先付后用，按二个月为一个结账期，乙方应在上个结账期中最后一个月的20日前向甲方支付下一个结账期的租金，支付方式为乙方将租金直接汇入甲方指定银行收款账户，双方在合同中已写明账户的开户行、户名、账号；租赁保证金为1，490，696元。合同又约定，乙方不得将本合同所指的标的物转租或部分转租给第三方，也不得将本合同所指标的物上由乙方经营的场所转让或转包给第三方经营；乙方承诺对该物业的首期装修改造总投资不低于1，500万元，乙方编制的施工或装修改造方案必须经过甲方的同意并备案，甲方应当配合乙方提出的或经政府相关部门批准或备案的装修或改造方案以及本合同相关条款的约定配合乙方完成该物业的装修和设备设施的改造；乙方逾期支付本合同项下其应支付的款项的，每逾期一天，应当按应付未付款项的万分之六点五向甲方支付违约金；逾期支付保证金或租金等相关费用超过10日的或累计超过30日的及乙方未履行本合同及附件规定的其他应由乙方承担的责任和义务，在甲方发出通知后的三十日内对该违约行为仍未予以纠正的，甲方均有权解除本合同，乙方应当按照相应阶段的第一个月固定租金2倍向甲方支付违约金，违约金不足以赔偿损失的，应当赔偿实际损失，包括但不限于由此产生的诉讼费、律师费等；本合同自然终止、提前终止或提前解除后的十五日内，乙方须撤空该物业内除不可拆除的设施、设备以外的全部物品，使该物业处于无人占据且符合正常使用状态，甲方应积极配合该物业的交接工作，双方并就其他相关事宜也作了约定。关于改建和装修双方约定，因该物业装修和设施设备改造新添置的设备设施的所有权属于乙方所有。在本合同约定的租赁期满后，该等新添置的不可移动、拆卸的设备设施的所有权无偿转为甲方所有。可移动、拆卸的设施设备所有权仍属乙方，甲方无权擅自处置。如因甲方（或业主）的原因致使本合同提前解除或终止的，甲方除应当按照本合同的相关条款承担相应责任外，还应当向乙方支付该等设备设施按15年折旧分摊未分摊完毕的剩余款项。如因乙方的原因导致本合同提前解除的，甲方无须承担此项责任。同日，李某、蒋某就其所拥有的上海市XX路XX弄XX号XX室房屋向凌银公司出具担保书，担保书写明担保人对租赁协议A公司项下的所有合同义务（不限于金钱给付义务）承担连带保证责任。合同签订后，凌银公司将系争房屋交付A公司使用，A公司将房屋用于开办酒店式公寓并对外经营。A公司向凌银公司支付履约保证金1，490，696元。法院认定：在合同履行过程中，A公司存在擅自转租、拖欠租金、装修改建等方案未报凌银公司同意及备案、装修未经修复部门备案验收即擅自转租盈利等违反合同约定的行为，还因擅自将系争房屋改变为居住用途等受到消防部门处罚。凌银公司现行使合同解除权可予支持。合同约定，合同解除后，A公司须撤空该物业内除不可拆除的设施、设备以外的全部物品，使物业处于无人占据且符合正常使用状态……每逾期一天，A公司应按当期租赁期的日租金的双倍支付房屋占用费。可见合同中对房屋返还状态的标准已作明确约定。现A公司于2017年4月仅就系争房屋内的人员进行了清退，但系争房屋因A公司擅自搭建了大量违法建筑，并对原有厂房建筑擅自进行拦隔用于转租居住，造成消防安全因而被相关部门通知整改，故上述状态与合同约定返还标准相距甚远。此外，经一审法院委托评估，A公司仍有数额较大的设备、资产等堆放在系争房屋内并表示主张对上述财产的权利，故上述“交接”行为仅完成了系争房屋内相关人员的清退，不符合合同约定的房屋返还标准，凌银公司无法使用系争房屋。一审法院据此认定A公司未完成租赁合同解除后的房屋返还义务，并酌情判决按当期日租金标准支付房屋占有费，已大幅下调了合同约定房屋占有费的支付标准。原违法居住于系争房屋的人员被清退后，鉴于A公司仍有数额较大的设备、财产等留存于系争房屋内，故看管人员的工资等必然会发生，考虑到凌银公司担保责任的问题，根据二审查明的事实，《房地产租赁合同》约定的租赁面积为9600平方米，其中大部分为合法建筑，李某、蒋某作为担保人，应当承担的担保责任范围由法院酌定。实际支出及因使用费与市场租金的差额等因素，一审法院酌情判决A公司一次性给付保安费300，000元，已平衡了双方当事人的利益。最终，法院判决：一、上海凌银实业有限公司与上海A有限公司、李某、蒋某于2015年1月26日就上海市XX路XX号房屋签订的《房地产租赁合同》于2016年8月24日起解除；二、上海A有限公司应于判决生效之日起十日内返还上海凌银实业有限公司上述租赁合同涉及的全部房屋以及上海A有限公司建造的所有房屋；三、上海A有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海凌银实业有限公司从2017年4月10日起至上海A有限公司实际搬离返还上述所有房屋之日止的房屋使用费（按每月643，860元计付）；四、上海A有限公司应于判决生效之日起十日内一次性支付上海凌银实业有限公司逾期支付租金的滞纳金30，000元；五、上海A有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿上海凌银实业有限公司解除合同的违约金1，226，400元；六、上海A有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海凌银实业有限公司律师费30，000元；七、上海A有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海凌银实业有限公司清退租户的费用2，354，143元；八、上海A有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海凌银实业有限公司至上海A有限公司实际搬离返还上述所有房屋之日止的水电费（具体数额以相关供电供水部门提供的单据为准，上海A有限公司原预交的押金60，000元可以折抵）；九、上海A有限公司应于判决生效之日起十日内一次性支付上海凌银实业有限公司保安费用300，000元；十、李某、蒋某对上述第二至第九项判决内容承担94％的连带担保责任（保证范围以上海市XX路XX弄XX号XX室房屋为限）；十一、上海凌银实业有限公司应于判决生效之日起十日内返还上海A有限公司租赁保证金1，490，696元；十二、对上海A有限公司、李某、蒋某的其余反诉请求不予支持。

一审法院再查明：2019年，南京C有限公司（以下简称“C公司”）至法院起诉凌银公司，即（2019）沪0107民初11367号一案。该案中，C公司诉请：1．确认C公司与凌银公司签订的租赁合同已于2019年2月12日解除；2．凌银公司向C公司返还租金300万元，履约保证金300万元及相应的银行利息（按同期人民银行贷款利率1.5倍计算，计算至实际付款日止）；3．凌银公司向C公司支付违约金900万元。凌银公司提出反诉：1．确认C公司与凌银公司签订的租赁合同已于2019年7月3日解除；2．C公司支付2019年7月3日之前的租金506，667元（已扣除已付租金300万元）；3．C公司支付逾期付款利息暂计至2019年6月27日为913，500元（以到期应付租金为基数，按中国人民银行规定的同期贷款利率计算，自应付之日起付至判决生效之日止）；4．C公司支付违约金600万元；5．C公司已交付的履约保证金300万元归凌银公司所有；6．C公司承担凌银公司律师费8万元。2020年5月，法院作出一审判决。法院认为：根据2018年2月7日签订的租赁合同约定，双方均明知案涉物业的产权状况（包括房屋及土地）及本合同所涉标的物因法律诉讼未结，在法定程序未竟之前不得改变该物业现状及处置物业内物品。且凌银公司对C公司承租该物业用于养老、健康养生服务的用途不持异议，同时明确由C公司依照相关法律法规及本合同约定使用及依法办理经营所必须具备的相关手续，租赁合同应为签约者的真实意思表示，法院应认定合法、有效。关于本诉，C公司按约履行付款义务后，双方虽按约于2018年2月12日交接案涉物业大门钥匙，但合同也约定了正式交付为2018年7月31日前。现有证据充分证明凌银公司通过另案诉讼已于2018年10月19日收回案涉房屋，后因C公司的经营未取得相关部门审批、许可，致双方未办理正式交付案涉物业的手续，加之，C公司明知合同目的已无法实现的情形下，向凌银公司提出解除合同，于法有据，应予准许，鉴于双方对提前解除合同均有过错，由此产生的经济损失应各自承担。因C公司的《解约函》于2019年2月18日派员送达时被签收，故合同解除日应认定为该签收日。基于合同的解除，凌银公司应及时将租金、履约保证金予以返还并支付相应的银行利息。关于反诉，同理，且依据合同约定的免租期规定，凌银公司要求C公司支付租金之请求，法院难以支持。法院判决：一、南京C有限公司与上海凌银实业有限公司于2018年2月7日签订的《上海市普陀区XX路XX弄3、4、5号楼房屋租赁合同》于2019年2月18日解除；二、上海凌银实业有限公司应于判决生效之日起十日内返还南京C有限公司租金300万元；三、上海凌银实业有限公司应于判决生效之日起十日内返还南京C有限公司履约保证金300万元；四、上海凌银实业有限公司应于判决生效之日起十日内返还南京C有限公司租金、履约保证金计600万元之银行利息［以600万元为基数，支付自2019年3月6日起至实际付款日止的利息，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付］；五、对南京C有限公司的其余诉讼请求不予支持；六、对上海凌银实业有限公司的全部诉讼请求，均不予支持。一审判决后，C公司与凌银公司同时不服提起上诉，2020年10月，本院以（2020）沪02民终8104号民事判决书，判决维持原判。

本案在审理过程中，邮政开发公司与凌银公司于2020年6月22日就系争房屋进行交接，并签署《房地产返还交接确认书》。其中确认：1.2020年6月22日，凌银公司将本市XX路XX弄返还给邮政开发公司，邮政开发公司承接该处房地产并现场实施管理权能；2．实施房地产范围内的现存设施、遗留物等，经双方清点后，凌银公司放弃所有权利，由邮政开发公司自行处置；3．附件：《上海市XX路XX弄房地产返还交接验收清单》（经双方盖章签字后有效）。另，邮政开发公司表示放弃第七项要求凌银公司支付水电费之诉请。

一审法院认为，邮政开发公司与凌银公司、凌泰公司签订的《房地产租赁合同》系三方真实意思表示，合同中约定的总建筑面积9552平方米中有563.2平方米为违章建筑，涉及面积较小，该部分无效不影响合同整体的履行，各方均应按合同约定恪守履行。

关于本诉。一、合同的解除。根据本案中查明的事实及前案中法院认定的事实，凌银公司在合同履行过程中，将系争房屋转租给次承租人A公司，期间A公司存在拖欠租金、装修改建等方案未报凌银公司同意及备案、装修未经消防部门备案验收、改变房屋用途等违约行为。同时，凌银公司对邮政开发公司存在拖欠租金行为。邮政开发公司依照合同约定行使合同解除权，主张根据其公证送达解约函的时间确定合同解除的时间为2019年8月21日，依法有据，应予支持；二、关于房屋的返还。鉴于在本案审理过程中，双方已于2020年6月22日交接房屋，故对邮政开发公司该项诉请不再予以判明；三、关于凌银公司应当支付的租金及占用使用费。经查，凌银公司自2018年12月18日起即未付租金，直至其2020年6月22日交付房屋前，一直占有房屋，客观上造成邮政开发公司无法使用系争房屋。故凌银公司应当向邮政开发公司支付上述期间的租金及占用使用费。至于租金和使用费之标准，考虑到凌银公司于2018年10月19日向A公司收回房屋后，实际上未再获得租金收入及系争房屋确存在部分违章建筑等情形，确定租金和使用费的标准为每月373，204元［在合同约定之租金中扣除563.2平方米违章建筑的租金，计算方式为：约定月租金396，587元-（396，587元÷9552平方米×563.2平方米）］。对邮政开发公司要求凌银公司支付该部分租金及使用费之诉请，可予支持。至于凌银公司称由于系争房屋近乎一半属于违章建筑，严重影响其对房屋的合理使用，与事实不符。经查，2017年以来，相关部门进行整治，起因系凌银公司出租给次承租人后改变房屋用途、违章搭建。之后未能正常使用，亦是由于存在的安全隐患未能得到解决。加之，在凌银公司与A公司之间的诉讼中，法院亦判决A公司按双方合同约定的租金标准向凌银公司支付房屋使用费。另，经相关部门认定，邮政开发公司出租的房屋面积中仅涉及563.2平方米为违章建筑。故导致系争房屋整体上无法正常使用，客观上非邮政开发公司方原因造成。同时，法院也注意到，即使之后A公司已将房屋返还给凌银公司，凌银公司也并未以合同目的无法实现为由提出解除合同，而是另行与C公司签订租赁合同。故凌银公司主张系因邮政开发公司原因导致合同目的无法实现故其可拒付租金、使用费之辩称意见，缺乏事实和法律上的依据，法院不予采纳；四、关于逾期支付租金的违约金。考虑到凌银公司自2018年12月之后，确未能正常租赁使用系争房屋，同时在合同履行过程中，双方对计租面积等存在争议，邮政开发公司就系争房屋内存在的违章建筑及违章搭建也存在未谨慎核查及监管不利的瑕疵，故对邮政开发公司主张的逾期支付租金违约金之诉请不予支持；五、关于邮政开发公司主张的解除合同违约金及聘请律师费。综合前述导致合同提前解除凌银公司应承担的责任、合同履行中邮政开发公司存在的瑕疵，以及一审审理中凌银公司提出违约金约定过高申请降低等各方面因素，针对邮政开发公司上述两项主张，酌情判定凌银公司应承担违约金550，000元；六、关于凌泰公司是否应承担连带责任，法院根据双方合同中关于担保责任的约定内容，判定凌泰公司作为担保人应就凌银公司上述应当承担的内容承担连带责任；七、一审审理中，邮政开发公司表示在本案中放弃主张水电费之诉请，于法不悖，可予准许。

关于反诉。基于本诉中已经说明的理由，凌银公司以合同目的无法实现的责任在于邮政开发公司为由，主张邮政开发公司应承担违约金、律师费、赔偿可得利益损失之诉请，缺乏事实和法律依据，不予支持。关于租赁保证金，鉴于本诉中已就凌银公司欠付的租金等费用作出处理，故邮政开发公司亦应将租赁保证金返还给凌银公司。

一审法院据此判决：一、上海XX总公司与上海凌银实业有限公司、上海凌泰餐饮管理有限公司于2014年12月17日就上海市XX路XX弄房屋签订的《房地产租赁合同》于2019年8月21日解除；二、上海凌银实业有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海XX总公司自2018年12月18日起至2020年6月22日止期间的租金及占有使用费，均按每月373，204元计；三、上海凌银实业有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海XX总公司解除合同违约金550，000元；四、上海凌泰餐饮管理有限公司对上海凌银实业有限公司上述第二、三项钱款给付义务承担连带清偿责任；五、对上海XX总公司其余诉讼请求不予支持；六、上海XX总公司应于判决生效之日起十日内返还上海凌银实业有限公司租赁保证金377，702元；七、对上海凌银实业有限公司其余诉讼请求不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

二审中，当事人均无新证据提交。

本院审理中，邮政开发公司认为，一审中，其是撤回要求凌银公司支付截止返还房屋之日的水、电、煤、电信等费用，并保留今后向相关部门查实具体费用后再行主张的权利，而非放弃对相关费用的主张。本院经审理查明，一审法院查明的其余事实无误，本院予以确认。

本院认为，二审中，各方当事人对一审法院判决确认涉案租赁合同于2019年8月21日解除均无异议，本院对此予以维持。邮政开发公司上诉，对房屋租金、占有使用费的标准、解除合同违约金、逾期付款违约金的金额提起异议，其实质是要求按合同的约定严格履行。鉴于涉案租赁合同中，确有部分租赁面积缺乏合法的建设手续，属违章建筑，且在履行过程中，确实存在租赁房屋无法正常使用的情况，一审法院依据查明的事实，对相应的租金、占有使用费、解除合同违约金的标准进行调整，并无不当。至于逾期付款违约金，本院认同一审法院的观点，不再赘述。据此，邮政开发公司的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。凌银公司上诉，认为合同目的无法实现的责任在于邮政开发公司，然根据查明的事实，各方在签订合同中已明确，承租人对房屋性质、现状已明知，履约过程中，自2014年12月各方签订租赁合同后，凌银公司将房屋转租给案外人A公司，至2017年消防部门进行整治前，凌银公司从未就系争房屋用途等问题提出任何的异议，至本案诉讼前，凌银公司也从未以合同目的无法实现为由，向邮政开发公司主张合同解除，故凌银公司现以邮政开发公司违约，致其合同目的无法实现为由，拒绝支付占有、使用期间的租金、占有使用费并承担违约责任，缺乏依据。综上所述，一审法院综合考虑本案事实，所作判决并无不当，本院予以维持。对邮政开发公司、凌银公司的上诉请求，本院均不予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费93，142.59元，由上诉人上海凌银实业有限公司负担68，785.92元，由上诉人上海XX总公司负担24，356.67元。

本判决为终审判决。

审 判 长　卢薇薇

审 判 员　张志煜

审 判 员　陈　俊

二〇二一年十一月十日

法官助理　高　勇

书 记 员　吴艳妮

附：相关法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……