深圳市天朗时代科技有限公司与某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

广东省广州市越秀区人民法院

民 事 判 决 书

（2019）粤0104民初6448号

原告：深圳市天朗时代科技有限公司，住所地深圳市南山区科技园高新区中区高新中三道9号环球数码大厦10层1004室。

法定代表人：李政放，职务总经理。

委托诉讼代理人：滕曦羿、黄少清，该公司职员，联系地址。

被告：骆芳，女，1973年3月14日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。

原告深圳市天朗时代科技有限公司与被告骆芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人滕曦羿，被告的骆芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还广州市越秀区环市东路云鹤南街3号大院50号2506房的租赁押金9990元及利息（以9990元为本金，从2018年6月1日起至2019年4月8日止，按每月2%计算）；2.判令被告支付未按期退还押金的违约金12000元。事实和理由：原告因工作原因于2017年10月与被告签订《租赁合同》，约定承租广州市越秀区云鹤南街3号大院50号2506房，租赁期限为2017年10月25日至2017年12月25日。原告依约一次性向被告支付了租赁押金12000元和2个月租金12000元。《租赁合同》到期后，原告继续承租该房屋，被告并未退还押金。后原、被告签订《广州市房屋租赁合同》，租赁期限为2017年12月25日至2018年4月28日。上述租赁期限届满之日原告退房。退房时因水表损坏，电费和煤气费用清单未出，按照此前租赁情况扣除电费190元、煤气120元、网络费540元、水费360元以及2018年4月25日至28日房租800元，共计2010元的费用后被告应退还剩余房屋押金9990元。但经多次追讨，截至起诉之日，被告仍未退还押金。根据《租赁合同》十一条第一项的约定，被告应以等额于押金的金额作为违约金予以赔偿，因此被告应向原告支付违约金12000元。被告以自己的行为表明不履行退还押金的义务，已侵害了原告的合法权益，故依法提起本案诉讼。

被告辩称，原告所交押金12000元己用于抵扣2018年3月、4月房租及水电费、煤气费、物业费、网络费等，没有押金余额要退回给被告，且被告也没有任何违约行为。因此，原告的诉请没有事实依据和法律依据，应驳回原告的全部诉讼请求。具体理由如下：1.原告诉称己经交清2017年12月25日至2018年4月25日的房租24000元没有事实依据，事实上《广州市房屋租赁合同》签订后原告只交了18000元的房租。被告向原告收取房租押金12000元的时间确实是2017年10月25日，该笔房租押金继续作为2017年12月25日新合同的房租押金。合同签订后，原告安排了6个女孩子在房屋内住宿和工作，原告财务分别于2017年12月25日、2018年1月25日、2018年2月25日转账支付了三个月的房租共18000元。2018年3月中旬原告提出到期后不再续租了，所以2018年3月25日以后原告财务就没有再交租金了。2.被告与原告的承租人员结算时曾同意退回500多元，但承租人员嫌少不要，还发微信辱骂被告，致双方矛盾激化，经再次结算原告的房租押金已没有结余。原告的承租人员于2018年4月28日搬出承租房屋，原告与其结算时在12000元押金中先扣除3月25日至4月24日的承租6000元，再扣除4月25日至4月28日的4天房租800元，再扣除4月5月物业费300元、网络费7×90=630元、煤气费120元、电费376元、水费435元合计1861元，还要多收13天每天200元共2600元的未提前一个月通知退房的违约金。结算后应还有739元可退。但原告的承租人员不同意并在电话和微信中辱骂被告3.原告存在违约，没有准时交3、4月的房租，也没有提前一个月告知被告，给被告造成不能及时续租的损失，被告没有任何违约行为。综上所述，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。

经审理查明，涉案房屋位于广州市越秀区云鹤南街3号大院50号2506房。原告向被告承租上述房屋，为此双方曾签订数份合同：

2017年10月25日，原告（为承租人，乙方）、被告（为出租人，甲方）与经纪方满堂红（中国）置业有限公司广州分公司签订了《租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方使用，租赁期自2017年10月25日起至2017年12月25日止，月租金为6000元；乙方在2017年10月25日前向甲方缴纳12000元作为房屋租赁押金（保证金）；乙方在租赁期满之日缴清该物业一切费用后，甲方应将该押金（保证金）无息退回乙方；本押金不得于租赁期满前抵付租金；甲方应于收取上述押金当天交付房屋；任何一方违反本合同条款或国家法律、法规规定的，守约方有权提前解除合同，违约方应以等额于押金的金额作为违约金予以赔偿。如仍不足弥补因此造成之直接经济损失的，违约方应作出赔偿，赔偿应以实际损失为准；等。

同日，原告（为承租人，乙方）与被告（为出租人，甲方）签订了《广州市房屋租赁合同》（已办理房屋租赁登记备案手续）。其中约定：甲方将涉案房屋出租给乙方作住宅用途使用，建筑面积94.49平方米；租赁期限为2017年10月25日至2017年12月24日，月租金额为6383元；租金按月结算，由乙方在每月的第25日前按转账付款方式缴纳租金的甲方；乙方向甲方交纳12000元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方；等。原、被告双方一致确认双方实际履行的为该份合同。

上述合同签订当日，原告向被告支付了12000元保证金，被告为此开具了《收款证明》确认收到上述款项，并将涉案房屋交付原告使用。

前述《广州市房屋租赁合同》的租赁期限届满后，双方口头约定续租，原告提出租赁期大约至2018年5月止，但因未确定续租的具体期限，故双方未重新签订书面的租赁合同。至2018年4月12日，原告通过微信方式告知被告其将在同月28日搬离涉案房屋并提出解除合同。被告认为原告应提前一个月通知，未明确表示是否同意解除合同，但要求原告配合提早将涉案房屋通过中介机构重新放租。同月24日，被告以微信方式询问原告交还房屋的具体时间，原告答复称将于4月28日搬离涉案房屋。后被告安排中介机构联系原告，约新的承租人上门查看涉案房屋。

2018年4月28日，原、被告双方办理了涉案房屋的交接手续。因原告需办理发票报销手续，故双方于同日到房屋租赁登记部门补签了落款日期为2017年12月25日的《广州市房屋租赁合同》。其中约定：甲方将涉案房屋出租给乙方作住宅用途使用，建筑面积94.49平方米；租赁期限自2017年12月25日起至2018年4月28日止的月租金额为6000元，租赁期限自2017年12月25日起至2018年4月28日止，月租金额为383元；租金按月结算，由乙方在每月的第24日前按付款方式缴付租金给甲方。

庭审中，原、被告双方一致确认，涉案房屋内共两个房间，每个房间均有床一张。被告确认：原告已向其支付2017年10月25日起至2018年4月24日止共6个月的租金，2018年4月1日前的电费及2018年3月4日前的燃气费，原告亦已付清。

原、被告双方均同意原告尚应支付的费用可从其已付的保证金中予以扣除，其中包括：1.2018年3月5日至4月28日期间煤气费120元；2.2017年10月25日至2018年4月28日期间的网络费540元；3.2018年4月25日至28日租金800元。但双方对以下费用的数额各执一词,具体分述如下：（一）2018年4月2日至4月28日期间的电费。原告称因被告未提交单据故其自行估算为190元；被告称2018年4月2日至6月1日应付电费为376元，但未提供有关单据予以证明。后原告表示同意按376÷2=188元的标准计付上述期间的电费。被告对此无表示异议。（二）2017年10月25日至2018年4月28日期间的水费。原告称因承租期间涉案房屋的水表一直停走，按照4人使用自行估算水费为360元；被告确认承租期间涉案房屋的水表停走至2018年3月才正常工作，同时按照6人使用自行估算水费为435元。（三）被告同时主张应扣除原告未提前一个月告知解除合同的违约金，原告对此不予确认。

原告为证明其已支付2017年10月25日至2018年4月的管理费，向法院提交了由广州市金点物业管理有限公司出具的发票2张，其中载明：（1）开票日期是2018年3月23日，购买方名称为原告，货物或应税劳务、服务名称为物业管理服务费，金额为899元。（2）开票日期是2018年4月27日，购买方名称为原告，货物或应税劳务、服务名称为物业管理服务费，金额为179.80元。被告对开票日期为2018年3月23日的发票真实性、合法性及关联性无异议，并确认2018年3月1日前的管理费原告已付清；但对开票日期是2018年4月27日的发票真实性、合法性及关联性有异议，并称被告已自行缴纳2018年4月涉案房屋的管理费，但并未向法院提交相应的证据予以证明。

本院认为：原、被告自愿签订的《租赁合同》及两份《广州市房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容及形式均无违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，各方均应恪守履行。本案的争议焦点在于原告主张返还的保证金中可予以抵扣的具体数额以及被告是否应支付未按时退还保证金的违约金。基于上述争议焦点，本院分析如下：

（一）原、被告双方对于从保证金中应予扣除的包括2018年4月2日至2018年4月28日期间的电费188元、2018年3月5日至2018年4月28日期间的煤气费120元、2017年10月25日至2018年4月28日期间的网络费540元、2018年4月25日至28日租金800元，达成了一致意见，本院对此予以照准。

对于2017年10月25日至2018年4月28日期间的水费问题。因双方未能达成一致意见，且均未能提供相应的证据予以证明上述期间实际产生的水费，故本院根据屋内房间数及床数并结合原、被告双方的意见，酌情按水费为400元计算。原告已提供相应的发票证明其已支付2018年4月的管理费，被告认为其已自行缴纳该期间的管理费，但未提供证据予以证明。同时2018年4月28日涉案房屋已交还给被告，被告要求原告承担5月的管理费缺乏事实依据。因此，本院对于被告认为需扣除的费用还包括2018年4月、5月管理费的抗辩意见，不予采纳。

（二）关于被告认为保证金先扣除原告应支付的未提前通知解除合同的违约金再退还的抗辩意见。首先，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期；不定期租赁的当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，双方在2017年10月25日签订的《广州市房屋租赁合同》租赁期限届满后，未续签合同，被告继续使用涉案房屋并依约支付租金，双方按原合同内容构成不定期租赁合同关系，故原告有权随时主张解除合同。其次，双方实际履行的《广州市房屋租赁合同》中并未约定该违约条款，且原告已于2018年4月12日提早告知将于同月28日搬离涉案房屋，并配合被告允许中介机构带新的承租人查看房屋，而双方在口头协商续租的过程中原告亦提出租赁期大约至2018年5月，被告对此应有所预期。综上，原告要求解除合同不存在违约，更不存在保证金应先抵扣违约金的问题，故本院对被告的该项抗辩意见不予采纳。

因此，被告应向原告退还的费用为12000元-188元-120元-540-800元-400元=9952元。同时，考虑到有关的费用单据在原、被告交接房屋时尚未结算，被告应在相关单据开具后主动联系原告进行结算。但直至庭审之日，被告仍未出具有关单据予以证明有关费用的数额，实有违诚信。因此，原告要求被告支付上述应退还保证金自2018年6月1日起至实际返还之日止的利息，合理合法，本院予以支持。但利息的标准应参照中国人民银行规定的金融机构计收同期同类贷款基准利率的标准计算，并以不超过原告主张的标准为限。

（三）关于被告是否应当支付违约金的问题。本案纠纷是由于原、被告双方在办理交接手续后就租赁期间有关费用的结算及数额存在争议而引起的，并非被告故意不予退还保证金。同时双方实际履行的《广州市房屋租赁合同》及其后补签的《广州市房屋租赁合同》中并未就该问题进行约定，因此，本院对于原告要求被告支付违约金12000元的诉讼请求，不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条第一款、第九十八条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，判决如下：

一、自本判决发生法律效力之日起七日内，被告骆芳向原告深圳市天朗时代科技有限公司返还保证金9952元并支付利息（以9952元为基数，自2018年6月1日起计至实际返还上述保证金之日止，按中国人民银行规定的金融机构计收同期同类贷款基准利率的标准计算，并以不超过原告主张的每月2%的标准为限）。

二、驳回原告深圳市天朗时代科技有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费374元，由原告深圳市天朗时代科技有限公司负担324元，被骆芳负担50元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。

当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。

审　判　长　　伍颖妍

人民陪审员　　黎满华

人民陪审员　　张雪琼

二〇一九年七月二十六日

书　记　员　　张伶思

陈佳璇