上诉人南京伟锐汽车服务有限公司与被上诉人南京某某建设工程有限公司租赁合同纠纷一案的民事判决书

江苏省南京市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）苏01民终1362号 上诉人（原审被告）：南京伟锐汽车服务有限公司，统一社会信用代码91320192MA1MPLBU8J，住所地南京经济技术开发区龙潭街道疏港路**龙潭物流基地**。 法定代表人：***，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：**，泰和泰（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，泰和泰（南京）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：南京**建设工程有限公司，统一社会信用代码91320111562880409R，住所地，住所地南京市浦口区星甸街道**大道****iv> 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，江苏宪德律师事务所律师。 上诉人南京伟锐汽车服务有限公司（以下简称伟锐公司）因与被上诉人南京**建设工程有限公司（以下简称**公司）租赁合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2020）苏0113民初4731号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。 伟锐公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回被上诉人所有诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.双方租赁合同约定半年的租金应为15万元。2.上诉人在承诺做出后，已经开始着手挪电线杆的工作，也采取了其他措施保障被上诉人的用电以及日常的经营，后因为政府拆迁这一不可抗力的原因导致合同无法继续履行，因此双方均无需承担违约责任。3.关于挪走电线杆承诺书的法律适用问题。该承诺书应当代替原合同关于电线杆挪走时间的约定，同时该承诺书的适用不应当限制或排除原合同关于免责条款的适用。4.被上诉人已经使用了案涉场地并投入生产，其也获得了拆迁利益，现其要求上诉人承担该部分责任，不符合合同约定和法律规定。 **公司辩称，一审法院适用法律正确，程序正当。虽然其对于一审法院未支持其125000元赔偿违约金的主张持有异议，但其并未上诉，故其请求维持一审判决。 **公司向一审法院起诉请求：1.解除双方于2019年12月14日签订的《租赁合同》；2.判令伟锐公司退还租金20万元；3.判令伟锐公司赔偿违约金125000元。 一审法院认定事实：2019年12月14日，**公司作为乙方，伟锐公司作为甲方签署《租赁合同》1份，就乙方租赁甲方场地事宜约定如下：一、租赁物业情况，1、甲方将位于栖霞山南300米处15亩场地租赁给乙方，甲方须提供场地的产权证明或使用权证明。2、租赁地块面积约10000平方。3、该地块属于甲方，甲方保证该地块没有任何产权纠纷、债权债务纠纷，没有第三方就该地块主张权利以对乙方行使本合同项下的权利形成障碍。4、如该地块甲方无处置权，造成乙方损失的，甲方须承担乙方全部损失。二、租赁期限及租赁用途，1、租赁期限暂定1年（2020年1月-2020年12月底）在政府无强制性变更用途，后期续租由**公司继续续租。2、租赁用途为：钢管加工，钢结构制作，钢管钢结构防腐，钢材气割，材料仓储，停车等一切生产经营用途。三、租金缴纳及房屋交付情况，1、在合同签订之日，乙方向甲方支付2万元作为定金。2、甲方将处于正常运营状况下的场地交付乙方使用，租金每一年支付一次，在2019年12月15日前乙方需一次性支付2020年1-6月房租共计15万元（含定金）至甲方指定账户。3、乙方在支付十五万元租金后即可进驻生产、堆放材料，甲方在2020年1月15日前清理完场地内的其他租户及货物，否则租期向后延期，直至搬完开始计算租期、租金。四、租金费用，1、土地使用租金：30万元/年，支付方式：租金半年一付。2、电费：甲方应协助乙方引100kw三相电至乙方场地内，并安装独立电表供生产使用，由乙方根据实际使用情况支付。……4、租金支付：租金每1年支付1次，从2021年开始，每1年租金在上个年度基础上递增8000元，第2年租金支付时间为2020年12月15日前，如乙方要求开具发票，甲方需开具等额发票。五、双方权利义务，（一）甲方权利与义务：1、甲方应负责乙方生产经营所需的供水、供电需求，电力不低于100KW。2、甲方必须保证出租场地能正常生产使用，如果不能正常生产使用，乙方的一切损失由甲方承担。（二）乙方权利与义务：……2、合同有效期间内，乙方有权根据生产经营需要在租赁场地上搭建临时用房，如遇政府拆迁或土地规划造成本合同的终止，双方互不承担违约责任，但场地上乙方提供的建筑补偿、搬迁补偿或赔偿全部归乙方所有。六、合同的解除，1、有下列情形之一的，本合同终止，甲、乙双方不承担违约责任：因地震、火灾、政府统一搬迁等不可抗力因素。2、乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，并要求乙方支付（1个月租金）违约赔偿金：……（3）若甲方因政府统一搬迁需终止合同的，应提前1个月书面告知乙方，本合同履行期间，任何一方提出终止合同，需提前2个月以书面方式通知对方，经双方协商一致后签订书面终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍然有效。八、附则，1、甲方答应挪电线杆，中间电线杆3根，于2020年1月15日前挪走，如未挪走，视为甲方违约，理赔违约金1个月租金，每延迟1个月时间，就多赔1个月，累计赔付，直至移走。 上述《租赁合同》签订后，**公司于2019年12月14日通过微信支付租金2万元，于2019年12月16日通过工商银行转账支付租金13万元。 2020年3月27日，为解决租赁场地挪电线杆和电箱安装事宜，双方进行协商，伟锐公司向**公司出具承诺书，内容为：伟锐公司收到**公司关于栖霞山300米处场地租金共计20万元整，伟锐公司承诺，在2020年4月15日前办理好场地挪电线杆和电箱安装事情，若伟锐公司无法兑现，则退回**公司所付全部租金，剩余租金挪完电线杆，**公司向伟锐公司一次付清。伟锐公司及其法定代表人***分别盖章、签字。2020年3月30日，伟锐公司向**公司出具收条，确认收到租金5万元。 一审审理中，伟锐公司法定代表人***提交其与**公司工作人员微信聊天记录，旨在证明其一直积极与**公司联系挪电线杆事宜，因**公司工人未予配合，致使电线杆未挪走。经质证，**公司认为该证据能够证实**公司一直催促伟锐公司挪走电线杆，但直到2020年4月18日，伟锐公司仍未挪走电线杆，致使**公司无法正常经营，伟锐公司应按承诺书约定将全部租金退还**公司。 一审另查明，伟锐公司租赁给**公司的案涉土地系伟锐公司从案外人南京**汽车维修服务中心（以下简称**中心）租赁取得，**中心系从上海铁路局南京桥工段（以下简称南京桥工段）租赁取得案涉土地，**中心（承借方、乙方）与南京桥工段（出借方、甲方）最后一次签订《土地出借协议》时间为2017年1月1日，协议约定：甲方同意将位于京沪线下k1166+200至k1168+350或江苏省南京市栖霞区尧化镇街尧化村土地临时出借给乙方，用于堆放机具，借用土地面积2500平方米，借用期限自2017年1月1日起至2017年12月31日止，乙方应按每月3.07元/平方米标准向甲方交纳土地管理费，自协议签订之日起10日内将土地管理费共计92000元一次性交清，今后每年按周边租金价格3%-8%进行上浮。乙方应根据批准的承借土地位置、面积和用途使用，不得擅自扩大使用面积，不得改变约定用途，不得转让和转借承借土地。在协议有效期内，如遇铁路或地方政府规划、建设等需要时，甲方须提前1个月书面通知乙方终止协议，乙方须无偿腾退土地，并清除地上附着物、堆积物，保证铁路及地方政府按期使用，土地管理费按实际使用时间结算。同时约定本协议不得作为办理建设用地规划许可证、建设工程规划和施工许可证、土地证和房产证之证据。 2020年5月13日，中国铁路上海局集团有限公司南京桥工段（原南京桥工段）向**中心发送告知函，告知土地出借协议已于2017年12月到期，租期届满后未再续约，南京桥工段将对案涉土地进行清理，要求**中心自收到通知之日起至2020年5月31日前将土地无条件腾空并返还。2020年6月12日，栖霞山南门铁路沿线整治小组张贴搬迁公告，通知占用涉案土地的企业在2020年6月20日下午17点前搬迁完毕。后，**公司于2020年7月6日搬迁完毕。 一审法院认为，承租人擅自转租情况下，承租人虽不具有将租赁物进行转租的处分权，但其与第三人订立转租合同的效力应当适用无权处分的处理规则，转租合同的效力并不因此受到影响。本案中，双方签订的租赁合同应对双方具有约束力，租赁合同履行过程中，出租人南京桥工段以其与**中心的出借协议期限已届满、不再续约，通知收回租赁场地，****山南门铁路沿线环境整治工作需要，**公司已于2020年7月6日腾空搬离租赁场地，故应认定租赁合同已于2020年7月6日终止履行。 租赁合同约定，伟锐公司应协助**公司引100kw三相电至租赁场地内，伟锐公司并承诺于2020年1月15号前挪走租赁场地中间3根电线杆，如未挪走，视为伟锐公司违约，每延迟1个月，赔付1个月租金，累计赔付，直至移走。伟锐公司到庭确认未挪走电线杆，但主张**公司工人未予配合，且突遇搬迁，但伟锐公司提交的微信聊天记录不能证明其主张，故应认定伟锐公司违约。 关于违约责任问题，租赁合同约定了伟锐公司未按期挪走电线杆的违约责任，因伟锐公司未履行，双方协商后，伟锐公司又向**公司出具承诺书，将合同约定的挪走电线杆的期限推迟至2020年4月15日，并约定如不能完成则伟锐公司退还**公司所付全部租金，同时约定剩余租金在挪完电线杆后由**公司一次性付清，在出具该承诺书后，**公司又向伟锐公司支付了剩余租金5万元。综合以上事实分析，承诺书系租赁合同违约责任的进一步明确，即伟锐公司挪走电线杆前，**公司不支付租金，挪走电线杆后，**公司再支付租金，现因伟锐公司未挪走电线杆构成违约，故**公司有权主张伟锐公司返还已付全部租金20万元，对**公司该项诉讼请求，一审法院予以支持。对于**公司主张伟锐公司同时承担赔偿5个月租金的违约金125000元的诉讼请求，双方已就未挪走电线杆的违约行为确定由伟锐公司承担返还全部租金的违约责任，现**公司重复主张5个月租金的违约金，于法无据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认**公司与伟锐公司签订的租赁合同已于2020年7月6日终止履行；二、伟锐公司应于判决生效之日起十日内返还**公司已付租金20万元；三、驳回**公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费6715元，减半收取3358元，由**公司负担1208元，伟锐公司负担2150元。 二审中，伟锐公司对一审法院查明的事实提出如下异议：其认为一审判决中“2020年3月30日，伟锐公司向**公司出具收条，确认收到租金5万元”认定有误，该5万元并不是租金，而是**公司向其支付的挪电线杆的费用。 二审中，伟锐公司向本院提交了两份证据。第一组证据搬迁协议一份，该组证据用以证明因遇到政府拆迁，栖霞区人民政府已经对拆迁行为进行了足额的补偿，被上诉人方亦因此得到了38万元左右的补偿款。第二组证据微信聊天记录7张，该组证据用以证明上诉人出租的案涉场地，实际是从前手南京**汽车维修中心处租赁得来，并且上诉人也为此支付了相应的租金。**公司质证认为上述两组证据均与本案无关。 二审另查明，2020年3月30日***向***转账伍万元并附言“**建设土地租金”，同日伟锐公司向**公司出具收条一份，其中载明“今收到南京**建设工程有限公司租金伍万元整”。 本院认为，出租人不同意承租人转让租赁物的，转租合同对出租人不发生约束力，但不影响转租合同的效力，转租合同的当事人双方仍应按照合同约定享有权利、履行义务。本案中，南京桥工段与**中心虽然约定不得转让和转借承借土地，但不影响随后各转租合同的效力，伟锐公司仍应按照租赁合同的约定向**公司履行义务。因伟锐公司未按照租赁合同约定挪走电线杆，并向**公司出具承诺书对挪电线杆等事宜重新做出约定。现伟锐公司未在承诺书约定的期间内挪走电线杆，**公司有权依照承诺书要求伟锐公司向其返还租金。伟锐公司主张因遇政府拆迁导致挪电线杆事宜被搁置，故本案应属于不可抗力导致的合同不能继续履行，双方互不负违约责任。对此本院认为拆迁行为发生在2020年4月15日之后，而此时伟锐公司已经违反了承诺书中的约定，故伟锐公司以此请求免除其向**公司返还租金责任的上诉理由不能成立，本院不予采信。 关于返还租金的具体数额，伟锐公司认为承诺书中载明的租金共计20万元并非全部都是租金费用，其中包括了租赁合同约定的15万元每半年的租金费用以及5万元的挪电线杆费用。**公司则认为该20万元都是租金。对此，本院认为，伟锐公司向**公司出具承诺书系为了解决挪电线杆等事宜，并无证据表明双方就变更租金数额达成过一致意见，且根据承诺书中的内容来看，在挪走电线杆之前，**公司无需向伟锐公司支付租金。故仅凭**公司转账凭证附言、伟锐公司向**公司出具的收条以及承诺书即认定该5万元系租金费用并不妥当。**公司认为即便该20万元中有5万元系挪电线杆费用，但因伟锐公司未按约定挪走电线杆，该5万元亦应当返还。对此本院认为，因伟锐公司确未按约定挪走电线杆，**公司在本案中亦主张伟锐公司返还该5万元，为避免当事人讼累，一审法院判决伟锐公司一并向**公司返还20万元并无不当，本院予以维持。 综上，伟锐公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4300元，由南京伟锐汽车服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 员　王 劲 松 二〇二一年三月三十日 法官助理　*** 书 记 员　戴　　苗