广州某某园林股份有限公司与武汉某某管理有限公司合同纠纷二审民事判决书

湖北省武汉市中级人民法院 民事判决书 （2024）鄂01民终7024号 上诉人（原审原告）：广州某某园林股份有限公司，住所地广东省广州市越秀区。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，北京大成（武汉）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：武汉某某管理有限公司，住所地湖北省武汉市东西湖区（12）。 法定代表人：***。 上诉人广州某某园林股份有限公司（以下简称某甲公司）因与被上诉人武汉某某管理有限公司（以下简称中原某乙公司）合同纠纷一案，不服湖北省武汉市东西湖区人民法院（2023）鄂0112民初14846号民事判决，向本院提起上诉。本院于2024年4月3日立案，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 某甲公司上诉请求：1.撤销原审判决，发回重审或改判支持某甲公司全部诉讼请求。2.本案一审、二审诉讼费用由中原某乙公司承担。事实与理由：一、一审法院法律适用错误。某甲公司作为承包人，可就“工抵房”直接对抗抵押权人。根据《民法典》和《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》的规定：与发包人订立建设工程施工合同的承包人，依据民法典第八百零七条的规定请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持；装饰装修工程具备折价或者拍卖条件，装饰装修工程的承包人请求工程价款就该装饰装修工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持；承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。本案中，某甲公司与中原某乙公司就当代.春风十里项目签署前述两份施工合同，中原某乙公司为发包人，某甲公司为承包人，施工合同涉及的工程已经竣工验收合格，完成结算并经审计单位出具《建设工程造价审核报告书》。《以房屋抵付工程款协议》涉及的两套商铺属于某甲公司施工项目范围内的房屋。案涉“工抵房”只是交付使用，未签订商品房买卖合同、办理过户登记甚至未进行合同备案，并且中原某乙公司和某甲公司还明确约定，“工抵房”转让给第三方后开始计收物管费，并由发包人配合办理过户登记，“工抵房”的处置偿债意图明显。发承包人签订商品房买卖合同，以冲抵工程款的方式购买案涉房屋，实质是通过协商折价方式实现建设工程价款优先受偿权，符合法律规定。并且，承包人对案涉房屋享有建设工程价款优先受偿权，工程款债权优先受偿，案涉房屋系工程款债权的物化载体。即便房屋抵押在先，承包人签订“工抵房”以物抵债协议在后，按照折价行使建设工程价款优先受偿权的解释，承包人可就“工抵房”直接对抗抵押权人。综上，一审法院法律适用错误，某甲公司作为承包人，可就“工抵房”直接对抗抵押权人，应支持某甲公司一审全部诉讼请求。二、一审法院法律适用错误。双务合同中，原告起诉请求继续履行，经法院审理查明合同已无继续履行的可能时，人民法院应当向其释明，告知其变更诉讼请求，或者就合同能否继续履行以及是否请求终止（或者解除）合同征求当事人意见。根据《中华人民共和国民法典》第580条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但法律上或者事实上不能履行或者债务的标的不适于强制执行或者履行费用过高的除外。合同已无继续履行的可能性，即属于上述情形。因上述情形不能实现合同目的，当事人请求继续履行的，人民法院应当向其释明，告知其变更诉讼请求，或者就合同能否继续履行以及是否请求终止（或者解除）合同征求对方当事人意见。经过人民法院释明，原告一方变更诉讼请求要求终止（或者解除）合同，或者合同对方反诉请求终止（或者解除）合同的，人民法院可以根据当事人的主张并结合案件事实确认合同终止（或者解除）。［（参考案例：（2022）最高法知民终586号；（2020）最高法知民终1911号）］本案中，一审法院查明案涉两套商铺均设有抵押登记，且被国家税务总局武汉市东西湖区税务局进行了轮候查封登记。一审法院基于上述事实，认定客观上双方无法继续履行《抵房协议》。简言之，一审法院经审理查明《抵房协议》无继续履行的可能时，未向某甲公司释明，告知某甲公司变更诉讼请求，或者就合同能否继续履行以及是否请求终止（或者）解除合同征求当事人意见，实际上是对某甲公司诉讼权利的损害。综上，一审法院法律适用错误。经法院审理查明合同已无继续履行的可能时，一审法院未向某甲公司释明，告知其变更诉讼请求，或者就合同能否继续履行以及是否请求终止（或者解除）合同征求对方当事人意见，属于对某甲公司诉讼权利的损害，二审法院应予以纠正。三、一审法院法律适用错误。中原某乙公司不履行且严重违反《抵房协议》的约定，导致合同难以继续履行，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据《中华人民共和国民法典》第577条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第578条规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任。本案中，因中原某乙公司逾期未向某甲公司支付工程款，双方协商后于2022年5月16日签订《抵房协议》约定，以中原某乙公司所有的2套商业用房抵付工程款等。后经一审查明，中原某乙公司于2022年4月20日，已将案涉两套商铺为案外人办理了抵押登记，为案外人对中原某乙公司的债权提供担保。也就是说，中原某乙公司在与某甲公司签订《抵房协议》之前已将案涉商铺抵押给案外人。根据《中华人民共和国民法典》第209条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。第214条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第216条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。根据民法典以上规定，不动产的交付以及所有权转移，必须办理不动产物权变更登记，记载在不动产登记簿上，才能认为履行了不动产的交付义务。不动产一旦存在抵押登记，在未取得抵押权人同意的前提下，所有权转让登记将极有可能无法实现，中原某乙公司在明知案涉商铺已经抵押登记的情况下，依然与某甲公司签订《抵房协议》，承诺将房屋“交付”给某甲公司用以抵偿工程款，其行为严重违反诚实信用原则。《抵房协议》成立并生效后，中原某乙公司依旧怠于履行合同义务，致使《抵房协议》难以继续履行。违约金的性质是“以补偿性为主，以惩罚性为辅”，违约金责任一般以实际损失为前提，但需要考虑其是否具有惩罚性的性质。本案中，中原某乙公司严重违反诚实信用原则，并怠于履行合同义务的行为，理应承担赔偿损失的违约责任。综上所述，某甲公司作为承包人，可就“工抵房”直接对抗抵押权人，应支持某甲公司一审全部诉讼请求。经法院审理查明合同已无继续履行的可能时，一审法院未向某甲公司释明，告知其变更诉讼请求，或者就合同能否继续履行以及是否请求终止（或者解除）合同征求当事人意见，属于对某甲公司诉讼权利的损害。另外，中原某乙公司严重违反诚实信用原则，并怠于履行合同义务的行为，理应承担赔偿损失的违约责任。一审法院适用法律错误，判决不合理。 中原某乙公司未向本院陈述答辩意见。 某甲公司向一审法院起诉请求：1.中原某乙公司继续履行双方于2022年5月16日签订的《以房屋抵付工程款协议》；2.中原某乙公司将位于武汉市东西湖区**路**号，当代春风十里项目的2套商业用房【7-（21）号，建筑面积45.63㎡；7-（22）号，建筑面积40.72㎡】与某甲公司（或某甲公司指定购房人）签订《武汉市商品房买卖合同》，并向某甲公司（或某甲公司指定购房人）交付前述房屋；3.中原某乙公司配合某甲公司（或某甲公司指定购房人）办理上述房屋的网签备案手续，待上述房屋具备初始登记条件后，配合其办理过户手续；4.中原某乙公司向某甲公司支付违约金139117.46元（按1倍倍率ＬＰＲ标准，自2022年5月17日起计算至中原某乙公司实际全部清偿之日止，暂计至2023年11月30日）；5.中原某乙公司承担本案的案件受理费、保全费、保全担保费1700元、律师费20000元、公证费、调查费、鉴定费、差旅费等费用。一审审理中，某甲公司明确第2、3项诉讼请求为：2.中原某乙公司将位于武汉市东西湖区**路**号，当代春风十里项目的商业用房7-（21）号（建筑面积45.63㎡）与某甲公司指定购房人李某，商业用房7-（22）号（建筑面积40.72㎡）与某甲公司指定购房人***签订《武汉市商品房买卖合同》，并向某甲公司指定购房人李某、***交付前述房屋；3.中原某乙公司配合某甲公司指定购房人李某、***办理上述房屋的网签备案手续，待上述房屋具备初始登记条件后，配合其办理过户手续；并撤回第5项诉讼请求中的公证费、调查费、鉴定费、差旅费等费用。 一审法院查明，2020年8月3日，某甲公司与中原某乙公司签订《当代·春风十里7-8＃楼主入口景观区园林景观工程委托协议》，约定某甲公司承包7-8＃楼主入口景观区园林景观工程，含税暂定总价为4350000元，当结算总价高于本合同暂定总价时，按暂定总价结算，当结算总价低于本合同暂定总价时，据实进行结算。2023年1月3日，双方确认最终结算总金额为4164680元。 2021年8月16日，某甲公司与中原某乙公司签订《当代·春风十里大区二标段园林景观工程施工合同》，约定中原某乙公司将“当代·春风十里大区二标段园林景观工程”委托给某甲公司施工；合同含税暂定总价为4780000元，其中不含税造价为4385321.1元，税金为394678.9元。2023年1月3日，双方确认最终结算总金额为4702700元。 2022年5月16日，某甲公司（乙方）与中原某乙公司（甲方）签订《以房屋抵付工程款协议》，协议主要内容为：“一、以房抵付工程款金额及方式1、乙方同意甲方以位于武汉市东西湖区**路**号的2套商业用房抵扣乙方项下《当代·春风十里7-8＃楼主入口景观区园林景观工程委托协议》中工程款1171433.00元（大写人民币：【壹佰壹拾柒万壹仟肆佰叁拾叁】圆整）、《当代·春风十里大区二标段园林景观工程施工合同》中工程款人民币1312684.00元（大写人民币：【壹佰叁拾壹万贰仟陆佰捌拾肆】圆整），合计抵扣工程款人民币2484117.00元（大写人民币：【贰佰肆拾捌万肆仟壹佰壹拾柒】圆整）。具体房屋信息如下：①7-（21）号商业用房，房屋建筑面积45.63平方米；房屋单价28768.00元／平方米；房屋总价款为人民币1312684.00元（大写人民币：【壹佰叁拾壹万贰仟陆佰捌拾肆】圆整）。②7-（22）号商业用房，房屋建筑面积40.72平方米；房屋单价28768.00元／平方米；房屋总价款为人民币1171433.00元（大写人民币：【壹佰壹拾柒万壹仟肆佰叁拾叁】圆整）。上述抵扣工程款房屋的建筑面积以最终测绘面积为准。出现面积差时，按《武汉市商品房买卖合同》中约定的条款处理。2、上述房屋价款中不包括房屋办理产权的相关税费、住宅专项维修资金、物业管理费等相关费用。以上费用收取种类、额度如有变化，按政府相关文件执行。3、抵付方式为双方互开发票进行抵付，即甲方向乙方开具购房款发票，乙方向甲方开具工程款发票。4、若截至本协议签订时甲方应向乙方支付工程款金额低于抵扣房屋总价款金额的，由乙方以现金方式或银行按揭贷款方式直接支付给甲方。5、本协议签订后，即视为甲方已按合同约定履行了支付【2484117.00】元工程款的义务，乙方不得再就甲方已支付工程款向甲方主张任何权利。二、双方权利义务（一）甲方权利义务1、甲方按照本协议的约定与乙方（或乙方书面指定的购房人）签订《武汉市商品房买卖合同》，并按相关要求审核购房人资格后确定是否签约。2、甲方负责按照《武汉市商品房买卖合同》的约定向乙方交付抵付工程款的商业用房房屋。（二）乙方权利义务1、乙方应于本协议签订后【365】日内书面指定买受人与甲方签订《武汉市商品房买卖合同》。若因乙方原因未能在约定的期间指定买受人签订购房合同的，甲方有权将房屋对外销售，乙方不得追究甲方任何责任。2、房屋交付后，乙方或乙方指定买受人可根据《武汉市商品房买卖合同》的约定，享有买受人相关权利、履行买受人相关义务。……三、违约责任……2、本协议签订后，视为甲方已将用于抵付工程款的房屋实际交付给乙方，甲乙双方抵付行为完成。……”。 2022年6月，某甲公司向中原某乙公司送达《工抵房指定买受人的联系函》，载明某甲公司分别指定李某（身份证号：42220119********）为当代·春风十里项目7-（21）号商业用房的买受人，指定***（身份证号：42212319********）为当代·春风十里项目7-（22）号商业用房的买受人，按照《以房屋抵付工程款协议》的约定与中原某乙公司签订《武汉市商品房买卖合同》，并承担《武汉市商品房买卖合同》约定的相关权利与义务。 后中原某乙公司将上述两套商业用房实际交付某甲公司占用。一审审理中，某甲公司陈述实际交付时间为2022年7月。 2022年8月5日至2023年7月24日期间，某甲公司工作人员韩某多次通过微信催问中原某乙公司工作人员***办理案涉商铺网签事宜未果。 一审法院还查明，某甲公司为本案支出律师费20000元、诉讼财产保全责任保险费用1700元。 一审法院另查明，法院前往武汉市东西湖区自然资源和规划局调取的《武汉市不动产登记结果查询告知单》显示，案涉两套商业用房登记的不动产权利人均为中原某乙公司，中原某乙公司将案涉两套商业用房分别抵押给案外人武汉某某建投汉正街控股有限公司并于2022年4月20日办理了抵押登记手续，被担保债权数额均为49659873元，履行债务期限均为2022年4月18日至2025年4月17日，且案涉两套商业用房除依据某甲公司申请作出的预查封登记外，还有国家税务总局武汉市东西湖区税务局作出的轮候查封登记（查封时间为2024年2月1日至2024年7月31日）。 一审审理中，中原某乙公司陈述因案涉两套商业用房设定有抵押，故无法与某甲公司指定购房人签订商品房买卖合同并办理网签备案及过户手续。 一审法院认为，某甲公司与中原某乙公司签订的《以房屋抵付工程款协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，各方均应依约履行合同义务。因中原某乙公司已将案涉2套商业用房实际交付某甲公司，故对某甲公司要求中原某乙公司交付案涉2套商业用房的诉讼请求，法院不予支持。 根据《武汉市不动产登记结果查询告知单》显示，案涉2套商业用房均设有抵押登记，中原某乙公司亦认可因案涉2套商业用房设定抵押无法与某甲公司指定购房人签订商品房买卖合同并办理网签备案及过户手续，本案中双方均未提交证据证明案涉抵押所涉债权已履行完毕，且案涉2套商业用房目前均已轮候查封，客观上双方无法继续履行《以房屋抵付工程款协议》，故对某甲公司要求中原某乙公司继续履行案涉《以房屋抵付工程款协议》，以及基于该项诉讼请求提出的要求中原某乙公司与某甲公司指定购房人签订《武汉市商品房买卖合同》并办理网签备案、配合过户的诉讼请求，法院均不予支持。 关于某甲公司主张的违约金，考虑到案涉《以房屋抵付工程款协议》并未明确约定违约金，且中原某乙公司已将案涉2套商业用房实际交付某甲公司，故对该项主张，法院不予支持。 关于某甲公司主张的保全担保费1700元、律师费20000元，本案中并无证据证明双方对该费用负担有约定且并非本案必要支出费用，故法院不予支持。 依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十七条、第五百七十七条、第五百八十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条的规定，判决：驳回某甲公司全部诉讼请求。一审案件受理费13980元（已减半收取，某甲公司已预缴），由中原某乙公司负担；保全费5000元（某甲公司已预缴），由中原某乙公司负担。 二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。 二审查明的事实与一审查明事实相同。 本院认为，二审应围绕上诉人的上诉请求和理由进行审理。 关于某甲公司上诉所称其可就“工抵房”直接对抗抵押权人的问题。本院认为，《中华人民共和国民法典》第八百零七条规定的建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿，明确的是建设工程价款优先受偿权与抵押权以及其他债权在债权实现时的权利顺位问题，而本案中案涉房产不能办理网签及过户的原因在于房产设有抵押并被查封，存在事实上的履行不能，属于物权登记管理问题，同时亦无法律规定因为建设工程价款优先受偿权优于抵押权而在上述情形下可以办理网签及过户。故某甲公司的该项上诉理由缺乏法律依据，本院不予采纳。 关于一审法院是否应当向某甲公司释明变更诉讼请求。一审法院查明案涉《以房屋抵付工程款协议》无继续履行的可能时，未向某甲公司释明变更诉讼请求，并未对某甲公司利益造成损害，如某甲公司认为自身合法利益受损，其可另行主张权利。 关于中原某乙公司应否承担违约责任。本案纠纷源自案涉《以房屋抵付工程款协议》中约定的抵债房产未办理网签及过户，本案中某甲公司和中原某乙公司间的法律关系基于案涉《以房屋抵付工程款协议》，双方的权利义务亦受该协议约束，而上述协议中并未明确约定违约责任，且中原某乙公司已将案涉房产实际交付某甲公司，故某甲公司认为中原某乙公司应承担违约责任的上诉主张无合同依据，本院不予支持。 综上，某甲公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费收取27959元，由广州某某园林股份有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二四年六月二十七日 法官助理*** 书记员***