浙江波星通卫星通信有限公司
舟山中心渔港开发有限公司、浙江波星通卫星通信有限房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
来源：中国裁判文书网
1浙江省舟山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2020）浙09民终376号
上诉人（原审原告，反诉被告）：舟山中心渔港开发有限公司，
住所地浙江省舟山市普陀区沈家门街道滨港西路**。
法定代表人：张科明。
委托诉讼代理人：何易，北京大成（舟山）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张宇博，北京大成（舟山）律师事务所律
师。
被上诉人（原审被告，反诉原告）：浙江波星通卫星通信有限
公司，住所地浙江省宁波市奉化区岳林街道秀水路**。
法定代表人：王海霖。
委托诉讼代理人：傅学清，浙江卫宛律师事务所律师。
原审第三人：浙江中星光电子科技有限公司，住所地浙江省
宁波市奉化区岳林街道秀水路168号。
法定代表人:王海霖。
委托诉讼代理人：傅学清，浙江卫宛律师事务所律师。
上诉人舟山中心渔港开发有限公司（以下简称中心渔港公司）
因与被上诉人浙江波星通卫星通信有限公司（以下简称波星通公
司）、原审第三人浙江中星光电子科技有限公司（以下简称中星公
司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省舟山市普陀区人民法院
2（2020）浙0903民初624号民事判决，向本院提起上诉。本院
于2020年7月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案
现已审理终结。
中心渔港公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持中心
渔港公司的本诉请求，驳回波星通公司的反诉请求。事实与理由：
1、波星通公司是具体实施“海上通”项目的公司，承接《海上通
项目投资协议》下约定的租金补缴责任是其投资人本意。2、中心
渔港公司是舟山市普陀区的区属国资公司，由舟山市普陀区财政
局实质控制，配合区政府具体实施招商引资优惠政策，对不符合
条件的租金优惠有权予以追回。波星通公司享受了租金优惠，未
完成税收业绩应补缴租金。
波星通公司、中星公司辩称，1、案涉房屋租赁合同属独立
的商务合同，合同双方应按合同约定内容执行。2、本案所涉及的
《投资协议》、《增资协议》、《房屋租赁合同》主体不同，各自按
协议约定享有权利、履行义务。3、波星通公司并没有享受租金优
惠，每年500000元的租金在正常范围。综上，中心渔港公司要
求波星通公司按照《投资协议》的内容补缴租金没有依据。
中心渔港公司向一审法院起诉请求：判令波星通公司补缴租
金316700元整，支付自2019年10月16日至实际支付日止按
日万分之五计算的违约金。
波星通公司向一审法院提出反诉诉讼请求：一、判令中心渔
港公司返还租金208300元，退还保证金100000元；二、判令中
心渔港公司支付房屋占用费208300元；三、判令中心渔港公司
3以516600元为基数按同期贷款市场报价利率（LPR）支付自起诉
之日起的利息。
一审认定事实：2016年8月31日，中星公司与舟山市普陀
区人民政府签订《海上通项目投资协议》，约定由中星公司投资设
立的海上通（舟山）卫星通信有限公司在舟山普陀投资经营卫星
通信设备研发等项目；舟山市普陀区人民政府为项目建设提供办
公用房，房屋位于舟山市普陀区××街道××路××号舟山中心
渔港开发有限公司主楼；房屋租金实行租金优惠政策，前三年租
金为每年500000元，自2017年1月1日至2019年12月30日，
第四年开始每年租金700000元，自2020年1月1日至2027年
12月31日，租房协议另行制定；项目公司需接受业绩考核，如
未达成税收业绩指标的，租赁的办公用房租金按未完成指标的比
例增加收取，最高不超过50%，财政奖励减半。2016年9月6日，
舟山市普陀区产业发展引导基金有限公司、中星公司、海上通（舟
山）卫星通信有限公司、夏林多签订一份《海上通项目投资协议》，
约定由舟山市普陀区产业发展引导基金有限公司对海上通（舟山）
卫星通信有限公司进行增资。
2016年12月2日，中心渔港公司与海上通（舟山）卫星通
信有限公司签订《房屋租赁合同》，约定由中心渔港公司将位于舟
山市普陀区沈家门街道渔港路2号舟山中心渔港开发有限公司主
楼（沈家门中心渔港已用除外）租赁给海上通（舟山）卫星通信
有限公司使用，租期自2017年1月1日至2026年12月31日止，
前三年租金为500000元每年，第四年开始租金为700000元每年，
4海上通（舟山）卫星通信有限公司应支付履约保证金100000元；
海上通（舟山）卫星通信有限公司因自身原因需提前终止合同，
经双方协商同意后，中心渔港公司将剩余租金（不计息）按实退
还，同时退还保证金。合同签订后，海上通（舟山）卫星通信有
限公司按约支付了履约保证金100000元，并按约支付租金至2019
年12月31日。
2019年3月26日，舟山市普陀区产业发展引导基金有限公
司将其收购的海上通（舟山）卫星通信有限公司的股权转让给中
星公司，退出投资。2019年4月15日，海上通（舟山）卫星通
信有限公司更名为浙江海上通卫星通信有限公司。2019年7月8
日，浙江海上通卫星通信有限公司更名为浙江波星通卫星通信有
限公司。
2019年7月8日，波星通公司发函至中心渔港公司，称公司
决定整体搬迁至宁波市奉化区，目前已完成了相应搬迁工作，腾
退了舟山市普陀区××街道××路××号舟山中心渔港开发有限
公司主楼租赁房屋，现书面通知解除双方于2016年12月2日签
订的《房屋租赁合同》，合同于中心渔港公司收到本通知之日起解
除，并要求中心渔港公司退还合同履约保证金100000元及2019
年8月1日至12月31日的剩余租金208300元。2019年7月30
日，中心渔港公司复函称，双方签订的《房屋租赁合同》于2019
年7月9日起解除，但因波星通公司未能完成业绩考核指标，需
补缴2017年至2019年的房屋租金共计625000元，扣除剩余租
金208300元及履约保证金100000元，尚需补缴316700元。2019
5年10月8日，中心渔港公司再次发函要求波星通公司于2019年
10月15日前补缴租金316700元。
2019年7月31日，中心渔港公司将案涉租赁房屋出租给案
外人捷胜海洋装备股份有限公司并签订了《房屋租赁合同》，租赁
期限自2019年8月1日起算。
一审法院认为，关于本诉部分，中心渔港公司主张其与海上
通（舟山）卫星通信有限公司签订的《房屋租赁合同》是依据普
陀区政府与中星公司签订的《海上通项目投资协议》签订的，协
议中的租金补缴条款属于《房屋租赁合同》的有效组成部分，双
方应受协议约束，一审法院认为，案涉《房屋租赁合同》是一份
独立有效的合同，在该合同中并没有将租金金额与税收相挂钩的
约定，中心渔港公司与海上通（舟山）卫星通信有限公司也并不
是《海上通项目投资协议》的合同主体，中心渔港公司据此要求
波星通公司按照《海上通项目投资协议》的约定补缴租金缺乏依
据，不予支持。关于反诉部分，案涉《房屋租赁合同》约定，承
租人因自身原因需提前终止合同，经双方协商同意后，出租人将
剩余租金（不计息）按实退还，同时退还保证金，波星通公司于
2019年7月8日发函中心渔港公司要求解除案涉《房屋租赁合
同》，并要求退还2019年8月至12月的租金208300元及保证金
100000元，中心渔港公司于2019年7月30日复函确认合同于
2019年7月9日解除，一审法院认为，至此案涉《房屋租赁合同》
已经双方协商解除，对剩余租期的租金及保证金，中心渔港公司
均应按合同约定予以返还。案涉《房屋租赁合同》解除后，波星
6通公司对案涉租赁房屋不再享有使用权，中心渔港公司有权将案
涉房屋自行出租，故波星通公司要求中心渔港公司支付占有使用
费的诉讼请求缺乏相应依据，不予支持。据此，依照《中华人民
共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零
七条之规定，判决：一、中心渔港公司于判决生效之日起十日内
返还波星通公司剩余租金208300元、保证金100000元，合计
308300元，并自2020年4月14日起至实际支付之日止按同期全
国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息；二、
驳回中心渔港公司的本诉请求；三、驳回波星通公司的其他反诉
请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中
华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延
迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取3025.5元，
由中心渔港公司承担；反诉案件受理费4483元，由波星通公司
承担1808元，中心渔港公司承担2675元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院
组织当事人进行了证据交换和质证。中心渔港公司提交了公房租
赁招标竞拍公告两张，其中一张系舟山市普陀区沈家门大干村（原
大干供销社）房屋招租公告，另一张系舟山市卫生和计划生育局、
市住房保障和房产管理局、市围垦局等行政事业单位公有用房出
租交易公告。拟证明案涉房屋的市场租赁价格远高于《房屋租赁
合同》的约定，波星通公司已实际享受了《海上通项目投资协议》
的优惠政策。经质证，波星通公司与中星公司对公房租赁招标竞
拍公告的关联性不予认可，至于真实性，请法院予以核实，理由
7是本案的租赁标的物系位于海边沿港路附近的单独房子，没有形
成规模效应。对此，本院认为中心渔港公司提交的公房租赁招标
竞拍公告两张，符合证据的形式要件，具有证据资格，但仅凭此
证据尚不足以证明中心渔港公司欲证事实的成立。
波星通公司已实际享受了《海上通项目投资协议》的优惠政
策。
二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查
明的事实予以确认。
本院认为，中心渔港公司与海上通（舟山）卫星通信有限公
司于2016年12月2日签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人
的真实意思表示，未违反法律、行政法规效力性强制性规定，应
为合法有效。双方当事人均应自觉履行合同的义务。从该《房屋
租赁合同》的文字表述来看，双方只约定了房租标准等内容，并
未约定海上通（舟山）卫星通信有限公司因未完成税收业绩而须
增交租金等事项，且中心渔港公司所提供的证据亦不足以证明双
方曾对该事项另有约定或将《海上通项目投资协议》所涉合同条
款作为《房屋租赁合同》的组成部分。从两份协议的签订主体看，
《海上通项目投资协议》系中星公司与舟山市普陀区人民政府签
订。《房屋租赁合同》系中心渔港公司与海上通（舟山）卫星通信
有限公司签订。两份协议所约束的当事人不同。现中心渔港公司
上诉称其是舟山市普陀区的区属国资公司，配合区政府具体实施
招商引资优惠政策，有权依据《海上通项目投资协议》的约定，
追回不符合条件的租金优惠等一节，既缺乏法律依据，又缺乏合
8同依据，故一审法院鉴于案涉《房屋租赁合同》是一份独立有效
的合同，在该合同中并没有将租金金额与税收相挂钩的约定，判
决驳回中心渔港公司要求波星通公司按照《海上通项目投资协议》
的约定补缴租金的诉讼请求是正确的，应予以维持。
综上所述，中心渔港公司的上诉请求不成立，应予驳回；一
审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人
民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判
决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7551元，由舟山中心渔港开发有限公司负
担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 吉
审 判 员 褚 炅
审 判 员 方 燕
二〇二〇年十月十二日
法官助理 王丽民
代书记员 胡超瑜
