江苏省某公司;宁波某甲有限公司;宁波某丙有限公司建设工程合同纠纷执行审查执行裁定书

宁波市江北区人民法院 执行裁定书 （2025）浙0205执异73号 异议人（案外人）：宁波甬昌商业管理有限公司，住所地：浙江省宁波市江北区工业产业园区经十路1号（7）幢102室托管0397（商务托管），统一社会信用代码：91330205MABWXXYTX7。 法定代表人：***，该公司经理兼董事。 委托诉讼代理人：***，浙江导司律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，浙江导司律师事务所律师。 申请执行人：江苏省中成建设工程总公司，住所地：江苏省南京市珠江路700号，统一社会信用代码：91320000134778432C。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，江苏一正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，江苏一正律师事务所律师。 被执行人：宁波品富房地产开发有限公司，住所地：浙江省宁波市江北区慈城镇慈湖人家378号108室，统一社会信用代码：91330205MA282REP6Q。 法定代表人：***，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：***，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：***，男，该公司员工。 在本院执行申请执行人江苏省中成建设工程总公司与被执行人宁波品富房地产开发有限公司建设工程合同纠纷一案，案外人宁波甬昌商业管理有限公司对要求其腾退位于锦绣西路368号1-1、2-1、锦绣西路368号3-1的房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人宁波甬昌商业管理有限公司称，贵院在另案执行过程中以（2022）浙0205执保298号、（2022）浙0205财保172号之一民事裁定书于2021年7月、2022年3月对被执行人名下涉案房屋进行查封。后贵院又在2023年12月以本案（2023）浙0205执1702号裁定书对涉案房屋重新查封。案外人与被执行人于2022年9月、2023年5月签订《租赁合同》，约定将涉案房屋租给案外人。在合同签订时被执行人称因另案[（2022）浙0205执保298号、（2022）浙0205财保172号之一]查封的涉案房屋，被执行人已通过置换保全的方式向贵院办理了解封手续，贵院也同意置换解封的方案。故涉案房屋在当时即已解封。综上所述，案外人租赁涉案房屋的时间系在本案查封之前，案外人合法占有涉案房屋，在本案执行拍卖过程中不应将租赁合同涤除，案外人在合法租赁合同期限内有使用涉案房屋的权利。另，该涉案房屋案外人使用目的系涉菜场民生经营，为保障涉案房屋周边居民的生活民生所需，请求贵院停止要求案外人腾退位于锦绣西路368号1-1、2-1、锦绣西路368号3-1的房屋；确认《租赁合同》系在查封之前签订，在拍卖过程中披露涉案房屋的租赁情况。 申请执行人江苏省中成建设工程总公司称，异议人与被执行人签订的租赁合同明显晚于法院的查封日期，且异议人在租赁时已知晓案涉房屋上存在查封，但未尽审慎审查义务，明显存在过错。2022年3月3日，贵院作出（2021）浙0205民诉前调4789号之一民事裁定书，裁定，查封被执行人名下位于宁波市江北区锦绣西街368号3-1；御章府274号1-1；御章府273号1-2；御章府271号1-3的房地产，查封期限三年；解除对被执行人名下位于御章府24幢214号-1-5，104，跃104；御章府29幢232号303，跃303；御章府32幢245号602；御章府32幢246号404；御章府51幢346号203；御章府50幢342号403；御章府43幢312号306，跃306；御章府42幢309号-1-7，102，跃102房地产的查封。异议人与被执行人2023年签订了《商铺租赁合同》，异议人租赁御章府14#3-1号（即锦绣西街368号3-1）房屋，租赁期限为2023年5月1日至2033年4月30日。可见，锦绣西街368号3-1房屋租赁时间明显晚于法院的查封日期。另，2021年5月，江西省地质工程集团有限公司（以下简称地质公司）诉宁波富力房地产开发有限公司（以下简称富力公司）建设工程施工合同一案，在贵院诉前保全了被执行人财产，其中包含位于锦绣西街368号1-1、2-1的房屋，2024年10月25日，地质公司才申请解除查封。异议人与被执行人2022年9月1日签订了《商铺租赁合同》，异议人租赁御章府14#1-1、2-1号房屋，租赁期限为2022年9月20日至2032年9月19日。根据执行异议书，异议人在租赁时已知晓案涉房屋上存在查封，但未尽审慎审查义务，听信被执行人的辩称，未进一步核实真实性，即签订租赁合同，明显存在过错，且房屋租赁时间明显晚于法院的查封日期。申请执行人保全查封在先，异议人租赁在后，异议人的租赁权不能对抗法院的强制执行行为。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。本案中，因法院保全查封时间早于租赁时间，承租人对执行标的并不享有足以排除强制执行的权益，请求依法应裁定驳回异议人的异议请求。 被执行人宁波品富房地产开发有限公司经本院通知未提供书面意见。 本院查明，2021年9月26日，申请执行人因与被执行人建设工程施工合同纠纷诉至本院，本院诉前登记为（2021）浙0205民诉前调4789号。 2023年1月5日，本院将（2021）浙0205民诉前调4789号诉前调案件转为正式案件，案号为（2023）浙0205民初33号。2023年7月31日，本院作出（2023）浙0205民初33号民事判决书，判决，被执行人于本判决生效之日起十日内支付申请执行人工程款17657497.13元以及以17657497.13元为基数自2023年2月8日起至款项付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算的利息；被执行人于本判决生效之日起十日内支付申请执行人工程款220739.15元以及以220739.15元为基数自2021年12月24日起至款项付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算的利息；确认申请执行人就其施工的涉案工程折价或拍卖所得价款在工程款17878236.28元范围内享有建设工程价款优先受偿权；被执行人于本判决生效之日起十日内支付申请执行人保全费5000元等。被执行人对此不服，提起上诉，2023年10月24日宁波市中级人民法院作出（2023）浙02民终4472号民事判决书，驳回上诉，维持原判。 民事判决书生效后，被执行人未履行付款义务，申请执行人向本院申请执行人，2023年11月21日，本院执行立案，案号为（2023）浙0205执1702号。 2024年11月14日，本院作出（2023）浙0205执1702号执行公告，责令被执行人及相关利益人于2024年12月3日前腾退位于锦绣西街368号1-1，2-1、锦绣西街368号3-1的房地产或提出书面执行异议，届时未腾退或未提出执行书面异议的，本院将依法强制腾退（包括但不限于强制换锁、强制腾退、停水停电并对阻碍执行的相关人员采取罚款或拘留等措施）。 关于位于宁波市江北区锦绣西街368号3-1的房地产查封情况。2021年10月8日，经申请执行人保全申请，本院作出（2021）浙0205民诉前调4789号民事裁定书，冻结被执行人的银行存款25413370.95元或查封其等额价值的财产。2021年10月22日，本院实际查封了被执行人名下御章府24幢214号-1-5，104，跃104；御章府29幢232号303，跃303；御章府32幢245号602；御章府32幢246号404；御章府51幢346号203；御章府50幢342号403；御章府43幢312号306，跃306；御章府42幢309号-1-7，102跃102；查封期限为3年自2021年10月17日至2024年10月17日止。 2022年3月3日，经被执行人变更保全申请，本院作出（2021）浙0205民诉前调4789号之一民事裁定书，裁定，查封被执行人名下位于宁波市江北区锦绣西街368号3-1；御章府274号1-1；御章府273号1-2；御章府271号1-3的房地产，查封期限三年；解除对被执行人名下位于御章府24幢214号-1-5，104，跃104；御章府29幢232号303，跃303；御章府32幢245号602；御章府32幢246号404；御章府51幢346号203；御章府50幢342号403；御章府43幢312号306，跃306；御章府42幢309号-1-7，102，跃102房地产的查封。2022年3月9日，本院实际查封了被执行人名下位于宁波市江北区锦绣西街368号3-1；御章府274号1-1；御章府273号1-2；御章府271号1-3的房地产，查封期限三年。 2023年1月17日，本院在（2023）浙0205执1702号再次查封了被执行人名下位于宁波市江北区锦绣西街368号3-1的房地产，查封期限自2025年1月17日至2028年1月16日。 关于位于宁波市江北区锦绣西街368号1-1，2-1的房地产查封情况。2021年6月1日，经地质公司保全申请，本院作出（2021）浙0205财保172号民事裁定书，裁定，冻结富力公司银行存款27633102.47元或查封其等额财产。本院实际冻结了富力公司在中信银行宁波丽园支行的两个账户。2021年7月12日，经富力公司变更保全申请，本院作出（2021）浙0205财保172号之一民事裁定书，裁定，查封担保人即被执行人名下位于宁波市江北区锦绣西街368号1-1，2-1的房地产；解除对富力公司名下中信银行宁波丽园支行两个银行账户的冻结。2021年7月14日，本院实际查封了被执行人名下位于宁波市江北区锦绣西街368号1-1，2-1的房地产，查封期限三年。 后本院受理地质公司与富力公司建设工程施工合同纠纷一案，案号为（2022）浙0205民初1576号。2023年5月29日，本院作出（2022）浙0205民初1576号民事判决书，判决，富力公司尚应支付地质公司工程款9945070.27元等。该判决生效后，地质公司申请执行，本院执行立案后，案号为（2023）浙0205执1150号。 2024年10月25日，地质公司在（2023）浙0205执1150号执行案件中申请解除被执行人名下位于宁波市江北区锦绣西街368号1-1，2-1的房地产的查封。2024年11月8日，本院作出（2023）浙0205执1150号执行裁定书，裁定，解除对被执行人名下位于宁波市江北区锦绣西街386号1-1，2-1的房地产的查封。2024年11月15日，本院实际解封了上述房产。 2023年12月1日，本院在（2023）浙0205执1702号再次查封了被执行人名下位于宁波市江北区锦绣西街368号1-1，2-1的房地产，查封期限自2023年12月1日至2026年11月30日。 另查明，2022年9月1日，异议人与被执行人签订《商铺租赁合同》一份，约定，异议人向被执行人租赁位于宁波市慈城镇御章府14#1-1、2-1即宁波市江北区锦绣西街368号1-1，2-1的房地产，租赁期限自2022年9月20日起算至2032年9月19日止。 2023年5月，异议人与被执行人签订《商铺租赁合同》，约定，异议人向被执行人租赁位于宁波市慈城镇御章府14#3-1即宁波市江北区锦绣西街368号3-1的房地产，租赁期限2023年5月1日起算至2033年4月30日止。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。本案中，案涉位于宁波市江北区锦绣西街368号1-1，2-1的房地产，经地质公司申请，本院于2021年7月14日通过（2021）浙0205财保172号之一民事裁定书第一次实际查封，查封期限三年，即至2024年7月13日。后经地质公司申请，本院于2024年11月8日作出（2023）浙0205执1150号执行裁定书解除第一次查封措施，实际解封时第一次查封措施的查封期限已届满。即便第一次查封期限已届满，本院于2023年12月1日在上述位于1-1，2-1房地产仍在第一次查封期限内已通过（2023）浙0205执1702号执行案件进行第二次查封，查封期限自2023年12月1日至2026年11月30日，上述位于1-1，2-1的房地产一直处于查封中。异议人于2022年9月1日与被执行人签订《商铺租赁合同》，租赁上述位于1-1，2-1的房地产，租赁期限自2022年9月20日起算至2032年9月19日止。该租赁合同签订时间晚于查封时间，上述位于1-1，2-1的房地产自2021年7月14日起至今一直处于查封中。案涉位于宁波市江北区锦绣西街368号3-1的房地产，本院于2022年3月9日以（2021）浙0205民诉前调4789号之一民事裁定书第一次实际查封，查封期限自2022年3月9日至2025年3月8日，本院于2025年1月17日在（2023）浙0205执1702号执行案件中第二次查封，查封期限自2025年1月17日至2028年1月16日。异议人于2023年5月与被执行人签订《商铺租赁合同》，租赁上述位于3-1的房地产，租赁期限2023年5月1日起算至2033年4月30日止。该租赁合同签订晚于位于3-1的房地产查封，且该房地产自2022年3月9日至今一直处于查封中。因此，案涉的租赁合同均签订于查封之前，异议人以承租人的身份要求排除对位于锦绣西路368号1-1、2-1、锦绣西路368号3-1的房屋的执行，缺乏事实与法律依据，本院对异议人该异议请求不予支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项、第三十一条第一款的规定，裁定如下： 驳回宁波甬昌商业管理有限公司的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二五年七月二十五日 [核对位置] 书记员***