福安市某某建材贸易有限公司与某某控股集团有限公司案外人执行异议之诉一审民事判决书

福建省宁德市中级人民法院 民事判决书 （2023）闽09民初12号 原告（案外人）：福安市某某建材贸易有限公司，住所地福建省福安市。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，福建怀行律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，福建怀行律师事务所律师。 被告（申请执行人）：某某控股集团有限公司，住所地浙江省杭州市临平区。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，福建惠尔律师事务所律师。 第三人（被执行人）：宁德某某置业有限公司，住所地福建省宁德市东侨经济开发区。 法定代表人：***。 原告福安市某某建材贸易有限公司（以下简称“某甲公司”）与被告某某控股集团有限公司（以下简称“某丙公司”）、第三人宁德某某置业有限公司（以下简称“某乙公司”）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2021年7月16日作出（2021）闽09民初54号民事判决，某甲公司不服，提起上诉。福建省高级人民法院于2022年11月30日作出（2021）闽民终1520号民事裁定，将本案发回重审。本院依法另行组成合议庭，于2023年1月12日立案受理后，于2023年2月21日公开开庭进行了审理。原告某甲公司的委托代理人***、***，被告某丙公司的委托代理人***到庭参加诉讼。第三人某乙公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法予以缺席审理。本案现已审理终结。 某甲公司向本院提出诉讼请求：解除对坐落于宁德市**路**号房地产的查封，并终止对某某地产的执行。 事实和理由：第三人某乙公司与被告某丙公司建设工程施工合同纠纷一案，因某乙公司拖欠某丙公司工程款，某丙公司向贵院申请查封某乙公司位于宁德市**路**号的整栋楼房，其中即包括原告所有的宁德市**路**号房地产（简称“某某地产”），目前该案已进入执行程序，宁德市中级人民法院拟对宁德市**路**号的整栋楼房进行拍卖。原告对上述执行行为不服，提出执行异议申请，宁德市中级人民法院于2020年12月23日作出（2020）闽09执异146号执行裁定书，裁定驳回原告的申请。在本案执行前，原告与某乙公司于2013年分别就某某地产签订《商品房买卖合同》中益家居博览中心-1-906、《商品房买卖合同》中益家居博览中心-1-907两份合同，两份合同总价4482856.12元，已经支付2252857元购房款，超过原合同50%。合同签订后原告于2013年11月向某乙公司转款共计2252857元，2016年5月19日，双方就上述房屋签订《商品房买卖合同》补充协议两份，约定将906号房的商品房总价调整为1877779元（原为3129048.61元），将907号房的商品房总价调整为818695元（原为1353807.51元），实际原告应付2696474元，应补交购房443617元，扣除合同约定的办证后再缴纳的每户3万元外，原告于当日向某乙公司转款383617元。故实际原告已缴纳大部分购房款，仅余60000元未缴纳。同时，原告于2016年6月份同涉案房地产某丁公司便签订物业服务合同，按期缴纳相关物业服务费、水电费、空调使用费至今。本案执行程序所依据的福建省高级人民法院（2018）闽民终202号民事判决书系在2018年12月13日才做出，被告申请于2019年6月12日立案执行，并依法作出（2019）闽09执106号执行裁定书，裁定“查封、扣押、冻结、划拨被执行人宁德某某置业有限公司名下价值人民币1.45亿元的财产”。但原告在购买某某地产时对某乙公司拖欠工程款的情况并不知情，并且原告在2016年已实际占有取得并开始装修使用某某地产。因此，原告的情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行的条件，故原告请求解除对原告所有的坐落于宁德市**路**号房地产的查封，并终止对某某地产的执行。 某丙公司辩称：一、某甲公司与某乙公司于2016年5月19日签订的补充协议，可能涉嫌双方恶意串通来对抗执行。其一，在2015年6月，某丙公司已就工程款的案件向宁德市中级人民法院提起了诉讼，并且于2015年7月已经查封了宁德某某置业有限公司名下部分的财产。其二，2016年5月19日，双方签订的两份补充协议约定，购房价款比原有的合同约定的价款降低了将近50%。一份从原来的3129048.61元降到187779元；一份从原来的1353807.51元降到了818695元。这显然是与我们日常交易习惯以及我们日常生活的常理是相违背的。因此答辩人认为该两份补充协议系虚假的； 二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条明确规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形，且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。1．在人民法院查封之前，已签订合法有效的书面买卖合同。2、在人民法院查封之前，已合法占有该不动产。3．已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款，且将剩余价款，按照人民法院的要求交付执行。4．非因买受人自身原因未办理过户登记。这四条的规定是并列的关系，也就是说如果买受人要对登记在被执行人名下的不动产提出排除执行的异议，必须要同时满足前述四点条件。第一点，在人民法院查封前，已经签订合法有效的书面商品房买卖合同，原告与某乙公司在2013年签订两份合同，对于这两份合同的真实性，我们表示认可，但是其此后在2016年签订了两份补充协议，我们不认可其真实性。所以说原告就不满足前述的第二点，在人民法院查封之前，已合法占有该不动产，但是原告在举证中是列举了相关物业服务合同物业发票、收款收据、水电费、空调费缴纳单据等证据，以此来证实其有这个合法占有该不动产。但是，实际上原告的单据都是从2018年才开始的。而且这些单据也不足以证实原告有合法占有该不动产，至多只能证实其从2018年开始有按照物业服务约定向某丁公司支付物业费仅此而已。第三点，已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款，且将剩余价款按人民法院的要求交付执行。显然，支付全部价款，原告是不满足这个条件的。原告签订的补充协议是恶意串通，是一份无效的补充协议。如果依照原有的商品房买卖合同的约定。原告实际才支付了2252857元。距离最终需支付的价款400多万的，这个价款相差了足足有一半。所以说，原告没有按照合同的约定支付全部价款，而且也不满足支付部分价款且将剩余价款按人民法院的要求交付执行。第四点，非因买受人自身原因未办理过户登记。案涉房产在双方2013年签订合同后直至被查封之前，近6年的时间里某甲公司均未办理产权登记手续。即使退一万步来说，假设2016年双方通过签订补充合同的方式将购房款降低近一半的情况系真实的，但是原告仍未办理产权过户登记，也未向第三人及房屋登记部门进行过主张。某甲公司与某乙公司的行为显然与房地产买卖的日常交易习惯不符，属怠于办理权属登记。虽然某乙公司出具书面说明认为导致至今未办理不动产转移手续的原因系财务人员离职以及相关不动产登记申报材料遗失，但仅有其陈述未能提供相应的证据予以证明，应承担举证不能的不利后果。 此外，经答辩人申请向东侨经济技术开发区住房和城乡建设局调取证据显示：案涉的宁德中益家居博览中心项目已于2015年5月12日竣工验收合格备案，具备办证条件，根据《物权法》第二十条规定，原告怠于进行不动产登记超过3个月，预告登记失效。综上，原告的诉求是不符合法律的规定，而且也没有事实依据。请求依法予以驳回。 某乙公司未到庭亦未作书面陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1．涉讼房地产坐落于宁德市**路**号，于2015年5月12日竣工验收合格备案，产权登记在某乙公司名下。 2.2013年11月18日，某甲公司与某乙公司分别就某某地产签订《商品房买卖合同》中两份合同，房屋用途为：办公。两份合同总价4482856.12元（3129048.61元＋1353807.51元），某甲公司于当日已经支付2252857元购房款。2016年5月19日，双方就上述房屋签订《商品房买卖合同》补充协议两份，约定将906号房的商品房总价调整为1877779元（原为3129048.61元），将907号房的商品房总价调整为818695元（原为1353807.51元）。某甲公司于当日向某乙公司转款383617元。 3．因某乙公司结欠某丙公司工程款，某丙公司于2015年6月24日向本院提起诉讼，并申请诉讼保全。某丙公司与某乙公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2017年11月6日作出（2015）宁民初字第41号民事判决。某丙公司不服本院判决，向福建省高级人民法院提出上诉，福建省高级人民法院作出（2018）闽民终202号民事判决。该判决已发生法律效力，该判决第三、四项为：“三、宁德某某置业有限公司于本判决生效之日起十日内向某某控股集团有限公司支付工程款59459549元及违约金（截止2014年8月31日违约金为14861150.40元，2014年9月1日起以59459549元为基数，按照月1.5%计算至实际还清之日止）；四、某某控股集团有限公司在59459549工程款范围内就讼争的坐落于宁德市东侨经济开发区**路**号的某某项目折价或者拍卖的价款优先受偿；”。由于某乙公司拒不履行生效判决确定的义务，某丙公司向本院申请强制执行。本院于2019年6月12日执行立案，并作出（2019）闽09执106号执行裁定，查封被执行人某乙公司名下价值1.45亿的财产。2019年8月7日本院作出（2019）闽09执106号协助执行通知书，宁德市不动产登记中心协助本院查封了被执行人某乙公司名下包括本案所涉不动产在内共计25处不动产产权。2020年12月10日某甲公司提出执行异议，本院作出（2020）闽09执异146号裁定，驳回其异议请求。故某甲公司向本院提起本案诉讼。 4．宁德市不动产登记中心于2022年10月10日出具两份《宁德市不动产登记查询证明》，载明案涉房产于2014年1月16日进行预告登记，权利人为某甲公司，产权证号为宁房预东侨字第2**1号、第2**2号；2022年10月26日，宁德市不动产登记中心又补充出具《证明》，证明上述两笔预告登记均为现势有效状态。 5．本院于2022年1月24日作出（2020）闽09执恢30号之二执行裁定，同意申请执行人以物抵债的申请，将被执行人某乙公司名下位于宁德市**路**号房地产归申请执行人所有，申请执行人的建设工程款优先债权通过以物抵债方式实现。 6．某甲公司分别于2021年2月4日和2023年6月14日向某乙公司和本院执行账户支付案涉房屋的尾款3万元，合计6万元。 根据各方诉辩意见，本案的争议焦点是：某甲公司对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。本院就此分析认证如下： 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”第二十九条系针对房屋消费者对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出排除执行的特殊性认定标准规定。本案中，某甲公司与某乙公司签订的二份《商品房买卖合同》中载明房屋用途为“办公”并非用于居住，某甲公司为法人不存在居住需求且无证据证明其名下无其他用于居住的房屋，故不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条适用条件。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。具体到本案，1．关于在人民法院查封之前是否已签订合法有效的书面买卖合同问题。本院审查认为，某甲公司与某乙公司于2013年签订《商品房买卖合同》，并于2014年1月16日进行预告登记，可以认定某甲公司在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。 2．关于案涉房屋未办理过户手续的原因问题。本院审查认为，某乙公司已出具书面说明认为案涉房产至今未办理不动产转移手续的原因系其公司财务人员离职以及相关不动产登记申报材料遗失所致。且宁德市不动产登记中心出具《宁德市不动产登记查询证明》、《证明》，证明上述案涉房产的预告登记均为现势有效状态，故某甲公司关于其属非因自身的原因而无法办理过户登记的主张，本院予以采纳。 3．关于在人民法院查封之前是否合法占有该不动产。本院审查认为，某甲公司提供物业服务合同、物业发票、收款收据、水电费、空调费缴纳单据等证据，证明能够证明某甲公司从2018年开始合法占有使用案涉房产并陆续缴纳上述费用。 4．关于是否已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。某甲公司与某乙公司于2013年签订两份《商品房买卖合同》，又于2016年5月19日签订两份《补充协议》，分别将原购房价款从3129048.61元降到1877779元，从1353807.51元降到了818695元。根据《补充协议》的约定，某甲公司应支付的购房款合计为2696474元。根据已查明的事实，某甲公司于2013年11月18日支付购房款2252857元，于2016年5月19日向某乙公司转款383617元，合计2636474元。也即某甲公司已交付绝大部分购房款，仅差6万元购房款未予交付。在本院审理期间某甲公司已将剩余价款交付本院执行。综上，某甲公司已按照合同约定支付绝大部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。某丙公司主张2016年签订的《补充协议》约定降低购房款的行为不具有合法性和合理性。本院审查认为，首先，某甲公司主张2016年相关地段房地产价格是亦未超过7000元每平方，并提供了某乙公司同时期出售的相关商品房的买卖合同，可见案涉《补充协议》签订时，同地段房产的价格与《补充协议》约定的价格相当，并未明显低于市场价格。其次，某丙公司与某乙公司建设工程施工合同纠纷一案，于2015年6月24日由本院受理立案，案涉补充协议虽发生于诉讼期间，但现并无证据证明某乙公司与某甲公司约定降低购房款，降低了某乙公司偿还债务能力，损害了其他债权人的合法权益。最后，商品房价格本身随着市场的变化而浮动，双方当事人因房屋价格客观下降而协议降低购房款，并无明显不当，且现亦无证据证明双方存在恶意串通行为。故案涉《补充协议》系双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，亦无侵害他人利益，合法有效。某丙公司的上述主张缺乏依据，不予采纳。 综上所述，本院认为，某甲公司对案涉执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求依法有据，应予支持。某乙公司经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，依法予以缺席审理。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零一十一条、第三百一十二条第一款第一项之规定，判决如下： 解除对坐落于宁德市**路**号房地产的查封，并终止对某某地产的执行。 一审案件受理费100元，由某某控股集团有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。 审判长*** 审判员*** 人民陪审员*** 二〇二三年六月二十五日 书记员*** 附相关法律条文 一、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十七条规定申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。