重庆设计集团港庆建设有限公司与重庆嘉道房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一审民事判决书

重庆市巴南区人民法院 民事判决书 (2024)渝0113民初12310号 原告：重庆某建设有限公司，住所地重庆市渝中区。 法定代表人：***，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：***，泰和泰（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，泰和泰（重庆）律师事务所律师。 被告：重庆某房地产开发有限公司，住所地重庆市巴南区。 法定代表人：易某，董事长。 原告重庆某建设有限公司（以下简称重庆某建设有限公司）与被告重庆某房地产开发有限公司（以下简称重庆某房地产开发有限公司）建设工程合同纠纷一案，本院于2024年6月24日立案后，依法适用简易程序，于2024年7月29日公开开庭进行了审理。原告重庆某建设有限公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼，被告重庆某房地产开发有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告重庆某建设有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除重庆某建设有限公司与重庆某房地产开发有限公司在2016年4月26日签订的《工程款抵房协议书》（合同编号：BN16050）及2020年9月2日签订的《工程款抵房协议书》（合同编号：BN造15132）；2.判令重庆某房地产开发有限公司立即向重庆某建设有限公司支付工程款392337.98元；2.判令重庆某房地产开发有限公司支付工程款3716289元；3.判令重庆某房地产开发有限公司支付重庆某建设有限公司逾期付款违约金，以3716289元为基数，自2019年5月7日起至2019年8月19日止，按人民银行同期贷款利率的两倍计算；自2019年8月20日起至付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的两倍计算；4.判决重庆某建设有限公司对嘉道·狮子山花园A区1期商业（2-B1~2-B3）、联排别墅（2-1~2-L20）、2-L23~2-50和叠拼别墅（2-D2~2-D41）工程折价或者拍卖的价款在第2、3项诉请的范围内享有优先受偿权；5.判令重庆某房地产开发有限公司支付因不能履行2020年9月2日签订的《工程款抵房协议》而应承担的违约金657386.7元。事实和理由：2014年4月14日，重庆某建设有限公司（承包人）与重庆某房地产开发有限公司（发包人）就位于重庆市巴南区的“嘉道·狮子山花园”项目签订《A区1期外面面装饰工程及A区一期公区装饰工程施工合同》（合同编号：JDHT-SG-019），约定：承包范围为A区1期商业（2-B1~2-B3）、联排别墅（2-L1~2-L20）、2-L23~2-L50，叠拼别墅（2-D3~2-D41）建筑外立面装修及保温施工；若发包人不按合同约定支付工程款，应按同期银行贷款利率的二倍支付逾期付款违约金。2019年5月7日，双方对案涉工程进行最终结算，确认金额为63858786元。 2016年4月26日，重庆某房地产开发有限公司（甲方）与重庆某建设有限公司（乙方)签订《工程款抵房协议书》（合同编号：BNI16050），约定乙方购买的其中一套商品房为长江国际原墅11栋2单元3层2号房屋，双方一致确认该套房屋的金额为1050000元，经过双方协商工程款与房款相抵扣，实际购买人不需要向甲方支付房款。任何一方违约的，需承担商品房抵款金额的5%作为违约金。2022年4月8日，本院查封了前述房屋。重庆某建设有限公司据此向本院提出执行异议，本院作出（2023）渝0113执异53号裁定驳回了重庆某建设有限公司的异议请求。后重庆某建设有限公司又提起执行异议之诉，本院作出（2023）渝0113民初14761号判决驳回重庆某建设有限公司的诉讼请求。 2020年9月2日，重庆某建设有限公司（乙方）与重庆某房地产开发有限公司（甲方）签订《工程款抵房协议》（合同编号：BN造15132），约定重庆某建设有限公司以2016289元的价格购买重庆某房地产开发有限公司位于巴南区渝南大道165号阳光100阿尔勒（房号：86-1-4）的房屋，支付方式为等额冲抵重庆某房地产开发有限公司欠付重庆某建设有限公司的工程款；若因甲方过错原因导致协议解除的，甲方向乙方支付本协议抵款金额30%的违约金。2022年2月18日，本院作出（2022）渝0113执保197号执行裁定查封了前述抵债房屋并拟对该房屋予以拍卖。后重庆某建设有限公司提起执行异议，本院作出（2023）渝0113执异257号裁定驳回重庆某建设有限公司的异议请求。综上，重庆某建设有限公司关于以物抵债的合同目的均无法实现，现有权要求重庆某房地产开发有限公司履行原工程款债务3066289元（1050000元+2016289元+工程尾款650000元）并承担相应违约责任。为此，重庆某建设有限公司起诉至本院，请求判如所请。 被告重庆某房地产开发有限公司未作答辩。 经审理查明，重庆某建设有限公司原名为重庆港庆建筑装饰有限公司，于2022年7月18日更名为重庆某建设有限公司。 2014年4月14日，重庆某房地产开发有限公司（发包人）与重庆某建设有限公司（承包人）签订《“嘉道·狮子山花园”项目施工合同》（以下简称施工合同），约定重庆某房地产开发有限公司将位于重庆市巴南区龙洲湾街道道角21社的“嘉道·狮子山花园”项目A区1期外立面装饰工程发包给重庆某建设有限公司；工程承包范围为：A区1期商业（2-B1~2-B3）、联排别墅（2-L1~2-L20）、2-L23~2-L50，叠拼别墅（2-D3~2-D41）建筑外立面装修及保温施工；工程竣工验收合格后，承包人提交合格的竣工结算资料，发包人收到结算资料后60天内结算审核完毕，结算生效后30日内发包人支付至结算总造价的95%；质保金为结算总造价的5%，保修2年期满，经发包人验收合格后，承包人向发包人提出返还申请，发包人在收到申请后30天内支付预留的未使用的保修金；发包人不按合同约定支付工程款（进度款），双方又未达成延期付款协议，导致施工无法进行，承包人可停止施工，由发包人承担违约责任，发包人的违约责任为按同期银行贷款利率的二倍支付逾期付款违约金。 后重庆某建设有限公司进场进行了施工，工程分两批次分别于2015年8月21日、2016年2月24日经重庆某房地产开发有限公司验收合格。2019年5月7日，重庆某建设有限公司与重庆某房地产开发有限公司签订《最终结算账目表》确认案涉工程最终结算金额为63858786元。本案审理过程中，重庆某建设有限公司确认嘉庆公司已向重庆某建设有限公司支付工程款60142497元。 2016年4月26日，重庆某房地产开发有限公司与重庆某建设有限公司签订合同编号为BNI16050的《工程款抵房协议书》（以下简称抵房协议1），约定重庆某建设有限公司向重庆某房地产开发有限公司购买其开发的长江国际原墅项目54栋2单元3陈1号房、26栋1单元1陈1号房、14栋1单元3陈1号房、14栋4单元3层2号房、6栋2单元1层2号房、11栋2单元3层2号房，共计六套房屋，总价款为7370000元；重庆某房地产开发有限公司应支付重庆某建设有限公司工程款69000305元，最终应支付工程款以实际结算为准；双方一致同意，根据施工合同约定重庆某房地产开发有限公司应支付60%进度款的余额暂定27600122元，前述房款7370000元与进度款进行同等金额抵销；重庆某建设有限公司有权指定本合同以外的第三人作为实际购买人购买该商品房；重庆某建设有限公司确定购买人后，向重庆某房地产开发有限公司出具委托书或证明，重庆某房地产开发有限公司收到委托书或证明书后60日内与实际购买人签署商品房买卖合同；本协议生效后，如抵款的房屋因重庆某房地产开发有限公司原因被查封、抵押、出售，导致重庆某建设有限公司委托的实际购买人无法签订商品房买卖合同，重庆某建设有限公司有权要求重庆某房地产开发有限公司提供其他房屋地产或者现金支付相应款项；双方任何一方不得单方面解除或终止合同，否则违约方需承担预定商品房抵款金额的5%作为违约金。双方在抵款协议1中对六套房屋的价格分别进行了约定，其中11栋2单元3层2号房屋价格为1050000元。 2020年9月2日，重庆某建设有限公司与重庆某房地产开发有限公司签订合同编号为BN造15132的《工程款抵房协议》（以下简称抵房协议2），约定重庆某建设有限公司以2016289元的价格购买重庆某房地产开发有限公司位于巴南区渝南大道165号阳光100阿尔勒（房号：86-1-4）的房屋，该购房款抵扣重庆某房地产开发有限公司应支付的工程款；重庆某房地产开发有限公司收到符合要求的工程款发票，且双方签订《商品房买卖合同》及补充协议后，视为重庆某房地产开发有限公司欠重庆某建设有限公司的2016289元工程款支付完毕；因重庆某房地产开发有限公司原因拒不履行协议导致协议解除的，重庆某房地产开发有限公司向重庆某建设有限公司支付协议抵款金额30%的违约金。前述两份补充协议签订后，重庆某房地产开发有限公司与重庆某建设有限公司未就补充协议1中的11栋2单元3层2号房屋和补充协议2中约定的房屋签订商品房买卖合同。 2022年2月18日，本院就重庆某房地产开发有限公司与案外人江苏省住建集团有限公司建设工程施工合同纠纷一案作出（2022）渝0113执保197号执行裁定书，查封了包括位于重庆市巴南区渝南大道165号86幢1-4的房屋在内的重庆某房地产开发有限公司的多套房屋。重庆某建设有限公司就该查封向本院提出执行异议，本院于2023年11月14日作出（2023）渝0113执异257号民事裁定书驳回了重庆某建设有限公司的异议请求。2022年4月8日，因重庆某房地产开发有限公司与案外人兖矿东华建设有限公司与重庆某房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷案，本院查封了包括长江国际原墅项目11栋2单元3层2号房屋在内的15套房屋。重庆某建设有限公司就该查封向本院提出执行异议，本院作出（2023）渝0113执异53号裁定驳回了重庆某建设有限公司的异议请求。后重庆某建设有限公司向本院提起案外人执行异议之诉，本院于2023年12月11日作出（2023）渝0113民初14761号判决驳回重庆某建设有限公司的诉讼请求。该民事判决书于2024年1月3日发生法律效力。此后，重庆某房地产开发有限公司与重庆某建设有限公司就抵房协议1、抵房协议2对应房屋一直未签订商品房买卖合同。 上述事实，有重庆某建设有限公司的到庭陈述以及重庆某建设有限公司提交的《“嘉道·狮子山花园”项目施工合同》《装饰装修分部（子分部）工程质量验收记录》《单位（子单位）工程开工报告》《单位（子单位）工程竣工报告（竣工申请书）》《最终结算账目表》《工程款抵房协议书》《关于请求贵司办理工程款抵款房过户手续的通知》《工程款抵房协议》和（2023）渝0113民初14761号民事判决书、（2023）渝0113执异257号、（2022）渝0113执保197号执行裁定书、公司企业信用信息报告等证据在卷为证，足以认定。 本院认为，首先，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案应适用《中华人民共和国民法典》的规定。 其次，本案中，重庆某建设有限公司与重庆某房地产开发有限公司签订的施工合同以及抵房协议1、抵房协议2均系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格按照合同的约定全面履行各自义务。重庆某建设有限公司现已完成了施工合同约定的全部工程，工程已竣工验收合格，双方也已办理结算，重庆某房地产开发有限公司应当按照施工合同约定的期限向重庆某建设有限公司支付全部工程款。施工合同履行过程中，重庆某房地产开发有限公司与重庆某建设有限公司签订抵房协议，以其开发建设的房屋抵偿应支付重庆某建设有限公司的工程款。现根据重庆某建设有限公司提交的证据可以确认双方约定用于抵房的案涉两套房屋已因重庆某房地产开发有限公司与案外人的诉讼被本院查封，重庆某房地产开发有限公司已无法就案涉两套房屋与重庆某建设有限公司签订商品房买卖合同并就房屋进行过户。重庆某房地产开发有限公司与重庆某建设有限公司签订的抵房协议1、抵房协议2事实上已无法履行，双方合同目的不能实现。按照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）......当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”重庆某建设有限公司据此诉请解除双方签订的抵房协议1、抵房协议2符合法律规定，本院予以支持。协议解除的时间应为重庆某房地产开发有限公司收到本院送达的本案起诉状副本之日即2024年7月3日。 再次，抵房协议1、抵房协议2解除后，重庆某房地产开发有限公司应当按照施工合同的约定向重庆某建设有限公司支付相应工程款。根据双方在施工合同中关于结算价款的支付和质保金退还的约定并结合本案事实可以确认，重庆某建设有限公司与重庆某房地产开发有限公司确认结算价款时，双方约定的两年质量保修期已经届满，故重庆某房地产开发有限公司应在结算后的30日内即2019年6月6日前向重庆某建设有限公司支付全部工程款。现重庆某房地产开发有限公司仅向重庆某建设有限公司支付了60142497元，其应当继续向重庆某建设有限公司履行支付剩余工程款3716289元。故本院对重庆某建设有限公司诉请重庆某房地产开发有限公司支付工程款3716289元的诉讼请求予以支持。另重庆某房地产开发有限公司未按施工合同约定向重庆某建设有限公司支付工程款，其应当按照施工合同的约定向重庆某建设有限公司承担支付逾期付款违约金的责任。双方约定的违约金计算标准为同期银行贷款利率的二倍即中国人民银行公布的贷款基准利率的两倍，重庆某建设有限公司现基于中国人民银行关于利率调控政策的变化诉请重庆某房地产开发有限公司在2019年8月20日前按此约定支付违约金，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的两倍支付违约金符合施工合同的约定和法律规定，本院予以支持。但违约金的起算时间应为施工合同约定的应付款期限届满的次日起，即2019年6月7日起算。因此，本院对重庆某建设有限公司诉请重庆某房地产开发有限公司支付2019年6月7日前的违约金的诉讼请求不予支持。另就重庆某建设有限公司诉请重庆某房地产开发有限公司支付因不能履行抵房协议2而产生的违约金657386.7元的请求，因重庆某建设有限公司与重庆某房地产开发有限公司签订抵房协议的目的并非系购房，而系重庆某房地产开发有限公司支付工程款的一种方式，本质上是为了实现重庆某建设有限公司的工程款债权。现重庆某建设有限公司未提交证据证明其因抵房协议2不能履行所遭受的实际损失的数额，同时也就逾期支付工程款要求了重庆某房地产开发有限公司支付违约金，该违约金对重庆某建设有限公司未能及时实现工程款债权所遭受的资金占用损失已进行弥补，再请求重庆某房地产开发有限公司承担抵房协议2中约定的违约金系对重庆某房地产开发有限公司的双重惩罚，故本院对重庆某建设有限公司诉请重庆某房地产开发有限公司支付因不能履行抵房协议2而产生的违约金657386.7元的请求不予支持。 最后，按照《中华人民共和国民法典》第八百零七条的规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”和《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第四十条第二款的规定“承包人就逾期支付建设工程价款的利息、违约金、损害赔偿金等主张优先受偿的，人民法院不予支持。”重庆某建设有限公司对案涉工程折价或者拍卖的价款在重庆某房地产开发有限公司欠付的工程款范围内享有优先受偿权，该工程款范围仅限于重庆某房地产开发有限公司应支付重庆某建设有限公司的工程款，不包括相应逾期付款违约金。同时，按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第四十一条的规定：“承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算”重庆某建设有限公司在本案中诉请重庆某房地产开发有限公司支付的工程款包括三部分：即抵房协议1中的抵房金额1050000元、抵房协议2中的抵房金额2016289元和重庆某房地产开发有限公司一直未支付的工程尾款650000元。其中就两份抵房协议对应工程款3066289元，其分别于2023年11月14日和2024年1月3日才经法院生效文书确定无法进行过户，故自前述时间起算至重庆某建设有限公司提起本案诉讼，其行使优先受偿权的法定期限尚未届满。就工程尾款650000元，其应付款期限于2019年6月6日届满，重庆某建设有限公司就该部分工程款行使优先受偿权的期限于2020年11月5日届满。重庆某建设有限公司未提交证据证明其在该期间内向重庆某房地产开发有限公司主张过工程价款优先受偿权，故重庆某建设有限公司在本案中就该部分工程款主张优先受偿权已超过法定期限。因此，本院对重庆某建设有限公司诉请就案涉工程折价或者拍卖的价款在重庆某房地产开发有限公司欠付工程款3066289元范围内享有优先受偿权，对重庆某建设有限公司诉请在重庆某房地产开发有限公司欠付其余工程款650000元以及违约金范围内享有优先受偿权的请求不予支持。重庆某房地产开发有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，其应承担相应法律后果。 为此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条、第七百八十八条、第七百九十九条、第八百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十五条、第四十条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十七条之规定，判决如下： 一、原告重庆某建设有限公司与被告重庆某房地产开发有限公司在2016年4月26日签订的《工程款抵房协议书》以及在2020年9月2日签订的《工程款抵房协议》于2024年7月3日予以解除； 二、被告重庆某房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告重庆某建设有限公司工程款3716289元； 三、被告重庆某房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告重庆某建设有限公司自2019年6月67日起至2019年8月19日止，以3716289元为基数，按中国人民银行公布的贷款基准利率的两倍计算的违约金以及自2019年8月20日起至付清欠款之日止，以3716289元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的两倍计算的违约金； 四、原告重庆某建设有限公司在重庆某房地产开发有限公司欠付工程款3066289元范围内对被告重庆某房地产开发有限公司开发的嘉道·狮子山花园项目A区1期外立面装饰工程（A区1期商业（2-B1~2-B3）、联排别墅（2-L1~2-L20）、2-L23~2-L50，叠拼别墅（2-D3~2-D41）建筑外立面装修及保温施工）折价或者拍卖的价款享有优先受偿权； 五、驳回原告重庆某建设有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费51910元，减半收取25955元，诉讼保全措施费5000元，共计30955元，由被告重庆某房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院，并预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审判员*** 二〇二四年九月十八日 书记员*** -1-