舟山中心渔港开发有限公司与浙江波星通卫星通信有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

舟山市普陀区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）浙0903民初624号

原告（反诉被告）：舟山中心渔港开发有限公司，住所地浙江省舟山市普陀区沈家门街道滨港西路8号。

法定代表人张科明。

委托诉讼代理人：何易、张宇博，北京大成（舟山）律师事务所律师。

被告（反诉原告）：浙江波星通卫星通信有限公司，住所地浙江省宁波市奉化区岳林街道秀水路168号。

法定代表人王海霖。

委托诉讼代理人：傅学清，浙江卫宛律师事务所律师。

第三人：浙江中星光电子科技有限公司，住所地浙江省宁波市奉化区岳林街道秀水路168号。

法定代表人王海霖。

委托诉讼代理人：傅学清，浙江卫宛律师事务所律师。

原告（反诉被告）舟山中心渔港开发有限公司（以下简称中心渔港公司）诉被告（反诉原告）浙江波星通卫星通信有限公司（以下简称波星通公司）、第三人浙中星光电子科技有限公司（以下简称中星公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月31日立案受理后依法适用简易程序进行审理。后被告（反诉原告）波星通公司提出反诉申请，本院经审查后于2020年4月14日受理，并与本诉合并审理。本院于2020年4月22日对本案公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）中心渔港公司委托诉讼代理人张宇博、被告（反诉原告）波星通公司、第三人中星公司委托诉讼代理人傅学清到庭参加诉讼，现已审理终结。

中心渔港公司向本院提出本诉请求：判令波星通公司补缴租金316700元整，支付自2019年10月16日至实际支付日止按日万分之五计算的违约金。事实和理由：2016年8月31日，中星公司与舟山市普陀区人民政府签订《海上通项目投资协议》，约定由中星公司独资设立的项目公司海上通（舟山）卫星通信有限公司经营卫星通信设备研发等。《海上通项目投资协议》第二款第2条约定“办公用房实行租金优惠政策，前三年租金为每年50万元，租期自2017年1月1日至2019年12月30日”，第6款约定“甲方对项目公司业绩进行考核：2017年缴纳税收210万元；2018年缴纳税收680万元；2019年缴纳税收1200万元……”，第三条第4款约定“项目公司未完成税收业绩指标的，租赁的办公用房租金按未完成指标的比例增加收取，最高不超过50%”。2016年12月2日，根据普陀区政府与中星公司签订的《海上通项目投资协议》，中心渔港公司作为区属国有企业与波星通公司［曾用名海上通（舟山）卫星通信有限公司］签订《房屋租赁合同》，约定：中心渔港公司将坐落于普陀区沈家门街道渔港路２号舟山中心渔港开发有限公司主楼，建筑面积6600平方米房屋出租给波星通公司；租期10年，即从2017年1月1日起至2026年12月31日止；前三年租金为每年50万元，租期为2017年1月1日至2019年12月31日；未按约定支付租金，每逾期一天，按逾期金额向甲方支付万分之五的违约金。海上通（舟山）卫星通信有限公司是中星公司为履行与普陀区政府签订的《海上通项目投资协议》，由其全额出资设立的有限公司。2019年4月15日，该公司更名为“浙江海上通卫星通信有限公司”；2019年7月8日，“浙江海上通卫星通信有限公司”更名为“浙江波星通卫星通信有限公司”。2019年7月，波星通公司向中心渔港公司送达《关于因公司迁移解除房屋租赁的通知》，载明“双方于2016年12月2日签订的《房屋租赁合同》解除，并要求退还10万元履约保证金和剩余租期租金20.83万元。”2019年7月30日，中心渔港公司向波星通公司回复《关于补缴房屋租金通知的函》，确认租赁合同于2019年7月9日解除，但要求对方支付因未完成税收考核指标的补缴租金总计62.5万元，扣除已缴纳的10万元保证金和剩余租期租金20.83万元后，仍需补缴31.67万元。2019年10月8日，中心渔港公司再次向波星通公司要求补缴租金31.67万元，但其收函后至今未履行。中心渔港公司作为区属国资公司，为配合实施政府招商引资优惠政策给予波星通公司租金优惠，是以波星通公司承诺其完成税收考核指标为前提。现因波星通公司作为项目公司运营并未完成2017年、2018年、2019年税收指标的50%，按照协议约定向中心渔港公司补缴50%的租金。同时因波星通公司拖延支付相应租金，应按照《房屋租赁合同》约定支付日万分之五的逾期违约金，并从中心渔港公司函告的合理履行期届满后起算。

中心渔港公司为证明其本诉主张的事实向本院提供了《海上通项目投资协议》、《房屋租赁合同》、《关于因公司迁移解除房屋租赁合同的函》、《关于补缴房屋租金通知的函》、邮件交寄单、《关于补缴房屋租金通知的函》、顺丰速递存根、纳税证明、情况说明等证据。

波星通公司、中星公司答辩称，因普陀区政府招商引资，中星公司和区政府签订《海上通项目投资协议》。协议约定的项目公司成立以后，所有的项目运行以及与中心渔港公司之间房屋租赁合同的履行都是项目公司即波星通公司履行的，与中星公司无关，请求法庭驳回对第三人的所有诉讼请求。2016年9月6日，中星公司与普陀政府签订的招商引资协议，项目落地普陀，由中星公司生产卫星通信设备，波星通公司进行安装和售后服务，有销售、增值税、企业所得税等税收收入，但在项目运行过程中，舟山市及普陀区进行产业调整，要求波星通公司免费为渔船安装设备，所以此后的设备安装都是免费的，因此没有销售收入，也没有税收。因为是第一家落地企业，波星通公司是响应了政府的号召，先行垫付资金，免费为渔船安装设备，这些都是有据可查的。根据波星通公司在2018年6月份退还的增值税2446273.48元计算，波星通公司的销售额已达到2000余万元，按每台2万元计算，当年安装的也有1000多台。2016年8月，中星公司与普陀区政府签订了框架性协议，当时普陀区的招商引资政策尚不成熟，只是先引入再详谈，普陀区政府想当然地把税收和房租挂勾，于是才有了9月6日的项目投资协议。随着项目的进展，各方都感觉在舟山开展业务缺乏上下游的产业链接，后续的项目投资协议里没有将房租和税收指标挂勾，甚至没有提到租金的事。2019年3月26日，因经营不理想，普陀区产业引导基金提出退出，所以原协议各方签订了投资退出协议。退出协议签订完以后，前述两份项目投资协议均已经解除，不再履行。协议已经解除，当然不能作为房租的依据。2016年12月2日，波星通公司与中心渔港公司签订了合同，这是在项目之后的三个月后，双方以市场化的形式签订的，波星通公司没有享受到任何的租金优惠。后来的捷胜公司与中心渔港公司签订的租赁协议前三年是免租的，而波星通公司没有任何优惠。房屋是整体出租，而中心渔港公司是2018年才交付的电梯，中心渔港公司并没有完全按照房屋租赁合同履行出租人的义务。出租人在履行合同的过程中，管理相当混乱，随意提高水电费的费用，水费是10元每吨，实际上当地水费是5.3元每吨，甚至中心渔港公司还拿着10万元的水费要求支付，被波星通公司拒绝。根据中心渔港公司目前的租赁政策，有证据证明中心渔港公司与捷胜的前三年免租协议，普陀区政府是在完善招商引资的政策，没有将税收与租金挂钩，而将租金直接予以减免，波星通公司作为第一个招商企业，也应该享受同样的免租政策。波星通公司因为产业发展困难，向区政府及中心渔港公司提出了退租，但中心渔港公司不同意，所以才有后期不断发函，找各家单位协调。从我们提交的证据可以看出舟山的领导是认可波星通公司是可以退租的，并且将剩余的租金和保证金退还的事实。综上所述，中心渔港公司要求提高、补缴租金没有依据。中心渔港公司本身在履行租赁合同中存在违约情形，请求法庭驳回中心渔港公司对波星通公司、中星公司的诉讼请求。

波星通公司、中星公司为证明其本诉抗辩所称事实向本院提供了《海上通项目投资协议》及补充协议、《产业引导基金投资退出（股权收购）协议》、《房屋租赁合同》、《关于因公司迁移解除房屋租赁的申请》、证明、移交单、码头及水电费结算、税收完税证明。

波星通公司向本院提出反诉诉讼请求：一、判令中心渔港公司返还租金20.83万元，退还保证金10万元；二、判令中心渔港公司支付房屋占用费20.83万元；三、判令中心渔港公司以51.66万元为基数按同期贷款市场报价利率（ＬＰＲ）支付自起诉之日起的利息。事实和理由：2016年12月12日，波星通公司与中心渔港公司签订《房屋租赁合同》，约定波星通公司向中心渔港公司租赁位于舟山市普陀区主楼，租赁面积6600平方米，租金按50万元每年计。波星通公司实际使用租赁房屋至2019年5月底。2019年7月8日，波星通公司按照《房屋租赁合同》的约定，提前书面告知中心渔港公司拟退还租赁房屋，结算剩余租金20.83万元、要求退还保证金10万元，但中心渔港公司未予理睬。在双方未能达成一致意见时，中心渔港公司擅自将案涉房屋租赁给他人，造成波星通公司租金损失20.83万元。故提起诉讼。

波星通公司为证明其反诉主张事实向本院提供了《房屋租赁合同》、收款收据、发票、银行汇款凭证等证据。

中心渔港公司答辩称，波星通公司诉请的要求返还的租金20.83万元及保证金10万元，已经在本诉中予以扣减，故无需返还；波星通公司要求支付20.83万元的房屋占用费无事实依据和法律依据，波星通公司单方提出解除合同，并自行与新承租人捷胜海洋装备有限公司商定了租金、房屋装修费用补偿等事宜后，在2019年7月将房屋移交。波星通公司在2019年7月11日给普陀区经济和信息化局提交的《关于因公司迁移解除房屋租赁的申请》中载明“现我公司已完成了相应的搬迁工作，腾退了舟山市普陀区舟山中心渔港开发有限公司主楼租赁房屋”，说明波星通公司在此时已未实际占用房屋。波星通公司于2019年7月8日通知中心渔港公司解除租赁合同，在通知中载明剩余租期租金20.83万元，即租金结算至2017年7月31日。波星通公司即无意从8月1日起继续租赁房屋，事实上也腾退了房屋，中心渔港公司在7月30日快递通知其确认租赁合同解除事实，并未对其承租权利造成任何侵害或通过转租占用其享有承租权的房屋。综上，请求驳回波星通公司的反诉请求。

中心渔港公司为证明其反诉抗辩事实提交的证据与本诉一致。

中星公司对反诉事实和反诉相关证据未提出异议。

本院经审理认定事实如下：2016年8月31日，中星公司与舟山市普陀区人民政府签订《海上通项目投资协议》，约定由中星公司投资设立的海上通（舟山）卫星通信有限公司在舟山普陀投资经营卫星通信设备研发等项目；舟山市普陀区人民政府为项目建设提供办公用房，房屋位于舟山市普陀区舟山中心渔港开发有限公司主楼；房屋租金实行租金优惠政策，前三年租金为每年50万元，自2017年1月1日至2019年12月30日，第四年开始每年租金70万元，自2020年1月1日至2027年12月31日，租房协议另行制定；项目公司需接受业绩考核，如未达成税收业绩指标的，租赁的办公用房租金按未完成指标的比例增加收取，最高不超过50%，财政奖励减半。2016年9月6日，舟山市普陀区产业发展引导基金有限公司、中星公司、海上通（舟山）卫星通信有限公司、夏林多签订一份《海上通项目投资协议》，约定由舟山市普陀区产业发展引导基金有限公司对海上通（舟山）卫星通信有限公司进行增资。

2016年12月2日，中心渔港公司与海上通（舟山）卫星通信有限公司签订《房屋租赁合同》，约定由中心渔港公司将位于舟山市普陀区舟山中心渔港开发有限公司主楼（沈家门中心渔港已用除外）租赁给海上通（舟山）卫星通信有限公司使用，租期自2017年1月1日至2026年12月31日止，前三年租金为50万元每年，第四年开始租金为70万元每年，海上通（舟山）卫星通信有限公司应支付履约保证金10万元；海上通（舟山）卫星通信有限公司因自身原因需提前终止合同，经双方协商同意后，中心渔港公司将剩余租金（不计息）按实退还，同时退还保证金。合同签订后，海上通（舟山）卫星通信有限公司按约支付了履约保证金10万元，并按约支付租金至2019年12月31日。

2019年3月26日，舟山市普陀区产业发展引导基金有限公司将其收购的海上通（舟山）卫星通信有限公司的股权转让给中星公司，退出投资。2019年4月15日，海上通（舟山）卫星通信有限公司更名为浙江海上通卫星通信有限公司。2019年7月8日，浙江海上通卫星通信有限公司更名为浙江波星通卫星通信有限公司。

2019年7月8日，波星通公司发函至中心渔港公司，称公司决定整体搬迁至宁波市奉化区，目前已完成了相应搬迁工作，腾退了舟山市普陀区舟山中心渔港开发有限公司主楼租赁房屋，现书面通知解除双方于2016年12月2日签订的《房屋租赁合同》，合同于中心渔港公司收到本通知之日起解除，并要求中心渔港公司退还合同履约保证金10万元及2019年8月1日至12月31日的剩余租金20.83万元。2019年7月30日，中心渔港公司复函称，双方签订的《房屋租赁合同》于2019年7月9日起解除，但因波星通公司未能完成业绩考核指标，需补缴2017年至2019年的房屋租金共计62.5万元，扣除剩余租金20.83万元及履约保证金10万元，尚需补缴31.67万元。2019年10月8日，中心渔港公司再次发函要求波星通公司于2019年10月15日前补缴租金31.67万元。

2019年7月31日，中心渔港公司将案涉租赁房屋出租给案外人捷胜海洋装备股份有限公司并签订了《房屋租赁合同》，租赁期限自2019年8月1日起算。

本院认为，关于本诉部分，中心渔港公司主张其与海上通（舟山）卫星通信有限公司签订的《房屋租赁合同》是依据普陀区政府与中星公司签订的《海上通项目投资协议》签订的，协议中的租金补缴条款属于《房屋租赁合同》的有效组成部分，双方应受协议约束，本院认为，案涉《房屋租赁合同》是一份独立有效的合同，在该合同中并没有将租金金额与税收相挂钩的约定，中心渔港公司与海上通（舟山）卫星通信有限公司也并不是《海上通项目投资协议》的合同主体，中心渔港公司据此要求波星通公司按照《海上通项目投资协议》的约定补缴租金缺乏依据，本院不予支持。关于反诉部分，案涉《房屋租赁合同》约定，承租人因自身原因需提前终止合同，经双方协商同意后，出租人将剩余租金（不计息）按实退还，同时退还保证金，波星通公司于2019年7月8日发函中心渔港公司要求解除案涉《房屋租赁合同》，并要求退还2019年8月至12月的租金20.83万元及保证金10万元，中心渔港公司于2019年7月30日复函确认合同于2019年7月9日解除，本院认为，至此案涉《房屋租赁合同》已经双方协商解除，对剩余租期的租金及保证金，中心渔港公司均应按合同约定予以返还。案涉《房屋租赁合同》解除后，波星通公司对案涉租赁房屋不再享有使用权，中心渔港公司有权将案涉房屋自行出租，故波星通公司要求中心渔港公司支付占有使用费的诉讼请求缺乏相应依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：

一、舟山中心渔港开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还浙江波星通卫星通信有限公司剩余租金20.83万元、保证金10万元，合计30.83万元，并自2020年4月14日起至实际支付之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息；

二、驳回舟山中心渔港开发有限公司的本诉请求；

三、驳回浙江波星通卫星通信有限公司的其他反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

本诉案件受理费减半收取3025.5元，由舟山中心渔港开发有限公司承担；反诉案件受理费4483元，由浙江波星通卫星通信有限公司承担1808元，舟山中心渔港开发有限公司承担2675元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。

审判员　　周洁

二〇二〇年六月一日

法官助理左雯洁

书记员蒋维

附相关法律条文：

《中华人民共和国合同法》

第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。

法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。