苏州新城花园物业管理有限公司、嘉凯城集团商业资产管理有限公司苏州分公司等物业服务合同纠纷民事一审民事判决书

江苏省苏州市姑苏区人民法院 民事判决书 (2022)苏0508民初3735号 原告：苏州新城花园物业管理有限公司，住所地江苏省苏州市高新区狮山路1号。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，北京市隆安（苏州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京市隆安（苏州）律师事务所实习律师。 被告：嘉凯城集团商业资产管理有限公司苏州分公司，住所地江苏省苏州市人民路239号33幢101-103室。 负责人：***，经理。 委托诉讼代理人：***，该公司员工。 被告：嘉凯城集团商业资产管理有限公司，住所地上海市虹口区海宁路137号7层。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，该公司员工。 原告苏州新城花园物业管理有限公司与被告嘉凯城集团商业资产管理有限公司苏州分公司、嘉凯城集团商业资产管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2022年6月7日立案后，依法适用简易程序，于2022年7月6日公开开庭进行了审理。原告苏州新城花园物业管理有限公司的委托诉讼代理人***、***，被告嘉凯城集团商业资产管理有限公司苏州分公司的委托诉讼代理人***，被告嘉凯城集团商业资产管理有限公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告苏州新城花园物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告嘉凯城集团商业资产管理有限公司苏州分公司支付原告物业费欠款1426294.59元，逾期利息11101.56元，逾期罚息141160.67元，合计人民币1578556.81元；2、请求判令被告嘉凯城集团商业资产管理有限公司苏州分公司不能承担上述责任的，由被告嘉凯城集团商业资产管理有限公司承担；3、请求判令两被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2019年8月13日，原告与被告嘉凯城集团商业资产管理有限公司苏州分公司、案外人苏州嘉运实业有限公司签订《吴门印象中地块物业服务合同》一份，被告嘉凯城集团商业资产管理有限公司苏州分公司为运营管理方，约定由原告向被告嘉凯城集团商业资产管理有限公司苏州分公司提供物业管理服务，并由其向原告支付物业管理费用。合同对物业费金额、支付方式等进行了约定。合同签订后，原告按约定提供了服务，但被告未能按时支付物业费至今，经原告多次催讨未果，起诉至法院。 被告嘉凯城集团商业资产管理有限公司苏州分公司辩称：我方没有支付物业服务费用是因为原告服务不到位，维修也不到位。同时，原告主张的期间包含疫情期间，在该期间提供的物业服务也不到位，希望法庭对于物业费酌情扣减。原告主张的逾期利息和罚息没有法律依据。我方是独立的主体，有独立的营业执照、员工、账户，原告要求总公司承担责任，无法律依据，请法庭予以驳回。 被告嘉凯城集团商业资产管理有限公司辩称：同嘉凯城集团商业资产管理有限公司苏州分公司意见，我司不承担责任。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了吴门印象中地块物业服务合同、物业费明细表、增值税专用发票、签收记录表、催缴通知书等证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年8月13日，苏州嘉运实业有限公司（委托方、甲方）、嘉凯城集团商业资产管理有限公司苏州分公司（委托方、乙方）与苏州新城花园物业管理有限公司（受托方、丙方）签订《吴门印象中地块物业服务合同》一份，约定：甲方为吴门印象开发建设方，乙方为吴门印象中地块运营管理方，乙方按照协议约定支付丙方吴门印象中地块产生的物业管理费用，丙方同意接受并服从乙方管理。物业名称：吴门印象中地块，面积约10456.92平方米；本合同实行包干制，乙方按中地块建筑面积每月每平方米6.5元标准向丙方支付物业管理费。经双方协商，本项目空置房屋的物业管理费按照应付标准85%计收。本合同生效后，服务费每季度支付一次，由丙方在每季度第三个月末向乙方提供合法的增值税专用发票并办理请款手续，乙方在收到丙方出具的发票后5个工作日内完成季度考核，物业公司每季度递交考核表并注明完成情况，由乙方根据项目内实际监督检查情况和商户反馈意见进行打分，并按照评分考核标准进行核定季度物业费金额，由双方确定后，下个季度内支付物业服务费。乙方按照本合同约定的时间支付物业管理服务费用。若逾期支付超过六十个工作日的，每逾期一日按照未支付费用的0.05%向丙方支付逾期罚息。该罚息自乙方逾期超过六十个工作日且在丙方发出书面催款通知之日起算。 2020年第三季度物业费明细中记载金额为203909.94元，明细表上有被告员工***签字。原告于2020年11月10日开具了金额为203909.94元增值税专用发票，并交由***签收。 2020年第四季度物业费明细中记载金额为203909.94元，明细表上有***签字。原告于2021年1月22日开具了金额为203909.94元增值税专用发票，并交由***签收。 2021年第一季度物业费明细中记载金额为203909.94元，明细表上有***签字。原告于2021年6月3日开具了金额为203909.94元增值税专用发票，并交由***签收。 2021年第二季度物业费明细中记载金额为203657.09元，明细表上有被告员工***签字。原告于2021年7月26日开具了金额为203657.09元增值税专用发票，并交由***签收。 2021年第三季度物业费明细中记载金额为203404.23元，明细表上有***签字。原告于2021年11月1日开具了金额为203404.23元增值税专用发票，并交由***签收。 2021年第四季度物业费明细中记载金额为203593.51元，明细表上有***签字。原告于2021年12月27日开具了金额为203593.51元增值税专用发票，并交由***签收。 2022年第一季度物业费明细（预估）中记载金额为203435.30元，明细表上有***签字。原告于2022年4月18日开具了金额为203435.30元增值税专用发票，并交由***签收。 因被告嘉凯城集团商业资产管理有限公司苏州分公司未能支付物业费，原告苏州新城花园物业管理有限公司发函催讨未果，起诉至法院。 庭审中，被告嘉凯城集团商业资产管理有限公司苏州分公司主张，原告苏州新城花园物业管理有限公司在提供物业服务中存在管理以及服务不到位的情况，故应该减免物业费。根据合同约定，物业服务应先考核再确认支付金额，因为原告苏州新城花园物业管理有限公司未能提供季度考核表，故无法确定应支付的物业费金额，物业费支付条件未成就。同时，原告苏州新城花园物业管理有限公司主张的物业费包含22年疫情期间，原告苏州新城花园物业管理有限公司几乎没有提供任何物业服务，故对该期间物业管理费应予以减免。 原告苏州新城花园物业管理有限公司主张，被告嘉凯城集团商业资产管理有限公司苏州分公司认为其服务不到位并未提供任何证据予以佐证。关于物业费支付流程，实际上合同约定的支付流程在履行中已经简化，并不需要上述流程。每个季度都是双方经办人对于具体费用进行确认签字，然后我方开具发票给对方，被告嘉凯城集团商业资产管理有限公司苏州分公司正常情况下就按约支付了物业费，并不需要提交季度考核表。 另查明，嘉凯城集团商业资产管理有限公司苏州分公司系嘉凯城集团商业资产管理有限公司设立的分公司，依法领取了营业执照。 还查明，原告苏州新城花园物业管理有限公司提供了物业管理费催缴通知书，以证明对物业费进行催讨的情况，上述材料均由被告员工签字确认。 本院认为，根据《吴门印象中地块物业服务合同》约定，被告嘉凯城集团商业资产管理有限公司苏州分公司负有向原告苏州新城花园物业管理有限公司支付物业管理费义务，双方对此无异议，本院依法予以确认。 原告苏州新城花园物业管理有限公司主张2020年第三季度至2022年第一季度的物业服务费，并提供了物业费明细表，上述明细表均有被告嘉凯城集团商业资产管理有限公司苏州分公司员工签字确认，同时原告开具了相应金额的增值税专用发票，并已向被告交付。故上述证据可以证明双方对应支付的物业服务费金额进行了确认。被告嘉凯城集团商业资产管理有限公司苏州分公司虽提出原告存在服务不到位的情形，但未能提供任何证据予以作证，本院不予采信。对于合同中约定的付款流程，根据双方陈述具体操作流程，事实上系被告嘉凯城集团商业资产管理有限公司苏州分公司内部请款流程需要，并非实质上对物业管理费金额确认，故被告嘉凯城集团商业资产管理有限公司苏州分公司抗辩认为支付条件未成就观点，本院亦不予采纳。关于被告嘉凯城集团商业资产管理有限公司苏州分公司抗辩认为，在疫情期间减免物业管理服务费的意见，本院认为，双方对此并未协商一致，原告亦不认可疫情期间减免物业费。且考虑到疫情期间物业公司承担了部分防疫责任，必然产生各种费用和支出，被告要求减免物业费，在原告明确表示拒绝的情形下，其减免意见无相应依据，本院不予支持。根据上述物业明细表，被告嘉凯城集团商业资产管理有限公司苏州分公司结欠物业费金额为1425819.95元。 被告嘉凯城集团商业资产管理有限公司苏州分公司未能按照合同约定支付物业服务费，应当承担相应的违约责任。根据合同约定，逾期支付超过六十个工作日且发出书面催款通知之日起，按照日万分之五计算罚息。现原告主张计算罚息之前仍应计算利息，合同中对此并无约定，从合同中对罚息计算时间来看，系给予被告一定期限弥补履行，该期间内并无计收利息的约定，因此原告主张该部分利息与合同约定内容不符，本院不予采信。关于合同中约定罚息起算时间应包含两方面，即超过应付时间60个工作日以及书面进行催收，结合各个期间物业费应付时间、原告书面催收通知时间以及原告统计计算方式，各个期间物业费罚息计算方式本院调整为以203909.94元为基数，自2021年6月3日起；以203909.94元为基数，自2021年6月25日起；以203909.94元为基数，自2021年9月24日起；以203657.09元为基数，自2021年12月25日起；以203404.23元为基数，自2022年3月31日起；以203593.51元为基数，自2022年6月28日起；均按照日万分之五计算。现原告在本案中主张罚息期间计算至2022年6月30日，本院依法照准。以上计算为134635.55元。 被告嘉凯城集团商业资产管理有限公司苏州分公司系由被告嘉凯城集团商业资产管理有限公司设立的分公司，虽具有独立的法人资格，但对于分公司债务不能承担部分，应由被告嘉凯城集团商业资产管理有限公司承担补充清偿责任。 依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百四十四条，《中华人民共和国公司法》第十四条的规定，判决如下： 一、被告嘉凯城集团商业资产管理有限公司苏州分公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州新城花园物业管理有限公司物业费1425819.95元。 二、被告嘉凯城集团商业资产管理有限公司苏州分公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州新城花园物业管理有限公司罚息134635.55元。 三、被告嘉凯城集团商业资产管理有限公司对上述第一、二项债务以及诉讼费用中被告嘉凯城集团商业资产管理有限公司苏州分公司不能履行部分承担补充清偿责任。 四、驳回原告苏州新城花园物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费19008元，减半收取为9504元，财产保全费5000元，合计14504元，由原告苏州新城花园物业管理有限公司负担82元，被告嘉凯城集团商业资产管理有限公司苏州分公司负担14422元。被告负担部分并于本判决生效后十日内支付原告。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审判员*** 二〇二二年九月二日 书记员*** 法律文书履行提示 人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险： 一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。 二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。 三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。 四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。 五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为： （一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位； （二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费； （三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋； （四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公； （五）购买非经营必须车辆； （六）旅游、度假； （七）子女就读高收费私立学校； （八）支付高额保费购买保险理财产品； （九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。 七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。 国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。 八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。