中国工商银行股份有限公司石门支行与被告某某、湖南宏宇置业有限公司金融借款合同纠纷一审民事判决书

湖南省石门县人民法院

民 事 判 决 书

（2018）湘0726民初965号

原告：中国工商银行股份有限公司石门支行，住所地湖南省常德市石门县。

负责人：唐波，该支行行长。

委托诉讼代理人：谢光明，该支行职员，特别授权代理。

被告：***，男，1979年10月5日出生，汉族，居民，住湖南省石门县。

被告：湖南宏宇置业有限公司，住所地石门县。

法定代表人：张惠平，该公司经理。

委托诉讼代理人：安吉峰，湖南楚江律师事务所律师，特别授权代理。

原告中国工商银行股份有限公司石门支行（以下简称工商银行石门支行）与被告***、湖南宏宇置业有限公司（下简称宏宇置业）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年6月14日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告工商银行石门支行委托诉讼代理人谢光明、被告***、被告宏宇置业委托诉讼代理人安吉峰到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告***立即偿还贷款本金239163.92元，支付利息4993.09元（计算至2018年6月8日，至清偿之日止的利息按合同约定另计），本息共计244157.01元；2、判令被告宏宇置业承担连带保证责任；3、判决原告对抵押物享有抵押优先受偿权。事实与理由：2016年7月27日，被告***因购买石门县楚江镇公园一号商住小区12栋15层1506号住房，在原告处办理了住房按揭贷款270000元（已办理预抵押登记）。按照借款合同约定，贷款期限10年（于2026年7月27日到期），还款方式为按月等额本息。现被告***已连续5个月没有按约定还款，累计逾期期数9次，积欠本金9316.56元（贷款余额为239163.92元），欠利息4993.09元。原告多次找被告催收未果，按照合同条款约定，原告宣布贷款提前到期，要求被告清偿全部贷款本息，并支付所产生的罚息及其他费用。原告当庭对诉讼请求第一项进行了变更，因原告在起诉后分两次扣除宏宇置业的保证金17253.14元（抵偿本金11228.61元，抵付利息6024.53元），诉讼请求第一项变更为：判令被告***立即偿还贷款本金227935.31元，支付利息4.64元（计算至2018年6月29日，至清偿之日止的利息按合同约定另计）。

被告***辩称，对于扣除被告宏宇置业保证金的情况不清楚，自2018年元月开始没有按约定还款，对原告起诉的本金及利息没有异议。

被告宏宇置业辩称：1、根据宏宇置业与原告签订的担保函及按揭贷款业务合作协议，宏宇置业对债务承担保证责任，同时因被告***将房屋抵押系物的担保，根据担保法及相关法律规定，被告宏宇置业只对物的担保以外的债务承担保证责任；2、原告扣划了宏宇公司17253.14元，应当予以返还。

原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告***对扣收保证金清单的情况不清楚，本院认为该清单真实合法，且与本案相关联，应予采信；被告宏宇置业对按揭贷款业务合作协议、担保函的关联性有异议，本院认为二份证据与本案具有关联性，应予认定。

根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2016年7月18日，原告与被告***、宏宇置业签订了《个人购房借款/担保合同》，被告***购买被告宏宇置业的商品房一套（位于石门县楚江镇电厂路公园壹号小区12-1506号，面积87.19平方米）。被告***就其所购买房屋向原告办理了预购商品房抵押预告登记（抵押物价值347278元）。部分合同内容约定如下：

一、贷款部分：1、贷款金额为270000元2、贷款用途为用于购买石门县楚江镇电厂路公园壹号小区12-1506号住房，；3、贷款期限为120个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准；4、贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档贷款利率为基准利率，下浮0%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准；5、***按月等额偿还贷款本息。

二、保证部分：保证为阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足包括但不限于以下条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任，（该条件）具体为本合同约定的正式抵押登记手续办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书。

三、违约责任：1、借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人可宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；2、罚息利率为贷款利率基础上加收50%确定。

另查明：2016年3月3日，被告宏宇置业与原告签订了按揭贷款业务合作协议，其中第四条约定内容如下：“在借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记）并将《房屋他项权证》交原告收押之前，宏宇置业同意为借款人(购房人)提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证，并在原告指定账户上存入相当于全部按揭贷款余额5%的款项，作为履约保证金，未经原告同意不得动用此款项。如借款人在宏宇置业提供阶段性连带责任保证期间未按合同约定履行还款义务，宏宇置业保证在接到原告书面催款通知后3日内履行还款义务。如宏宇置业未主动履行上述还款义务，即表示宏宇置业授权原告从其开立的账户中扣收”。2016年7月7日，宏宇置业向原告出具了担保函，表明同意为***在原告处的个人住房贷款270000元承担阶段性保证责任；保证期间为《个人购房借款合同》确定的每期还款日之次日起两年；担保范围为贷款本金及利息、逾期罚息、复息、违约金、赔偿金和实现债权所需费用；宏宇置业还对***的个人住房贷款承担保证金担保责任，并在原告处开立保证金专户，保证金金额为13500元；如***未按借款合同有关约定履行还款义务时，原告可从宏宇置业保证金账户和在中国工商银行其他分支机构开立的所有账户中扣收全部贷款本息，如账户中存款不足，将继续负责偿还借款人应偿付的贷款本息及费用。

再查明：2016年7月27日，原告按合同约定给被告***发放了贷款270000元，被告***正常还款至2017年11月17日，其后未正常还款，有连续5个月未按约定还款，累计逾期期数9次，至2018年6月，积欠本金9316.56元、利息4993.09元，经多次催收未果，工商银行石门支行依照双方于2016年7月18日签订的《个人购房借款/担保合同》中14.2（4）条款约定，宣布贷款提前到期，于2018年6月1日起诉，要求被告清偿下欠的全部贷款本金239163.92元及利息4993.09元（利息计算至2018年6月8日）。2018年6月28日、29日，原告分两次扣除宏宇置的保证金17253.14元，用于抵偿贷款本金11228.61元，抵付利息6024.53元。截止到2018年6月29日，被告***下欠原告贷款本金227935.31元，利息4.64元。

本院认为：原告与被告***、宏宇置业共同签订的《个人购房借款/担保合同》、原告与被告宏宇置业签订的按揭贷款业务合作协议、被告宏宇置业向原告出具的担保函系各方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制规定，为合法有效的合同，应受法律保护。合同当事人均应按合同约定全面履行合同义务，现原告按合同约定发放了贷款，履行了合同义务，而被告***未按合同约定计划偿还贷款本息，属违约。根据合同约定，原告有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿贷款本息及相关费用。故原告要求被告***偿还贷款本息的诉讼请求，本院予以支持。

另根据合同约定，被告宏宇置业承担的是阶段性保证责任，即在抵押登记手续办理完成之前，对借款人的债务承担连带还款责任，抵押登记手续办理之后，原告对抵押房屋享有抵押权，被告宏宇置业不再承担责任。其次，依据法律规定，预告登记仅是保障将来权利的实现，是相对于本登记而言的登记，权利人取得物权仍需完成本登记，并且债权消灭或者超期未进行本登记的，预告登记失效，由此可见预告登记所保障的权利并非现实物权，而是将来发生物权变动的请求权，本质上仍是债权性质。依据合同约定和法律规定，在抵押登记手续完成之前，被告宏宇置业对借款人的债务承担连带保证责任，原告就预告抵押登记的房屋不享有优先受偿权。被告宏宇置业未满足合同约定的免除保证责任的条件，其应对***的债务承担连带清偿责任。故对于原告请求被告宏宇置业承担连带清偿责任的请求，本院予以支持，被告宏宇置业承担保证责任后，有权向被告***追偿，其辩称的要求返还扣划了的保证金17253.14元，亦可一并追偿。原告请求对抵押物享有抵押优先受偿权，因涉案房屋未办理抵押登记，不享有优先受偿权，本院不予支持原告这一请求。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条之规定，判决如下：

一、被告***于本判决生效之日起三十日内向原告中国工商银行股份有限公司石门支行偿还借款本金227935.31元，利息4.64元，同时按合同约定向原告中国工商银行股份有限公司石门支行支付2018年6月30日至本息清偿之日止的利息；

二、被告湖南宏宇置业有限公司对以上借款本息承担连带保证责任，被告湖南宏宇置业有限公司承担保证责任后（包括已扣除的保证金17253.14元），有权向被告***追偿；

三、驳回原告中国工商银行股份有限公司石门支行的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费4962元，减半收取2481元，由被告***、湖南宏宇置业有限公司负担。被告应负担的部分已由原告垫交，在执行时由被告直接给付原告。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。

审　判　员　　张　刚

二〇一八年八月二十八日

代理书记员　　涂亚红